關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金拆借 涉稅問(wèn)題 防控措施

作者簡(jiǎn)介：費(fèi)越，國(guó)浩律師（南京）事務(wù)所，四級(jí)律師，研究方向：建設(shè)工程房地產(chǎn)、稅法。

中圖分類號(hào)：D922.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.10.279

最近幾年，我國(guó)加大了對(duì)各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的力度，房地產(chǎn)是屬于資金密集型企業(yè)，因?yàn)閲?guó)家調(diào)控措施收緊的原因，企業(yè)通過(guò)銀行等外部渠道進(jìn)行融資也開(kāi)始變得更加的困難，受到的阻礙也越來(lái)越多，且融資成本也增加了不少。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在初期拿地這個(gè)階段就無(wú)法避免需要進(jìn)行內(nèi)部拆借這種方式來(lái)調(diào)配資金，以此來(lái)對(duì)新項(xiàng)目土地儲(chǔ)備金進(jìn)行支付。這種方式能夠有效提高企業(yè)在內(nèi)部資金方面管理的效率，能夠在公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)時(shí)有效的降低成本[1]。

一、內(nèi)部資金拆借方法

（一）自有資金在內(nèi)部進(jìn)行無(wú)償拆借

自有資金在內(nèi)部進(jìn)行無(wú)償拆借，這種內(nèi)部資金流動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)是比較常見(jiàn)，但是這種無(wú)償拆借屬于短期借款。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目中需要的資金都是比較大的，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，偶爾會(huì)出現(xiàn)資金在短時(shí)間內(nèi)短缺這個(gè)情況，資金短缺會(huì)造成比較嚴(yán)重的問(wèn)題，很可能造成工程延遲交互，會(huì)造成比較大的經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)出現(xiàn)資金暫時(shí)性的短缺時(shí)，一般都會(huì)采用與之關(guān)聯(lián)的企業(yè)進(jìn)行借款這種方式進(jìn)行解決。此類借款相對(duì)時(shí)間比較短，一般都是在資金回轉(zhuǎn)后就會(huì)立刻償還，而這種短時(shí)借款一般都是采用無(wú)償借款這種方式進(jìn)行[2]。

（二）自有資金在內(nèi)部進(jìn)行有償拆借

自有資金在房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行有償拆借，這種資金流動(dòng)是企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)的另外一種形式。有償拆借是企業(yè)將資金借給其他企業(yè)并在歸還時(shí)收取一定的費(fèi)用作為利息。這種資金拆借形式，如果收取的費(fèi)用沒(méi)有超過(guò)相同時(shí)期內(nèi)同類型借款利率，是能夠在企業(yè)進(jìn)行所得稅計(jì)算時(shí)排除在之外。而拆借企業(yè)在被拆借企業(yè)款項(xiàng)到達(dá)后需要按照國(guó)家稅法所規(guī)定的條款交納企業(yè)所得稅，而提供拆借的企業(yè)則需要按照增值稅規(guī)定的貸款條款交納相應(yīng)的增值稅，交納比率為6%[3]。

（三）從獲得銀行貸款進(jìn)行內(nèi)部拆借

將從銀行獲得的借款進(jìn)行內(nèi)部拆借一般來(lái)說(shuō)會(huì)采用無(wú)償拆借及有償拆借兩種方式提供給其他企業(yè)。而在此類拆借情況中的無(wú)償拆借就是借貸企業(yè)從銀行中獲得貸款款項(xiàng)無(wú)償轉(zhuǎn)貸給其他單位或者個(gè)人，這樣也就直接讓借入方在實(shí)際中增加了收入，因而稅務(wù)部門(mén)就會(huì)以當(dāng)期利率對(duì)這部分收入進(jìn)行核準(zhǔn)。再按照企業(yè)所得稅法將這種拆借獲得的資金在日常運(yùn)營(yíng)中所產(chǎn)生的正常支出，扣除允許應(yīng)納稅額[4]。也因?yàn)檫@種情況，很好地說(shuō)明如果房地產(chǎn)公司將從銀行獲得的貸款進(jìn)行無(wú)償轉(zhuǎn)讓，被拆借企業(yè)對(duì)銀行應(yīng)支付的利息與收入兩者之間存在的相關(guān)是非常弱小，因而在增值稅的處理上，就需要依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。而將這部分資金以有償?shù)姆绞皆趦?nèi)部進(jìn)行拆借，從總體上來(lái)說(shuō)，資金的流動(dòng)不會(huì)直接或間接造成國(guó)家總體稅收減少，因而據(jù)《特別納稅調(diào)整辦法》中的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在合理的情況下有權(quán)做出調(diào)整，會(huì)以獨(dú)立企業(yè)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收取或支付價(jià)款來(lái)進(jìn)行增收與實(shí)際相符的稅收[5]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金拆借過(guò)程存在的問(wèn)題

