喬暉

摘要：新時(shí)期我國城鎮(zhèn)建設(shè)步伐較快，土地資源成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場爭相搶奪的對象，土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理的重要性愈加凸顯。因此，文章首先闡述了土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理的重要性及土地收購儲(chǔ)備機(jī)制，然后重點(diǎn)分析了新時(shí)期土地收購儲(chǔ)備的規(guī)范化管理措施，以期能夠使城鎮(zhèn)建設(shè)更加規(guī)范、合理。

Abstract： In the new era， China's urban construction is on a fast ?pace. Land resources have become the target of the domestic real estate market， and the importance of standardized management of land acquisition reserves has become more prominent. Therefore， the article first expounds the importance of the standardized management of land acquisition reserves and the land acquisition and reserve mechanism， and then analyzes the standardized management measures of land acquisition and reserve in the new era， in order to make the town construction more standardized and reasonable.

關(guān)鍵詞：土地收購儲(chǔ)備;城鎮(zhèn)建設(shè);規(guī)范化管理

Key words： land acquisition reserve;urban construction;standardized management

中圖分類號：F301.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）27-0018-02

0 ?引言

新時(shí)期，我國城市建設(shè)步伐較快，土地資源成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場爭相搶奪的對象。作為國家發(fā)展的基礎(chǔ)資源，土地管理規(guī)范化至關(guān)重要。特別是收購儲(chǔ)備的土地規(guī)范化管理，是保證有限的土地資源高效利用，同時(shí)又對農(nóng)民耕地進(jìn)行有效保護(hù)的手段和措施。增強(qiáng)土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理水平，可以更好地解決人地矛盾，提高各部門對土地資源的認(rèn)識(shí)，有效推動(dòng)保護(hù)與開發(fā)的科學(xué)性和合理性，從而提高收購儲(chǔ)備土地規(guī)范化管理水平，保證城市建設(shè)與農(nóng)民耕地保護(hù)有序進(jìn)行。

1 ?土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理的重要性

1.1 土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理可以保護(hù)耕地資源

我國現(xiàn)有的土地政策相對穩(wěn)定，由于農(nóng)民土地政策長期不變，導(dǎo)致人口流動(dòng)情況下土地資源固定不動(dòng)，使得人地矛盾不斷激化。特別是當(dāng)前我國總體國情是人多地少，再加上城市發(fā)展占用城市周邊農(nóng)民土地再所難免，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更是存在爭地現(xiàn)象。這些不和諧的問題都需要做好土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理，使土地資源收購能夠在公平、公正、公開的條件下，在補(bǔ)償上適當(dāng)向農(nóng)民傾斜，從而在保證土地資源有效利用的同時(shí)，保護(hù)耕地資源，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

1.2 土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理可以提高城市規(guī)劃水平

土地管理做到規(guī)范化后，收購儲(chǔ)備也隨之走向規(guī)范化管理，使土地資源價(jià)值轉(zhuǎn)化和功能轉(zhuǎn)化都走向科學(xué)化和合理化，使國家掌握必備的土地資源存量來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)，有了規(guī)范化管理，土地流轉(zhuǎn)程序更加標(biāo)準(zhǔn)，流轉(zhuǎn)方式更加合法，流轉(zhuǎn)速度更快，避免過多的土地被囤積儲(chǔ)備而產(chǎn)生浪費(fèi)現(xiàn)象。當(dāng)前，無論是城市發(fā)展還是農(nóng)民耕種，都越來越看重土地資源的多寡。通過有計(jì)劃、有節(jié)奏的規(guī)劃和管理，土地收購儲(chǔ)備管理可實(shí)現(xiàn)集中化、高效化、質(zhì)量化和目的化，從而促進(jìn)土地城市規(guī)劃水平有所提升。

1.3 土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理可以強(qiáng)化政府對土地資源的控制

我國目前建設(shè)速度較快，土地資源的儲(chǔ)備十分重要。作為國家發(fā)展和穩(wěn)定的重要資源，國家特別注重對土地的管理與規(guī)劃，從而促進(jìn)土地資源的利用質(zhì)量和效率。通過規(guī)范化管理后，國家對土地資源的把握更加精準(zhǔn)，管理更加規(guī)范和科學(xué)。而且，在國家調(diào)控的基礎(chǔ)上，土地資源過度沉淀現(xiàn)象得到有效控制，土地流轉(zhuǎn)更加高效，土地價(jià)值得到開發(fā)，對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定起到重要的調(diào)控作用。

