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        我國(guó)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)證差異與完善進(jìn)路*

        2019-11-05 08:38:10
        中國(guó)法律評(píng)論 2019年5期
        關(guān)鍵詞:倍數(shù)用地補(bǔ)償

        方 澗

        浙江工商大學(xué)法學(xué)院講師

        土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變革是我國(guó)土地征收制度改革的重點(diǎn),通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn),產(chǎn)值倍數(shù)法除卻北京、上海、浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)以及西藏、青海等年產(chǎn)值較低的地區(qū)之外,基本能使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民“生活水平不降低,長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”,但與高昂的土地出讓金相比,失地農(nóng)民產(chǎn)生了極大的心理落差。“區(qū)片綜合地價(jià)”盡管考慮了更多因素,提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),但本質(zhì)上仍舊是“政府指導(dǎo)價(jià)”,補(bǔ)償價(jià)格仍然不足土地出讓金價(jià)格的1/10。改革的方向在于引入土地發(fā)展權(quán)與最高最優(yōu)使用規(guī)則,將規(guī)劃允許范圍內(nèi)的土地用途變更或者開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增加而帶來(lái)的增值收益配置給原土地權(quán)利人,并通過(guò)特別利益金或土地增值稅等進(jìn)行二次調(diào)節(jié)。

        一、問(wèn)題的提出

        “公共利益、正當(dāng)法律程序、公正補(bǔ)償”被譽(yù)為土地征收領(lǐng)域的三大基本構(gòu)成要件,其中“公正補(bǔ)償”又是當(dāng)下土地征收制度改革的重點(diǎn)突破口。事實(shí)上,從傳統(tǒng)的土地原用途式的產(chǎn)值倍數(shù)法,到最新修改的《土地管理法》中提出的區(qū)片綜合地價(jià),關(guān)于征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的探索從未停止,學(xué)界對(duì)這一問(wèn)題的“混戰(zhàn)”也從未停歇。

        就目前而言,學(xué)界達(dá)成的一個(gè)基本共識(shí)是我國(guó)長(zhǎng)時(shí)間沿用的產(chǎn)值倍數(shù)法確實(shí)存在補(bǔ)償過(guò)低的弊病,但就我國(guó)應(yīng)當(dāng)采取何種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻形成了兩大陣營(yíng):一部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取公平市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償,建構(gòu)“統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)”“讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用”;另一部分學(xué)者則提出區(qū)片綜合地價(jià)充分考慮了中國(guó)的實(shí)際,是當(dāng)下最合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上,對(duì)這一問(wèn)題的理論爭(zhēng)議并不能有力回應(yīng)中央的改革目標(biāo)與中國(guó)的現(xiàn)實(shí)。2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)了修改《土地管理法》的決議,在土地征收補(bǔ)償領(lǐng)域,將黨中央提出的“生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”列入補(bǔ)償原則并最終確立了“區(qū)片綜合地價(jià)”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。故此,本文欲以我國(guó)2014—2017年的征收補(bǔ)償數(shù)據(jù)為樣本探究如下三個(gè)問(wèn)題:第一,傳統(tǒng)的“產(chǎn)值倍數(shù)法”是否能達(dá)到“原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”;第二,新《土地管理法》中提出的“區(qū)片綜合地價(jià)”的具體內(nèi)涵以及與學(xué)界所呼吁的“公平市場(chǎng)價(jià)值”之間的差異;第三,如何在未來(lái)建構(gòu)更為合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

        二、產(chǎn)值倍數(shù)法的實(shí)證檢驗(yàn)

        (一)產(chǎn)值倍數(shù)法與中央目標(biāo)之間的實(shí)證差距

        在公平市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償體系中,大部分情況下都可以依據(jù)成熟的土地市場(chǎng)確定被征收不動(dòng)產(chǎn)的非人格化“虛擬”交易價(jià)格。在美國(guó),有時(shí)候因?yàn)轭愃频呢?cái)產(chǎn)在市場(chǎng)上幾乎找不到同類或者土地為州政府所有而缺乏自由交易的功能,不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)可比價(jià)就很難通過(guò)市場(chǎng)的可比銷售價(jià)進(jìn)行確定。面對(duì)這種情況,通常會(huì)采用“重建成本法”或“收益方法”等手段確定被征收不動(dòng)產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值。由于我國(guó)特殊的土地制度,長(zhǎng)久以來(lái),集體土地?zé)o法直接進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易和流通,因此也不存在集體土地的土地市場(chǎng)。從1953年的《中央人民政府政務(wù)院關(guān)于國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》開(kāi)始,我國(guó)就一直采用了一種叫“產(chǎn)值倍數(shù)法”的評(píng)估方法來(lái)計(jì)算補(bǔ)償額,區(qū)別只是在于倍數(shù)的不同。根據(jù)修改前的《土地管理法》:土地補(bǔ)償費(fèi)為前三年平均年產(chǎn)值的6—10倍;安置補(bǔ)助費(fèi)為前三年平均年產(chǎn)值的4—6倍;同時(shí)最高不得超過(guò)15倍,總和不得超過(guò)30倍。同時(shí)根據(jù)中央的意見(jiàn),要求“征地補(bǔ)償安置必須以確保征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障為原則”。這一原則的表述其實(shí)已經(jīng)十分接近公平市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵:使之“在金錢上處于和財(cái)產(chǎn)沒(méi)有被征收時(shí)同樣的地位”。1Seaboard Air Line Ry. v. United States, 261 U.S. 299 (1923).

        現(xiàn)在問(wèn)題是:修改前的《土地管理法》所采用的“產(chǎn)值倍數(shù)法”是否真的能達(dá)到“確保征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”這一目標(biāo)?

