大偉看樓市

2019年已經(jīng)過去了3個半月，對于2019年來說，很可能是過去10年最難判斷房地產(chǎn)市場走勢的一年。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)特別是龍頭房企規(guī)模逐漸出現(xiàn)了觸頂跡象；另外一方面，全國房地產(chǎn)市場銷售面積也出現(xiàn)了40多個月的同比首次下調(diào)。

在這種情況下，總結(jié)一下2019年樓市的十大懸念是什么。

第1大懸念：房價會不會出現(xiàn)明顯下調(diào)？

2月份，據(jù)統(tǒng)計局初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。其中，北京下降0.2%，上海和廣州分別上漲0.3%和1.1%，深圳持平。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。其中，北京和深圳分別上漲0.2%和0.5%，上海和廣州分別下降0.1%和0.2%。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅連續(xù)3個月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

從整體市場看，全國大部分城市明顯分化。

第2大懸念：小陽春會不會蔓延？

從全國看，購房人心態(tài)轉(zhuǎn)為樂觀的主要為一線城市以及部分二線熱點(diǎn)城市。具體有：北京、上海、深圳；合肥、濟(jì)南、南京。

市場可以確定的3月肯定不會差，因?yàn)闆]有增量入市。

最近市場的消息主要集中三方面：部分城市特別是去年跌了的都在人造小陽春，信貸寬松是主因，后續(xù)能不能持續(xù)，要看3月和4月的信貸政策。

第3大懸念：誰會第一個松綁限購？

穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，是2019年下半年房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。

整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。房地產(chǎn)市場也再次提出了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對調(diào)控不力的城市繼續(xù)問責(zé)。

穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

最近已經(jīng)出了高碑店這樣明顯松綁人才的限購城市，那么2019年第一個明確松綁限購的城市會是誰？

第4大懸念：房地產(chǎn)稅到底如何？

穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，穩(wěn)妥、穩(wěn)當(dāng)、可靠的意思。

兩個詞的對比，很大程度上是代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。

房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快。房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

過去幾年，房地產(chǎn)調(diào)控與以往出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的“限”為代表的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

但注意了，穩(wěn)步推進(jìn)下的房地產(chǎn)稅還需要一定時間。立法過程較長，3年內(nèi)落地執(zhí)行的可能性不大。房地產(chǎn)稅目前在積極準(zhǔn)備草案階段，那么2019年最大的懸念是，到底什么時候會提交草案？

第5大懸念：三四線城市會不會出現(xiàn)明顯調(diào)整？

三四線城市房價在棚改貨幣化逐步退出后，面臨一定的調(diào)整壓力，尤其是缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐、前期房價漲幅過大、土地供應(yīng)較為充足的三四線城市，房價調(diào)整幅度可能更大一些。

2019年豬年中國房地產(chǎn)市場主要看三四線城市，在春節(jié)期間就體現(xiàn)了出來。對比2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍，2019年整體看，返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年開始降溫。

大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間開啟了觀望+有價無市的現(xiàn)象，這也使得很多重倉三四線城市的房企開始銷售乏力。

2019年樓市除非信貸政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，否則三四線城市進(jìn)入明顯調(diào)整期的可能性越來越大。

第6大懸念：會不會有城市開始松綁首套房購房資格認(rèn)定

不要老看動不動幾個小銀行房地產(chǎn)貸款，房貸利率+首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

本來這些銀行也沒什么房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資股份銀行也會因?yàn)橘Y金成本的原因而有布局。但歸根結(jié)底，市場90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況代表了市場。

其他銀行的房貸政策一點(diǎn)市場意義沒有。核心是要看首套房購房資格認(rèn)定，首付比例。對于一二線城市來說，也同樣存在這個問題，如果認(rèn)房又認(rèn)貸不松綁，市場不可能有本質(zhì)的變化。

第7大懸念：租賃價格是漲還是跌？

2018年大部分人都看到了7月、8月一次明顯的租金上漲，對于2019年來說，公寓企業(yè)依然在大規(guī)模融資與擴(kuò)展。但從經(jīng)濟(jì)角度看，漲幅放緩下，年輕人收入漲幅并沒有增加，這種情況下，2019年房租會如何走？

第8大懸念：哪個城市圈會比較活躍？

城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到崩潰的時候，因?yàn)槌擎?zhèn)化率、戶籍人口城鎮(zhèn)化率，兩者之間存在著十幾個百分點(diǎn)的差距。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎(chǔ)依然存在。

第9大懸念：商住房還能不能買？

從這幾天市場走勢看，暫停了一個月的商辦簽約逐漸恢復(fù)，但調(diào)控的重壓依然針對開發(fā)商手里持有的物業(yè)。廣州松綁了部分商辦，那么其他調(diào)控嚴(yán)格的城市，會不會在2019年出現(xiàn)后續(xù)商辦政策，是不是會按照老房老辦法、新房新辦法？

第10大懸念，即一個最大的懸念：你還會不會買房？

不論你是不是承認(rèn)，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，所有人不論你買房還是不買房，都已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架。它牽動著金融系統(tǒng)、民生領(lǐng)域和國民經(jīng)濟(jì)大局，誰也不可能保證自己完全踏準(zhǔn)，在房價波峰波谷完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

中國房地產(chǎn)市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策，那么政策有什么邏輯？其實(shí)，歸根結(jié)底還是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP漲幅6%，這個臨界點(diǎn)是會不會刺激房地產(chǎn)的關(guān)鍵。我認(rèn)為，對于普通人來說，2019年選擇一個之前調(diào)整過價格的市場置業(yè)，風(fēng)險要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于進(jìn)入股市。