郭金金，夏同水

(山東師范大學(xué) 商學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

一、引言

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住宅市場(chǎng)在供給、類(lèi)型、地域等多個(gè)方面存在結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，其中最突出的就是租購(gòu)結(jié)構(gòu)的失衡問(wèn)題。在此背景下，中央出臺(tái)了租購(gòu)并舉政策，旨在通過(guò)“租售同權(quán)”等政策的實(shí)施改變消費(fèi)者購(gòu)房偏好，鼓勵(lì)消費(fèi)者租房，進(jìn)而減少購(gòu)房需求，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。2017年7月份，住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提出在人口凈流入大的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)公布廣州、南京、深圳、武漢、沈陽(yáng)、廈門(mén)、成都、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市為第一批試行租購(gòu)并舉政策試點(diǎn)城市。隨后，2017年8月底，國(guó)土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》并新增北京和上海二個(gè)一線城市作為試點(diǎn)城市,旨在通過(guò)土地市場(chǎng)的供給側(cè)改革推進(jìn)租購(gòu)并舉政策的有效實(shí)施。2017年10月十九大報(bào)告明確提出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2018年4月中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出加快推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。因此，近年來(lái)從中央政府到地方政府都緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，加快推進(jìn)租購(gòu)并舉政策實(shí)施，抑制住宅價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。那么，租購(gòu)并舉政策的實(shí)施如何影響房地產(chǎn)價(jià)格？租購(gòu)并舉政策實(shí)施能否真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的期待效果呢？本文擬通過(guò)深入分析租購(gòu)并舉政策對(duì)住宅價(jià)格影響機(jī)理，建立住宅適應(yīng)性預(yù)期價(jià)格模型并進(jìn)行仿真模擬來(lái)回答上述問(wèn)題，進(jìn)而為租購(gòu)并舉政策的順利推進(jìn)和有效實(shí)施提供建議。

二、文獻(xiàn)綜述

隨著改革開(kāi)放的深入和城市化進(jìn)程的加快，中央以及各地政府陸續(xù)出臺(tái)了許多住宅市場(chǎng)調(diào)控政策。雖然不同政策側(cè)重點(diǎn)不同，執(zhí)行效果也不盡相同，但都對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。學(xué)者們從不同切入點(diǎn)針對(duì)相關(guān)政策對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的作用效果做過(guò)大量的研究，根據(jù)研究結(jié)果，大致可分為兩個(gè)層面：即理論研究方面和實(shí)證研究方面。

理論研究方面：基于租賃比例視角，陳卓等[1]提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)可以為居民提供更多的住房選擇、推進(jìn)“租購(gòu)并舉”政策是構(gòu)建房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展的關(guān)鍵所在；學(xué)者黃燕芬、王淳熙、張超等[2]則認(rèn)為以“租售同權(quán)”促進(jìn)“租購(gòu)并舉”有利于住宅市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展?；谕恋毓┙o側(cè)視角，馬智利等[3]提出在土地確權(quán)前提下利用住房券補(bǔ)償退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，合理利用企事業(yè)單位低效用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地以及農(nóng)村閑置宅基地，以此來(lái)增加新建租賃住房；學(xué)者張鵬等[4]提出土地供給的彈性和住宅價(jià)格之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系；張繼國(guó)、董志勇[5]提出大城市住宅價(jià)格對(duì)土地供給的敏感度明顯強(qiáng)于中小城市?；诙愔聘母镆暯牵瑢W(xué)者嚴(yán)榮[6]從稅收體系、租賃住房供給、高效利用存量住房資源以及轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念等方面闡釋了租購(gòu)并舉對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革提出的新要求，從加快立法、健全機(jī)制、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、完善政策等方面提出了相關(guān)實(shí)施建議；學(xué)者杜雪君[7]從全國(guó)、區(qū)域和典型城市三個(gè)層面研究房地產(chǎn)稅對(duì)住宅價(jià)格的影響特征，為房地產(chǎn)稅制改革提出建議?；诠┣箨P(guān)系視角，楊建榮等[8]提出了房產(chǎn)商樂(lè)觀供給預(yù)期過(guò)度、消費(fèi)者樂(lè)觀消費(fèi)預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的內(nèi)在原因；學(xué)者梁詠梅[9]從房地產(chǎn)供求平衡和經(jīng)濟(jì)周期角度研究了資源型城市的住宅價(jià)格波動(dòng)因素。

