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        房貸利率“換錨”開啟

        2019-11-27 04:31:03董忱
        齊魯周刊 2019年40期
        關(guān)鍵詞:利率銀行

        董忱

        對(duì)于眾多購房者而言,除了關(guān)心房價(jià)漲跌之外,房貸利率調(diào)整也一直牽動(dòng)著他們的心。10月8日起,房貸利率正式“換錨”,這意味著,房貸利率從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為以LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為基礎(chǔ)進(jìn)行加點(diǎn)形成。

        這一政策對(duì)貸款購房者來說,房貸月供會(huì)產(chǎn)生哪些影響?未來房貸利率上升還是下降?后期房價(jià)走勢(shì)將發(fā)生什么變化?

        房貸月供漲了嗎?

        央行8月25日發(fā)布公告,宣告按揭款以“貸款基準(zhǔn)利率”為標(biāo)尺的時(shí)代徹底結(jié)束,變?yōu)椤耙宰罱粋€(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。今后,首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR,二套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

        9月20日,中國人民銀行公布了最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,5年期以上LPR為4.85%,這個(gè)數(shù)字比新政實(shí)行前的貸款基準(zhǔn)利率4.9%略低。照此計(jì)算,首套房利率不得低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%。

        簡(jiǎn)單說,房貸新規(guī)實(shí)行后,房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR,以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)是多少?每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定,整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

        在新規(guī)定實(shí)行前,濟(jì)南執(zhí)行的是首套房在基準(zhǔn)利率(4.9%)的基礎(chǔ)上上浮10%,二套房上浮15%,實(shí)際利率一般在5.39%和5.635%。

        那么,新規(guī)執(zhí)行后,濟(jì)南人的房貸利率是否真的上升了?記者走訪了濟(jì)南幾家國有銀行、商業(yè)銀行和股份制銀行,在已統(tǒng)計(jì)的十幾家駐濟(jì)銀行中,個(gè)人住房貸款利率首套房普遍在5.39%-5.65%之間,轉(zhuǎn)換成LPR計(jì)價(jià)方式,則上浮了大約54-80個(gè)基點(diǎn);二套房在5.65%-5.9%之間,轉(zhuǎn)換成LPR計(jì)價(jià)方式,則上浮了大約80-105個(gè)基點(diǎn),相比之前的數(shù)字略有提高。

        “9月底時(shí)咨詢房貸政策的人確實(shí)很多,但即使節(jié)前提交貸款申請(qǐng),審批下來也在10月8日之后了,因此這筆貸款也是按照LPR加點(diǎn)形成利率,不是此前的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮。”一位商業(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人告訴記者,“其實(shí)與原來相比,只是換了一種計(jì)算方式,或者說換了一種說法,變化并不大?!?/p>

        “10月8日起,包括濟(jì)南在內(nèi)的國內(nèi)其他城市目前最新的房貸利率者開始漲了一點(diǎn)。”一位房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者,濟(jì)南各大銀行利率也有一點(diǎn)上浮,但總體比較穩(wěn)定。

        采訪中也有部分銀行的工作人員表示,與之前相比,利率水平略有提高。記者梳理發(fā)現(xiàn),新的利率水平與原來相比,部分銀行維持了原利率水平不變,部分銀行僅提高了0.01個(gè)百分點(diǎn),僅一家銀行提高了約0.26個(gè)百分點(diǎn)。

        記者發(fā)現(xiàn),國慶假日期間有不少房產(chǎn)中介不斷以10月8日之后貸款利率將上調(diào)為由向購房者推銷,鼓吹購房者盡快買房。不過,大部分購住房者卻顯得很淡定:房貸利率可能在短期內(nèi)略有上升,但這種上升的幅度在短期內(nèi)可以說非常小。

        準(zhǔn)備購房的羅先生表示:“最近工作太忙了,還沒來得及了解,但稍微了解了一下每個(gè)月房貸也就多幾元錢,所以不會(huì)因?yàn)榉抠J利率而改變自己的購房計(jì)劃?!?/p>

        剛剛購房正在準(zhǔn)備還月貸的王先生告訴記者,“開始也很緊張,以為房貸利率會(huì)漲,后來找銀行專業(yè)人士計(jì)算了一下,大概每月多還六七元錢吧,影響并不大,完全可以接受?!?/p>

        去年購房的李女士高興地說,去貸款銀行咨詢過了,銀行說10月8日前的已批貸款仍然按原政策執(zhí)行,對(duì)我們沒什么影響。

        濟(jì)南的部分銀行房貸率提高了0.01個(gè)百分點(diǎn),是什么概念,記者請(qǐng)銀行負(fù)責(zé)房貸的專業(yè)人士以百萬房貸為例 計(jì)算了一下。

