摘要：為了保障老年人的生活質(zhì)量，我國(guó)頒布了很多與養(yǎng)老相關(guān)的制度。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)面臨著人口老齡化的系列問題，國(guó)家為了解決這一系列的問題采取了相應(yīng)的措施。養(yǎng)老地產(chǎn)也從房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出，成了一個(gè)新興的行業(yè)。一個(gè)新興的行業(yè)在發(fā)展期間一定會(huì)面臨著許多難題，本文以研究養(yǎng)老房地產(chǎn)為契機(jī)，然后分析了人口老齡化的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，結(jié)合實(shí)際情況和我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況提出了具有針對(duì)性的建議，希望對(duì)人口老齡化的發(fā)展研究提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)養(yǎng)老;人口老齡化;新興行業(yè)

1.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)是國(guó)家機(jī)關(guān)以及房地長(zhǎng)企業(yè)推出的，為了滿足老年人的居住需求而建立的，可以提供老年人良好的基礎(chǔ)設(shè)施并保障老年人的健康和安全的住宅。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)為老年人服務(wù)的房地產(chǎn)事業(yè)，一切以老年人的需求為最核心的要求，為他們晚年提供心靈的慰藉，醫(yī)療保健以及各種生活服務(wù)項(xiàng)目?！袄嫌兴B(yǎng)”是我國(guó)人民最關(guān)心的問題，直接關(guān)系到他們的利益，也是我國(guó)政府一直努力的方向。而住房問題是社會(huì)保障的一個(gè)部分，不僅關(guān)系到老年人基本的生存問題，也關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的良性發(fā)展不僅可以滿足老年化的人口的基本住房需要，緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力，還可以帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，平衡我國(guó)的社會(huì)需求，促進(jìn)我國(guó)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

社會(huì)學(xué)專家預(yù)計(jì)，2020年，我國(guó)65歲以上的老年人大約能夠達(dá)到24800萬人;到2050年，我國(guó)65歲以上的老年人大約能夠達(dá)到43700萬人，屆時(shí)我國(guó)將步入嚴(yán)重老齡化社會(huì)結(jié)構(gòu)?；诶夏耆巳丝诘臄?shù)量在不斷上升的情況，2015年，我國(guó)采取生育二胎的制度。并且我國(guó)將全力發(fā)展和完善養(yǎng)老服務(wù)，完善養(yǎng)老服務(wù)政策，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展來保障我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。所以，在面臨巨大難題的同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇。

2.S市人口老齡化存在的問題

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)了一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、理財(cái)公司以及國(guó)外的企業(yè)都進(jìn)行了項(xiàng)目投資，而且提出了不同標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃，在全國(guó)各地開始建立養(yǎng)老地產(chǎn)。在S市，因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)劃需要，當(dāng)?shù)胤浅Ｖ匾曢_發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目S市的中心地區(qū)。中心地區(qū)具有土地價(jià)格和人工成本低廉，消費(fèi)水平在我國(guó)平均消費(fèi)水平的特點(diǎn)，這解決了中心地區(qū)的平均消費(fèi)水平過高，房?jī)r(jià)過高難以支付的問題。但是，也正是因?yàn)檫@些特點(diǎn)，為S養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一定的問題。

2.1 相關(guān)法律制度不完善

目前，我國(guó)已經(jīng)頒布了很多關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的相關(guān)政策，包括《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》等，這些政策為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律上的支持，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展指出了明確的方向。但同時(shí)，由于我國(guó)老年房地產(chǎn)的發(fā)展還處于起步階段，許多問題尚未暴露出來。雖然現(xiàn)行的政策為老年房地產(chǎn)的發(fā)展提供了總體的方向，但是，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目審批的相關(guān)法律以及針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的驗(yàn)收、監(jiān)督管理方面的制度還沒有明確的指出。很多的開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與普通地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求混在一起，這也是目前還沒有一個(gè)明確的、正規(guī)的養(yǎng)老地產(chǎn)的具體的監(jiān)督和管理制度造成的。而且由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)、項(xiàng)目復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大，各部門之間的信息共享系統(tǒng)不完善，在沒有進(jìn)行系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查和成本核算的情況下做出的決定，無形之中降低了一個(gè)項(xiàng)目可以獲得的利潤(rùn)。

2.2市場(chǎng)不健全

作為一個(gè)相對(duì)來說還是新生的房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)有很多不同于普通地產(chǎn)的方面，而這些規(guī)劃的落實(shí)需要我國(guó)的土地管理方面和金融體系的支持。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)目前還沒有形成較穩(wěn)定的市場(chǎng)規(guī)模，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)還處于不規(guī)范的階段，很多的開發(fā)商都是“各自為政”的局面，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)督和管理。雖然社會(huì)各界對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)都持有樂觀的態(tài)度，但是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的銀行貸款、企業(yè)融資等市場(chǎng)渠道相對(duì)來說還是比較狹窄的。而且，在項(xiàng)目的具體運(yùn)行過程中，投資商、開發(fā)商的角色定位不明確，沒有發(fā)揮出各自的能力和職責(zé)。還有一些在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售方面的問題，沒有進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查，直接使用普通地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售方案，不足以吸引顧客等。還有一些房企由于房屋的支付設(shè)施與合同要求的嚴(yán)重不符，去找當(dāng)?shù)氐恼嚓P(guān)組織部門卻遭到了推脫甚至拒絕審理。尋找開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，卻遭到了對(duì)方的人身攻擊，場(chǎng)面混亂，擾亂了公共秩序與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

