文/林 吟

上世紀九十年代，貴陽市師范學校清理檔案，把一卷皮紙和其他紙質(zhì)文件扔在學校垃圾池里，準備燒掉。一位老師看見，說：“這些是檔案資料，怎么丟了？”清理檔案的人說：“超過十五年了?！边@位老師覺得可惜，就撿了回來。

當時我草草看過，是寫在大張的皮紙上的一些居民老房契老當契，但為什么會成為師范學校的檔案，不得而知。二十多年過去，貴陽師范學校已不存在，我也退休了。這些天突發(fā)奇想：這些東西會不會有點意思？于是，找這位老師要來又看了看。本不想寫什么，覺得不會有寫頭。然而，當把這個陳舊的皮紙卷打開，我眼前出現(xiàn)了一段清代和民初的貴陽房地產(chǎn)交易的歷史。

一

◎圖一 貴師紙卷封面

這些地契當契用紙繩穿縫成冊，封面一張皮紙用繁體字寫：“師范學校購地各業(yè)主揭交契約——計三十五張?！睌?shù)了一下，確實是三十五張，一張不少。內(nèi)頁前面有十一張皮紙，分別編號十一個，寫著：“第一號：黃開科契約計三張；第二號：蔣學賢契約計一張；第三號：何瑞廷契約計三張；第四號：羅義順契約計一張；第五號：周姚氏、黎姚氏契約計三張；第六號：羅樹清契約計四張；第七號：蘇炳軒契約計十六張；第八號：孟單氏、陳單氏、趙堃榮契約計三張；第九號：楊紹模、楊紹祖契約計七張；第十號：劉義契約計二張；第十一號：沈惠卿契約計二張?！狈獾讓懀骸懊駠拍辏?920年）1月17日?！?/p>

封面封底和內(nèi)頁表明，這些契約被當時的貴陽師范學校收存的原因、原持有人姓名及多少份、學校收存的大致時間。

接下來裝訂的就是契約了。這些契約都用毛筆書寫在皮紙上，字大都為中楷。契約中，最早的一張是乾隆二十年（1755年），距今已有二百六十四年；最晚的是民國七年，距今也有一百年。其中清代的契約，時間始從乾隆二十年起，無有嘉慶，其他的道光、咸豐、同治、光緒、宣統(tǒng)年號都有。

琢磨這些契約，我得知貴陽房地產(chǎn)交易在清代和民初的一些情況和演變。

二

◎圖二 乾隆二十年賣契

最早的乾隆二十年的那份，紙張較一般皮紙厚實粗糙，呈暗色，長14.5寸，寬10.5寸。契約上沒有印章。這張契約的內(nèi)容分右和左兩部分，右部是內(nèi)容陳述和落款，左部是吉語和中介人簽名。

右部內(nèi)容如下：

立賣地基人莫氏同男王義方，為因父亡過，無處出變，將到地基一幅、爛草房二間，前底（抵）街，后底（抵）蔡宅土，左底（抵）何謝宅土，右底（抵）王宅土，四置分明，憑中出賣與馬文煥名下，當日得受賣價紋銀拾陸兩整，母子親手收明，并無少欠分厘。自賣之后，認（任）憑馬處修里（理）居坐（?。?，王處不得親族人等前來異言，倘有異言，系是賣主莫氏一面承耽（擔），不以買主相干，永無找補。今恐無憑，立約為據(jù)。

地畝三丈，赴縣上納，酒水盡字在外。

乾隆貳拾年六月廿七日 立賣地基人莫氏（畫圈）王義方（畫圈）

左部內(nèi)容如下：

永遠管業(yè)

憑中人：陳以清 何文祖 蔡成美 李云奉 謝天爵 朱連魁 王成林 朱蓮玉 彭燦然

夏子章 盧偉章 謝天祥 辜云龍 李門曾氏 李連魁 龍朝祖

代筆人：劉相臣

從此份地契可見，至少在十八世紀，貴陽已有房地產(chǎn)交易。并且，其時這里已有“街”，說明當時居民的活動已擴展至貴陽次南門外。

分析這份契約，還有如下一些特點：

1、當時出賣的土地沒有具體尺寸，用前、后、左、右相抵的房屋宅地來說明，即所謂“四置（至）”，只是在后面說明“地畝三丈”，以此作為賣主上繳稅費的依據(jù)?！叭伞睉獮槠椒秸?。