實(shí)證研究方面：陳卓等[1]提出住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)住宅價(jià)格存在著顯著的抑制影響,一個(gè)城市的住房租賃比例每上升1個(gè)百分點(diǎn),該城市住宅價(jià)格降低約0.2%-0.3%。梁云芳等[10]根據(jù)誤差修正模型的panel data模型討論了不同區(qū)域住宅價(jià)格變化的差異,并從這種情況產(chǎn)生的原因中得出了結(jié)論：住宅價(jià)格的預(yù)期變量在東部地區(qū)對(duì)住宅價(jià)格的短期波動(dòng)有較大影響。安輝等[11],秦嶺等[12]則各自獨(dú)立建立了構(gòu)建向量自回歸(VAR)模型,實(shí)證分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)住宅價(jià)格的主要因素,分析了土地政策、住房保障政策和銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)住宅價(jià)格的影響程度，并分別提出合理化建議。周文文等[13]則通過(guò)自回歸分布滯后(ADRL)模型,從短期與長(zhǎng)期兩種狀態(tài)下調(diào)整貸款利率、家庭購(gòu)買(mǎi)資格與數(shù)量、首付比等因素研究了租售同權(quán)等政策對(duì)于住宅價(jià)格調(diào)控產(chǎn)生的影響。方興[14]，余泳澤等[15]則分別利用大中城市住宅價(jià)格數(shù)據(jù),基于DID模型考察房地產(chǎn)限購(gòu)令在控制住宅價(jià)格過(guò)快上漲中發(fā)揮的作用,并檢驗(yàn)兩輪限購(gòu)政策效果的相對(duì)大小，提出限購(gòu)政策是通過(guò)抑制房地產(chǎn)過(guò)度投資緩解住宅價(jià)格上漲，并非直接影響住宅價(jià)格。學(xué)者李保林[16]則通過(guò)Lee等模型提出影響住宅價(jià)格的最重要因素為反映經(jīng)濟(jì)景氣度的人均GDP波動(dòng)和反映資金供求的貨幣供給波動(dòng)，得出數(shù)量型的貨幣政策效果優(yōu)于價(jià)格型的貨幣政策的結(jié)論；肖春?jiǎn)綶17]則利用運(yùn)用ARIMA模型提出在調(diào)控住宅價(jià)格方面，利率的作用大于貨幣供應(yīng)的作用、預(yù)期貨幣政策的影響效果要明顯小于未預(yù)期貨幣政策效果。王麗艷等[18]則利用CSAD模型研究了不完全信息理論框架下政策干預(yù)、羊群行為與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的關(guān)系，從引導(dǎo)公眾理性預(yù)期和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制方面提出合理化建議。

綜上所述，相關(guān)學(xué)者大致基于租賃比例、土地供給、稅制改革、限購(gòu)政策等視角研究了房地產(chǎn)相關(guān)政策。對(duì)于租購(gòu)并舉政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響的定量研究較少。鑒于此，本文基于預(yù)期理論建立住宅市場(chǎng)適應(yīng)性預(yù)期價(jià)格模型，并結(jié)合不同等級(jí)的租購(gòu)并舉試點(diǎn)城市進(jìn)行模型仿真，探究租購(gòu)并舉政策對(duì)城市住宅價(jià)格的影響，為政策動(dòng)態(tài)調(diào)整和有效執(zhí)行提供參考。

