段晉媛

摘要：清朝中期到民國(guó)時(shí)期，懷柔地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生了一定數(shù)量的契約文書(shū)，今北京市懷柔區(qū)檔案館有產(chǎn)生于1794～1948年的此類(lèi)契約文書(shū)檔案103件。按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的方式，這些文書(shū)可分為賣(mài)契、典契、推契、指地借錢(qián)契、送契、分單契六種，完全涵蓋了懷柔地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的方式，生動(dòng)反映了這一時(shí)期懷柔地區(qū)土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的真實(shí)情況，是研究懷柔地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)變遷的重要依據(jù)。而當(dāng)時(shí)的懷柔地區(qū)作為京畿之地，亦對(duì)研究北京地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況有重要意義。

關(guān)鍵詞：懷柔地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約文書(shū)檔案

清朝中期到民國(guó)時(shí)期，懷柔地區(qū)土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)典賣(mài)、贈(zèng)送、分產(chǎn)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的契約文書(shū)，以檔案中寫(xiě)明交易雙方姓名、不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)、數(shù)量、坐落、四至及賣(mài)價(jià)等關(guān)鍵要素，以同一契約關(guān)系同時(shí)存在的契稅憑證——“契尾”“買(mǎi)契”等其他“附件”合并計(jì)算為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，北京市懷柔區(qū)檔案館現(xiàn)館藏有不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約文書(shū)檔案共103件，生動(dòng)反映了清朝中期到民國(guó)時(shí)期懷柔地區(qū)土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的真實(shí)情況。

這些契約檔案產(chǎn)生時(shí)間早自乾隆五十九年（1794年），晚迄民國(guó)三十七年（1948年），其中晚清、民國(guó)時(shí)期（1840～1949年）92件，占全部契約檔案的89%。這些檔案反映出，晚清、民國(guó)時(shí)期，戰(zhàn)亂頻發(fā)，民不聊生，普通百姓不惜轉(zhuǎn)讓賴(lài)以生存的生產(chǎn)資料以求生存的困境。

按照轉(zhuǎn)移方式的不同，這批契約檔案可分為六類(lèi)，其中，立賣(mài)契41件，立典契20件，立推（退、倒）契30件，立指地借錢(qián)契3件，立送契3件，立分單契6件。契約中涉及的轉(zhuǎn)移對(duì)象主要包括土地、房屋兩類(lèi)，基本位于平原地區(qū)的張各長(zhǎng)莊、王化莊、南房各莊等處，大致分布在懷柔縣城及周邊，其性質(zhì)既有官、旗、民產(chǎn)之分，又有祖遺、自置之別，還有自種軍餉地等特殊情況。轉(zhuǎn)移原因多為“手乏（乏手）”“一時(shí)不便”“正用不足”等，即便是分產(chǎn)契約，也有“度日為艱”的情況，皆是因貧困而轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。

懷柔地區(qū)所產(chǎn)生的契約文書(shū)除少數(shù)幾件刊布于首都博物館編《首都博物館藏清代契約文書(shū)》[1]外，它處少見(jiàn)；館藏契約文書(shū)檔案雖經(jīng)修復(fù)，但塵封已久，未做進(jìn)一步整理，遑論利用。本文擬在細(xì)致整理該103件不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約文書(shū)檔案的基礎(chǔ)上，按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)，對(duì)不同類(lèi)型的契約文書(shū)的特點(diǎn)進(jìn)行深入剖析，以發(fā)揮檔案存憑、留史的重要作用。

一、立賣(mài)契

立賣(mài)契文書(shū)41份，皆為土地買(mǎi)賣(mài)契約，其中清朝11份，民國(guó)30份。這些地契文書(shū)有民間草契，包括私立的白契和經(jīng)官府鈐蓋印信的紅契；有政府頒發(fā)、經(jīng)賣(mài)主和中人填寫(xiě)的固定樣式的官契，包括晚清的“地契官紙”，以及民國(guó)二十四年到民國(guó)三十四年間（1935～ 1945）日偽政權(quán)頒發(fā)的“買(mǎi)賣(mài)田房草契”；還有民國(guó)時(shí)期承買(mǎi)官地受頒的財(cái)政部執(zhí)照、留置證書(shū)。這些契書(shū)雖有民間草契、官契、執(zhí)照，但內(nèi)容格式基本一致，以光緒三十四年（1908）十一月十九日高玉齡將土地賣(mài)與曹景彬所立契約為例：

