季峰 李凱 張金磊

摘要：合理準(zhǔn)確地辦理針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的查封登記，首先要深刻理解建設(shè)用地使用權(quán)的基本概念和內(nèi)涵，理清房地關(guān)系;其次要推行建設(shè)用地使用權(quán)共有份額量化登記，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理;最后需要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)平臺(tái)，提供技術(shù)支撐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);查封登記;企業(yè)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0049-52 收稿日期：2019-08-26

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，房屋登記與土地登記分屬兩個(gè)部門，查封登記在兩個(gè)部門分別辦理，因?yàn)樾畔⒏綦x，所以“相安無(wú)事”。統(tǒng)一登記后，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的要求，必須貫徹落實(shí)房地一體登記的原則，以宗地為基礎(chǔ)，開展建設(shè)用地使用權(quán)及房屋登記。

商品房是典型的區(qū)分所有權(quán)類型，一幢房屋會(huì)有若干個(gè)權(quán)利人。同時(shí)，小區(qū)的一宗土地上存在多幢房屋，又由于分期開發(fā)，分批銷售轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從摘牌到開發(fā)至全部銷售，房屋從無(wú)到有、由開發(fā)企業(yè)到業(yè)主，相應(yīng)的其建設(shè)用地使用權(quán)共有份額處于變動(dòng)之中。一旦開發(fā)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題引發(fā)債務(wù)糾紛，執(zhí)行法官出于保全債權(quán)的需要，到登記機(jī)構(gòu)查詢可以查封的標(biāo)的時(shí)，如果未出售房屋的價(jià)值仍不滿足債權(quán)數(shù)額，登記又不能及時(shí)清晰地反映開發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的共有份額，會(huì)尋找可查封的建設(shè)用地使用權(quán)。如果沒有開展建設(shè)用地使用權(quán)量化動(dòng)態(tài)登記，登記簿記載宗地使用權(quán)面積沒有準(zhǔn)確反映實(shí)際建設(shè)用地使用權(quán)份額變動(dòng)情況，則法官可能會(huì)查封整宗地的土地使用權(quán)，因同一宗地號(hào)的關(guān)系，導(dǎo)致宗地上建筑物也被查封，產(chǎn)生的后果是，作為被執(zhí)行人開發(fā)企業(yè)的宗地被查封了，同時(shí)將小區(qū)業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)也都查封了，這樣必然存在混亂和矛盾，給業(yè)主帶來諸多煩惱。

合理準(zhǔn)確地辦理針對(duì)開發(fā)企業(yè)的查封登記，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)。

1要深刻理解建設(shè)用地使用權(quán)的基本概念和內(nèi)涵。理清房地關(guān)系

建設(shè)用地使用權(quán)客體，即宗地，是以出讓或劃撥方式取得的四至明確的特定地塊。建設(shè)用地使用權(quán)的出讓和登記是以宗地為單位進(jìn)行的，一般情況下一個(gè)宗地就是一個(gè)建筑區(qū)劃，一宗地上只有一個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)，一個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)也只存在于一宗地上，其權(quán)利所及范圍是整宗土地。宗地內(nèi)業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)及于整宗土地，不僅意味著全體業(yè)主作為整體享有覆蓋整宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)，也意味著每一個(gè)業(yè)主享有的建設(shè)用地使用權(quán)覆蓋整宗土地。雖然建設(shè)用地使用權(quán)是一種民事上的物權(quán)，但其內(nèi)容卻是規(guī)劃許可行政行為賦予的，是由既作為土地所有人的代表、又是規(guī)劃管理者的政府出讓相對(duì)人，并設(shè)定具體建設(shè)內(nèi)容的一種權(quán)利。一旦修建性詳細(xì)規(guī)劃審批確定，宗地上可建房屋的位置、規(guī)模、用途即已確定。

不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)利變動(dòng)的記載公示。有學(xué)者提出，在重構(gòu)房地產(chǎn)登記制度時(shí)，除強(qiáng)化專有部分的登記效力外，還要明晰共有部分的登記內(nèi)容，共有部分應(yīng)隨相應(yīng)的專有部分一并申請(qǐng)登記。在不動(dòng)產(chǎn)登記的具體實(shí)務(wù)中，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)情形下建設(shè)用地使用權(quán)的準(zhǔn)確、及時(shí)登記，尚未有具體明確的要求。