2、契約上沒有印章，不過有十六個憑中人作證，可見當時買賣房地產(chǎn)是件大事。

3、地契空白處有吉語“永遠管業(yè)”。之后的契約部分也有這樣的吉語，此做法所收存的契約來看，延續(xù)了兩百多年。

4、對賣主的規(guī)則寫進契約中，這一點與今天的賣房合同相似。

5、畫押不是蓋手印，而是畫圈，讓人想到魯迅筆下的阿Q。

6、當時還沒有出現(xiàn)“印花稅”“房稅”等詞，稅費名稱是“地畝”，費用由賣主自己赴縣府繳納（當時已有貴陽縣），可見當時縣府是政務集中地。

7、行文沒有標點符號，與當時文書相同（文中標點是筆者所加）。

一百六十七年后的1902年，貴師在這里成立并擴建，此地契在一百多年間傳給了哪位后代或其間是否又有出賣，不得而知。

三

◎圖三 道光二十五年馬謝氏簽與馬呈祥的房契

道光二十五年（1845年）的地契有兩份，都是在道光二十五年簽訂。一張是七月十七日，馬謝氏與兒子馬茍將草房二間及后面空地基一丈一尺出賣與馬呈祥名下，得銀二十七兩；一張是十月十二日簽訂，立約人還是馬謝氏與兒子馬茍，仍是將草房二間及后面空地基一丈一尺出賣，這回買主是楊文苾，得銀也是二十七兩。猜想也許上一次與馬呈祥的交易失敗，在近三個月后又改換買主。但不知為何，第一張契約仍保留，不過，從后來所附的“斷賣契”見，到了民國時期，用于辦理新契的是賣與楊文苾的那份。

這兩份契約距乾隆年間的那份時間相隔已有九十年，但行文格式變化不大，只是，在這份地契中，已出現(xiàn)地名“排柵門”（后來的房契有的也寫做“排山門”“牌三門”）和具體的尺寸：

“立賣草房并地基人馬謝氏同男馬茍今將祖置草房二間、后空地基一丈一尺，坐落地名：南門外排柵門，前抵大街，后抵賣主地界至棣柱石磉一丈一尺為界，左至古巷道，右抵馬宅界，四至分明，寸木片石一并在內(nèi)，請憑中正上門出賣與馬呈祥名下管業(yè)，即日得授賣價九色銀二十七兩整，貴平兌馬姓母子親手收明，并無少欠分厘，亦無私債貨物，準拆此房……”

出現(xiàn)地名的意義在于：當時這里已成為較為知名的商業(yè)活動區(qū)。

契約中，同樣沒有“印花稅”一詞，與乾隆年間一樣稱為“地畝”，在此處注明地塊總面積，仍由賣房人自行上繳稅費。在這份契約中，“盡字”（代筆）的費用包含其中。將乾隆和道光的兩份地契比較，到道光年間，房地產(chǎn)已漲價。乾隆年間“地畝三丈”，不過得銀十六兩，而九十年后，“一丈五尺”已得銀二十七兩。

道光年間的這份契約長21寸，寬14.5寸，同樣是皮紙，稍??；一張紙上仍分兩個部分書寫，吉言一樣，為“永遠管業(yè)”。同樣沒有印章。

四

◎圖四 咸豐十年馬友德簽與楊四公契約

十五年后，咸豐十年（1860年）十二月的地契只有一份，行文格式也沒有什么變化。所出售的地塊不大，只有五尺，得錢四千文。據(jù)資料，咸豐年間銀價猛漲，一兩銀子可以換制錢兩千多文。不知是房地產(chǎn)降價還是地塊不夠好，這塊地的賣價并不高，最多也就二兩銀子。此地契長8.8寸，寬17寸，文字書寫工整。有趣的是，落款處的“立賣約人馬友德”一旁，有倒寫的“立賣約人”，不知何故。這樣的寫法其他契約都未見。買主是楊四公，這明顯不是真名。從前后三十多份契約來看，契約上買主不寫真名的只此一份。不知契約背后有何故事。