立賣(mài)地契文約人高玉齡，因乏用，今將祖遺民地壹段，計(jì)數(shù)拾叁畝，坐落在大屯莊西南，西至趙姓，東至置主（即高玉齡），南、北至道，四至分明。自煩中人，情愿將此地出賣(mài)與曹景彬名下，永遠(yuǎn)為業(yè)，言明賣(mài)紋銀貳拾伍兩整，當(dāng)時(shí)銀地兩相對(duì)清，并無(wú)舛錯(cuò)?？郑眨┛跓o(wú)憑，立賣(mài)字為證。

隨代紅契壹張代□糧貳畝壹分五厘。

說(shuō)合人高連元（字）

光緒三十四年十一月十九日立賣(mài)契文約人高玉齡（押）

代字人孔慶承（忠）

該契是賣(mài)主高玉齡將祖遺民地13畝以紋銀25兩的價(jià)格賣(mài)與曹景彬所訂立的契約，既有紅契，也有清末官契“地契官紙”，是一件比較傳統(tǒng)、典型的契約文書(shū)。

在民間除了草契、官契外，還有官府頒發(fā)的“契尾”“買(mǎi)契”等官府征收契稅的憑證，和民國(guó)時(shí)期為查驗(yàn)舊契、清理地權(quán)而發(fā)給業(yè)戶(hù)的“新契紙”等。這些憑證或契紙同樣寫(xiě)明了土地買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、土地性質(zhì)、大小、坐落、四至及賣(mài)價(jià)等土地買(mǎi)賣(mài)契約訂立的關(guān)鍵要素，為保障買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)益和契約關(guān)系的穩(wěn)固添了一層保障。特別是清末、民國(guó)時(shí)期，契稅比例的大幅提高和驗(yàn)契費(fèi)、附加學(xué)費(fèi)等種種名目的額外稅費(fèi)的征收，成為各統(tǒng)治政權(quán)斂財(cái)?shù)氖侄沃弧?h3>二、立典契

立典契文書(shū)20件，清朝11件，其中2件紅契，其余為白契；民國(guó)9件，皆為白契?！暗洹笔遣粍?dòng)產(chǎn)所有者將土地的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓他人的方式，保障承典人對(duì)所典不動(dòng)產(chǎn)的使用及占有收益的權(quán)利，到期后允許出典人回贖，用現(xiàn)今法律術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，典契保障的是承典人的用益物權(quán)。以同治九年（1870）二月初十日房永泰與王章所立契書(shū)為例：

立典地文約人房永泰，因?yàn)槭址Γ駥⒆苑N軍餉地壹段，坐落南房莊西南、南北壟，南北長(zhǎng)貳佰一拾弓，南頭寬叁弓，中見(jiàn)（間）寬五弓，北頭寬五弓零貳尺，東至王姓，西至□姓，南至頂頭，北至頂頭，四至分明。自煩情愿將此地出典與王章名下承種，言明典價(jià)東銅錢(qián)玖拾吊整，其錢(qián)筆下交足，并不欠少。立典之后，錢(qián)無(wú)利，地?zé)o租，不拘年限，錢(qián)到回贖。此系兩家情愿，各無(wú)返（反）悔，恐（空）口無(wú)憑，立典字存照為正（證）。

五年隨代軍餉銀五分。

中保人李永泰（十）

同治九年二月初十日立典字人房永泰（一）

代字人李義成（押）

該契書(shū)言明，“錢(qián)無(wú)利，地?zé)o租，不拘年限，錢(qián)到回贖”，表明承典土地為獲得土地收益，典價(jià)沒(méi)有利息，出典土地沒(méi)有地租，不拘出典幾年，有錢(qián)即可回贖。

立典契后，還會(huì)出現(xiàn)由于土地價(jià)格上漲，出典人要求承典人支付差價(jià)的行為，稱(chēng)為“找價(jià)”，如道光廿九年（1849）正月二十一日王孝將土地典與王獻(xiàn)后，于當(dāng)年十一月十六日“找東錢(qián)捌吊整”，記錄于原立典契左側(cè)。此外還有一件“立永不找價(jià)”契書(shū)，修復(fù)時(shí)錯(cuò)黏于一件賣(mài)地契書(shū)之后，因契約關(guān)系未明，不計(jì)入總契書(shū)數(shù)內(nèi)。該契為鐘興隆所立，其在同治六年（1867）十二月至同治七年（1868）九月二十九日該找價(jià)契書(shū)訂立其間，三次向承典人找價(jià)，共計(jì)東錢(qián)26吊。同時(shí)，契書(shū)左側(cè)粘連的小紙條還顯示，鐘氏在同治元年（1862）十二月十九日亦曾找地價(jià)錢(qián)30吊。此契的訂立，在一定程度上保障了雙方的權(quán)利。契約成立后，鐘氏不許再找，確保承典人不再支付因地價(jià)上漲而出現(xiàn)的差價(jià)；契約中說(shuō)明仍許“回贖”，確保鐘氏仍可到期收回土地所有權(quán)。

