刁其懷
摘要:在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中,異議登記失效后,同一申請(qǐng)人又反復(fù)提起異議登記,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可否受理呢?異議登記失效后,申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理;異議登記失效后,申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以不同理由再次申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理;不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。
關(guān)鍵詞:異議登記;不動(dòng)產(chǎn)登記;申請(qǐng)人
中圖分類號(hào):D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B
文章編號(hào):1001-9138-(2019)10-0047-48 收稿日期:2019-07-17
1問題的提出
在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中,異議登記失效后,同一申請(qǐng)人又反復(fù)提起異議登記,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可否受理呢?
2現(xiàn)行法上的規(guī)定及其理解
關(guān)于同一申請(qǐng)人可否反復(fù)申請(qǐng)異議登記,在以往的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中,爭(zhēng)議很大,各地登記機(jī)構(gòu)的操作也不盡一致,有的登記機(jī)構(gòu)就認(rèn)為,異議登記失效后,同一申請(qǐng)人反復(fù)申請(qǐng)異議登記的,明顯存有惡意,應(yīng)予制止,如果允許同一申請(qǐng)人反復(fù)申請(qǐng)異議登記,就損害了登記的公信力,給登記簿記載的權(quán)利人帶來損害,也影響了正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。因此,在實(shí)務(wù)中,一些登記機(jī)構(gòu)不允許同一申請(qǐng)人可以反復(fù)申請(qǐng)異議登記。比如上海、無錫等地就明文規(guī)定,異議登記失效后,申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出異議登記的,登記機(jī)構(gòu)不予登記。《無錫市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第47條規(guī)定:“異議登記記載于房屋權(quán)屬登記冊(cè)期滿失效后,原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出登記異議的,登記機(jī)構(gòu)不予登記?!痹谕恋氐怯泴?shí)務(wù)中,原《土地登記辦法》第61條第2款規(guī)定“異議登記失效后,原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的,國(guó)土資源行政主管部門不予受理”。但是,《房屋登記辦法》對(duì)同一申請(qǐng)人可否反復(fù)申請(qǐng)異議登記的問題卻未作規(guī)定,因此,在以往的房屋登記實(shí)務(wù)當(dāng)中,很多房屋登記機(jī)構(gòu)就認(rèn)為,既然立法對(duì)此沒有限制性規(guī)定,當(dāng)異議登記失效后,同一申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出異議登記的,房屋登記機(jī)構(gòu)沒有理由不予受理,因此,一些房屋登記機(jī)構(gòu)受理了同一申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次提出的異議登記。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后,按照后法優(yōu)于前法的原則,對(duì)同一事項(xiàng)的調(diào)整應(yīng)當(dāng)適用后法,針對(duì)異議登記失效后,同一申請(qǐng)人可否反復(fù)提起異議登記的相關(guān)問題,應(yīng)當(dāng)參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定執(zhí)行,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第83條第3款規(guī)定“異議登記失效后,申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理”。根據(jù)該條規(guī)定,對(duì)于申請(qǐng)人反復(fù)申請(qǐng)異議登記有兩方面的限制,一是“同一事項(xiàng)”,即針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容的同一事項(xiàng);二是“同一理由”,即申請(qǐng)人再次以同樣的理由,如提供同樣的證明材料,申請(qǐng)異議登記。當(dāng)然,根據(jù)反面解釋,異議登記失效后,如果申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以不同理由再次申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理。
那么,不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記可否申請(qǐng)異議登記呢?《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)此未做規(guī)定,同理,既然立法對(duì)此沒有限制性規(guī)定,不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。比如,不動(dòng)產(chǎn)登記在甲的名下,現(xiàn)乙對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬提起異議登記,登記機(jī)構(gòu)受理后,現(xiàn)丙也對(duì)登記在甲名下的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)異議登記,如果登記機(jī)構(gòu)對(duì)丙的申請(qǐng)不予受理,很可能損害丙的利益,并進(jìn)而引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任,因?yàn)椋诖税咐校绻潞笠业漠愖h登記被注銷,那么不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力將予以恢復(fù),登記在甲名下的不動(dòng)產(chǎn)視為正確的登記,在此期間,甲將該不動(dòng)產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓給丁,如果事后法院或仲裁機(jī)構(gòu)的生效文書證明登記在甲名下的不動(dòng)產(chǎn)是權(quán)利歸屬錯(cuò)誤的登記,由于登記機(jī)構(gòu)對(duì)丙的異議登記未予以受理,那么丁將受善意取得制度的保護(hù),合法取得該不動(dòng)產(chǎn)。在此情況下,丙可能因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)對(duì)其提出的異議登記不予受理由此造成的損害提起行政賠償?!段餀?quán)法》第19條第2款規(guī)定“異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?!币虼耍C合分析來看,不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的,登記機(jī)構(gòu)辦理的風(fēng)險(xiǎn)顯然比不辦理的風(fēng)險(xiǎn)小得多。
3結(jié)論
異議登記失效后,申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理;異議登記失效后,申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以不同理由再次申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理;不同的申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)異議登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。