開發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)份額的登記也應(yīng)該隨房屋銷售同步移轉(zhuǎn)登記給業(yè)主，可以根據(jù)商品房項(xiàng)目的建設(shè)周期，從建設(shè)用地使用權(quán)的本質(zhì)內(nèi)涵出發(fā)，量化宗地內(nèi)的各單體建筑的土地使用權(quán)份額，建立房地一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，在商品房抵押和轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，核減開發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)份額，形成房地一體變動(dòng)的業(yè)務(wù)管理體系。

2推行建設(shè)用地使用權(quán)共有份額量化登記，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理

基于建筑物區(qū)分所有權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究，我們提出的量化建設(shè)用地使用權(quán)共有份額，實(shí)現(xiàn)房屋及其對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)份額一體登記的技術(shù)路線，應(yīng)該是實(shí)踐中解決建筑物區(qū)分所有情形下業(yè)務(wù)問題的一條可行之路。

具體思路是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行量化，并以共有份額登記的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)份額的動(dòng)態(tài)管理和規(guī)范登記。為了方便實(shí)際操作，需要用項(xiàng)目虛擬電子沙盤，對(duì)樓幢進(jìn)行管理，直觀反應(yīng)建設(shè)用地的使用權(quán)共有份額的動(dòng)態(tài)變化，清晰展開表現(xiàn)權(quán)利狀況。

首次銷售許可前，按修建性規(guī)劃總平面圖建立項(xiàng)目預(yù)設(shè)電子沙盤，將每幢預(yù)先放入其中，對(duì)所有樓幢均建立樓盤表。按樓幢對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)份額進(jìn)行量化，準(zhǔn)確顯示每幢建筑物對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)共有份額，將宗地建設(shè)用地使用權(quán)全部分?jǐn)偟诫娮由潮P內(nèi)各樓幢。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)和商品房銷售系統(tǒng)通過項(xiàng)目電子沙盤對(duì)建筑（構(gòu)筑）物進(jìn)行分幢管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的量化管理。項(xiàng)目辦理銷售許可時(shí)，根據(jù)權(quán)籍調(diào)查成果將擬銷售樓幢的樓盤表掛接到電子沙盤上。在每個(gè)銷售樓幢進(jìn)行建筑物首次登記時(shí)，還需對(duì)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)面積進(jìn)行核減變更，并在登記簿上進(jìn)行記載。此時(shí)，針對(duì)未開發(fā)相應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的查封登記以虛擬建筑（構(gòu)筑）物的查封來實(shí)現(xiàn)。

例：某開發(fā)企業(yè)受讓取得一塊宗地，辦理建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，有時(shí)還可能辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，宗地號(hào)唯一，此時(shí)發(fā)生查封登記，未辦理預(yù)售許可，會(huì)查封整個(gè)宗地。分期開發(fā)的，先期開發(fā)樓幢辦理銷售許可前，根據(jù)項(xiàng)目總規(guī)劃圖，建立項(xiàng)目電子沙盤，按樓幢將建設(shè)用地使用權(quán)量化分?jǐn)偟矫看苯ㄖ?gòu)筑）物，未開發(fā)樓幢按虛擬樓盤對(duì)應(yīng)分?jǐn)偂Ｒ呀谴变N售許可后發(fā)生查封登記時(shí)，已銷售樓幢對(duì)應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)共有份額已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)，讓渡給購(gòu)房人。

對(duì)已銷售建筑物區(qū)分所有權(quán)查封效力及于其對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)。購(gòu)房人作為被執(zhí)行人時(shí)，按“地隨房走”原則，只需查封建筑（構(gòu)筑）物基本單元即可。同理，開發(fā)企業(yè)作為被申請(qǐng)人時(shí)，只需查封未售建筑（構(gòu)筑）物所有權(quán)即可。此時(shí)，對(duì)于未辦理銷售許可樓幢的建設(shè)用地使用權(quán)，只需查封虛擬樓幢來實(shí)現(xiàn)。這樣，通過對(duì)可以直觀顯示的樓幢進(jìn)行管理，避免對(duì)宗地進(jìn)行查封引發(fā)的分宗和宗地號(hào)關(guān)聯(lián)引發(fā)的矛盾。

3需要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)平臺(tái).提供技術(shù)支撐

基于建設(shè)用地使用權(quán)量化的電子沙盤、樓盤表及登記簿的構(gòu)建及其流程：小區(qū)“電子沙盤”是以小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃為基礎(chǔ)，在不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)中建立直觀反映每幢房屋位置及已建、在建、未建、查封等情況的模塊。樓盤表可以顯示樓盤的已售、未售，抵押、未抵押，查封、未查封等情況。