三、立推契

立推契文書(shū)又稱(chēng)為“退”契、“倒”契，共30件，其中清朝27件，民國(guó)3件（含袁世凱洪憲時(shí)期1件），按照契書(shū)中所涉及不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)可分為兩類(lèi)。

一類(lèi)是將包括旗地在內(nèi)的官地的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人訂立的契約，共22件，其中寫(xiě)明是出推旗地的契書(shū)12件。推契和典契有一定的相似性，又有區(qū)別。相似之處在于，承推人和承典人都以占有所承土地的收益為目的；不同之處在于，典契是承典人與不動(dòng)產(chǎn)所有者直接訂立契約，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌破鮿t是將所承租的官地轉(zhuǎn)讓給他人，是官地承租人之間簽訂的契約，是租佃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如大屯莊一處面積26畝多的官地的轉(zhuǎn)租，光緒十六年（1890）正月十七日李師犖將此塊官地轉(zhuǎn)租與朱瑜，立推契，內(nèi)容如下：

立推官租地契文約人李師犖，因不□□□，將□□官租地壹段，坐落在大屯莊正南南北壟，計(jì)數(shù)貳拾陸畝柒，東至曹姓，西至張姓，南、北俱至道，四至分明。自煩中人，情愿推與朱瑜名下承種。當(dāng)面言□價(jià)銀壹佰肆拾兩整，其銀筆下交足，并不短少。自推之后，由□主自便，永不與契主相干。其中并無(wú)差錯(cuò)，倘有差錯(cuò)之弊，自有中人、契主一面承管。此系兩家情愿，各無(wú)返（反）悔，恐（空）口無(wú)憑，故立推字為證。

隨代官租銀捌錢(qián)捌分捌厘。

隨代原契紙壹張。

說(shuō)合、中保人蔡錦堂（□）

光緒拾陸年新正月拾七日立推地契文約人李師犖（押）

代字人許書(shū)云（□）

立推契四年后，即光緒二十年（1894）四月十三日，朱瑜將此塊土地轉(zhuǎn)租與曹子九，立退契；光緒二十四年（1898）二月二十二日，曹子九再次將此塊土地轉(zhuǎn)租與王甫、王祥，立退契。這三份接續(xù)的推（退）契，基本上每四年簽訂一次，生動(dòng)展示了佃戶(hù)之間訂立推契轉(zhuǎn)讓官租地的實(shí)際情形。

另一類(lèi)是同宗之間有償?shù)貙⒉粍?dòng)產(chǎn)永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)讓訂立的契約，亦是訂立賣(mài)契的另一種情況，共8件。民國(guó)時(shí)期出現(xiàn)的涉及推契的調(diào)查報(bào)告普遍認(rèn)為，推契是官地租佃權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的契書(shū)。[2][3]但對(duì)非官地訂立推契的情況解釋較少，僅見(jiàn)《中華民國(guó)習(xí)慣調(diào)查錄》有提及，該書(shū)解釋“推約”說(shuō)：“凡同姓同宗買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即將原約照原價(jià)原糧立一推約，推與同族人某某永遠(yuǎn)為業(yè)?！盵4]館藏這7件民地推契，皆是在同宗之間訂立。如嘉慶元年（1796）十月廿三日花天麗將其民糧地一段推與其兄花天申立推契；再如宣統(tǒng)元年（1909）二月初七日吳朝享將祖遺宅院推與吳朝品立推契，該契書(shū)內(nèi)容如下：

立推莊窠房產(chǎn)文約人吳朝享，因?yàn)槭址?，故將祖遺宅院壹處，內(nèi)有瓦房七間在內(nèi)。此莊窠坐落東大街路西，東至官街，西至吳姓，南至魯姓，北至官胡同。南北長(zhǎng)四丈貳尺，東西寬叁（三）丈八尺，弓口四至一概分明。自煩中人，情愿出推與吳朝品名下居住，永遠(yuǎn)為業(yè)。同中人言明推價(jià)東銅錢(qián)壹千（阡）吊整。其錢(qián)筆下交足，不欠。自推之后，永無(wú)親族人等爭(zhēng)論。如有爭(zhēng)論者，有中人一面承管。此系兩家情愿，各無(wú)返（反）悔，恐后無(wú)憑，故立推契為證。

