王紅艷

青島興程人力資源有限公司 山東青島 266000

成本管理作為企業(yè)現(xiàn)代化管理的產(chǎn)物，對(duì)節(jié)約成本并提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著重要的意義，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資數(shù)額較高，周期長(zhǎng)且整體的風(fēng)險(xiǎn)性較大的特點(diǎn)，更是需要借助成本管理來(lái)嚴(yán)格控制建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中的金額，從而達(dá)到約束和監(jiān)管的作用，在規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的良性發(fā)展獻(xiàn)力。

1 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理存在的問(wèn)題

1.1 成本意識(shí)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，未能形成全過(guò)程成本控制意識(shí)，只重視項(xiàng)目施工階段的成本控制，而忽視了項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)階段的成本控制。尤其對(duì)于項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段而言，這是項(xiàng)目成本控制的前期階段，直接影響著項(xiàng)目實(shí)施階段的成本支出，但是房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在前期階段落實(shí)成本預(yù)測(cè)、成本分析工作，未能將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性作為項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段的重要約束條件，從而造成項(xiàng)目前期成本控制不到位。

1.2 招投標(biāo)環(huán)節(jié)不合理問(wèn)題

招投標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際中，常常出現(xiàn)串標(biāo)或是非公開(kāi)招標(biāo)的情況，由于缺乏規(guī)范，使得投標(biāo)流于形式，房地產(chǎn)企業(yè)很難從中選出有資質(zhì)的單位，低價(jià)中標(biāo)的現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮，由此直接導(dǎo)致施工中用劣質(zhì)的材料降低成本，給項(xiàng)目質(zhì)量埋下了隱患。同時(shí)，在合同管理方面也存在一些問(wèn)題，如合同內(nèi)容不明確、未按條款約定執(zhí)行等等，從而使得招標(biāo)后期成本增加。

1.3 成本浪費(fèi)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，與成本關(guān)系最為密切的是施工階段，也是成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。然而，因資金使用制度的缺失，致使成本浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，特別是材料浪費(fèi)的情況比較嚴(yán)重。同時(shí)，工期的延誤造成了成本投入的增加。除此之外，施工中對(duì)資金的使用缺乏監(jiān)管，從而使得資金使用較為混亂，成本支出未能得到有效的控制，工程造價(jià)隨之提高。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制措施

2.1 確定科目合理分項(xiàng)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為強(qiáng)化成本的控制，要從分項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，做好嚴(yán)格的把控。通過(guò)合理劃分成本項(xiàng)目，明確項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而做好細(xì)致分析，采取有效的成本控制措施。按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開(kāi)發(fā)成本為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)要從自身的實(shí)際出發(fā)，按照管理要求，選擇成本項(xiàng)，并且要全面落實(shí)明細(xì)核算。需注意的是，確定成本項(xiàng)目的環(huán)節(jié)，要控制成本項(xiàng)目的數(shù)量，對(duì)發(fā)生次數(shù)很少或者單筆費(fèi)用，要最大程度上進(jìn)行合并。比如，配套的費(fèi)用開(kāi)支，通過(guò)設(shè)置配套費(fèi)用科目進(jìn)行核算。對(duì)某些金額很大，并且持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，要通過(guò)設(shè)置獨(dú)立的科目進(jìn)行核算，比如土地費(fèi)用。若為發(fā)包合同，必須要依據(jù)合同內(nèi)容，進(jìn)行明細(xì)核算，進(jìn)而掌握工程進(jìn)度和工程款支付情況，為后期決算工作提供相應(yīng)的依據(jù)[1]。

