戰(zhàn)振起

山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司 山東威海 264200

1 我國房地產(chǎn)評估概況

房地產(chǎn)業(yè)與其他國家相比起步較晚，但發(fā)展迅速，隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也支持房地產(chǎn)評估和研究工作，適合中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的良好房地產(chǎn)評估系統(tǒng)建立。此外，它還非常重視房地產(chǎn)評估理論的發(fā)展和研究，并發(fā)布相關(guān)系統(tǒng)來詳細(xì)識別建筑評估方法。目前，對我國房地產(chǎn)估價(jià)分析方法和綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究很少，對中國房地產(chǎn)評估體系的完善和發(fā)展具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，所以我們還需要不斷創(chuàng)新、發(fā)展，創(chuàng)造出一套適合我國國情的房地產(chǎn)評估體系[1]。

2 影響建筑物價(jià)值的因素和無形損耗之間的關(guān)系

由于成本法估值的概念是房地產(chǎn)估價(jià)和合并的價(jià)值，因此有必要區(qū)分房地產(chǎn)在土地和建筑物中的整體價(jià)值的作用。同時(shí)，大多數(shù)無形或非成本因素對成本法中建筑物價(jià)值的影響以無形損失的形式反映出來，從而區(qū)分各種因素造成的無形損失，避免了評估中各因素的影響。

2.1 重要影響因素和無形損失

影響土地價(jià)值的重要因素包括地理位置，大小，形狀，地質(zhì)，地形，地形，植被，氣候，景觀，生態(tài)和污染程度。開發(fā)的資源，如公共設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)展程度，也是決定土地價(jià)值的自然影響因素。由于建筑物的功能評估反映了建筑技術(shù)和消費(fèi)者偏好對建筑物價(jià)值的影響，這些因素對建筑物價(jià)值的影響主要是由于更換建筑物和材料的成本由于損失和功能[2]。

2.2 經(jīng)濟(jì)影響因素和無形損失

經(jīng)濟(jì)因素反映了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的適應(yīng)性。需求和供給因素，價(jià)格因素，購買力水平，利率因素，政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)等主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供需影響上。由于上述經(jīng)濟(jì)因素共同作用于構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的土地和地上建筑物，因此認(rèn)為建筑物的經(jīng)濟(jì)損失主要反映了外部經(jīng)濟(jì)因素變化對建筑物價(jià)值的影響。

2.3 政府和無形損失的影響因素

政府因素在制度，政策和監(jiān)管因素方面影響房地產(chǎn)價(jià)格，包括土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，稅收政策和市政管理。經(jīng)濟(jì)疲憊通常被視為與環(huán)境變化相關(guān)的房地產(chǎn)不動性變化的結(jié)果，例如土地使用的變化，道路周圍房地產(chǎn)的不一致使用，道路上的灰塵和噪音以及機(jī)場。但崛起的本質(zhì)不是建筑物價(jià)值的變化，而是土地價(jià)格的變化。

3 房地產(chǎn)評估中建筑損耗

在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格是建筑價(jià)格和土地價(jià)格的有機(jī)結(jié)合，有兩個含義和特征，一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格包括成本和利潤，房地產(chǎn)建筑的損失也是分開的你也一樣。在建筑損失評估中，必須特別注意建筑物損失的類型，以便清楚地了解建筑物價(jià)值損失的程度，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的損失評估非常重要。

3.1 房地產(chǎn)建筑物的折舊

在房地產(chǎn)行業(yè)中，使用房地產(chǎn)建筑物會使建筑物的價(jià)值沿著不同的路徑流動，建筑物的折舊可以被視為價(jià)值轉(zhuǎn)移的一種方法。根據(jù)建筑物的實(shí)際情況和維護(hù)條件，損失和實(shí)際操作功能也不同，并且在實(shí)際條件下，許多產(chǎn)品被預(yù)先丟棄或高估。在大多數(shù)情況下，類似的建筑物在同一時(shí)期內(nèi)會產(chǎn)生相同數(shù)量的建筑損失[3]。

3.2 房地產(chǎn)建筑的年限損耗

每棟建筑都有不同的設(shè)計(jì)要求，不同的建筑材料和設(shè)計(jì)壽命，在使用過程中，實(shí)際使用壽命取決于建筑物的功能，因此有必要通過實(shí)際測量和必要的技術(shù)測量。在房地產(chǎn)行業(yè)，建筑物的設(shè)計(jì)要求是對建筑材料和設(shè)計(jì)年限的嚴(yán)格規(guī)定，在房地產(chǎn)評估服務(wù)中，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)用于進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查和評估，以有效減少建筑物損失。此外，困難和復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目需要系統(tǒng)分析，以科學(xué)診斷建筑物的損失情況。

4 無形因素對建筑物價(jià)值的影響分析

重置成本反映的是平均而非最優(yōu)價(jià)格，如果住房功能優(yōu)于一般建筑和外部因素，各種無形或非成本因素的影響是基于重置成本。為了提高建筑物的價(jià)值，即成本法估值，需要考慮功能和經(jīng)濟(jì)因素對建筑物價(jià)格的有利影響。傳統(tǒng)的成本法受到無形和非成本要素價(jià)值影響處理方法的影響如下：

4.1 建筑物的無形價(jià)值未在成本法中得到充分反映

房地產(chǎn)交易的目的是完整的房地產(chǎn)產(chǎn)品，根據(jù)成本法的估價(jià)原則，替代成本僅包括一些成本影響因素的影響，以及歷史和文化等非成本因素的構(gòu)建。無形價(jià)值也包括在內(nèi),它無法體現(xiàn)品牌的價(jià)值和優(yōu)勢。

4.2 不可能準(zhǔn)確地區(qū)分具有相同成本但功能效果不同的建筑物之間的價(jià)格差異

由于不同的設(shè)計(jì)方案，車庫內(nèi)外的通道缺乏視覺和聲音隱私，同一區(qū)域內(nèi)的類似房屋明顯不方便，通風(fēng)不良，其他房間視覺和聲音都很好擁有良好隱私的車庫和地方非常方便和通風(fēng)。兩個結(jié)構(gòu)更新的成本基本相同，基于成本的估值針對房屋的功能損失進(jìn)行了調(diào)整，而更換成本則針對最佳功能效用下的住房成本。沒有。功能實(shí)用程序提供增值調(diào)整，相信消費(fèi)者可以并且將會接受這種價(jià)值差異。

4.3 并未反映環(huán)境因素和經(jīng)濟(jì)政策對建筑物價(jià)值的積極影響

市場價(jià)值原則中的環(huán)境影響原則指出，房地產(chǎn)價(jià)格受周圍環(huán)境的影響，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)具有更大的市場價(jià)值，反之亦然。與周圍環(huán)境的和諧程度可以作為降低建筑物價(jià)值的因素之一，也應(yīng)該是增加其價(jià)值的因素之一。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)估價(jià)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，其重點(diǎn)是解決市場價(jià)格的核心問題，對建立和發(fā)展中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)具有重要作用。作為資產(chǎn)評估領(lǐng)域的一部分，由于其獨(dú)特的性質(zhì)，房地產(chǎn)比其他資產(chǎn)估值更復(fù)雜，更難評估。因此，中國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不健全，相關(guān)的房地產(chǎn)評估體系也不完善。我們必須在現(xiàn)有技術(shù)手段的基礎(chǔ)上繼續(xù)創(chuàng)新，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。只有做到這樣才能為以后的工作打下基礎(chǔ)。