宋冀龍 程帥帥

摘? 要：文章針對(duì)目前房地產(chǎn)公司投資建設(shè)項(xiàng)目關(guān)于地段選擇所遇到的瓶頸，根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在層次分析法

（AHP）求出其相關(guān)指標(biāo)權(quán)重的基礎(chǔ)上，運(yùn)用模糊綜合評(píng)判法，得出待選地段的模糊評(píng)估值，對(duì)比選出最符合房地產(chǎn)公司實(shí)際需要的地段。結(jié)果表明，該方法在地段選擇中的運(yùn)用是有效的，對(duì)于解決房地產(chǎn)項(xiàng)目地段選擇問(wèn)題提供了很好的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：層次分析法（AHP）;模糊綜合評(píng)判法;地段選擇

中圖分類號(hào)：TU984? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? ? ?文章編號(hào)：2095-2945（2019）27-0068-04

Abstract： In view of the bottleneck encountered in the selection of sections in the investment and construction projects of real estate companies， this paper establishes an evaluation index system according to the actual characteristics. On the basis of the analytic hierarchy process （AHP） to calculate the weight of the relevant indicators， using the fuzzy comprehensive evaluation method， the fuzzy evaluation value of the selected location is obtained， and the location that best meets the actual needs of the real estate company is selected. The results show that the application of this method in location selection is effective， and provides a good theoretical basis for solving the problem of real estate project location selection.

Keywords： analytic hierarchy process （AHP）; fuzzy comprehensive evaluation method; location selection

引言

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資往往有多個(gè)地段可供選擇，每個(gè)地段的選擇關(guān)乎項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司對(duì)地段選擇必須要進(jìn)行可行性研究，在項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目技術(shù)的可行性以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的基礎(chǔ)上進(jìn)行地段的選擇。如今房地產(chǎn)項(xiàng)目公司面臨的主要問(wèn)題在于多地段的可行性研究都滿足相應(yīng)的指標(biāo)要求，但項(xiàng)目公司的領(lǐng)導(dǎo)層在決策上出現(xiàn)一定的分歧，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)難以進(jìn)行，項(xiàng)目收益可能達(dá)不到最滿意化。本文研究在項(xiàng)目可行性研究滿意的基礎(chǔ)上，查閱有關(guān)地段選擇的文獻(xiàn)資料[1-5]，本文根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目地段的特點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，運(yùn)用層次分析法（AHP，analytic hierarchy process）和模糊綜合評(píng)判法（fuzzy comprehensive evaluation）對(duì)兩個(gè)地段進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，對(duì)比得出合理結(jié)果。

1 方法介紹

1.1 層次分析法原理步驟

（1）建立多層次分析結(jié)構(gòu)

該結(jié)構(gòu)一般包括目標(biāo)層，準(zhǔn)則層和方案層。目標(biāo)層是指決策目標(biāo)層，確定該系統(tǒng)的總目標(biāo)，位于層次最上方;準(zhǔn)則層是指基于目標(biāo)任務(wù)的條件下，按照一定的指標(biāo)性質(zhì)進(jìn)行分類，得到一系列的準(zhǔn)則（子準(zhǔn)則）;方案層是指層析分析結(jié)構(gòu)的最底層，該層具有若干方案。

（2）建立兩兩比較的判斷矩陣

判斷矩陣是指基于上層元素條件下，本層次元素之間相對(duì)重要性的比較，對(duì)于一般的單一準(zhǔn)則，采用1～9標(biāo)度法進(jìn)行判斷。

（3）計(jì)算判斷矩陣的最大特征值及歸一化特征向量

對(duì)判斷矩陣A的每一列向量進(jìn)行歸一化，得到

（1）

特征向量為

最大特征值？姿max為

（3）

（4）計(jì)算單排序權(quán)向量并做一致性檢驗(yàn)

稱C.I.為一致性檢驗(yàn)指標(biāo)，n為判斷矩陣中元素個(gè)數(shù)。R.I.平均隨機(jī)一致性檢驗(yàn)指標(biāo)值，參考表1。

當(dāng)C.R.<0.1時(shí)，認(rèn)為判斷矩陣A的一致性是可以被接受的，即認(rèn)為判斷矩陣A=（aij）近似滿足一致性。

（5）計(jì)算遞階層次組合判斷的一致性檢驗(yàn)

