丁國順

青島藍色小鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 山東青島 266000

1 成本控制影響因素

1.1 外部環(huán)境因素

企業(yè)外部環(huán)境因素主要是指項目中的技術因素以及項目所處的市場環(huán)境。房地產(chǎn)項目所處的外部市場環(huán)境直接影響項目的進度和成本。現(xiàn)階段，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，工程造價控制面臨巨大壓力，應進一步完善和加強成本管理。此外，技術也是影響項目發(fā)展的重要因素。

1.2 內(nèi)部可控因素

一方面，工程設計方案直接決定工程造價水平。進行科學合理的項目規(guī)劃應考慮項目的技術、藝術、實踐和經(jīng)濟特點。完善的方案審批，可有效減少因施工臨時變更而引起的工程預算外資金支出。同時作為頂層規(guī)劃，設計也開始了后續(xù)的建設、營銷等環(huán)節(jié)。另一方面，建設期是房地產(chǎn)項目支出的重要組成部分，也是資本管理的重要組成部分。如何滿足工期要求，項目成本在這一階段中關注的重點應怎樣通過科學合理的工程設計方案確定適合的工期，盡可能的避免成本失控以及確保工程質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制

2.1 建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用成本控制制度是綜合分析和檢驗標準成本設置合理性的重要手段。標準成本設置的科學性、層次性以及合理性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作的可行性，這個過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置自身標準成本中要對成本構成進行明確，成本構成作為標準成本的核心內(nèi)容關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效性能否實現(xiàn)。成本構成中體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際成本與標準成本的凈差和成本對比等內(nèi)容。根據(jù)這些內(nèi)容對成本控制中存在的漏洞進行評估從而避免成本的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善的成本控制制度能夠起到保障商品房開發(fā)在投資資金到位的基礎上對資金的撥付進行合理的控制。制訂合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制是直接降低成本損失的重要途徑。而成本控制制度中的變動成本和增長成本在作業(yè)成本法的應用中有著重要的意義。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中要合理利用成本核算方法方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提高成本控制質(zhì)量的過程中需對成本核算方法方式進行科學合理的應用，這就要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在健全和完善成本控制制度的前提采用現(xiàn)代化的成本核算方法方式有效的提高成本控制質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度的健全和完善有著顯著的分層原則和制衡原則，分層原則具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制制度、內(nèi)部控制管制度、成本核算制度的單元化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度的制衡原則突出強調(diào)對成本控制制度中包含的固定資產(chǎn)管理制度、成本審核制度、成本風險制度、成本監(jiān)督制度以及成本績效評估制度等方面制衡性在成本控制中的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計其成本控制制度的基礎上發(fā)揮成本制度的制衡性是保證成本控制能實施的根本前提[1]。

2.3 積極做好成本控制的預結算和中期監(jiān)督

由于房地產(chǎn)開發(fā)是一個運行周期很長的生產(chǎn)性、消耗性的過程，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領導必須糾正成本控制過程中憑經(jīng)驗操作的陳舊做法。在工程實施過程中，對于事先預定好的成本控制目標值必須予以遵循，在此基礎上，將不同時期的實際消費數(shù)值予以準確無誤地收集匯總，并在每一階段將匯集的實際數(shù)值與目標值進行對比分析，然后將分析結果應用到下一階段的成本控制編制計劃中。

2.4 施工階段成本控制

施工階段成本控制的主要措施有：（1）減少工程索賠，做好合同管理工作。在項目的施工過程中進行成本控制的重點是放在有效控制工程變更方面，業(yè)主的成本管理人員應提前檢查。（2）嚴格控制工程變更的程序以及積極檢測變更內(nèi)容。分別從經(jīng)濟性、功能性及美觀性等方面來考慮工程變更的必要性，這樣可以有效的減少項目工程的成本。（3）從管理模式入手，建立施工監(jiān)理制度。按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則對工程投資進行有效控制，完善責任分工和相關制度，建立投資控制制度[2]。從項目管理機制的角度進行了改進。同時避免投資施工，按月進行項目的資金審計工作。（4）有效控制項目投資成本。以施工設計方案為基礎，采用新工藝、新材料以及新方法來有效控制項目技術水平。結合相關統(tǒng)計，項目整體成本中約有70%是材料成本，而且成本水平可以直接影響間接成本。所以，在項目開發(fā)過程中選用新材料和新技術可有效的縮短工期，提高勞動生產(chǎn)率。

2.5 將合同管理的具體內(nèi)容納入控制項目開發(fā)成本之中

在房地產(chǎn)項目開發(fā)實施運行中，合同的管理具有至關重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)合同所規(guī)定的是甲乙雙方具體承擔的責任義務，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對開發(fā)工程成本與合同的密切關系給予足夠的重視。合同中對于協(xié)議條款的具體適用范圍及相關效力要有所涵蓋。在合同具體執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格遵循合同中涉及的完工時期、工程進度安排，并且將工程進度的成本支出進行詳細的記錄[3]。不僅如此，管理比較先進的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應有一套明確清晰的合同付款臺賬，使合同內(nèi)不同階段的各類支出筆筆有宗、件件有據(jù)，力爭實現(xiàn)對合同的全程管理，避免某些細節(jié)上出現(xiàn)問題，以利于掌握項目資金收付的全部計劃。

3 結語

通常，成本構成及控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要組成部分，本質(zhì)上與普遍意義的成本管理有著很大的差異性，這是由于其本身構成要素中既可以包含建設總成本，同時也可以包含運營總成本，這種成本構成問題造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制、核算和調(diào)配時會產(chǎn)生較多的問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)在進行成本控制時首先要明確成本構成，在此基礎上再進行成本控制。