隨代官租銀捌錢(qián)捌分捌厘。

隨代原契紙壹張。

中保人吳朝發(fā)（十）、吳朝旺（十）、吳朝江（十）

說(shuō)合人四麻群（十）、姜治體（忠）、紀(jì)嵩齡（十）、魯?shù)畛迹ㄊ?/p>

大清宣統(tǒng)元年又二月初七日立推契人吳朝享（押）

代字人王楫元（押）

從該契書(shū)中可以看出，吳朝享將祖遺宅院推與吳朝品“永遠(yuǎn)為業(yè)”，顯然與典讓性質(zhì)不同，而且訂立契書(shū)，一方面為將雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的關(guān)系以契書(shū)的形式確定下來(lái)，另一方面因是兄弟之間買(mǎi)賣(mài)房屋，訂立契書(shū)，也是為了防止“親族人等爭(zhēng)論”。從契書(shū)落款亦可看出，同字輩的兄弟幾人都做中保，確保了祖遺宅院的順利轉(zhuǎn)讓和契約關(guān)系的穩(wěn)固。

四、立指地借錢(qián)契

立指地借錢(qián)契文書(shū)計(jì)3件，皆為白契，其中清朝2件，民國(guó)1件。指地借錢(qián)是將本身所有土地抵押給他人，向他人借貸的一種不動(dòng)產(chǎn)交易方式。指地借錢(qián)契書(shū)與典契亦有相似之處，兩種契書(shū)都是不動(dòng)產(chǎn)所有者在一定期限內(nèi)把不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與他人以獲得一筆財(cái)物而訂立的契約，都有抵押的性質(zhì)；不同在于典契保障的是承典人的用益物權(quán)，指地借錢(qián)契保障的是與用益物權(quán)相對(duì)應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)，即擔(dān)保借貸人按期還款，確保債權(quán)人到期回收借款。契約訂立期間，錢(qián)有利息，地有租價(jià)。如道光十八年（1838）十二月十四日柳成祥等八人將祖遺民地“借”到于自榮名下承種訂立的契約：

立指地借錢(qián)文約人柳成祥、福、文，同弟柳成瑞、禎、玉、祿，同侄柳國(guó)宗，因乏手，今將祖遺民地一段五畝，坐落南方各莊東，東、西俱至本主，南、北俱至道，四至分明。自煩中保人，情愿指此地借到于自榮名下，東錢(qián)貳百伍拾吊整。其錢(qián)筆下交足，并不欠少。自借之后，錢(qián)二分行息，地有租價(jià)二吊，柳姓抽地，按月本利全還，分毫不許欠少，并無(wú)更改，如有更改者，有中保人一面承管。恐（空）口無(wú)憑，立借字存照。

中保人柳榮（十）、王全（十）、李才（十）

道光十八年十二月十四日立指地借錢(qián)人柳成祥（九）、福（十）、文（十）、瑞（十）、禎（廿）、玉（十）、祿（十）同侄柳國(guó)宗（押）

代字人房思預(yù)（清心）

該契書(shū)中言明，借貸關(guān)系成立后，“錢(qián)二分行息，地有租價(jià)二吊，柳姓抽地，按月本利全還，分毫不許欠少”，借款人要同時(shí)償還本金及所產(chǎn)生的利息，債權(quán)人不占有抵押土地的收益，柳氏還錢(qián)的時(shí)候抽錢(qián)二吊作為地租。

五、立送契

立送契共3件，皆為白契，其中清朝2件，民國(guó)1件。送契的訂立一般發(fā)生在親族內(nèi)部。雖然是贈(zèng)送，但同樣和賣(mài)、典、推等契約一樣，為妨后世爭(zhēng)競(jìng)，訂立契約為憑。如同治二年（1863）正月二十日魯永財(cái)同子鴻仁將祖遺空院送與堂兄魯永聚和堂侄魯鴻量訂立契約：

立送字人魯永財(cái)同子鴻仁，因?yàn)槭芊肿孢z空院隘窄，不足三家所用，父子商議，情愿同中人送堂兄魯永聚、堂侄魯鴻量名下永遠(yuǎn)承用。堂兄、堂侄于心不忍，故堂兄送堂弟東錢(qián)拾吊，堂侄亦孝敬堂叔東錢(qián)玖吊。此兄弟、叔侄三人同心同德，各遂其愿?？趾鬅o(wú)憑，立字為證。