（一）無(wú)償出借資金存在爭(zhēng)議

一直以來(lái)，企業(yè)與企業(yè)之間進(jìn)行資金拆借其本身就有著一些爭(zhēng)議，其中關(guān)聯(lián)企業(yè)之間進(jìn)行的資金拆借這種行為爭(zhēng)議尤為突出。因?yàn)樵诰唧w實(shí)施過(guò)程中會(huì)存在是否是為了避稅或者將原本的稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁給其他方，或者是將利潤(rùn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。另一方面用資金拆借這種比較常見(jiàn)的方式能夠?qū)崿F(xiàn)實(shí)收資本快速的回收。因而其就存在一個(gè)評(píng)判焦點(diǎn)，在實(shí)際操作中如何才能有效避免這些問(wèn)題的發(fā)生，同時(shí)還需要對(duì)稅務(wù)稽查做出預(yù)防。據(jù)國(guó)稅在第[1995]156號(hào)文件中指出，只要是企業(yè)之間存在將資金貸與別人進(jìn)行使用的這種行為，就屬于貸款行為，就需要對(duì)產(chǎn)生的資金流動(dòng)做出相應(yīng)的計(jì)稅。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際資金拆借中，不管是有償還是無(wú)償將資金進(jìn)行出借情況，都會(huì)按照與之相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交納相應(yīng)的稅收，如果沒(méi)有納此稅收就會(huì)被判斷為避稅行為，這樣相關(guān)的稅務(wù)部門(mén)就會(huì)根據(jù)相應(yīng)的規(guī)定對(duì)企業(yè)進(jìn)行處理。

（二）有償拆借利息支付獲取票據(jù)不規(guī)范

在企業(yè)所得稅法中有著對(duì)實(shí)際發(fā)生或合理合法經(jīng)營(yíng)正常的支出能夠進(jìn)行扣除。也是因?yàn)檫@個(gè)規(guī)定，作為拆借方的相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)稽查時(shí)，出具能夠證明有償拆借中支付的利息部分是其在合理經(jīng)營(yíng)中做出的正常支出，并且能夠提供合法票據(jù)，根據(jù)這些合法票據(jù)就能夠在稅務(wù)稽查時(shí)進(jìn)行扣除。不過(guò)，在企業(yè)間進(jìn)行有償資金拆借的業(yè)務(wù)中，會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)之間原本就存在關(guān)聯(lián)性或因?yàn)椴糠仲Y金拆借業(yè)務(wù)本身不具備規(guī)范性，雙方在實(shí)際進(jìn)行支付利息時(shí)不會(huì)提供稅務(wù)相關(guān)要求進(jìn)行發(fā)票開(kāi)具或委貸企業(yè)無(wú)法提供銀行利息收取回單等此類合法票據(jù)。這也直接造成了借入方在進(jìn)行企業(yè)所得稅繳納時(shí)因?yàn)樘峁┎涣讼嚓P(guān)支出依據(jù)造成在稅前無(wú)法進(jìn)行扣除，造成借入方還是要支付相應(yīng)的所得稅，這無(wú)形中提高了企業(yè)應(yīng)稅金額壓力，也讓企業(yè)之間在進(jìn)行資金拆借時(shí)不利于其優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到完美、極致[6]。

三、企業(yè)內(nèi)部拆借所涉增值稅問(wèn)題

（一）內(nèi)部拆借涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1.使用自有資金內(nèi)部拆借存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)家財(cái)稅公布的文件中有著集團(tuán)企業(yè)、單位或個(gè)體針對(duì)其他單位、個(gè)體提供無(wú)償貸款服務(wù)的規(guī)定。如果貸款是用于公益事業(yè)及社會(huì)公眾對(duì)象上不包含在期內(nèi)，而在法規(guī)附件中對(duì)企業(yè)間資金拆借的形式又做出了明確的規(guī)定是歸屬于金融服務(wù)。但在2019年公布的財(cái)稅文件中提出的新規(guī)定，直接引起了爭(zhēng)議。其內(nèi)容是從2019年2月1日起到2020年12月31日止，在此期間企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部單位之間如果存在資金無(wú)償借貸的情況，免除征收增值稅。這就是說(shuō)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部單位之間進(jìn)行的無(wú)償拆借也被判斷為是銷售行為，但是不會(huì)征收增值稅，除此之外的無(wú)償拆借就會(huì)判定為銷售行為，會(huì)按照當(dāng)前同類借貸所規(guī)定的利率繳納增值稅。