五

同治年間的地契共五份：同治元年一份，同治四年一份，同治五年一份，同治十年兩份。

同治年間的契約，行文款式仍沒有大的變化。

從內(nèi)容可見，同治元年的契約地畝一丈五尺，得紋銀三兩。同治四年的地畝一丈，銀七兩。兩相對比，雖有漲價，但還是沒有道光年間的賣價高。吉語有變化，為“百世其昌”。

再看同治五年的這份，沒有“地畝”的具體尺寸，只知出賣的是“草房三間，側(cè)房一間，小草房一間，豬圈一小間，園子一幅，古溝三尺寬，包括地基院壩磚石瓦片一并在內(nèi)，前抵街，后抵劉姓住房，左抵劉姓房，右抵嚴姓房” ，而賣價是紋銀六十五兩整。這個價格與同治元年和同治四年的那兩份比較，應當很高了，也許是面積較大的緣故。這張地契的吉語是“永遠發(fā)達”。憑中人都沒有真實姓名，而是口語稱謂“張三公、李二公、陳大公、丹二公、吳五公、李九爺”，看來都是當時這一帶有名望的男性。

同治五年間房地產(chǎn)有了一個有趣的變化，那就是，房屋可以典當了。圖六是一份此年間的當契，契文是這樣的：

“立轉(zhuǎn)當約人王沈氏，同男建國建民母子三人，為因無銀使用，將到當明尹姓草房二間、園子一幅，坐落地名：排山門，前抵街，后抵蔡姓老坎、右抵董界、左抵李界，四至分明，請憑中上門，轉(zhuǎn)當與桃（姚）宗孔名下為業(yè)，三面議定，當價銀七兩正（整），母子親手收明使用，自當之后，任憑桃（姚）姓安佃居住，王姓不得前來異言，日后銀到房回，兩無掯勒，此系二比情原（愿），并飛（非）逼迫成交，恐口無憑，立轉(zhuǎn)當為據(jù)?！?/p>

◎圖五 同治元年馬吳氏賣與馬登瀛的契約

◎圖六 同治五年王沈氏將房地當與姚宗孔的當契

◎圖七 光緒元年轉(zhuǎn)當契約

在文后又加補一條：“其房出整價銀三兩，日后尹姓贖取出整價銀三兩，準三年后贖取?！?/p>

看此當契，不甚明白。好在到了光緒元年，又有這份當契的補充說明，才知，原來，在同治二年（誤寫九年），第一位當契立約人尹善祥將這房與地當與王沈氏，價格是紋銀九兩七錢整。三年后，當期已滿，但尹家卻沒有贖回，王沈氏就又將房地轉(zhuǎn)當與姚宗孔。那條補充說明的含義是，房地產(chǎn)原有人尹家要贖回這些房地產(chǎn)，除了原來的贖價，還要再加三兩銀子，并是在三年后才能贖取。

這張當契說明，至少在同治二年，貴陽就出現(xiàn)房屋典當，并且可以轉(zhuǎn)當。

故事還沒有結束。王沈氏把房子轉(zhuǎn)當給了姚宗孔，那這些房地產(chǎn)就與王家沒有關系了，成為了尹家和姚家的關系，因此，這份光緒元年的當契又說：“尹姓老契未揭，王姓當契已憑眾銷毀”。內(nèi)容還有，茅草房轉(zhuǎn)當給姚家后，“其房朽濫（爛）倒塌，不堪居住”，于是，尹家和姚家共同出資修建，共估計要花銀子二十四兩，由姚家尹家“各認一半”，“待四年限滿，加入當價內(nèi)贖取”，在這之前，“姚姓不能掯勒，并不得動一草一木”。這就有意思了，尹家其實有錢，如不是，又怎能出資一半，與姚家共同修房？然而，尹家卻不愿贖回房地，卻讓王家轉(zhuǎn)當。實際上，這樣尹家就少走了一道程序。