圖1 租購(gòu)并舉政策對(duì)住宅價(jià)格影響的傳導(dǎo)機(jī)制

三、租購(gòu)并舉政策對(duì)住宅價(jià)格影響的傳導(dǎo)機(jī)制

租購(gòu)并舉政策實(shí)施的根本目的是改變我國(guó)住宅市場(chǎng)現(xiàn)階段租購(gòu)比例嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，抑制城市住宅價(jià)格過(guò)快上漲。我國(guó)城市住宅市場(chǎng)主要由住宅租賃市場(chǎng)和住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)兩部分構(gòu)成，兩個(gè)市場(chǎng)既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系。住宅租賃主要依靠出租房租使用權(quán)獲取租金收益，資本回收期長(zhǎng)；住宅銷(xiāo)售，作為快速一次性獲取資金回報(bào)的交易方式，主要憑借資產(chǎn)升值(提升售價(jià))獲利。租金和售價(jià)在住宅市場(chǎng)中相互作用，租金變化會(huì)影響住宅銷(xiāo)售需求量,從而影響住宅價(jià)格，住宅價(jià)格在租售兩個(gè)子市場(chǎng)的不斷博弈下達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。租購(gòu)并舉政策的推行，對(duì)住宅價(jià)格有直接影響并通過(guò)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生間接影響。其作用機(jī)理及其傳導(dǎo)路徑如圖1所示。根據(jù)不同作用對(duì)象，租購(gòu)并舉政策工具主要分為供給類(lèi)型、需求類(lèi)型和環(huán)境類(lèi)型三種[19]。租購(gòu)并舉政策重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)住宅市場(chǎng)調(diào)供給側(cè)和需求側(cè)改革的同時(shí)，也兼顧了住宅市場(chǎng)交易環(huán)境改革。(1)供給側(cè)類(lèi)政策方面，主要表現(xiàn)為鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大住宅租賃用地等生產(chǎn)要素的供給，其主要反饋回路有兩條：①對(duì)商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響：租購(gòu)并舉政策執(zhí)行+→租賃用地供給政策-→商品住宅土地供給+→商品住宅供給+→供求比-→商品住宅價(jià)格+→商品住宅價(jià)格預(yù)期+→租購(gòu)并舉政策執(zhí)行；②對(duì)租賃市場(chǎng)的影響：租購(gòu)并舉政策執(zhí)行+→租賃用地供給政策+→租賃住房土地供給+→租賃住房供給-→商品住宅供給+→供求比-→商品住宅價(jià)格+→商品住宅價(jià)格預(yù)期+→租購(gòu)并舉政策執(zhí)行。(2)需求側(cè)政策方面，則表現(xiàn)為通過(guò)擴(kuò)大租賃保障權(quán)益鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)行租賃，其反饋路徑為：租購(gòu)并舉政策執(zhí)行+→租賃權(quán)益保障政策+→租賃需求-→商品住宅需求-→供求比-→商品住宅價(jià)格+→商品住宅價(jià)格預(yù)期+→租購(gòu)并舉政策執(zhí)行。(3)改善市場(chǎng)環(huán)境方面，著重強(qiáng)調(diào)通過(guò)一定金融財(cái)稅政策優(yōu)惠來(lái)提高個(gè)人或企業(yè)的住宅租賃需求。其主要反饋路徑包括：①對(duì)消費(fèi)者需求的影響：租購(gòu)并舉政策執(zhí)行+→租賃財(cái)稅優(yōu)惠政策+→個(gè)人、企業(yè)稅收優(yōu)惠+→租賃需求-→商品住宅需求-→供求比-→商品住宅價(jià)格+→商品住宅價(jià)格預(yù)期+→租購(gòu)并舉政策執(zhí)行；②對(duì)開(kāi)發(fā)商供給的影響：租購(gòu)并舉政策執(zhí)行+→租賃財(cái)稅優(yōu)惠政策+→個(gè)人、企業(yè)稅收優(yōu)惠+→開(kāi)發(fā)商租賃住房投資+→租賃住房供給-→商品住宅供給+→供求比-→商品住宅價(jià)格+→商品住宅價(jià)格預(yù)期+→租購(gòu)并舉政策執(zhí)行。在住宅市場(chǎng)供給總量和需求總量一定的情況下，住宅租賃需求和租賃供給的增加勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)需求和供給的減少，在供求比和其他綜合成本的作用下住宅會(huì)產(chǎn)生一個(gè)新的價(jià)格，市場(chǎng)參與主體根據(jù)預(yù)期進(jìn)行租買(mǎi)選擇，從而反作用于租購(gòu)并舉政策的執(zhí)行。

數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)我國(guó)主要城市群的新建住房中約50%應(yīng)為租賃房，而大城市普遍國(guó)有土地稀缺，建設(shè)和用地指標(biāo)不足[3]。土地是住宅市場(chǎng)的基本要素，只有保證一定租賃用地供給，才能保證住宅市場(chǎng)的供給，因此土地供給是影響租購(gòu)并舉政策的關(guān)鍵。此外，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度也是影響住宅市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素，只有保證項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度，才能保證租賃住宅的現(xiàn)實(shí)供給。我國(guó)住宅市場(chǎng)具有典型的預(yù)期特征，租購(gòu)并舉政策的執(zhí)行勢(shì)必會(huì)使市場(chǎng)參與主體形成相應(yīng)預(yù)期，在一定住宅供給的基礎(chǔ)上，政策預(yù)期會(huì)逐漸調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)的租購(gòu)結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到調(diào)控住宅市場(chǎng)價(jià)格的目的。因此，本文擬構(gòu)建適應(yīng)性預(yù)期價(jià)格模型分析租購(gòu)并舉政策實(shí)施背景下消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格的預(yù)期，通過(guò)模型仿真，進(jìn)一步揭示租購(gòu)并舉政策實(shí)現(xiàn)我國(guó)住宅市場(chǎng)調(diào)控的作用機(jī)理。