2.2 采取全過(guò)程管控方法

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，都需要做好成本把控工作。具體措施如下：（1）投資決策階段。一方面，要注重人才的引進(jìn)。通過(guò)招聘的方式，引進(jìn)成本控制人才，保證投資決策的科學(xué)性和合理性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效把控。另一方面，要積極組建控制機(jī)構(gòu)。發(fā)揮機(jī)構(gòu)的作用，做好可行性研究，進(jìn)而保證項(xiàng)目投資的合理性。需要注意的是，機(jī)構(gòu)人員的組成要包括技術(shù)人員和市場(chǎng)專(zhuān)家等。（2）設(shè)計(jì)階段。一方面，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，同時(shí)推行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，降低項(xiàng)目成本，同時(shí)保證設(shè)計(jì)方案與圖紙的質(zhì)量。另一方面，注重技術(shù)經(jīng)濟(jì)性分析。從設(shè)計(jì)實(shí)際來(lái)說(shuō)，為經(jīng)濟(jì)和技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的過(guò)程，所以要從多個(gè)方案中優(yōu)選方案，并且要做好經(jīng)濟(jì)分析工作，確保產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性和合理性。以保證項(xiàng)目的質(zhì)量和安全為前提，通過(guò)優(yōu)化材料性能要求以及施工技術(shù)要求等方式，降低項(xiàng)目成本。（3）招投標(biāo)階段。在此環(huán)節(jié)，要注重合同管理，充分利用合同簽訂的機(jī)會(huì)，通過(guò)完善合同條款，做好常見(jiàn)問(wèn)題的預(yù)防和把控，比如材料價(jià)格變動(dòng)等。（4）施工階段。項(xiàng)目施工階段，是成本把控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要從影響成本的因素出發(fā)，采取優(yōu)化施工作業(yè)方法和增強(qiáng)員工節(jié)約意識(shí)等措施，最大程度上保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。

2.3 加強(qiáng)工程變更控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目變更控制予以加強(qiáng)，具體可從如下幾個(gè)方面著手：其一，為減少設(shè)計(jì)變更，應(yīng)當(dāng)在前期設(shè)計(jì)時(shí)，保證準(zhǔn)確性，減少誤差，并做好施工前期的審核工作。其二，當(dāng)確需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)將變更的原因進(jìn)行具體分類(lèi)，按照對(duì)應(yīng)的審核簽證流程進(jìn)行。其三，所有的設(shè)計(jì)變更均必須經(jīng)過(guò)工程部和監(jiān)理工程師的審批，如果是大額變更，應(yīng)當(dāng)由總經(jīng)理進(jìn)行審核。其四，應(yīng)采取有效的方法和措施減少變更的數(shù)量，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的合作，找出可以降低成本的變更，并對(duì)變更價(jià)款進(jìn)行合理確定[2]。

2.4 采取動(dòng)態(tài)化管控的方式

在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，采取動(dòng)態(tài)化管控模式，調(diào)動(dòng)相關(guān)人員主動(dòng)參與項(xiàng)目成本的管控。借鑒行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的做法，允許項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行股份參與，進(jìn)而減少項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)上報(bào)難以掌控的成本，由相關(guān)部門(mén)和人員負(fù)責(zé)，進(jìn)而增強(qiáng)工作人員的參與積極性，使其能夠主動(dòng)肩負(fù)起成本管控的任務(wù)。為保證成本控制工作落實(shí)到具體，建議組建成本考核小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本控制以及管理部門(mén)制度的成本任務(wù)完成情況的考核工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及項(xiàng)目部的成本管控效果以及成本控制執(zhí)行情況，進(jìn)行全面的評(píng)估。對(duì)考核所獲得的結(jié)果，及時(shí)上報(bào)給有關(guān)部門(mén)，采取相應(yīng)的措施，及時(shí)糾正成本控制的不足，提高成本控制的水平?；诔杀究刂茖?shí)際情況，做好成本優(yōu)化工作?？刂瞥杀?，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需做好成本管控的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的建設(shè)，需要依靠設(shè)計(jì)圖紙的指導(dǎo)。如果設(shè)計(jì)方案存在著問(wèn)題，則會(huì)影響著后期的成本管控。因此，在設(shè)計(jì)階段，要推行限額設(shè)計(jì)，制定相應(yīng)的成本指標(biāo)，借助先進(jìn)的技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的節(jié)約，實(shí)現(xiàn)造價(jià)的有效把控，保證工程的質(zhì)量。

3 結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要不斷創(chuàng)新成本的管控方式和方法。具體實(shí)踐中，要結(jié)合當(dāng)前存在的管控不足和管理機(jī)制不完善等問(wèn)題，采取相應(yīng)的完善措施，提高成本管控水平。通過(guò)采取系列措施，保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。