覃剛

新的《土地管理法》修正案已經(jīng)于2019年8月26日通過，并將自2020年1月1日起施行，屆時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將可以自行組織實(shí)施集體建設(shè)性用地進(jìn)入市場(chǎng)流通。對(duì)農(nóng)村集體土地用于工商建設(shè)的時(shí)候，不用再由政府進(jìn)行征收、把集體所有的土地收歸國(guó)有。新法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流通的制度性障礙，但也僅僅只限于將流通的集體土地用于工業(yè)和商業(yè)。宅基地仍然嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的政策，仍然不能進(jìn)入市場(chǎng)自由流通。由于農(nóng)村土地歸集體所有，在現(xiàn)實(shí)中，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，通俗來說就是同一個(gè)村的村民之間會(huì)有宅基地買賣、互換等現(xiàn)象。而城鎮(zhèn)居民是不可以購(gòu)買農(nóng)民宅基地的。那么，不是同一個(gè)村的村民之間是不是能自由買賣宅基地呢？他們之間簽訂的房屋買賣合同是否有效呢？我們通過一個(gè)案例進(jìn)行解讀。

1 基本案情

原告包某某與潘某某原系夫妻，后于1996年離婚。原告包某某、潘某某與被告陳某都是浙江省臺(tái)州市黃巖區(qū)人，但是不在一個(gè)村。2000年4月18日，原告與被告簽訂了《房屋斷賣契》，約定原告將其位于臺(tái)州市黃巖區(qū)江北居濱江新村5層的一間樓房賣給被告，被告支付對(duì)價(jià)148000元。被告在支付了購(gòu)房款后，取得了房屋，并于當(dāng)年5月辦理了房產(chǎn)證，且一直居住在這個(gè)房屋長(zhǎng)達(dá)17年。

后該房屋所屬片區(qū)被列為拆遷范圍。2017年9月，原告潘某某以其是房屋的共有權(quán)人，包某某在與陳某簽訂向《房屋斷賣契》時(shí)其不知情為由向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)包某某與陳某之間簽訂的《房屋斷賣契》無(wú)效，并要求被告陳某返還房屋。

臺(tái)州市黃巖區(qū)人民法院于2017年10月24日公開開庭進(jìn)行了審理，并追加了包某某作為共同原告，于2018年4月17日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。法院同時(shí)還查明，被告陳某的父親已經(jīng)為包括陳某在內(nèi)的6位家庭成員申請(qǐng)報(bào)批了位于黃巖區(qū)的宅基地。

2 法院判決

臺(tái)州市黃巖區(qū)人民法院經(jīng)審理，判決潘某某、包某某與陳某簽訂的《房屋斷賣契》無(wú)效；由原告潘某某、包某某共同返還被告陳某購(gòu)房款148000元；在原告返還購(gòu)房款后一個(gè)月內(nèi)，由被告將房屋騰空交付給原告。

一審判決后，被告不服，提起上訴，經(jīng)臺(tái)州市中級(jí)人民法院審理后駁回上訴，維持了原判。

3 律師分析

本案中，原告與被告雖然都是臺(tái)州市黃巖區(qū)的村民，但并不屬于同一個(gè)村。按照《土地管理法》第62條第一款的規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……”以及第4款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，以及第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”?？芍桓娴母赣H已經(jīng)為其申請(qǐng)報(bào)批了宅基地，其就不能再擁有第二處宅基地了，在其購(gòu)買了原告的房屋之后，自然而然就同時(shí)擁有了房屋下面的宅基地，也就在事實(shí)上擁有了2處宅基地，這與一戶一宅的法律規(guī)定顯然是不符的。進(jìn)一步根據(jù)《合同法》第52條第1款第5項(xiàng)“違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同為無(wú)效合同。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，與土地不可分離，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。被告陳某不屬于黃巖區(qū)江北居濱江新村所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且在其戶籍所在地黃巖區(qū)已經(jīng)報(bào)批了宅基地，故其無(wú)權(quán)享有黃巖區(qū)江北居濱江新村××幢10號(hào)的宅基地使用權(quán)，原、被告之間簽訂的《房屋斷賣契》違反了《土地管理法》第62條關(guān)于一戶一宅的強(qiáng)制性規(guī)定，因此為無(wú)效的合同。

《房屋斷賣契》被宣告為無(wú)效的合同之后，該如何處理呢？根據(jù)《合同法》第58條，“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹鎽?yīng)當(dāng)返還收取的購(gòu)房款148000元，而被告應(yīng)當(dāng)將房屋騰空，返還給原告。買賣發(fā)生后，已經(jīng)過去了17年，房屋已經(jīng)大幅度升值，被告此時(shí)將房屋返還給原告，對(duì)被告來說也是不公平的，其不可能以當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)款買到同樣地段同樣大小的房子。那么，被告的損失也是顯而易見的。如果被告向原告主張賠償損失，則必須考慮雙方簽訂《房屋斷賣契》時(shí)的過錯(cuò)情況，是一方有過錯(cuò)還是雙方都有過錯(cuò)，如果是一方有過錯(cuò)，那相對(duì)簡(jiǎn)單，由有過錯(cuò)的一方向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償?shù)呢?zé)任就行了。如果雙方都有過錯(cuò)，則要基于公平原則考慮雙方過錯(cuò)大小，確定一個(gè)比例后各自向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償損失的責(zé)任。

4 結(jié)論與建議

為保障農(nóng)村村民的居住權(quán)利，目前法律以及政策對(duì)農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓仍然有著嚴(yán)格的限制，城鎮(zhèn)居民當(dāng)然不能購(gòu)買農(nóng)村村民的宅基地，即便同是農(nóng)村村民，如果不在同一個(gè)村，不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那他們之間的宅基地買賣行為也歸于無(wú)效。對(duì)于想要到農(nóng)村購(gòu)買宅基地的人要想清楚了再行動(dòng)，不然買的時(shí)候覺得劃算，等到時(shí)過境遷，房子都大幅漲價(jià)了，賣方一反悔，鬧到法庭上，則之前的買賣都不算數(shù)，這個(gè)時(shí)候?qū)I賣雙方來說都是得不償失的，買方失掉了購(gòu)買房屋的合適機(jī)會(huì)，賣方則有可能支付一大筆損失補(bǔ)償費(fèi)給買家，在當(dāng)時(shí)看起來雙贏的買賣現(xiàn)在可能是雙輸，或者至少有一方是輸家。