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        我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題及其對策研究

        2019-11-28 07:11:48張怡波譚亞輝
        海峽科技與產(chǎn)業(yè) 2019年7期
        關(guān)鍵詞:融資金融企業(yè)

        張怡波 譚亞輝

        1. 哈爾濱市工商銀行,黑龍江 哈爾濱 150076 2. 伊春市建設銀行,黑龍江 伊春 153000

        房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展催生了房地產(chǎn)金融,通過運用金融工具和金融手段來融通房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣,從而在最大限度上利用房地產(chǎn)資金貨幣。房地產(chǎn)金融的誕生得到了社會群眾的廣泛認可,成為我國經(jīng)濟的一大支柱。對房地產(chǎn)金融加以創(chuàng)新是穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場、推動其良性發(fā)展的重要手段,但是在其創(chuàng)新過程中面臨的一系列問題在一定程度上限制了房地產(chǎn)金融的發(fā)展,因而,只有全面分析房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題,才能找出針對性的解決對策,使房地產(chǎn)金融真正實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。

        1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能分析

        房地產(chǎn)金融創(chuàng)新作為我國一個全新的產(chǎn)業(yè),主要是為了實現(xiàn)融通貨幣資金、風險轉(zhuǎn)移、創(chuàng)造公共福利這三大功能。

        第一,融通房地產(chǎn)領(lǐng)域貨幣資金。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的一個重要功能便是對房地產(chǎn)貨幣資金進行融通,開發(fā)出更多更優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品、房地產(chǎn)金融工具,擴大投資范圍,使投資者的選擇更具多元化,并且能夠降低成本,為投資者創(chuàng)造更多的投資收益[1]。

        第二,有利于實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)金融的發(fā)展往往與風險相伴而行,而房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展使金融風險愈加難以估測、不可控制。研究表明,對房地產(chǎn)金融進行創(chuàng)新能夠降低風險,并且能夠有效抵御一些較為突出的風險。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融能夠?qū)崿F(xiàn)融資渠道、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新,從而分散并轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融發(fā)展中隱藏的各類風險,有益于推動房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

        第三,創(chuàng)造公共福利。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融是面向社會公眾的,應當滿足金融服務要求及消費者的投資需求,讓消費者通過投資獲得可觀的收益,以推動我國房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展。

        2 我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題分析

        2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄

        目前,我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展金融業(yè)務時,受限于企業(yè)自身的條件因素,無法通過發(fā)行債券和股票的方式進行融資,只得依賴于銀行,向銀行申請貸款,這也是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資渠道,因此,我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展與商業(yè)銀行貸款有著密不可分的關(guān)聯(lián)[2]。由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較狹窄,在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)對資金方面有著很高的需求,但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較為單一,難以滿足企業(yè)的發(fā)展需求,不利于企業(yè)的健康發(fā)展,甚至還有可能因為某一環(huán)節(jié)造成資金鏈緊張,為房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴重的財務風險。

        2.2 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一

        房地產(chǎn)行業(yè)對資金有著比較強的依賴性,因而與金融行業(yè)產(chǎn)生了密切的互動,然而,當前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的類型并不豐富,相對來說是比較單一的,并沒有很強的發(fā)展態(tài)勢。首先,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中,需要投入大量的資金,房地產(chǎn)企業(yè)向金融企業(yè)獲得的信貸資金主要是投入到消費與生產(chǎn)這兩個環(huán)節(jié),但就整體而言,房地產(chǎn)企業(yè)在消費信貸方面并沒有投入過多的資金,而是將資金主要投入到生產(chǎn)環(huán)節(jié),從而致使房地產(chǎn)的供需失去平衡[3]。其次,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的層次偏低,尚未形成規(guī)范、系統(tǒng)的金融體系,在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)金融的順利發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)基本難以通過債券、股票等方式進行融資,雖然信托產(chǎn)品作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個渠道,但是信托產(chǎn)品的資金并不多,而且還款期限也比較短,并不能使房地產(chǎn)企業(yè)有效緩解資金緊張的問題。

        2.3 房地產(chǎn)金融制度體系不健全

        我國房地產(chǎn)金融起步比較晚,但是近年來,我國的金融市場得到了快速發(fā)展,房地產(chǎn)金融也加快了發(fā)展的腳步。由于房地產(chǎn)金融步入了轉(zhuǎn)型發(fā)展時期,因此我國房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新模式愈加豐富,盡管房地產(chǎn)金融實現(xiàn)了創(chuàng)新,但是當前的房地產(chǎn)金融制度體系并不夠健全,難以營造一個相對安全的房地產(chǎn)金融市場,同時也使市場監(jiān)管面臨著很大的監(jiān)管難題。因此,在對房地產(chǎn)金融進行創(chuàng)新的過程中必須完善房地產(chǎn)金融制度體系,強化制度建設,如此才能規(guī)避金融風險,實現(xiàn)良性發(fā)展。

        3 推進我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策

        3.1 豐富房地產(chǎn)金融的融資方式

        當前我國房地產(chǎn)金融的融資結(jié)構(gòu)較為單一,渠道比較狹窄,這是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨的一個最為主要的問題,在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠發(fā)展[4]?;诖耍枰S富房地產(chǎn)金融的融資方式,拓寬融資渠道,使我國的房地產(chǎn)金融更具多元化。

        第一,對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券與股票的準入條件適當調(diào)低,讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過發(fā)行債券與股票的方式進行融資,減少對商業(yè)貸款的依賴程度。

