大偉看樓市

2019年已經(jīng)過(guò)去了3個(gè)半月，對(duì)于2019年來(lái)說(shuō)，很可能是過(guò)去10年最難判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的一年。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)特別是龍頭房企規(guī)模逐漸出現(xiàn)了觸頂跡象；另外一方面，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積也出現(xiàn)了40多個(gè)月的同比首次下調(diào)。

在這種情況下，總結(jié)一下2019年樓市的十大懸念是什么。

第1大懸念：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)？

2月份，據(jù)統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京下降0.2%，上海和廣州分別上漲0.3%和1.1%，深圳持平。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。其中，北京和深圳分別上漲0.2%和0.5%，上海和廣州分別下降0.1%和0.2%。

31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅連續(xù)3個(gè)月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

從整體市場(chǎng)看，全國(guó)大部分城市明顯分化。

第2大懸念：小陽(yáng)春會(huì)不會(huì)蔓延？

從全國(guó)看，購(gòu)房人心態(tài)轉(zhuǎn)為樂(lè)觀的主要為一線城市以及部分二線熱點(diǎn)城市。具體有：北京、上海、深圳；合肥、濟(jì)南、南京。

市場(chǎng)可以確定的3月肯定不會(huì)差，因?yàn)闆](méi)有增量入市。

最近市場(chǎng)的消息主要集中三方面：部分城市特別是去年跌了的都在人造小陽(yáng)春，信貸寬松是主因，后續(xù)能不能持續(xù)，要看3月和4月的信貸政策。

第3大懸念：誰(shuí)會(huì)第一個(gè)松綁限購(gòu)？

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2019年下半年房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。

整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也再次提出了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對(duì)調(diào)控不力的城市繼續(xù)問(wèn)責(zé)。

穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

最近已經(jīng)出了高碑店這樣明顯松綁人才的限購(gòu)城市，那么2019年第一個(gè)明確松綁限購(gòu)的城市會(huì)是誰(shuí)？

第4大懸念：房地產(chǎn)稅到底如何？

穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，穩(wěn)妥、穩(wěn)當(dāng)、可靠的意思。

兩個(gè)詞的對(duì)比，很大程度上是代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。

房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說(shuō)的“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)調(diào)控與以往出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去的“限”為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

但注意了，穩(wěn)步推進(jìn)下的房地產(chǎn)稅還需要一定時(shí)間。立法過(guò)程較長(zhǎng)，3年內(nèi)落地執(zhí)行的可能性不大。房地產(chǎn)稅目前在積極準(zhǔn)備草案階段，那么2019年最大的懸念是，到底什么時(shí)候會(huì)提交草案？

第5大懸念：三四線城市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯調(diào)整？

三四線城市房?jī)r(jià)在棚改貨幣化逐步退出后，面臨一定的調(diào)整壓力，尤其是缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐、前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、土地供應(yīng)較為充足的三四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度可能更大一些。

2019年豬年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要看三四線城市，在春節(jié)期間就體現(xiàn)了出來(lái)。對(duì)比2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍，2019年整體看，返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，購(gòu)房者愈加理性，大部分三四線城市的市場(chǎng)成交均比去年開(kāi)始降溫。

大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間開(kāi)啟了觀望+有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，這也使得很多重倉(cāng)三四線城市的房企開(kāi)始銷售乏力。

2019年樓市除非信貸政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，否則三四線城市進(jìn)入明顯調(diào)整期的可能性越來(lái)越大。

第6大懸念：會(huì)不會(huì)有城市開(kāi)始松綁首套房購(gòu)房資格認(rèn)定

不要老看動(dòng)不動(dòng)幾個(gè)小銀行房地產(chǎn)貸款，房貸利率+首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

本來(lái)這些銀行也沒(méi)什么房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個(gè)國(guó)有大行，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，有些外資股份銀行也會(huì)因?yàn)橘Y金成本的原因而有布局。但歸根結(jié)底，市場(chǎng)90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個(gè)大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況代表了市場(chǎng)。

其他銀行的房貸政策一點(diǎn)市場(chǎng)意義沒(méi)有。核心是要看首套房購(gòu)房資格認(rèn)定，首付比例。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，也同樣存在這個(gè)問(wèn)題，如果認(rèn)房又認(rèn)貸不松綁，市場(chǎng)不可能有本質(zhì)的變化。

第7大懸念：租賃價(jià)格是漲還是跌？

2018年大部分人都看到了7月、8月一次明顯的租金上漲，對(duì)于2019年來(lái)說(shuō)，公寓企業(yè)依然在大規(guī)模融資與擴(kuò)展。但從經(jīng)濟(jì)角度看，漲幅放緩下，年輕人收入漲幅并沒(méi)有增加，這種情況下，2019年房租會(huì)如何走？

第8大懸念：哪個(gè)城市圈會(huì)比較活躍？

城市級(jí)別這個(gè)概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到崩潰的時(shí)候，因?yàn)槌擎?zhèn)化率、戶籍人口城鎮(zhèn)化率，兩者之間存在著十幾個(gè)百分點(diǎn)的差距。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎(chǔ)依然存在。

第9大懸念：商住房還能不能買？

從這幾天市場(chǎng)走勢(shì)看，暫停了一個(gè)月的商辦簽約逐漸恢復(fù)，但調(diào)控的重壓依然針對(duì)開(kāi)發(fā)商手里持有的物業(yè)。廣州松綁了部分商辦，那么其他調(diào)控嚴(yán)格的城市，會(huì)不會(huì)在2019年出現(xiàn)后續(xù)商辦政策，是不是會(huì)按照老房老辦法、新房新辦法？

第10大懸念，即一個(gè)最大的懸念：你還會(huì)不會(huì)買房？

不論你是不是承認(rèn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，所有人不論你買房還是不買房，都已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架。它牽動(dòng)著金融系統(tǒng)、民生領(lǐng)域和國(guó)民經(jīng)濟(jì)大局，誰(shuí)也不可能保證自己完全踏準(zhǔn)，在房?jī)r(jià)波峰波谷完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期還是看政策，那么政策有什么邏輯？其實(shí)，歸根結(jié)底還是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP漲幅6%，這個(gè)臨界點(diǎn)是會(huì)不會(huì)刺激房地產(chǎn)的關(guān)鍵。我認(rèn)為，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，2019年選擇一個(gè)之前調(diào)整過(guò)價(jià)格的市場(chǎng)置業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于進(jìn)入股市。