2 ?土地收購儲(chǔ)備機(jī)制

2.1 運(yùn)作主體

地方政府作為土地流轉(zhuǎn)、收購、儲(chǔ)備的直接管理主體，看似是直接管理者，但在實(shí)際規(guī)劃與實(shí)施中往往是授權(quán)給有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來全權(quán)負(fù)責(zé)土地的收購與儲(chǔ)備事項(xiàng)。而我國地方政府繁多，授權(quán)的機(jī)構(gòu)千差萬別，使得土地資源的收購與儲(chǔ)備管理出現(xiàn)不同的主體，從而出現(xiàn)管理的不統(tǒng)一、不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備市場出混亂無序，缺乏規(guī)范管理的制度和措施。

2.2 指導(dǎo)機(jī)制

對土地資源進(jìn)行規(guī)范化管理涉及到內(nèi)容多、環(huán)節(jié)多、部門多、主體多，因此在收購儲(chǔ)備以及功能轉(zhuǎn)化過程中，需要各機(jī)構(gòu)、各部門、各管理人員相互配合、相互溝通，合力解決管理中的問題與缺陷，解決人地矛盾，解決部門矛盾，解決主體矛盾，從而在指導(dǎo)機(jī)制的作用下合理完成土地管理。

2.3 價(jià)格機(jī)制

長期以來政府都是土地管理的主體，政府承擔(dān)著管理責(zé)任與調(diào)控責(zé)任。然而，土地資源作為市場資源的一部分，必須在市場運(yùn)作下才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值和作用。因此，土地價(jià)格制度的規(guī)范化才是政府最為重要的管理內(nèi)容。規(guī)范價(jià)格需要從市場角度、規(guī)劃方案、地理位置、土地功能等多方面考慮，使土地價(jià)格能夠科學(xué)合理地反映自身的價(jià)值，從而保證所有相關(guān)主體的利益達(dá)到平衡狀態(tài)，創(chuàng)造良好的土地收購儲(chǔ)備氛圍。

2.4 約束機(jī)制

政府是土地的一級主管，對土地的規(guī)劃利用有決策權(quán)，直接導(dǎo)致政府具有壟斷土地的能力。在土地流轉(zhuǎn)中，政府具有較強(qiáng)的主動(dòng)性和強(qiáng)制性，使得市場中的土地價(jià)格容易發(fā)生不公平性競爭。所以，在土地收購儲(chǔ)備管理中，要加強(qiáng)監(jiān)督管理，使監(jiān)督的約束作用真正體現(xiàn)出來，促進(jìn)政府更科學(xué)地做好宏觀調(diào)控，引導(dǎo)土地收購儲(chǔ)備制度盡快地完善起來，提高管理水平。

2.5 收益分配機(jī)制

土地收購、出讓產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益需要合理分配到相關(guān)主體中，才能使土地價(jià)格處于市場正常水平，有利于維護(hù)各方利益。政府對土地具有絕對的管理權(quán)，使得土地往往不受市場價(jià)格體系的限制，容易產(chǎn)生舞弊行為。因此，建立科學(xué)合理的分配機(jī)制，使土地流轉(zhuǎn)價(jià)格重加市場體系，才能保證所有相關(guān)主體得到合法的權(quán)益。

3 ?新時(shí)期土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理措施

3.1 土地收購儲(chǔ)備相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范化

當(dāng)前各級政府都在積極建設(shè)土地收購儲(chǔ)備制度，盡快完善制度體系，但在缺乏足夠的法制保障前提下，相關(guān)工作的開展受到一定束縛。所以，一定要重視土地收購儲(chǔ)備制度建設(shè)的法制不健全問題，管理不到位問題，內(nèi)容混亂問題等等，并不斷加強(qiáng)完善力度，使土地收購儲(chǔ)備管理有完善的制度支撐得以有序?qū)嵤?。同時(shí)，政府要有明確的管理?xiàng)l例，對政策解讀、收購規(guī)范、儲(chǔ)備量調(diào)整等進(jìn)行精細(xì)化管理，使土地收購儲(chǔ)備在政府宏觀調(diào)控下微觀層面有序規(guī)范進(jìn)行，在遇到收購行為時(shí)，政府要擺明行政性質(zhì)，使責(zé)、權(quán)、利處于平衡水平，從而規(guī)范土地收購儲(chǔ)備各環(huán)節(jié)事宜和行為，保證土地收購儲(chǔ)備在完善的制度下不斷實(shí)現(xiàn)土地管理目標(biāo)。