到了民國二年，由貴州財政司印制的正式的典契出現(xiàn)，于是，就將前面的當契貼在正式的典契上。原典契簽約的時間是同治二年（1866年），民國時的典契出現(xiàn)是在民國二年（1912年），無論當事人在世與否，民國典契上的雙方姓名都還是為始簽約人。

同治十年的兩份契約皆為賣契。這兩份契約，有一份的時間已看不清，是筆者依據(jù)其中一份同治十年時間和紙張厚薄以及文字字形大小筆力，推測為同一時代?？床怀鰰r間的那份，是雷文魁賣與黃春揚的，得銀七兩二錢整；能看出時間的那份是陳文墜（？）賣與李萬珍的，得銀八兩整。兩家房屋皆為瓦房，質(zhì)量應比較好。雷文魁這份的吉語是“永遠管業(yè)”，陳文墜簽的這份，吉語是“萬代富貴”。

◎圖八 民國時期尹善祥新典契

◎圖九 同治十年的房地賣契

六

◎圖十 光緒十七年吳學貞賣與羅文華的契約

◎圖十一 宣統(tǒng)三年羅義順賣與吳羅氏的契約

光緒年號長達三十四年，從1875年到1908年，因此，這些契約中，光緒年間的賣契和當契就比較多，計有光緒二年、十七年、十八年、二十二年、二十四年、二十九年、三十年、三十一年共八份。

宣統(tǒng)是個短命的年號，只有三年，因此，這些契約中屬于宣統(tǒng)年間的不多，只有宣統(tǒng)二年和宣統(tǒng)三年共三份。

到了光緒年間和宣統(tǒng)年間，契約行文格式都還是沒有大的變化，原契上仍然沒有印章，只是吉語有變化，除了前面多用的“永遠管業(yè)”外，還有“千秋不易”“延年益壽”等。

從清代的這些契約來看，清代貴陽的房地產(chǎn)交易有這樣一些特點：

1、屬于民間自生行為，國家并未進行管理，只收取一定稅費。

2、憑中人由兩人以上組成，可多達十六人。憑中人對于簽約雙方來說，應有較強的可信度。

3、婦女在家庭財產(chǎn)上有一定的決策權。乾隆二十年的莫氏、道光二十五年的馬謝氏、同治元年的馬吳氏、同治五年的劉郭氏、宣統(tǒng)三年的吳羅氏等都是女性。如果有兒子，會帶上兒子一同簽約。

七

◎圖十二 民國二年斷賣契

◎圖十三 民國二年典契

房契當契出現(xiàn)大變化的是進入民國時期。

從這些契約來看，最顯著的是四個變化：

1、有地方政府特制的“斷賣契”和“典契”。

2、有地方政府印章。

3、有印花稅的貼紙，有的還有簽署人的簽名和印章。

民國時期，政府特制的斷賣契和典契，主頁一律寬15寸，長16.3寸，均為半透明的皮紙，還有圖案邊，顯示一定的正式感儀式感。

無論斷賣契還是典契，契約右邊都有一段文字：

“貴州財政司 為頒發(fā)印契，以資信守，照得民國成立，各州府縣印信已經(jīng)更換，民間所有業(yè)契與民國印不符，難資信守，今奉都督命令，特制三聯(lián)契紙，無論業(yè)戶原契已稅未稅，俱應一律請領前清，已稅買契產(chǎn)價每拾兩納稅貳角，未稅者納稅銀伍角。前清已稅當契產(chǎn)價每拾兩納稅銀壹角，未稅者納稅銀貳角。從開辦之日起，限五個月內(nèi)，仰各業(yè)戶從速掛號投稅，逾限不投稅者，原契作為廢紙。其各懔遵毋違，切切！后余空白處摘錄業(yè)戶原契，至該業(yè)戶仍粘附于后，加蓋騎縫印信合并。 飭遵”

以上文字標點是筆者所加。

斷賣契和當契在這段文字的最右邊就是騎縫，第一個字是套紅的很大的“貴”字，下面是契約編號、房產(chǎn)價和稅費價。

民國新契的買賣價格處蓋有“貴州貴陽府印”；在騎縫處蓋有“貴州財政司印”；在落款處蓋的是“貴州財政司印”。貴州貴陽府印和貴州財政司印皆長寬各2.4寸。在契約的上方，還有大大的兩字：“發(fā)牌”。