登記簿、樓盤表和電子沙盤是有計(jì)算機(jī)系統(tǒng)邏輯關(guān)系的，并實(shí)時(shí)自動(dòng)關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿借助小區(qū)電子沙盤、樓盤表，全面、直觀、動(dòng)態(tài)的記載和表達(dá)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況變動(dòng)情況。具體的構(gòu)建流程如圖1所示。

依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)全生命周期業(yè)務(wù)模型和建設(shè)用地使用權(quán)量化算法，以《建設(shè)用地使用權(quán)量化計(jì)劃表》為核心，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)。

（1）第一幢樓預(yù)測(cè)成果審核時(shí)的主要功能，根據(jù)規(guī)劃總平面圖錄入宗地的規(guī)劃建筑總面積，以及樓幢的規(guī)劃建筑面積，調(diào)用量化分?jǐn)傆?jì)算模塊，計(jì)算本幢的規(guī)劃面積占比。然后再導(dǎo)人預(yù)測(cè)樓盤表和實(shí)測(cè)樓盤表，并分別計(jì)算樓幢的預(yù)測(cè)建筑面積、實(shí)測(cè)建筑面積和預(yù)測(cè)戶室面積占比、實(shí)測(cè)戶室面積占比。信息錄入與量化分?jǐn)偯娣e計(jì)算功能以及《建設(shè)用地使用權(quán)量化計(jì)劃表》如圖2、圖3所示。

（2）新建商品房首次登記，登記前如果純土地存在抵押，系統(tǒng)合并辦理該宗地的抵押范圍變更登記和土地量化分?jǐn)偸Ｓ嗝娣e變更登記。量化分?jǐn)偣δ苣０甯鶕?jù)剩余土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e計(jì)算公式自動(dòng)計(jì)算出剩余建設(shè)用地使用權(quán)比例，并將其寫入到證書及證明的附記中。另外，將該樓幢的《建設(shè)用地使用權(quán)量化計(jì)劃表》中的狀態(tài)更新為“首登”。

（3）剩余部分土地抵押登記，讀取該宗地對(duì)應(yīng)的每個(gè)樓幢的量化分?jǐn)傂畔ⅲ隆督ㄔO(shè)用地使用權(quán)量化計(jì)劃表》中的抵押情況，并能根據(jù)需要記載量化分?jǐn)傂畔⒌礁接洐谥小?/p>

（4）查封登記，第一幢樓入網(wǎng)銷售前，因地上無(wú)房屋、無(wú)建筑規(guī)模變化，辦理土地查封登記時(shí)，按正常流程辦理整宗地查封。針對(duì)部分開發(fā)的宗地進(jìn)行分開查封，擬建狀態(tài)下的樓幢直接查封樓幢對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元，并將查封信息與對(duì)應(yīng)的土地證及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)，還能夠通過宗地信息查詢到相應(yīng)宗地和不動(dòng)產(chǎn)單元的查封信息。業(yè)務(wù)辦理過程中，將依樓幢查封代替宗地查封;其他狀態(tài)下的樓幢直接查封對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元信息，這樣通過對(duì)未銷售房屋和未建建筑規(guī)模所對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行查封，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)商剩余建設(shè)用地使用權(quán)的查封。執(zhí)行法官提交查封文書至登記機(jī)構(gòu)，經(jīng)過受理、審核、登簿等節(jié)點(diǎn)，借助小區(qū)“電子沙盤”、樓盤表記載登記簿，可以全面、直觀、動(dòng)態(tài)地記載和表達(dá)不動(dòng)產(chǎn)查封和解封權(quán)利狀況變動(dòng)情況。

（5）在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中，可以查看各個(gè)樓幢的登記狀態(tài)（擬建、在建、竣工、首登）和《建設(shè)用地使用權(quán)量化計(jì)劃表》信息等;通過宗地可以看到該宗地對(duì)應(yīng)的登記狀態(tài)（登記、抵押、查封狀態(tài)）及該宗地對(duì)應(yīng)的量化關(guān)系表，根據(jù)量化關(guān)系表，可以查看每個(gè)樓幢對(duì)應(yīng)樓盤上每一個(gè)戶室的登記、抵押及查封狀態(tài)及詳細(xì)信息;通過房屋可以看到房屋對(duì)應(yīng)的樓幢的量化信息及樓幢對(duì)應(yīng)樓盤上每一個(gè)戶室的登記、抵押及查封狀態(tài)及詳細(xì)信息。

所有樓幢都登記后，系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)測(cè)面積對(duì)樓幢及戶室的分?jǐn)傁禂?shù)重新計(jì)算和自動(dòng)更新，形成最終的分?jǐn)傁禂?shù)和分?jǐn)偯娣e。