梁宇宇

摘要：2017年4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。政策支持為住房租賃市場發(fā)展注入了積極因素，2018年住房租賃企業(yè)快速發(fā)展，但是這一年“租金貸”“甲醛門”事件集中爆發(fā)，為住房租賃企業(yè)未來的發(fā)展敲響了警鐘。

關鍵詞：住房租賃企業(yè);發(fā)展;警示

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）10-0031-33 收稿日期：2019-06-29

2017年4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。至此住房租賃資產(chǎn)證券化作為一種新型融資方式備受追捧。目前，住房租賃資產(chǎn)證券化的主要三種類型是：輕資產(chǎn)的租金收益權ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類REITs。截至2018年10月31日，國內(nèi)已成功發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計93單，發(fā)行規(guī)模2197.4億元。僅前10個月成功發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量已超2017年全年總和，金融工具已然成為住房租賃企業(yè)擴張的重要手段。2017年底至2018年，千余家住房租賃企業(yè)魚龍混雜，運營房屋數(shù)量超200萬間，競爭愈來愈激烈。

1住房租賃企業(yè)為行業(yè)發(fā)展帶的積極影響

住房租賃企業(yè)對持有的房源進行統(tǒng)一裝修，并配備家電。集中式住房租賃企業(yè)還會配備健身房，以及入室清潔、WIFI覆蓋、24小時呼叫等服務。對承租人而言，租住住房租賃企業(yè)的房屋，避開了黑中介，人住更安全，居住更舒適。住房租賃企業(yè)對房源的管理維護，提升了租住房屋的品質(zhì)，讓租房子告別“蝸居陋室”的印象。此外有的住房租賃企業(yè)選擇與政府合作，譬如參與政府人才專項租賃住房項目的后期運營;有的以租賃形式取得城中村的經(jīng)營權，分別與當?shù)卮迕窈炗嗛L期租約，之后對房屋進行統(tǒng)一的室內(nèi)裝修改造。住房租賃企業(yè)以其專業(yè)的管理運營經(jīng)驗，幫助政府更加高效的運營出租房屋，改變城中村一直以來存在的“臟亂差”的頑疾。

在規(guī)范發(fā)展、提升租住房屋品質(zhì)方面，住房租賃企業(yè)起到了積極推動作用，但是其在發(fā)展過程中暴露出的新問題也是始料未及的，2018年接踵爆發(fā)的“租金貸”“甲醛門”事件，將住房租賃企業(yè)一度推到了輿論的風口浪尖。

2快車道上住房租賃企業(yè)集中爆發(fā)的一些問題

2018年進入快車道發(fā)展的住房租賃企業(yè)，在這一年集中爆發(fā)了諸多問題，主要集中在利用資本搶占房源，擴張規(guī)模;部分企業(yè)資金鏈斷裂或卷款跑路，房東和租客利益受損;裝修房屋甲醛超標被投訴等。

2.1資本加持下，住房租賃企業(yè)展開“規(guī)?；偁帯?/p>

住房租賃企業(yè)的盈利模式是長線型的，其在獲取房源，進行房屋裝修、配備家電的前端投入較大，具有前期建設改造投入大、回報周期長，盈利途徑單一的特點。譬如，分散式住房租賃企業(yè)，租賃房源主要來自個人房東委托其對外出租的房屋，住房租賃企業(yè)一般在獲取房源后，會與房東簽署多年長期合同，企業(yè)在前兩年收回投人的成本，后幾年才可能有盈利。業(yè)界分析，無論是集中式還是分散式住房租賃企業(yè)，只有出租房屋（房間）數(shù)量做到一定規(guī)模才能盈利。為了實現(xiàn)規(guī)模效益，部分住房租賃企業(yè)融到資金后，首先投入到爭搶房源，搶占市場份額，實現(xiàn)規(guī)模化擴張上。所以，2018年多家住房租賃企業(yè)相繼被指以高于市場價格爭搶房源，破壞正常住房租賃市場秩序，助推房租上漲。

2.2資金鏈斷裂，一批企業(yè)倒閉

2018年，租金分期付的“租金貸”金融產(chǎn)品誘發(fā)的糾紛，隱匿的風險更大。租金分期付本身是好的消費信貸場景，不存在問題，但部分住房租賃企業(yè)變相加杠桿，以“租金貸”形式進行融資，增大了風險，引發(fā)了一系列問題。部分住房租賃企業(yè)是用未來的租金收益作為底層資產(chǎn)進行融資，如果企業(yè)對資金使用管理不當，用提前獲取的租金盲目搶占房源，拓展規(guī)模，一旦資金鏈斷裂，最終損害的是房東與租客的利益。2018年8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司宣布因資金鏈斷裂而破產(chǎn)，約4000名租客遭受損失。同年11月，北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司資金鏈斷裂，涉及租客及房東上千名，房東因無法收到租金而收回房屋，租客被迫搬離租住的房屋，卻背上了租金貸，仍要按時繳納余下的房租，陷入了“沒了房子還要還款”的窘境，否則將影響個人征信記錄。此外，還有寓見（行業(yè)排名前七）、咖啡貓（長沙地區(qū)最早的住房租賃企業(yè)品牌）、愛公寓、優(yōu)租客等住房租賃企業(yè)先后爆倉。從已經(jīng)“爆雷”的案例來看，租金貸問題的背后不在租金貸本身，而在于企業(yè)大量囤房，挪用資金池中的資金，相關平臺不合規(guī)操作，或者簽約流程過于馬虎，讓部分對合同不敏感的租房者在不知情的情況下“被貸款”。

