范春媛

摘要：我國(guó)在施行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)所處的財(cái)稅環(huán)境變得更加復(fù)雜，加劇了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要對(duì)自身所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清晰、準(zhǔn)確和全面的認(rèn)識(shí)，然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制定有針對(duì)性的防范策略，才能真正享受到國(guó)家改革的紅利。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探究和分析要從對(duì)比“營(yíng)改增”前后的有關(guān)政策入手，再結(jié)合企業(yè)自身的中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，分析企業(yè)的銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)在銷項(xiàng)稅額確認(rèn)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）價(jià)內(nèi)稅變?yōu)閮r(jià)外稅的風(fēng)險(xiǎn)

在“營(yíng)改增”之后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)本來價(jià)內(nèi)收取的營(yíng)業(yè)稅變成了價(jià)外收取的增值稅，這勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)的定價(jià)方案產(chǎn)生或多或少的影響。假如企業(yè)還是維持原來的價(jià)格不變，那么企業(yè)計(jì)入到收入的金額就會(huì)變少;如果是在原來價(jià)格的基礎(chǔ)上增加增值稅，并以此作為其含稅價(jià)格的話，對(duì)于企業(yè)而言收入不會(huì)減少。不過，如果購(gòu)房者是一般納稅人的話，其增值稅是可以進(jìn)行抵扣的，所以其負(fù)擔(dān)實(shí)質(zhì)上是并沒有增加的;可是如果購(gòu)房者是個(gè)人消費(fèi)者，那這種轉(zhuǎn)嫁全部增值稅的做法無(wú)疑會(huì)大大增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，非常容易出現(xiàn)客源流失的情況。所以，在“營(yíng)改增”之后如何定價(jià)，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)和客戶之間的一種博弈，新定的價(jià)格既要考慮企業(yè)本身的利益，同時(shí)也要消費(fèi)者的類型和購(gòu)買能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者之間的平衡。

（二）由于扣除土地出讓金而導(dǎo)致銷項(xiàng)稅額抵減變少的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地費(fèi)用一般都不菲，而且難以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，針對(duì)這種情況，在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)引入了差額納稅這一方法。即：房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價(jià)款，可以從銷售額里面加以扣除，從而作為“銷項(xiàng)稅額抵減”項(xiàng)目，使銷項(xiàng)稅額減少?？墒窃诰唧w的操作過程中，這一辦法卻存在著一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其主要原因是在地方政府的招商引資策略中，答應(yīng)會(huì)返還給企業(yè)一定比例的土地出讓金，這一部分金額顯然是不在銷售收入的扣除之列。因此在計(jì)繳稅款的時(shí)候，允許扣除的土地出讓金是以財(cái)政票據(jù)記錄的實(shí)際金額數(shù)為準(zhǔn)，可是財(cái)政票據(jù)并不能如實(shí)的反映企業(yè)所獲得的返還資金，所以還是按照財(cái)政票據(jù)記載的金額作為實(shí)際扣除標(biāo)準(zhǔn)的話，就會(huì)面臨違反稅法而少繳納稅款的風(fēng)險(xiǎn)。所以為了很好的解決這一問題，需要企業(yè)和地方政府進(jìn)行協(xié)商和溝通，可以通過其他的優(yōu)惠方式來替代土地出讓金的返還，如此一來企業(yè)就可以在享受地方政府政策優(yōu)惠的同時(shí)，增加增值稅的扣減金額，從而有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）由于價(jià)外費(fèi)用的收取而增加的計(jì)稅收入風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)我國(guó)增值稅稅法的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所收取的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)該并入到企業(yè)的銷售額并計(jì)征增值稅，但是這其中不包含代為收取的款項(xiàng)。對(duì)于那些沒有計(jì)入到價(jià)外費(fèi)用的代收款項(xiàng)，根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，按照“形式重于實(shí)質(zhì)”的原則，要求相關(guān)的票據(jù)必須符合規(guī)范和要求。由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是不動(dòng)產(chǎn)，因此要求企業(yè)必須重視銷售過程中相關(guān)發(fā)票的開具和取得，以有效規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)。

（四）由于提前納稅而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

由于貨幣具有時(shí)間價(jià)值，因此對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)該盡可能的推遲納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，以便于獲得更多的稅收利益。基于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特性，主要是以預(yù)售為主，并且對(duì)于預(yù)售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，在“營(yíng)改增”前后是有很大不同的，因此需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。在這之前，針對(duì)預(yù)售方式而獲得的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間就是收到預(yù)收款的當(dāng)天。但是在“營(yíng)改增”之后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)收款方式出售的所有項(xiàng)目，規(guī)定在收到預(yù)收款時(shí)是按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，很明顯其納稅義務(wù)的時(shí)間發(fā)生了變化，需要企業(yè)采取正確的措施積極應(yīng)對(duì)，盡量避免由于提前納稅而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）由于取消了免稅規(guī)定而沒法享受稅收優(yōu)惠的風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”以后政策的變化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的一些常見業(yè)務(wù)而言，存在著一些不利的影響，比如：委托代銷、不動(dòng)產(chǎn)投資入股以及自建自用等業(yè)務(wù)。由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍選擇的是委托代銷的方式來進(jìn)行房屋的出售，在沒有進(jìn)行政策改革之前，如果合同書上面沒有寫明付款日期，并且代銷公司還沒有將房屋進(jìn)行出售，沒有把房屋款交給房地產(chǎn)企業(yè)，那么對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。但是在“營(yíng)改增”之后，這一過程最多不能超過180天，如此一來，使得房地產(chǎn)企業(yè)納稅的時(shí)間縮短了，這無(wú)疑會(huì)加大其資金的壓力。所以建議房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)這類變化引起高度的重視，不僅僅要避免出現(xiàn)由于少計(jì)增值稅而遭受處罰的情況，還要加強(qiáng)自身的判斷性和預(yù)見性，對(duì)自身的稅務(wù)工作做好提前的安排，以便于更好的開展稅務(wù)籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額確認(rèn)過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）難以取得抵扣憑證

因?yàn)槲覈?guó)的增值稅計(jì)算主要采取的是憑票扣稅的方式，而可以作為抵扣的票據(jù)主要是增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和其他的完稅憑證，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)管理過程中，有非常多的支出是很難取得以上扣稅憑證的。

（二）抵扣過程中存在著諸多限制

在全面施行“營(yíng)改增”之后，盡管將所有的行業(yè)都納入到了增值稅的征稅范圍中，使我國(guó)的抵扣鏈條日趨完善，但也并非是沒有限制的。相關(guān)的政策文件規(guī)定，企業(yè)購(gòu)進(jìn)的旅客餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)以及娛樂服務(wù)等不可以從銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣，新的“營(yíng)改增”政策保留了舊有的相關(guān)規(guī)定，但同時(shí)也增加了新的內(nèi)容，即對(duì)于外購(gòu)的貨物和服務(wù)適用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，同時(shí)針對(duì)那些免征增值稅的項(xiàng)目、個(gè)人消費(fèi)和集體福利、發(fā)生非正常損失的，就算是取得了合乎規(guī)范的相關(guān)票據(jù)，也不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，盡管這一規(guī)定并非只是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的，但是也或多或少的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要企業(yè)予以一定的重視，積極應(yīng)對(duì)，從而盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。