1.2 模糊綜合評(píng)判法步驟

（1）確定評(píng)價(jià)對(duì)象的P因素集和評(píng)判集V

因素集P={P1，P2，…，P？琢}，？琢為指標(biāo)（是指所有指標(biāo)）個(gè)數(shù)，本文因素集P共有14個(gè)子指標(biāo)（子準(zhǔn)則層內(nèi)）。評(píng)判集V是指各因素相應(yīng)的評(píng)語(yǔ)組成的集合，該集合一般由專家對(duì)各因素具體指標(biāo)值進(jìn)行評(píng)判，得到評(píng)判集V={V1，V2，…，Vm}，m為評(píng)判集個(gè)數(shù)。本文的評(píng)判集為V={非常滿意，比較滿意，一般，比較不滿意，非常不滿意}，且賦予其特殊值為： V={5，4，3，2，1}。

（2）建立模糊關(guān)系矩陣R

元素（因素）集P中第？琢個(gè)元素對(duì)評(píng)判集V中第m個(gè)元素的隸屬度表示為R？琢m，則模糊關(guān)系矩陣為：

（3）進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)

式中：W為由AHP得來(lái)的所有指標(biāo)的權(quán)重集;R為模糊關(guān)系矩陣， ？滋為模糊隸屬度，？茲為模糊評(píng)估值，代表評(píng)價(jià)結(jié)果。

2 應(yīng)用舉例

某房地產(chǎn)公司欲在西安市二環(huán)邊界上投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目類型為居住和商用，目前有兩個(gè)地段可供選擇。該房地產(chǎn)公司委托項(xiàng)目可行性研究機(jī)構(gòu)對(duì)這兩個(gè)地段進(jìn)行可行性研究，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)地段項(xiàng)目的可行性均滿足相關(guān)要求，對(duì)該公司決策層帶來(lái)了一定的決策困擾。根據(jù)地段選擇的因素，建立房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目地段選擇指標(biāo)體系。具體如圖1所示。

（1）準(zhǔn)則層和子準(zhǔn)則層中各指標(biāo)權(quán)重的確定采用AHP方法，下面結(jié)合專家們協(xié)商一致的判斷比重，給出判斷矩陣，利用Matlab軟件計(jì)算判斷矩陣的最大特征值和相應(yīng)的特征向量（權(quán)重），并做一致性檢驗(yàn)，結(jié)果見(jiàn)表2-7。

表2 準(zhǔn)則層的判斷矩陣與一致性檢驗(yàn)

表3 建設(shè)條件B1判斷矩陣與一致性檢驗(yàn)

表4 前期費(fèi)用B2判斷矩陣與一致性檢驗(yàn)

表5 安全與綠化條件B3判斷矩陣與一致性檢驗(yàn)

表6 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)B4判斷矩陣與一致性檢驗(yàn)

表7 社會(huì)效益B5判斷矩陣與一致性檢驗(yàn)

（2）對(duì)本項(xiàng)目的準(zhǔn)則層而言，有

C.I.1=0.03735，R.I.1=1.12，C.R.1=0.033

根據(jù)（5）～（7）式得出

因?yàn)镃.R.2<0.1，所以，遞階層次結(jié)構(gòu)在2層水平上有滿意的一致性。

（3）通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)各個(gè)因素做出決策專家的評(píng)語(yǔ)判斷，將各因素的評(píng)判出現(xiàn)次數(shù)除以人數(shù)（10人），得到模糊關(guān)系矩陣R，該房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目地段共有兩個(gè)地方（方案）可供選擇，分別給出模糊關(guān)系矩陣R1和R2。

得到模糊隸屬度和模糊評(píng)估值：

評(píng)估值為3.793。

評(píng)估值為4.088。

通過(guò)對(duì)比，按照最大隸屬度準(zhǔn)則和置信度準(zhǔn)則（？姿=0.6）比較，兩項(xiàng)目的地段選擇都是比較滿意，不具有區(qū)分度，按照模糊評(píng)估值準(zhǔn)則判斷，第2個(gè)項(xiàng)目地段選擇的評(píng)估值要高于第1個(gè)項(xiàng)目地段選擇的評(píng)估值，在第1個(gè)項(xiàng)目地段選擇達(dá)到基本滿意條件下，該房地產(chǎn)公司的決策領(lǐng)導(dǎo)們更加傾向于第2個(gè)項(xiàng)目地段的選擇。

3 結(jié)束語(yǔ)

本文根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目地段選擇的特點(diǎn)，建立相應(yīng)的指標(biāo)體系，結(jié)合層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法，得到各個(gè)方案（地段選擇）滿意度的評(píng)估值。兩種方法結(jié)合起來(lái)保證了評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，為當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層決策沖突問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，提供了合理的解決方案，同時(shí)在滿足可行性研究的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最滿意的決策。

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