租金貸糾紛被頻頻曝光后，問題并未就此消失，此后出現(xiàn)的租金貸隱姓埋名，讓消費者防不勝防。目前，新版的“房租分期”跳過了此前需要租客與第三方簽訂一份額外合同，并通過手機拍照認證，進行貸款的程序。隱形埋名的“租金貸”則以“房租分期合約”的形式，使得住房租賃企業(yè)搖身一變，成為租客辦理小額租房貸款的委托人，利用租客在租房合同中提供的身份證信息，以代繳物業(yè)費、登記流動人口等為名獲得租客的手持身份證照片，直接為租客辦理貸款，并通過住房租賃企業(yè)自有APP進行每月的房租支付，再由住房租賃企業(yè)代繳貸款。在此期間，租客只要不查詢自己的征信記錄，不會收到任何自己背負了租房貸款的信息。

2.3“甲醛門”事件

為了能夠盡快盈利，經(jīng)住房租賃企業(yè)裝修后投入市場的出租房屋，存在甲醛超標問題，不斷遭到租客投訴。2018年7月，北京的一位大學畢業(yè)生，因租住的自如房甲醛超標，出現(xiàn)甲醛中毒一系列癥狀，將自如告上法庭后，遭自如公司反訴“違約”。在起訴庭前調(diào)解環(huán)節(jié)，租客未接受自如提出的退還剩余租金再補償一個月房租，同時簽“封口協(xié)議”的方案。12月6日，北京26名租客共同起訴自如公司案，在北京市東城區(qū)人民法院開庭審理。集體訴訟的理由都是租住了剛剛裝修完工的自如住房，身體出現(xiàn)不適?！凹兹╅T”糾紛多發(fā)生在分散式住房租賃企業(yè)。此外，還有租住房間發(fā)現(xiàn)藏有攝像頭，租客個人隱私被侵犯，集中式住房租賃企業(yè)出現(xiàn)違建被強拆，租客需要緊急搬遷等個案。

3對行業(yè)未來發(fā)展的警示

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，中國住房租賃企業(yè)市場占有率僅5%，遠落后于美國的30%和日本的83%。未來住房租賃企業(yè)的發(fā)展空間仍較大，但是住房租賃企業(yè)目前推出的大量租賃房源仍以中高端為主，低端市場遠未滿足。當前對住房租賃企業(yè)盲目擴張、挪用資金、濫用杠桿的行為應及時進行整頓規(guī)范。

3.1善良比聰明更重要，精耕細作才能厚積薄發(fā)

日均擁有10億活躍用戶的微信，騰訊高層曾讓微信產(chǎn)品經(jīng)理張小龍?zhí)砑痈嗌虡I(yè)功能，張小龍態(tài)度強硬回復“等我離開騰訊你再加吧”。微信產(chǎn)品設計討論會上，有的同事提出誘導用戶點擊，提升點擊量和下載量的方法，張小龍也是斷然拒絕。張小龍認為“對產(chǎn)品人而言，善良比聰明更重要，產(chǎn)品要有愛”。這一原則理念同樣適用于住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)最核心的競爭力是在提升服務品質(zhì)上，為租客營造良好的居住體驗，讓租住的房屋充滿家的溫暖，而不是設置消費陷阱，讓租客往坑里跳。

3.2加強資金用途監(jiān)管，防范風險

部分住房租賃企業(yè)以“拿房一出租一融資一再拿房”的資本擴張模式跑馬圈地，通過壟斷海量房源，形成市場支配地位;或者將融到的資金挪作他用，用于炒股、放貸等高周轉投資的生利活動?！芭荞R圈地”擴張房源的過程，可能產(chǎn)生房屋空置率過高、資金鏈緊張的問題，第三方“租房貸”的杠桿效應更加劇了這種緊張，如何平衡成了關鍵。監(jiān)管機構應加強對第三方金融機構資質(zhì)的審核，金融機構應建立嚴格的風險審查機制，對資金用途加強監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ谩Ｆ┤?，采取受托支付方式，將“租金貸”資金直接支付給房東，防止住房租賃企業(yè)轉移挪用。一旦發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)存在違法行為，應嚴格追究法律責任，維護消費者權益。

3.3制定行業(yè)標準，明確監(jiān)管主體職權，完善監(jiān)管細則

為規(guī)范住房租賃市場房屋裝修質(zhì)量問題，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設部批準，中國建筑裝飾協(xié)會正在制定《租賃式住房裝配技術規(guī)程》。“租金貸”牽涉主體較多，涉及證監(jiān)會、住建部、銀保監(jiān)會等多部門職責，應明確監(jiān)管主體職權，建立健全住房租賃市場監(jiān)管體系。制定統(tǒng)一管理細則，明確從業(yè)機構管理要求，規(guī)范住房租賃信貸行為，加強住房租賃信貸審慎經(jīng)營;同時不斷細化監(jiān)管職能，確保在市場秩序、租賃關系、監(jiān)管體系、投訴渠道、懲罰機制上形成強制約束型的制度安排。