        筆者根據(jù)2014—2017年各省的數(shù)據(jù)對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了粗略的統(tǒng)計(jì)、推算和分析,嘗試回答在假定沒(méi)有通貨膨脹率的狀態(tài)下,土地征收補(bǔ)償安置款能在保持原有生活水平的情況下,維持一個(gè)農(nóng)民多少年的生計(jì)?基本思路在于:以征收當(dāng)年的人均生活消費(fèi)支出作為保持生活水平的重要依據(jù),同時(shí)計(jì)算出當(dāng)?shù)厍叭甑耐恋仄骄a(chǎn)值,以此推算不同補(bǔ)償倍數(shù)下維持生活的年限。經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)31個(gè)省份(不包含我國(guó)的香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū))和全國(guó)平均指標(biāo)的測(cè)算,以求對(duì)“產(chǎn)值倍數(shù)法”作一個(gè)總體性的基本判斷。

        具體統(tǒng)計(jì)和推算方法是以《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》為數(shù)據(jù)來(lái)源,假定2017年為土地征收的時(shí)點(diǎn),分別計(jì)算各省前三年(2014—2016年)土地平均年產(chǎn)值、2017年農(nóng)村人均生活消費(fèi)支出、2017年征地平均每征收1畝土地需安置的人口數(shù),以及補(bǔ)償額能維持現(xiàn)有生活水平的年數(shù)。2需要說(shuō)明的是,這是一個(gè)假想的模型,通貨膨脹率、農(nóng)民因?yàn)樽優(yōu)槌擎?zhèn)人口后生活支出的增加等因素均沒(méi)有考慮在內(nèi)。

        (1)計(jì)算2014—2016年的平均年產(chǎn)值。計(jì)算方法為每一年的種植業(yè)產(chǎn)值除以相應(yīng)年份的耕地面積,得到三組數(shù)據(jù)后累加除以3,算出平均值。(2)計(jì)算2017年的人均耕地面積。計(jì)算方法為2017年各省份的耕地面積除以2017年各省份農(nóng)業(yè)人口數(shù)。(3)推算征收1畝土地需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)。推算方法為1除以人均耕地?cái)?shù)(也即人均耕地?cái)?shù)的倒數(shù))。(4)計(jì)算不同補(bǔ)償倍數(shù)下可以滿足生活的年限。具體計(jì)算方法為用平均年產(chǎn)值乘以相應(yīng)的倍數(shù)(筆者選取了10倍、15倍或者30倍),并除以2017年的農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出,得出相應(yīng)的年限。根據(jù)上述推算方式,推算了全國(guó)31個(gè)省、直轄市和全國(guó)的平均指標(biāo)(見(jiàn)表1)。

        表1 不同產(chǎn)值倍數(shù)征地補(bǔ)償安置款對(duì)被征地農(nóng)民生活保障能力

        根據(jù)推算,當(dāng)補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)達(dá)到10時(shí),可保障生活的年限在2.67—21.3年,全國(guó)的平均水平為10.51年;當(dāng)補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)達(dá)到15時(shí),可保障生活的年限在4.01—31.95年,全國(guó)的平均水平為15.77年;當(dāng)補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)達(dá)到30時(shí),可保障生活的年限在8.02—63.9年,全國(guó)的平均水平為31.53年。這意味著,在這一理想模型之下,若以30倍為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),那么失地農(nóng)民在不進(jìn)行任何勞動(dòng)的情況下得到的補(bǔ)償額,可以維持其目前生活水平的年限大多在25年以上。

        基于這一分析框架可以發(fā)現(xiàn),由于發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出高,每征收1畝土地需要安置的農(nóng)村人口較多,因此補(bǔ)償安置款可以維持其現(xiàn)有消費(fèi)水平的年限普遍偏低。如北京市、上海市、浙江省等,即使在30倍的補(bǔ)償下,依舊僅能維持8年、9年和13年。而有些地區(qū)由于地區(qū)年產(chǎn)值較低,補(bǔ)償款所能維持的年限也偏低,如西藏、青海等,在30倍的補(bǔ)償下也僅能維持不到12年和16年。

        但是就全國(guó)角度而言,數(shù)據(jù)所反映的一個(gè)基本情況是:在全國(guó)范圍內(nèi),原《土地管理法》所確立的“產(chǎn)值倍數(shù)法”在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到30倍時(shí),除了個(gè)別省份的保障能力有限之外,絕大多數(shù)省份在理想狀態(tài)下能夠維持很長(zhǎng)一段時(shí)間。因此,如果僅僅從理論和數(shù)據(jù)上進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的推算,“產(chǎn)值倍數(shù)法”并沒(méi)有學(xué)者們所詬病的那么不濟(jì),因?yàn)樵诶碚撋?,缺乏土地交易市?chǎng)的情況下,運(yùn)用“產(chǎn)值倍數(shù)法”也是一種計(jì)算的手段,而實(shí)證數(shù)據(jù)也說(shuō)明,在絕大多數(shù)情況下,產(chǎn)值倍數(shù)法確實(shí)能夠達(dá)到所謂的“生活水平不降低,長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。但是我國(guó)土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低下確實(shí)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),所以,一個(gè)難以回避的疑問(wèn)是:產(chǎn)值倍數(shù)法的問(wèn)題究竟出在哪里?為什么被征地的農(nóng)民普遍感覺(jué)補(bǔ)償方式不公平?