2.3缺乏有效的運(yùn)營(yíng)模式

S市養(yǎng)老地產(chǎn)目前缺乏有效的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要管理到位，謹(jǐn)防因?yàn)槭韬鲈斐傻膿p失，導(dǎo)致項(xiàng)目的成本增加、質(zhì)量問題、工期延誤等各種糾紛問題。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目往往都是一個(gè)大項(xiàng)目，涉及的資金數(shù)量比較大，他是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)高回報(bào)的行業(yè)。其中包括很多幾千萬元、幾億元的相對(duì)來說資金龐大的項(xiàng)目，增加了管理難度，在眾多的環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了差錯(cuò)都會(huì)總成不可挽回的巨大損失。所以，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，與普通地產(chǎn)一樣具有很高的風(fēng)險(xiǎn)，而如果缺乏有效的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，資金回籠困難，企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于企業(yè)的發(fā)展，會(huì)對(duì)其造成嚴(yán)重的影響。

3.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)策研究

3.1完善相關(guān)法律制度體系

首先，S市要制定一套養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，制定出完善的養(yǎng)老地產(chǎn)與一般地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造一個(gè)公平、公正、公開的交易平臺(tái)。其次，S市在法律層面加強(qiáng)項(xiàng)目審批的相關(guān)法律以及針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的驗(yàn)收、監(jiān)督管理方面的制度，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)督和管理。還需要加強(qiáng)監(jiān)督和管理力度，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的管理需要貫穿在項(xiàng)目的整個(gè)過程中，所以在地產(chǎn)項(xiàng)目流程的不同階段進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。在關(guān)鍵環(huán)節(jié)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置考核機(jī)制，考核要客觀、合理。養(yǎng)老地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)的一種，具有房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，具有周期長(zhǎng)、項(xiàng)目復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大，涉及的單位和部門較多，不利于管理。對(duì)于S市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)要制定完整的企業(yè)管理制度，設(shè)立獎(jiǎng)懲機(jī)制，建立有效的成本管理制度，成立專門的監(jiān)督部門，對(duì)于項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和管理。定期召開監(jiān)管會(huì)議，對(duì)于項(xiàng)目的控制和管理進(jìn)行監(jiān)督，保障公司的資源和利潤(rùn)最優(yōu)化，提高養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

3.2規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)規(guī)范

國(guó)家對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控主要在兩方面，一是制定必要的法律制度和規(guī)定來監(jiān)管養(yǎng)老地產(chǎn)秩序，二是通過經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律來調(diào)整養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)范。一個(gè)項(xiàng)目要想成功，前期的準(zhǔn)備工作尤為重要，首先，S市要有前期規(guī)劃和工程的可行性研究探索“規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑的龍頭”，所有的類目必須符合設(shè)計(jì)規(guī)劃的要求，按設(shè)計(jì)目的進(jìn)行建設(shè)完成。其次，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)的扶持與正確領(lǐng)導(dǎo)，要對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀有精確的認(rèn)識(shí)與把握，并且制定相應(yīng)的制度政策來規(guī)范其發(fā)展。再次，政府應(yīng)該樹立正確的養(yǎng)老房地產(chǎn)價(jià)值觀。養(yǎng)老地產(chǎn)的各個(gè)參與方要準(zhǔn)確的定位自己的角色并明確自己的責(zé)任。在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售方面的問題，要進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查，制定出針對(duì)老年人養(yǎng)老為主題的銷售計(jì)劃。在簽訂土地使用和租賃合同的時(shí)候要嚴(yán)格按照法律規(guī)定來進(jìn)行，不能弄虛作假。

3.3建立健全S市養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式

總結(jié)國(guó)內(nèi)外的文獻(xiàn)資料和現(xiàn)行的人口老齡化現(xiàn)狀，基于價(jià)值鏈為聯(lián)系而建立的新型的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式較為適合S市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。在養(yǎng)老地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)中，有不同的機(jī)構(gòu)和企業(yè)參與，而所有的企業(yè)和機(jī)構(gòu)都有一個(gè)共同的目標(biāo)。建立各個(gè)企業(yè)的協(xié)作關(guān)系，增加行業(yè)交流，較少貿(mào)易摩擦，實(shí)現(xiàn)資源、資金的行業(yè)間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)揮出各個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，共同促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，養(yǎng)老地產(chǎn)的上下游企業(yè)利用各自在價(jià)值鏈中位置進(jìn)行合作，將各個(gè)行業(yè)的優(yōu)點(diǎn)附加到養(yǎng)老地產(chǎn)中，使得整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

總結(jié)

綜上，為了緩解人口老齡化的問題，政府已經(jīng)逐漸頒布了一系列的應(yīng)對(duì)措施和方案，并且在當(dāng)?shù)芈鋵?shí)。完善以養(yǎng)老為目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目是未來的一大趨勢(shì)，S市應(yīng)當(dāng)緊抓國(guó)家構(gòu)建粵港澳大灣區(qū)世界級(jí)城市群的契機(jī)，通過構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)施產(chǎn)業(yè)興市，最終實(shí)現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)質(zhì)的飛躍。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳學(xué)安.養(yǎng)老地產(chǎn)剛上路豈能跑偏[N].中華工商時(shí)報(bào)，2018-02-02（003）

[2]劉文成，王曉方，黃章偉，李騰，劉彩.社會(huì)化養(yǎng)老視角下養(yǎng)老地產(chǎn)文獻(xiàn)綜述[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2018（02）：50-53+83.

[3]李楚萌.沈陽(yáng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間及對(duì)策研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（03）：19.

[4]安然.養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式及發(fā)展趨勢(shì)[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（02）：7.

[5]養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“先鋒100”之養(yǎng)老企業(yè)[J].安家，2018（01）：132-139.

作者簡(jiǎn)介：

劉莉莉（1984-? ），女，漢族，廣東肇慶人，桂林理工大學(xué)商學(xué)院碩士研究生，政工師，金融理財(cái)師，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。