3.2 土地收購儲(chǔ)備制度的規(guī)范化

現(xiàn)階段，人地矛盾并未得到緩解，需要做好土地市場引導(dǎo)與管理，盡快完善土地使用制度，使規(guī)劃、收購、出讓等環(huán)節(jié)有明確的管理機(jī)制作框架，從而保證相關(guān)管理工作在良性平和的環(huán)境中有序開展。在土地收購儲(chǔ)備操作過程中，相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門需要在政府的牽頭下協(xié)調(diào)配合，快速解決收購儲(chǔ)備和出讓收益等問題，使管理機(jī)制逐漸健全起來。同時(shí)，在出讓價(jià)格方面，需要完善價(jià)格制度，對土地出讓構(gòu)建科學(xué)的價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，保證土地價(jià)格長期不偏離市場價(jià)格體系。此外，對于收益分配的機(jī)制完善上，要面對實(shí)際問題開展機(jī)制完善工作，從管理上入手來明確相互之間的關(guān)系與界線，展開科學(xué)合理的土地收購儲(chǔ)備工作，使相關(guān)工作擺脫混亂的局面，有依、有據(jù)、有序進(jìn)行。

3.3 構(gòu)建多元化土地收購儲(chǔ)備融資模式

傳統(tǒng)的土地收購儲(chǔ)備往往以銀行借貸作為唯一資金來源，給政府帶來較大的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。為了解決這一問題，在土地收購儲(chǔ)備管理中，要構(gòu)建多元化的融資渠道，通過政策資金注入、財(cái)政注入、社會(huì)企業(yè)注入、個(gè)人自愿注入等模式，配合基金、債券的融資模式來拓寬土地收購儲(chǔ)備資金渠道，保證政府有充足穩(wěn)定的資金來構(gòu)建和完善土地收購儲(chǔ)備制度、體系，使政府在最低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下有效提高土地效益。

3.4 風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制的規(guī)范化

土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理后，需要對管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制來降低風(fēng)險(xiǎn)危害，此時(shí)需要建立風(fēng)險(xiǎn)約束管理機(jī)制。首先，從市場角度進(jìn)行規(guī)范管理，使價(jià)格始終在市場價(jià)格體系的指導(dǎo)下變化，營造開放、有序、公正、公開的管理環(huán)境。在宏機(jī)調(diào)控基礎(chǔ)上，加強(qiáng)微觀管理制度的完善和機(jī)制的健全上，使土地得到高效應(yīng)用;其次，溝通協(xié)調(diào)不可忽視。土地收購儲(chǔ)備涉及的工作內(nèi)容復(fù)雜而量大，人員多，部門廣，機(jī)構(gòu)間的相互溝通至關(guān)重要。在日常工作中，要做好相互之間的溝通協(xié)調(diào)與配合，既可以提高工作效率，還可以保證管理質(zhì)量;最后，在市場體系的框架下，構(gòu)建科學(xué)的價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制。該機(jī)制將土地價(jià)格、流轉(zhuǎn)程序、評估方法、分配合理化等方面進(jìn)行細(xì)化，為土地出入提供合理的價(jià)格引導(dǎo)。

3.5 土地收購儲(chǔ)備與供應(yīng)規(guī)模調(diào)整的規(guī)范化

土地是城市建設(shè)不可缺少的資源，在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，要掌握現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模，并根據(jù)當(dāng)前、中期、長期的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄?shù)量補(bǔ)充來實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的充足化。在進(jìn)行儲(chǔ)備調(diào)整時(shí)，要根據(jù)城市的實(shí)際情況和發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，切不可操之過急，激化要地矛盾。此外，要引入市場機(jī)制來調(diào)控其他資源來約束土地資源盲目儲(chǔ)備，從而達(dá)到合理規(guī)范地收購儲(chǔ)備土地，保證城市穩(wěn)步發(fā)展。

3.6 政府壟斷土地一級市場的規(guī)范化

土地是國家資源，要確保政府具有強(qiáng)有力的壟斷權(quán)力，能夠在一級市場中保持強(qiáng)制性，從而保證土地保值增值。此時(shí)，需要彰顯政府的宏觀調(diào)控能力，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的數(shù)量，將現(xiàn)有存量轉(zhuǎn)化為可應(yīng)用的資源，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的整合與優(yōu)化利用。

4 ?結(jié)語

土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理可以保護(hù)耕地資源、提高城市規(guī)劃水平、強(qiáng)化政府對土地資源的控制，對于城鎮(zhèn)建設(shè)及發(fā)展具有十分重要的作用，需要在了解土地收購儲(chǔ)備機(jī)制的基礎(chǔ)上，通過規(guī)范土地收購儲(chǔ)備的相關(guān)法律法規(guī)、管理制度、融資模式、風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制、規(guī)模調(diào)整等措施，確保新時(shí)期土地收購儲(chǔ)備工作的順利實(shí)施。

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