        (二)產(chǎn)值倍數(shù)法與失地農(nóng)民之間的心理差距

        “在學(xué)理上,土地征收補(bǔ)償法律關(guān)系有兩個(gè)端點(diǎn):一端是‘被征收人的所失’(Loss to the Owner),另一端是‘征收人的所得’(Gain to the Taker)?!?靳相木、陳簫:《土地征收“公正補(bǔ)償”內(nèi)涵及其實(shí)現(xiàn)——基于域外經(jīng)驗(yàn)與本土觀的比較》,載《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》2014年第2期。在我國(guó)的土地征收制度中,農(nóng)民集體失去了對(duì)集體土地的所有權(quán),而農(nóng)民個(gè)人永久失去了相應(yīng)集體土地的使用權(quán),失去了集體土地作為農(nóng)用地的價(jià)值;與此同時(shí),政府通過(guò)征收卻獲得了被征收土地作為建設(shè)用地的價(jià)值。因此,客觀的產(chǎn)值倍數(shù)法與人均消費(fèi)的比值確實(shí)是衡量補(bǔ)償是否公正的標(biāo)準(zhǔn)之一,但另一個(gè)重要的因素在于農(nóng)民對(duì)“所失”“所得”以及兩者差額歸屬的認(rèn)知。

        (1)安置補(bǔ)償款與土地出讓價(jià)款差距懸殊,被征收人所失與征收人所得不成比例。依據(jù)表1可以測(cè)算出在以2017年為征收時(shí)間點(diǎn)的情況下,10倍、15倍和30倍時(shí)的畝均補(bǔ)償款。同時(shí)根據(jù)《2017中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》中統(tǒng)計(jì)的各省出讓面積和成交價(jià)款可以大致推算出每個(gè)省的畝均出讓價(jià)格,4需要說(shuō)明的是,截止到筆者提交論文時(shí),《2018中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》尚未出版,因此筆者使用的是《2017中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》中所記載的2016年時(shí)各省的土地出讓面積和價(jià)款數(shù)據(jù)。并可由此大致推算出單位面積的安置補(bǔ)償款和土地出讓價(jià)款之間的比重(見(jiàn)表2)。根據(jù)測(cè)算可知,從全國(guó)平均水平來(lái)看,畝均出讓金的價(jià)格在115萬(wàn)元左右,其中上海、北京、浙江、廣東、江蘇為我國(guó)單位面積土地使用權(quán)出讓價(jià)格最高的省份(或直轄市),分別達(dá)到了1283.48萬(wàn)元、851.77萬(wàn)元、252.91萬(wàn)元、242.22萬(wàn)元、200.34萬(wàn)元。在30倍補(bǔ)償?shù)那闆r下,各省的安置補(bǔ)償款占土地出讓金價(jià)款的比重除了新疆、青海、寧夏之外,絕大部分都集中在10%以內(nèi),全國(guó)的平均水平為8.74%。可見(jiàn),征地補(bǔ)償款和土地出讓金之間的差距極其懸殊,不僅在客觀上造成了極大的經(jīng)濟(jì)不平等,同時(shí)也在內(nèi)心形成了巨大落差。

        (2)補(bǔ)償款與永久失去土地之間心理落差懸殊,被征收人的所得難以彌補(bǔ)永久之所失。直至今日,中國(guó)社會(huì)主要還是一個(gè)農(nóng)業(yè)社會(huì),大多數(shù)的老百姓仍然是農(nóng)民。對(duì)于農(nóng)民群體和農(nóng)業(yè)社會(huì)來(lái)說(shuō),土地始終是最為重要的生產(chǎn)和生活要素,土地制度設(shè)置是農(nóng)業(yè)社會(huì)制度的核心內(nèi)容。5劉承韙:《產(chǎn)權(quán)與政治:中國(guó)農(nóng)村土地制度變遷研究》,法律出版社2012年版,第1頁(yè)。中國(guó)人自古都有安土重遷的思想,土地不僅是安身立命的生活和生產(chǎn)資料,更是維系情感的精神寄托。因此,即使補(bǔ)償款足夠維持失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì),但他們也因此永久失去了農(nóng)地的使用權(quán),失去了最為重要的生活來(lái)源和情感紐帶。

        表2 補(bǔ)償安置款占土地出讓價(jià)格比重

        三、區(qū)片綜合地價(jià)的實(shí)證檢驗(yàn)

        (一)區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)涵與方式

        “公平市場(chǎng)”是一個(gè)“虛擬市場(chǎng)”,而“公平市場(chǎng)價(jià)值”是一個(gè)“虛擬價(jià)值”?!爱a(chǎn)值倍數(shù)法”的補(bǔ)償方式為我國(guó)立法所確認(rèn),但在長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)踐中屢遭詬病。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民維權(quán)意識(shí)、談判能力等的增強(qiáng),沿海地區(qū)的城市早已逐漸突破傳統(tǒng)的以原用途為基礎(chǔ)的產(chǎn)值倍數(shù)法,轉(zhuǎn)為向區(qū)片綜合地價(jià)的方式過(guò)渡。最新修改的《土地管理法》以“區(qū)片綜合地價(jià)”替代了“產(chǎn)值倍數(shù)法”,將原第47條修改為第48條,指出在制定區(qū)片綜合地價(jià)之時(shí),應(yīng)當(dāng)“綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次”。而在地方,比如浙江省政府,早在2002年即發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地征用工作的通知》(浙政發(fā)〔2002〕27號(hào),以下簡(jiǎn)稱《通知》),并在《通知》中提出土地征收區(qū)片綜合價(jià)格是根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)征收農(nóng)村集體土地的需要,由縣級(jí)人民政府依照被征收農(nóng)地不同地段、土地利用類型、土地生產(chǎn)能力、人均耕地面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平綜合劃定片區(qū),進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估,在充分聽(tīng)取有關(guān)方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,統(tǒng)一制定的每個(gè)土地征收補(bǔ)償區(qū)片的“綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”。