以上文字中提到有三聯(lián)契紙，卻只見到兩聯(lián)——“斷賣契”（或“典契”）和稅驗買契。第三聯(lián)應是由貴州財政司保存。下圖一是保存較好的貼在一起的兩聯(lián)，斷賣契和稅驗買契，左面還有光緒二年的老契按要求貼附在新契上。

有的契約在落款一旁，還有一張如郵票大小的或綠色或咖啡色的印花稅貼紙，上寫一“押”字。有的還有經(jīng)辦人的姓名和印章。

到了民國六年，契約又有大改進，不再用長寬各十幾寸的大契紙，而是寬6.8寸、長10.5寸的契紙，大小相當于現(xiàn)在的A4紙，看上去簡約多了。標題不再是“斷賣契”而是“新買契”；“典契”也成為“新典契”。斷賣契改為“新買契”，說明契約不是由賣家持有，而是由買家持有，相當于現(xiàn)今二手房買賣完成后，由買主持有房產(chǎn)證件。

新買契的契紙以表格的形式出現(xiàn)，表中列有關鍵的九項：買主姓名、不動產(chǎn)種類、坐落、面積、四至、賣價、應納稅額、原契幾張、立契年月日。表格外的落款有三個內(nèi)容：賣主、中人、日期。新買契的印章是“貴陽縣印”，長和寬都兩寸整，兩邊都有騎縫，內(nèi)容是編號、完稅收費、日期等。

◎圖十四 張勛臣官牙及左邊綠色印花稅

◎圖十五 民國六年的新買契

◎圖十六 民國七年的新典契

新典契與新買契大小也一樣，表格有十一項，除承典人姓名、價值、典價、出典年月不同外，其他與新買契相同。新典契上貼附老典契，這樣，“四至”一欄就不必寫那么清楚，用“界詳原契”概括。

新買契和新典契在面積上的表述仍然不科學，如圖中新買契的表述是：“四間一大幅”，而“四至”將這個面積具體化，從“前后左右”這四個方位說明與何處相接。新典契的面積和“四至”的表述也基本相同。

從貴陽師范學校收存的這些契約來看，民國時期的新買契和新典契與老契在數(shù)量上并不一致，共只有四張，似業(yè)主更重視老契。民國時期的老契的內(nèi)容與前年代的契約基本相同：何人因何原因，賣掉（或當?shù)簦┪挥诤翁幍氖裁唇Y構的房屋、價格是多少。不過，當契在結尾處都多了這么一句話：“今恐人心不古，立當字一紙為據(jù)”，幾乎每張皆有。對社會的信任度似已開始瓦解。

民國時期的契約共十三份，有民國元年、民國二年、民國三年、民國五年、民國六年、民國七年。值得注意的是，十三份契約中，當契就有十一份，遠遠高出清代的當契數(shù)量。從契約看，民國時期，房地產(chǎn)價格很高了。如民國二年三月，張德明賣給丹德興名下排山門瓦樓街房兩間、后內(nèi)坐房三間，空地基一幅，就得銀一百二十兩整，這在清代是沒有出現(xiàn)過的高價。而羅少臣當與蘇炳軒名下瓦樓房一間，當期為三年，當銀就是五十兩整（包含稅銀一兩）。當房子獲利不見得比賣房子少，還有機會贖回，大概基于此，民國時期當房地產(chǎn)的比賣房地產(chǎn)的多。

可以說，剛進入民國時期，貴陽的房地產(chǎn)交易就出現(xiàn)了一場革命。表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、地方政府和有關部門強勢介入。

2、有了地方政府和部門的印章，并規(guī)范蓋章位置。

3、出現(xiàn)印花稅貼紙，使繳稅規(guī)范化。

4、契約開始簡化，用圖表形式體現(xiàn)。

貴師花了多少錢買下這些房地產(chǎn)，不得而知。不過可以推想，當時的貴師正出于上升階段。