        如果在10月8日前向銀行申請(qǐng)貸款100萬元,25年期,按利率上浮10%,即5.39%計(jì)算,采用等額本息的還款方式,每月還款6075.36元;如果10月8日之后向銀行申請(qǐng)貸款,上述條件均一致,此時(shí),房貸利率在LPR為4.85%的基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn),為5.4%,比此前提高0.01個(gè)百分點(diǎn),此時(shí),每月還款6081.3元,僅多還6元;即使按此次提高較多的銀行利率水平計(jì)算,若房貸利率在LPR為4.85%的基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn),為5.65%,比此前提高0.26個(gè)百分點(diǎn),此時(shí),每月還款6230.78元,多還155.42元。

        按大多數(shù)銀行的房貸利率計(jì)算后得出,月供額比過去只增加了6元,影響根本不大,家庭支出基本不受影響。

        未來房貸上升還是下降?

        此次調(diào)整之后,房貸利率略有上升是不爭(zhēng)的事實(shí),雖對(duì)普通人來說,每月還款增加的數(shù)額并不大,但對(duì)很多準(zhǔn)備貸款買房的人來說,他們更關(guān)心未來房貸的利率是上升還是下降?

        對(duì)于這一大家關(guān)心的問題,央行副行長劉國強(qiáng)在近期召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上明確表示:有一點(diǎn)是肯定的,房貸的利率不下降!

        從央行副行長的表態(tài),我們可以看出,房貸利率下調(diào)的可能性相當(dāng)?shù)汀?/p>

        值得一提的是,央行此次推出房貸新規(guī)的目的,主要是通過房貸手段更好地遏制房價(jià)上漲,同時(shí)房貸新規(guī)在一定程度上還增加炒房者成本,也就是說,國內(nèi)炒房者的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了。

        再者,從這次LPR新規(guī)來看,國家調(diào)控房價(jià),抑制炒房更加靈活了,比如,二套房貸利率5.45%只是一個(gè)下限,如果房價(jià)上漲壓力很大,那各地區(qū)可以自由上調(diào)房貸利率,如果銀行發(fā)現(xiàn)購房者是以投機(jī)炒房為目的,可以在原來基礎(chǔ)上再增加利率,這可以增加炒房者的貸款壓力。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,總體來看,這仍然是一個(gè)中性的政策,政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期,避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào),是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

        不過,張大偉也強(qiáng)調(diào),LPR利率是浮動(dòng)了,意味著房貸利率也會(huì)是浮動(dòng)的,此后LPR利率下調(diào)的可能性也會(huì)有,那么房貸利率也有可能會(huì)隨著略微下調(diào),房貸利率和目前相比,繼續(xù)上漲的可能性很小。

        房價(jià)走勢(shì)有無影響?

        利率新規(guī)調(diào)整之后,月供的數(shù)額增減變化不大,大多都是在上下幾元內(nèi)浮動(dòng),對(duì)于我們的日常生活不會(huì)產(chǎn)生太大影響,但更多準(zhǔn)備購房的人關(guān)心房價(jià)未來走勢(shì)會(huì)不會(huì)因此受影響?

        對(duì)此,記者也采訪到了交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健,他告訴記者,央行的改革有利于推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降,同時(shí)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱,充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

        “政策是避免房貸過量,引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),對(duì)樓市屬于中性政策?!痹诙跤澜】磥?,政策的出臺(tái)是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期,避免在LPR下調(diào)背景下,對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用,避免資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。

        濟(jì)南社科院經(jīng)濟(jì)研究所王征認(rèn)為,央行再次提出嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù),也是落實(shí)“房住不炒”的重要體現(xiàn),不但可以有效預(yù)防調(diào)控實(shí)際執(zhí)行中被鉆空子,更是有效打擊炒房需求,對(duì)于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性也有著直接現(xiàn)實(shí)意義。

        “短期來講,房價(jià)大幅上漲的概率基本沒有了。從長期來看,影響房價(jià)的主要因素不在房貸利率,而是貨幣因素、土地因素、城市化進(jìn)程因素。未來相當(dāng)長一段時(shí)間,貨幣增速會(huì)放緩,存錢大概率仍難跑贏通脹,大城市土地越來越稀缺,價(jià)值只高不低,城市化進(jìn)程處于下半場(chǎng),市場(chǎng)需求有所減緩,但絕對(duì)數(shù)量還比較大。所以,在未來10-15年,整體房價(jià)的走勢(shì)仍舊是平穩(wěn)中的緩慢上升趨勢(shì)?!蓖跽鞣治觥?/p>

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