        可以說(shuō),與傳統(tǒng)單一的“原用途+產(chǎn)值倍數(shù)法”相比,“區(qū)片綜合地價(jià)”的估算方式似乎更為接近“公平市場(chǎng)價(jià)值”。在土地征收補(bǔ)償體系較為成熟的美國(guó),當(dāng)缺乏市場(chǎng)情形之時(shí),諸如原始成本、重建成本、過(guò)去收益等方法都可以作為替代性手段幫助確定土地的公平市場(chǎng)價(jià)值。6See U.S. v. Toronto, Hamilton & Buffalo Nav. Co., 8 U.S. 396, 403 (1949).“區(qū)片綜合地價(jià)”在估算土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之時(shí)考量了大量與之相關(guān)的因素,甚至在一定程度上直接借鑒了“市場(chǎng)價(jià)值”的影響因素,同時(shí)在計(jì)算方法上,也采用了“農(nóng)地價(jià)格因素修正法”“年產(chǎn)值倍數(shù)法”“收益還原法”“市場(chǎng)比較法”“剩余法”等手段,從上述表象初步觀察,“區(qū)片綜合地價(jià)”已經(jīng)十分接近“公平市場(chǎng)價(jià)值”。那么現(xiàn)在的問(wèn)題是:這些確定“區(qū)片綜合地價(jià)”的方式是否等同于“公平市場(chǎng)價(jià)值”?或者說(shuō),“區(qū)片綜合地價(jià)”的價(jià)值內(nèi)涵和估算手段是否等同于“公平市場(chǎng)價(jià)值”?

        從手段考察,“區(qū)片綜合地價(jià)”的確定主要有以下幾種方式:

        (1)農(nóng)地價(jià)格因素修正法。這種方式主要是以農(nóng)地的價(jià)格為基礎(chǔ),綜合考慮影響不同區(qū)片土地價(jià)格的因素,從而計(jì)算出一個(gè)修正系數(shù),再加上社會(huì)保障價(jià)格。其計(jì)算公式為:“征地區(qū)片價(jià)格=區(qū)片農(nóng)用地價(jià)格×期日修正系數(shù)+社會(huì)保障價(jià)格”。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于綜合考量了影響價(jià)格的因素,但缺點(diǎn)也很明顯,對(duì)系數(shù)的量化十分困難,而且目前全國(guó)大量地方市縣沒(méi)有開(kāi)展農(nóng)用地定級(jí)評(píng)估工作,這種操作方式將耗費(fèi)大量成本,也很難形成一套成熟而科學(xué)的計(jì)算邏輯。

        (2)年產(chǎn)值倍數(shù)法。這種計(jì)算方式直接借鑒了原《土地管理法》中的產(chǎn)值倍數(shù)法。具體計(jì)算方式為:“征地區(qū)片價(jià)=土地年產(chǎn)值×(區(qū)片安置補(bǔ)償倍數(shù)+區(qū)片土地補(bǔ)償倍數(shù))”。其中,土地年產(chǎn)值主要依據(jù)前三年的平均年產(chǎn)值確定;確定土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)的原則主要是從符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和農(nóng)民生產(chǎn)生活的需要出發(fā),以不降低農(nóng)民現(xiàn)有生活水平、使長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障為出發(fā)點(diǎn),在不足之時(shí)可向省級(jí)人民政府申請(qǐng)?zhí)岣?。這種測(cè)算方式簡(jiǎn)單易操作,但是缺點(diǎn)也極其明顯,無(wú)法顯著體現(xiàn)地區(qū)差異,同時(shí)補(bǔ)償額較低。

        (3)收益還原法。這種方式相對(duì)于上述兩種,最大的區(qū)別在于是按照對(duì)土地開(kāi)發(fā)后的正常預(yù)期收益進(jìn)行的評(píng)估,將土地用途轉(zhuǎn)化之后生成的價(jià)格也考量在內(nèi),這意味著在這一部分的計(jì)算中,也涵蓋了對(duì)土地增值收益損失的補(bǔ)償。但這種方式只適用于能夠產(chǎn)生收益的土地或建筑物的評(píng)估,最典型的就是房租。同時(shí),因?yàn)椴豢纱_定的因素過(guò)多,在實(shí)際操作中也異常復(fù)雜,評(píng)估時(shí)難度較大。

        (4)市場(chǎng)比較法。這種方式運(yùn)用替代經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,以臨近區(qū)域的區(qū)片為對(duì)象,通過(guò)比對(duì)相鄰區(qū)域土地的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格等來(lái)確定本區(qū)片的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其基本公式為:“征地區(qū)片價(jià)=征收日期修正×(補(bǔ)償費(fèi)用-青苗及地上補(bǔ)償)×征收地類修正×(1+區(qū)位修正)×(1+征收情況修正)×(1+個(gè)別情況修正)”。在具體的估算過(guò)程中,主要包含了選擇征地案例、統(tǒng)一可比較內(nèi)涵、在修正基礎(chǔ)上進(jìn)行案例征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、計(jì)算征地區(qū)片價(jià)四個(gè)步驟。這一方法考慮到了土地的市場(chǎng)價(jià)格和征地雙方的利益,應(yīng)當(dāng)說(shuō)具有一定的進(jìn)步性,但同時(shí)也對(duì)土地市場(chǎng)的成熟度依賴較高,在目前我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育不成熟的情況下,行政干預(yù)較強(qiáng),短時(shí)間內(nèi)尚不具備運(yùn)用該方法測(cè)算征地補(bǔ)償價(jià)格的基礎(chǔ)。

