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        2019年中國樓市十大懸念

        2019-11-28 20:49:34大偉看樓市
        投資與理財 2019年4期
        關(guān)鍵詞:銷售價格懸念漲幅

        大偉看樓市

        2019年已經(jīng)過去了3個半月,對于2019年來說,很可能是過去10年最難判斷房地產(chǎn)市場走勢的一年。

        一方面,房地產(chǎn)企業(yè)特別是龍頭房企規(guī)模逐漸出現(xiàn)了觸頂跡象;另外一方面,全國房地產(chǎn)市場銷售面積也出現(xiàn)了40多個月的同比首次下調(diào)。

        在這種情況下,總結(jié)一下2019年樓市的十大懸念是什么。

        第1大懸念:房價會不會出現(xiàn)明顯下調(diào)?

        2月份,據(jù)統(tǒng)計局初步測算,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。其中,北京下降0.2%,上海和廣州分別上漲0.3%和1.1%,深圳持平。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。其中,北京和深圳分別上漲0.2%和0.5%,上海和廣州分別下降0.1%和0.2%。

        31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,漲幅連續(xù)3個月相同;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%,降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn);二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅與上月相同。

        從整體市場看,全國大部分城市明顯分化。

        第2大懸念:小陽春會不會蔓延?

        從全國看,購房人心態(tài)轉(zhuǎn)為樂觀的主要為一線城市以及部分二線熱點(diǎn)城市。具體有:北京、上海、深圳;合肥、濟(jì)南、南京。

        市場可以確定的3月肯定不會差,因?yàn)闆]有增量入市。

        最近市場的消息主要集中三方面:部分城市特別是去年跌了的都在人造小陽春,信貸寬松是主因,后續(xù)能不能持續(xù),要看3月和4月的信貸政策。

        第3大懸念:誰會第一個松綁限購?

        穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,是2019年下半年房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。

        整體看,2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。房地產(chǎn)市場也再次提出了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求,對調(diào)控不力的城市繼續(xù)問責(zé)。

        穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié),大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

        最近已經(jīng)出了高碑店這樣明顯松綁人才的限購城市,那么2019年第一個明確松綁限購的城市會是誰?

        第4大懸念:房地產(chǎn)稅到底如何?

        穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行,穩(wěn)妥、穩(wěn)當(dāng)、可靠的意思。

        兩個詞的對比,很大程度上是代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。

        房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快。房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念,一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

        過去幾年,房地產(chǎn)調(diào)控與以往出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的“限”為代表的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

        但注意了,穩(wěn)步推進(jìn)下的房地產(chǎn)稅還需要一定時間。立法過程較長,3年內(nèi)落地執(zhí)行的可能性不大。房地產(chǎn)稅目前在積極準(zhǔn)備草案階段,那么2019年最大的懸念是,到底什么時候會提交草案?

        第5大懸念:三四線城市會不會出現(xiàn)明顯調(diào)整?

        三四線城市房價在棚改貨幣化逐步退出后,面臨一定的調(diào)整壓力,尤其是缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐、前期房價漲幅過大、土地供應(yīng)較為充足的三四線城市,房價調(diào)整幅度可能更大一些。

        2019年豬年中國房地產(chǎn)市場主要看三四線城市,在春節(jié)期間就體現(xiàn)了出來。對比2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍,2019年整體看,返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒,購房者愈加理性,大部分三四線城市的市場成交均比去年開始降溫。

        大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間開啟了觀望+有價無市的現(xiàn)象,這也使得很多重倉三四線城市的房企開始銷售乏力。

        2019年樓市除非信貸政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向,否則三四線城市進(jìn)入明顯調(diào)整期的可能性越來越大。

        第6大懸念:會不會有城市開始松綁首套房購房資格認(rèn)定

        不要老看動不動幾個小銀行房地產(chǎn)貸款,房貸利率+首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

        本來這些銀行也沒什么房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。歸根結(jié)底,房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個國有大行,在市場火爆的時候,有些外資股份銀行也會因?yàn)橘Y金成本的原因而有布局。但歸根結(jié)底,市場90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況代表了市場。

        其他銀行的房貸政策一點(diǎn)市場意義沒有。核心是要看首套房購房資格認(rèn)定,首付比例。對于一二線城市來說,也同樣存在這個問題,如果認(rèn)房又認(rèn)貸不松綁,市場不可能有本質(zhì)的變化。

        第7大懸念:租賃價格是漲還是跌?

        2018年大部分人都看到了7月、8月一次明顯的租金上漲,對于2019年來說,公寓企業(yè)依然在大規(guī)模融資與擴(kuò)展。但從經(jīng)濟(jì)角度看,漲幅放緩下,年輕人收入漲幅并沒有增加,這種情況下,2019年房租會如何走?

        第8大懸念:哪個城市圈會比較活躍?

        城市級別這個概念失效了,一二線和三四線的劃分意義不大,反而是城市圈、城市群會成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

        中國房地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到崩潰的時候,因?yàn)槌擎?zhèn)化率、戶籍人口城鎮(zhèn)化率,兩者之間存在著十幾個百分點(diǎn)的差距。這其中,除部分城市落戶難外,大部分都是買不起房的打工族,需求基礎(chǔ)依然存在。

        第9大懸念:商住房還能不能買?

        從這幾天市場走勢看,暫停了一個月的商辦簽約逐漸恢復(fù),但調(diào)控的重壓依然針對開發(fā)商手里持有的物業(yè)。廣州松綁了部分商辦,那么其他調(diào)控嚴(yán)格的城市,會不會在2019年出現(xiàn)后續(xù)商辦政策,是不是會按照老房老辦法、新房新辦法?

        第10大懸念,即一個最大的懸念:你還會不會買房?

        不論你是不是承認(rèn),中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),所有人不論你買房還是不買房,都已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架。它牽動著金融系統(tǒng)、民生領(lǐng)域和國民經(jīng)濟(jì)大局,誰也不可能保證自己完全踏準(zhǔn),在房價波峰波谷完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

        中國房地產(chǎn)市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策,那么政策有什么邏輯?其實(shí),歸根結(jié)底還是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展,GDP漲幅6%,這個臨界點(diǎn)是會不會刺激房地產(chǎn)的關(guān)鍵。我認(rèn)為,對于普通人來說,2019年選擇一個之前調(diào)整過價格的市場置業(yè),風(fēng)險要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于進(jìn)入股市。

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