        第二,成立房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金的流動性比較大,并且涵蓋面比較廣泛,能夠幫助投資者更好地規(guī)避投資風險。房地產(chǎn)基金需要結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展情況來建立,從而為房地產(chǎn)企業(yè)豐富融資的方式,拓寬融資的渠道。

        第三,努力推進房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一個重要發(fā)展方向便是投資權(quán)益證券化,這對于加快二級市場建設、促進住房抵押貸款有重要作用,并且可以分散風險,對風險加以規(guī)避和處理[5]。除此之外,還可以建立投資信托基金,分流房地產(chǎn)投資市場的需求,為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好的融資條件,穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場,從而降低銀行信貸風險。

        3.2 加強對房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新力度

        房地產(chǎn)金融創(chuàng)新涉及很多方面,包括創(chuàng)新金融產(chǎn)品、創(chuàng)新金融工具等。

        第一,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。產(chǎn)品創(chuàng)新能夠充分展現(xiàn)出房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成果,因為產(chǎn)品能夠?qū)⑿袠I(yè)或者市場的基本情況具體地呈現(xiàn)出來,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融可以著手于房地產(chǎn)金融衍生品的開發(fā)與推行。在這個過程中,政府部門應當充分發(fā)揮自身的主導作用,開發(fā)并推行更多優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)金融衍生品來推動房地產(chǎn)金融市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如,房地產(chǎn)指數(shù)期貨就是房地產(chǎn)金融衍生品,能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)、銀行業(yè)乃至消費者更好地規(guī)避金融風險。需要注意的是,在對房地產(chǎn)金融衍生品進行開發(fā)的過程中,必須要確保這些金融衍生品的合理性,可以對金融衍生品設置不同的還款期限,以免出現(xiàn)集中還款的現(xiàn)象,為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟壓力。

        第二,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具對于整體調(diào)控房地產(chǎn)金融市場有重要作用,為使房地產(chǎn)金融市場實現(xiàn)良性發(fā)展,可以大力推行“銀行+信托”的金融工具,信托基金為“銀行+信托”金融工具的前端融資,由銀行來支持后端資金,將信托基金與銀行加以組合,能夠很好地分散銀行房地產(chǎn)貸款風險,同時還可以有效擴展房地產(chǎn)金融的供給途徑[6]。

        第三,創(chuàng)新金融市場。當前初級市場資本為房地產(chǎn)金融的運轉(zhuǎn)提供了主力支持,要想使我國的房地產(chǎn)金融市場得到更好的發(fā)展,那么構(gòu)建一個更為系統(tǒng)全面的二級抵押市場是極其必要的。二級抵押市場能夠?qū)⒌盅旱馁Y金進行二次流通,一方面,抵押資金實現(xiàn)再次流通能夠滿足住房投資證券化需求;另一方面,二級抵押市場還可以保證居民投資收益的穩(wěn)定性。

        第四,創(chuàng)新金融中間業(yè)務。房地產(chǎn)金融中間業(yè)務主要以信貸機構(gòu)、購房者及房地產(chǎn)開發(fā)商為中心來開展,通過創(chuàng)新金融中間業(yè)務,可以使居民的購房風險得以降低,而且有利于購房者全面了解房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀發(fā)展趨勢,有助于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)更多的客戶,實現(xiàn)雙贏。

        3.3 對房地產(chǎn)金融制度體系加以完善

        目前,我國對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管力度尚有所欠缺,再加上沒有健全完善的房地產(chǎn)金融制度體系,從而致使一些違法違規(guī)行為存在于房地產(chǎn)金融市場之中。因此,建立健全房地產(chǎn)金融制度體系對于促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展有重要作用,同時這也是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的重要前提和基礎[7]。首先,要透徹分析房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新發(fā)展過程中遇到的各類問題及存在的風險,特別是要強化對融資渠道的監(jiān)管,保證融資渠道的規(guī)范性與合法性,能夠與我國的市場經(jīng)濟體制相適應,從而降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的風險,為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造更為優(yōu)良的融資環(huán)境。其次,強化監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場,對相應的法律和法規(guī)進行不斷地完善,加強對違規(guī)操作及違法行為的懲戒力度,嚴格遵守法律法規(guī)來開展各項工作,從而規(guī)范房地產(chǎn)金融市場,促進房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展。最后,建立健全房地產(chǎn)金融市場信用體系,在市場機制的作用下,提高房地產(chǎn)金融市場對信用機構(gòu)的吸引力,使更多的信用機構(gòu)加入到房地產(chǎn)金融市場,明確企業(yè)信用及個人信用,建立系統(tǒng)全面的信用等級,將投資行為與信用直接掛鉤,從而使房地產(chǎn)金融市場的可靠性與安全性得到有效提升。

        4 結(jié)語

        總而言之,房地產(chǎn)金融作為我國一個全新的產(chǎn)業(yè),在發(fā)展的過程中要始終以市場經(jīng)濟為導向,結(jié)合市場情況加以創(chuàng)新。在發(fā)展的過程中需要切實解決融資渠道狹窄、金融產(chǎn)品單一、金融制度體系不完善等問題,對房地產(chǎn)金融的融資渠道、產(chǎn)品和制度體系進行創(chuàng)新,從而規(guī)范房地產(chǎn)金融市場,規(guī)避金融風險,為房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造一個良好的條件。

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