        (5)剩余法。剩余法是在評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除建筑物建造成本以及其他各項(xiàng)支出,以剩余價(jià)格來(lái)作為土地的評(píng)估價(jià)。其參照的基礎(chǔ)為國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)發(fā)后的價(jià)格,通常采用的是城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的末級(jí)地的平均價(jià)格,通過(guò)一系列修正得到集體建設(shè)用地的價(jià)格?;居?jì)算公式為:“征地區(qū)片價(jià)=集體建設(shè)用地價(jià)格-土地開(kāi)發(fā)費(fèi)-稅費(fèi)”。其中稅包含耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi),而集體建設(shè)用地的價(jià)格則是由國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格乘以修正系數(shù)獲得。該方式的優(yōu)點(diǎn)在于充分考慮了土地用途轉(zhuǎn)換之后的增值收益,且將其與國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)格直接聯(lián)系起來(lái),使補(bǔ)償價(jià)格更加逼近“虛擬市場(chǎng)價(jià)格”,但同樣的,修正系數(shù)的確立成為極其復(fù)雜的過(guò)程。

        上述幾種方式,無(wú)論是考慮到了土地用途轉(zhuǎn)換之后的增值收益,抑或只是在傳統(tǒng)的原有用途基礎(chǔ)之上提高了補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),從表面觀察都提高了土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),但是究其本質(zhì),仍舊是一種“政府指導(dǎo)價(jià)”,而非“市場(chǎng)價(jià)”。因?yàn)閮r(jià)格的參照和修正系數(shù)的確立依舊掌握在政府手中,而非由市場(chǎng)形成。事實(shí)上,在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收財(cái)產(chǎn)的特點(diǎn)選擇不同的方式以達(dá)到“公平市場(chǎng)價(jià)值”,進(jìn)行“公正補(bǔ)償”。在征收財(cái)產(chǎn)易于形成現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之時(shí),優(yōu)先以市場(chǎng)方法進(jìn)行計(jì)算;而在難以形成客觀的市場(chǎng)環(huán)境之時(shí),選擇合適的方式建構(gòu)相對(duì)客觀的虛擬市場(chǎng)環(huán)境,確立補(bǔ)償?shù)淖罱K標(biāo)準(zhǔn)。7參見(jiàn)劉連泰、左迪:《征收法上按公平市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償規(guī)則的白圭之玷——以美國(guó)法為例》,載《浙江社會(huì)科學(xué)》2013年第9期。然而在上述區(qū)片綜合地價(jià)的計(jì)算方法之中,一方面沒(méi)有盡可能地創(chuàng)造或者依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境,另一方面所建構(gòu)的虛擬交易環(huán)境也并未比照市場(chǎng),在價(jià)格的形成中帶有濃重的政府干預(yù)和指導(dǎo)的因素。

        由此可見(jiàn),無(wú)論是從區(qū)片綜合地價(jià)的計(jì)算方式還是其反映的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵而言,在理論上都與真正意義的“公平市場(chǎng)價(jià)值”具有本質(zhì)區(qū)別。但是由于我國(guó)特殊的國(guó)情和土地制度,如果通過(guò)區(qū)片綜合地價(jià)的方式所形成的補(bǔ)償價(jià)格與“市場(chǎng)價(jià)格”相差無(wú)幾,那么在現(xiàn)階段我們也并不需要苛求概念上的比附性。即使是美國(guó)業(yè)已成熟的公平市場(chǎng)價(jià)值,也存在諸多弊端,沒(méi)有一個(gè)客觀的補(bǔ)償公式能放之四海而皆準(zhǔn)。因此,除了理論上的剖析和比對(duì)之外,接下來(lái)要考察的是,在實(shí)證之下兩者是否趨同?

        (二)區(qū)片綜合地價(jià)與市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)證差異

        根據(jù)對(duì)上述區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算方式的分析可知,剩余法是最接近市場(chǎng)價(jià)值的一種計(jì)算方式,因此筆者擬就河南省濟(jì)源市為樣本,統(tǒng)計(jì)在剩余法之下,區(qū)片綜合地價(jià)與產(chǎn)值倍數(shù)法、土地出讓金的市場(chǎng)價(jià)之間的關(guān)系?;竟綖椋骸罢鞯貐^(qū)片價(jià)=集體建設(shè)用地價(jià)格-土地開(kāi)發(fā)費(fèi)-稅費(fèi)”,其中,“集體建設(shè)用地價(jià)格=國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格×修正系數(shù)”。

        (1)集體建設(shè)用地價(jià)格的測(cè)算。在我國(guó),集體建設(shè)用地因?yàn)闊o(wú)法在市場(chǎng)上交易,因此并未形成市場(chǎng)機(jī)制,其價(jià)格只能通過(guò)區(qū)位相當(dāng)、用途同類的國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)格乘以一定的修正系數(shù)估算。集體建設(shè)用地一般位于城鄉(xiāng)接合部,故而可采用國(guó)有建設(shè)用地中城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的末級(jí)地的平均價(jià)格作為估算的基準(zhǔn)價(jià)。在修正系數(shù)的確立中,采用典型例證法,在同一地區(qū)選擇多宗集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地租賃樣點(diǎn),采用收益法測(cè)算并修正,并通過(guò)咨詢相關(guān)專家意見(jiàn),確立相關(guān)系數(shù)(見(jiàn)表3)。

        表3 濟(jì)源市集體建設(shè)用地價(jià)格修正系數(shù)

        根據(jù)公開(kāi)的數(shù)據(jù),僅能獲得濟(jì)源市2013年1月1日商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地位于一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和四級(jí)片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)(見(jiàn)表4),因此要將其基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行期日修正,估算其2016年1月1日的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)于濟(jì)源市的地價(jià)變動(dòng)指數(shù),尚缺相關(guān)檢測(cè)數(shù)據(jù),但是大體上可用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)予以替代,即118%。因此,在2013年地價(jià)的基礎(chǔ)上,通過(guò)地價(jià)指數(shù)估算2016年的基準(zhǔn)地價(jià),再通過(guò)相應(yīng)的修正系數(shù),可以得出2016年濟(jì)源市一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和四級(jí)區(qū)片集體建設(shè)用地的價(jià)格。

        表4 2013年濟(jì)源市國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)單位:元/畝

        (2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的測(cè)算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在濟(jì)源市采用各地“五通一平”的標(biāo)準(zhǔn),參考濟(jì)源市2015年基準(zhǔn)地價(jià)的土地開(kāi)發(fā)程度費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),可知其開(kāi)發(fā)費(fèi)用約為每平方米90元,也即每畝60,000.3元。

        (3)相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算。稅費(fèi)主要包含耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)和征地管理費(fèi)三大類。其中,耕地占用稅以《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《河南省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整耕地占用稅適用稅費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》(豫財(cái)辦農(nóng)稅〔2008〕第10號(hào)文件)為根據(jù)確定,濟(jì)源市為24元/平方米,即16,000.1元/畝。相應(yīng)的耕地開(kāi)墾費(fèi)為13元/平方米,即8666.7元/畝。征地管理費(fèi)根據(jù)《河南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政廳關(guān)于貫徹〈國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知〉的通知》,(豫計(jì)收費(fèi)〔2001〕第1019號(hào))收取2.8%的征地管理費(fèi),一級(jí)到四級(jí)用地分別收取2000元/畝、1553.3元/畝、1286.7元/畝、1093.3元/畝。

        由此,根據(jù)上述公式,可以分別測(cè)算濟(jì)源市2016年一到四級(jí)土地的征地區(qū)片價(jià)(見(jiàn)表5)。

        表5 濟(jì)源市2016年剩余法測(cè)算征地區(qū)片價(jià)格

        根據(jù)測(cè)算的結(jié)果,與本?。ê幽鲜。?016年的平均土地出讓價(jià)以及產(chǎn)值倍數(shù)法等數(shù)據(jù)相比較可以發(fā)現(xiàn),雖然與傳統(tǒng)的產(chǎn)值倍數(shù)法相比,區(qū)片綜合地價(jià)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)總體上有所提高,但一級(jí)到四級(jí)區(qū)片的區(qū)片綜合地價(jià)分別僅占平均土地出讓價(jià)的10.21%、8.83%、8.56%和7.46%(見(jiàn)表6)。顯然,從實(shí)證數(shù)據(jù)測(cè)算,區(qū)片綜合地價(jià)與土地出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)。區(qū)片綜合地價(jià)并非市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)反映,也并未建構(gòu)起相對(duì)客觀的虛擬市場(chǎng)環(huán)境。

        表6 2016年濟(jì)源市區(qū)片價(jià)與本省土地平均出讓價(jià)比重

        四、集體土地征收補(bǔ)償中公平市場(chǎng)價(jià)值的適用面向

        與國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)亩▋r(jià)機(jī)制不同的是,集體土地征收補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格完全由政府決定,不存在價(jià)值評(píng)估程序。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào))和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定,集體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、地上附著物征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)均由省級(jí)人民政府直接定價(jià)。但是在地方,省級(jí)政府通常會(huì)將這一定價(jià)權(quán)下放給地市。如河南省政府于1993年頒布豫政〔1993〕150號(hào)文件,將定價(jià)權(quán)下放至設(shè)區(qū)的省轄市人民政府。因此在河南省,集體土地上房屋的價(jià)格通常由設(shè)區(qū)的省轄市制定青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),并依據(jù)制定的標(biāo)準(zhǔn)直接確定被征收不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)格,而不存在評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立評(píng)估程序。

        而城市近郊的土地,根據(jù)《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查 進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》(中紀(jì)辦發(fā)〔2011〕8號(hào))的規(guī)定,在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前,集體土地上房屋拆遷要參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行,因此在征收補(bǔ)償之時(shí),會(huì)與國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)征收一樣進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

        但是除卻少量城市近郊的集體土地之外,大部分集體土地的征收與補(bǔ)償主要分為三個(gè)階段:(1)批前程序,主要進(jìn)行聽(tīng)證、告知和確認(rèn)。行政機(jī)關(guān)在這一過(guò)程中要舉行聽(tīng)證,告知被征地人具體的征地目的、規(guī)劃方案等,同時(shí)勘測(cè)地界、清點(diǎn)附著物,并進(jìn)行確認(rèn)。(2)報(bào)批程序,確認(rèn)之后,逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。(3)“兩公告一登記”程序?!皟晒嬉坏怯洝笔侵福孩僬魇胀恋毓妫浒l(fā)布主體為市、縣人民政府;②征地補(bǔ)償、安置方案公告,其發(fā)布主體為市、縣國(guó)土資源部門,征地的價(jià)值由政府確定,不存在市場(chǎng)化的估價(jià)程序;③補(bǔ)償?shù)怯?。如果?duì)補(bǔ)償、安置方案沒(méi)異議,則進(jìn)行補(bǔ)償?shù)怯洠蝗魧?duì)補(bǔ)償、安置方案存在異議,則由國(guó)土部門會(huì)同人力資源、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門調(diào)整補(bǔ)償、安置方案,重新報(bào)人民政府批準(zhǔn)。8參見(jiàn)《土地管理法實(shí)施條例》第25條??梢?jiàn),就整個(gè)征收補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程而言,實(shí)行的是一種政府定價(jià),而不是市場(chǎng)定價(jià),更無(wú)法反映最高最優(yōu)原則下真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。正如前文所言,盡管《土地管理法》在修改過(guò)程中引入了“區(qū)片綜合地價(jià)”以替代原有的“產(chǎn)值倍數(shù)法”,但其本質(zhì)依舊是政府定價(jià),而且根據(jù)筆者的測(cè)算,“區(qū)片綜合地價(jià)”與“市場(chǎng)價(jià)”依舊存在不小的差距。因此,可以從以下幾個(gè)方面改進(jìn)我國(guó)集體土地征收補(bǔ)償?shù)闹贫取?/p>

        (一)引入“最高最優(yōu)使用規(guī)則”

        我國(guó)征地補(bǔ)償制度最大的問(wèn)題在于缺乏科學(xué)、合理的機(jī)制讓農(nóng)民參與土地增值收益的分配,被征地農(nóng)民在現(xiàn)實(shí)中要么獲得極低的補(bǔ)償,要么出于“維穩(wěn)”需要獲得高昂的補(bǔ)償金。亂象的背后是理論的缺失和立法的缺位。從理論上看,土地增值收益的分配缺乏一套系統(tǒng)的讓農(nóng)民如何參與分配、按多少比例參與分配等問(wèn)題的理論依據(jù);而在立法上,《土地管理法》的曲折修改歷程更是一個(gè)最直觀的注腳。雖然學(xué)界和實(shí)務(wù)界對(duì)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成了一定的共識(shí),但對(duì)于比例的確定仍舊存在爭(zhēng)議。是規(guī)定一個(gè)統(tǒng)一的比例,還是建立一套相應(yīng)的機(jī)制,至今仍無(wú)法找到一個(gè)相對(duì)可行的方案。所謂最高最優(yōu)使用規(guī)則,即將土地由于用途變更而帶來(lái)的增值賦予原土地權(quán)利人,只有在征收后的用途使土地的價(jià)值降低時(shí)才按照原用途補(bǔ)償。其背后的原理在于純粹因?yàn)橥恋赜猛咀兏鸬脑鲋祽?yīng)當(dāng)屬于土地發(fā)展權(quán)的范疇,因而歸屬于原土地權(quán)利人;而當(dāng)征收使其貶值時(shí),也應(yīng)當(dāng)滿足“像未被征收時(shí)一樣的狀態(tài)”。在引入土地發(fā)展權(quán)與最高最優(yōu)使用規(guī)則之后,便無(wú)須糾纏于具體的增值收益比例,而只需將規(guī)劃允許范圍內(nèi)的土地用途變更或者開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增加而帶來(lái)的增值收益配置給原土地權(quán)利人即可,至于后續(xù)的配套措施則可通過(guò)特別利益金或土地增值稅等進(jìn)行二次調(diào)節(jié),這樣不僅可以在理論上達(dá)到內(nèi)部的自洽,也簡(jiǎn)單易行。

        第一,對(duì)于集體的農(nóng)業(yè)用地征收后依舊用于農(nóng)用的情形,補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值不應(yīng)限制在原用途的范圍內(nèi),而應(yīng)當(dāng)由原土地權(quán)利人通過(guò)舉證證明該農(nóng)用地的最高最優(yōu)用途,也即物理上、法律上和經(jīng)濟(jì)上都具有可行性的農(nóng)業(yè)用途。例如被征收土地目前種植的是水稻,但是如果被征收人能論證證明該土地可種植經(jīng)濟(jì)價(jià)值更高的花卉或者蔬菜,且滿足地理、土壤、氣候等物理?xiàng)l件,不違反法律的禁止性規(guī)定,那么在征收補(bǔ)償之時(shí),就應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)價(jià)值更高的花卉、蔬菜等進(jìn)行補(bǔ)償,而非種植水稻的價(jià)值。當(dāng)然,農(nóng)地征收依舊農(nóng)用的情形在我國(guó)極少出現(xiàn),征收后價(jià)值降低的可能性也微乎其微,在土地征收實(shí)踐中,最為常見(jiàn)的、矛盾最為突出的是集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的情形。

        第二,對(duì)于集體農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的情形,在適用最高最優(yōu)使用規(guī)則時(shí)存在巨大的法律和現(xiàn)實(shí)障礙。從理論上講,如果在規(guī)劃之時(shí)將集體農(nóng)業(yè)用地確定為建設(shè)用地,那么即可初步表明該農(nóng)用地至少在通過(guò)規(guī)劃之后在物理上、法律上和經(jīng)濟(jì)上具有轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的可能性,其最高最優(yōu)使用價(jià)值也應(yīng)當(dāng)是相應(yīng)建設(shè)用地的價(jià)值,而非農(nóng)用地的價(jià)值。但即便拋開(kāi)規(guī)劃問(wèn)題,我們也無(wú)法回避建設(shè)用地供給模式的單軌制。依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,絕大部分集體土地必須通過(guò)征收這一途徑成為國(guó)有建設(shè)用地之后方可用于開(kāi)發(fā),也就意味著在保留集體所有權(quán)的前提下幾乎無(wú)法尋求農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的制度空間和法律可行性,也正因如此,最高最優(yōu)使用規(guī)則并不能在現(xiàn)有制度框架內(nèi)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

        因此,最高最優(yōu)使用規(guī)則的適用還有賴于建設(shè)用地供給制度由單軌制向雙軌制改革的推進(jìn)。此次《土地管理法》的修改取消了集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制,確立了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的合法性,消除了“唯有通過(guò)征收才能成為建設(shè)用地”的障礙,集體土地在保留所有權(quán)的前提下也就有條件滿足轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的法律可行性。因此,最高最優(yōu)使用規(guī)則可以在破解我國(guó)集體土地征收增值收益分配中發(fā)揮關(guān)鍵作用。

        (二)借鑒和完善評(píng)估手段

        美國(guó)公平市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估手段與我國(guó)城市房地產(chǎn)的評(píng)估有頗多相似之處,但我國(guó)實(shí)行的是土地社會(huì)主義公有制,國(guó)有土地出讓的價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提,是一次性支付的多年地租的總和,是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。因此,我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家,它并不是所有權(quán)的價(jià)格,而是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的對(duì)價(jià)。但對(duì)于國(guó)有土地而言,使用權(quán)人在使用期間同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利,與所有權(quán)的行使已然十分類似;而對(duì)于集體土地征收而言,本就是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,因此在估價(jià)程序和手段上與美國(guó)等土地私有制國(guó)家應(yīng)當(dāng)是相似的。9邱道持:《農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估》,西南師范大學(xué)出版社2015年版,第1—2頁(yè)。針對(duì)我國(guó)目前的土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,可在集體土地征收補(bǔ)償領(lǐng)域引入“剩余法”“收益還原法”“成本逼近法”“市場(chǎng)比較法”等評(píng)估手段,對(duì)不同的開(kāi)發(fā)和不同的土地采取不同的方法進(jìn)行評(píng)估。

        剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法,是用來(lái)評(píng)估較為獨(dú)特的具有開(kāi)發(fā)潛力的土地價(jià)格的方法。具體而言,在求取具有開(kāi)發(fā)潛力的土地價(jià)格之時(shí),估計(jì)將其開(kāi)發(fā)之后可以形成的預(yù)期價(jià)格,扣除為建造和銷售等產(chǎn)生的成本以及正常的合理利潤(rùn),所得的剩余即為估價(jià)的結(jié)果。10邱道持:《農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估》,西南師范大學(xué)出版社2015年版,第183頁(yè)。其實(shí)這一原理十分簡(jiǎn)單,開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金是為了在扣除一切開(kāi)發(fā)成本之后獲得利潤(rùn),因此其愿意支付的最高地價(jià)就等于未來(lái)開(kāi)發(fā)之后的樓價(jià)扣除各種成本之后的剩余額。這種方式可適用于征收集體土地后進(jìn)行商業(yè)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情形,或者在條件成熟之時(shí)成為集體土地直接入市流轉(zhuǎn)用于上述開(kāi)發(fā)的估價(jià)方式之一。11需要注意的是,征收必須基于公共利益的需要,但是并非所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者商業(yè)開(kāi)發(fā)均不滿足“公共利益”的要求,如危房的拆遷等。同時(shí),在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地、推動(dòng)集體土地入市改革的大背景下,如果形成較為成熟的雙軌制供地模式,剩余法依舊可以發(fā)揮重要作用。

        收益還原法又稱為收益資本化法,是對(duì)具備收益性質(zhì)的土地進(jìn)行估價(jià)的一種方法。簡(jiǎn)言之,便是把土地當(dāng)作一種投資,將土地的價(jià)格作為購(gòu)買未來(lái)若干年其他不動(dòng)產(chǎn)收益而投入的資本。一個(gè)較為理想化的類比是:如果被征收土地每年的產(chǎn)出收益與一定貨幣額每年存入銀行的利息等量,那么該土地的價(jià)格即為存入銀行的貨幣額。這種評(píng)估方式適用于對(duì)耕地進(jìn)行征收后用于建造學(xué)校等盈利較難計(jì)算的工程項(xiàng)目。當(dāng)然,這也是一種較為理想的狀態(tài),現(xiàn)實(shí)中還要考量年收益率的變化、還原利率的變化等各種因素。

        成本逼近法是以成本分析為評(píng)估的基礎(chǔ),以開(kāi)發(fā)該宗土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),加之一定的利潤(rùn)等來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。在目前我國(guó)土地交易市場(chǎng)不成熟的狀況下,可以成為過(guò)渡時(shí)期主要的評(píng)估方法。但這種方法的局限性也是十分明顯的,因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)的成本與土地所產(chǎn)出的效益并不絕對(duì)相關(guān),土地的效益還受到規(guī)劃、區(qū)位等因素的影響。該方法可適用于土地征收后用于工業(yè)開(kāi)發(fā)等情況。

        市場(chǎng)比較法也是一種常見(jiàn)的估價(jià)方法,主要根據(jù)替代原則將待估宗地與相似區(qū)位近期內(nèi)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行比對(duì),對(duì)交易期日、交易情況、區(qū)位條件等進(jìn)行修正后得到比準(zhǔn)價(jià)格。該方法市場(chǎng)可信度高,但同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的依賴程度也較大,在我國(guó)目前市場(chǎng)交易體系不成熟、市場(chǎng)交易信息不完整、市場(chǎng)交易程序不透明的情形下,適用有一定的難度。但是隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和完善,土地交易資料的逐漸豐富,這也是一種相對(duì)客觀與理想的方式。

        總之,公平市場(chǎng)價(jià)值方法從理論到實(shí)踐都不是完美的,但是一方面我們需要清醒地意識(shí)到世界上并不存在一個(gè)完美的公式能全盤解決問(wèn)題,公平市場(chǎng)價(jià)值也自然存在固有的缺陷;另一方面我們也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到,就目前而言,公平市場(chǎng)價(jià)值仍然不失為一種相對(duì)客觀、且能普遍適用的方法。

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