四、租購(gòu)并舉政策下住宅的適應(yīng)性預(yù)期價(jià)格模型

(一)適應(yīng)性預(yù)期理論

預(yù)期在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域是指人們對(duì)決策中有關(guān)變量未來(lái)值的估計(jì)，是相關(guān)市場(chǎng)主體對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)中不確定性經(jīng)濟(jì)變量的心理預(yù)測(cè)。預(yù)期不僅受到市場(chǎng)參與主體對(duì)信息的實(shí)時(shí)獲取情況、信息的真實(shí)程度以及參與主體自身對(duì)信息的理解與分析能力的影響，同時(shí)還受不確定性和風(fēng)險(xiǎn)等因素的影響。預(yù)期理論的發(fā)展經(jīng)歷了靜態(tài)預(yù)期、外推預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期四個(gè)階段[20]。靜態(tài)預(yù)期和外推預(yù)期理論均忽略了市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)態(tài)調(diào)整和過(guò)去預(yù)期的錯(cuò)誤，缺乏可靠的基礎(chǔ)；理性預(yù)期理論假定預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)變量未來(lái)的實(shí)際值等于預(yù)測(cè)者的期望值，即人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期完全符合將要發(fā)生的實(shí)際情況[20]，過(guò)于極端化和理想化，也不適用于研究政策多變的住宅市場(chǎng)。相比之下，適應(yīng)性預(yù)期理論更符合我國(guó)住宅市場(chǎng)實(shí)際情況，因此本文將基于適應(yīng)性預(yù)期理論建立我國(guó)城市住宅價(jià)格模型。

(二)適應(yīng)性預(yù)期價(jià)格模型

結(jié)合供需價(jià)格模型、存量流量模型以及適應(yīng)性預(yù)期理論最終建立了我國(guó)住宅的適應(yīng)性預(yù)期價(jià)格模型，見(jiàn)公式(12)。建模過(guò)程如下：

(1)

Wheaton(1996)提出的存量-流量模型中，認(rèn)為在動(dòng)態(tài)條件下，當(dāng)期存量與上期存量的差等于上一期的建設(shè)量減去住房折舊損耗[22]，即式(2)。其中，Ct-1為上期建設(shè)量，St和St-1分別為第t期和第t-1期的住宅存量，ξ為折舊率。假設(shè)上期住房折舊ξ為零，得到當(dāng)期住宅供給表達(dá)式，即式(3)。

St-St-1=Ct-1-ξSt-1

(2)

St=St-1+Ct-1

(3)

Wheaton(1996)提出的長(zhǎng)期均衡存量模型認(rèn)為長(zhǎng)期均衡存量為住宅價(jià)格的增函數(shù)，住宅價(jià)格的升高會(huì)帶動(dòng)土地供給的增長(zhǎng)，住宅供給量隨著新開(kāi)發(fā)建設(shè)量增加而上升，長(zhǎng)期均衡存量也將隨之增多，即式(4)。其中，ESt為長(zhǎng)期均衡存量，參數(shù)β1為土地開(kāi)發(fā)系數(shù)，表示增長(zhǎng)后的價(jià)格帶動(dòng)土地供給速度，這里的土地供給速度包括租賃用地供給和商品住宅用地供給，參數(shù)β0和β1的比值則可看作為彌補(bǔ)建設(shè)成本而產(chǎn)生的土地租金所必要的最低住宅價(jià)格[22]。公式(5)反映了建設(shè)量和存量之間的關(guān)系，其中，Ct為上期建設(shè)量，參數(shù)τ為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系數(shù)，表示項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)發(fā)速度，反映租賃住宅供給的變化幅度。將式(5)變形得到式(6)，將式(6)帶入式(3)得式(7)，將式(4)帶入式(7)得式(8)。其中，S0為住宅基期存量。

ESt=-β0+β1Pt

(4)

Ct=τ(ESt-St)

(5)

Ct-1=τ(ESt-St-1)

(6)

St=ESt+(1-τ)t(S0-ESt)

(7)

St=-β0+β1Pt+(1-τ)t(S0+β0-β1Pt)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

五、模型仿真及結(jié)果分析

(一)模型仿真

2017年8月，國(guó)土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》宣布，北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市成為首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市(1)國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知 國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào)。。為檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臄M合效果并比較不同等級(jí)城市間政策實(shí)施對(duì)住宅價(jià)格影響的異質(zhì)性，本文從國(guó)家確定的13個(gè)租購(gòu)并舉試點(diǎn)城市中分別選取北京(一線城市)、杭州市(二線城)、肇慶(三線城市)進(jìn)行模型仿真。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年底，北京市住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到31000元/平方米；杭州市達(dá)到20737元/平方米；肇慶市達(dá)到5471元/平方米，且均呈快速上升態(tài)勢(shì)。2017年8月，國(guó)土資源部、住建部正式出臺(tái)相關(guān)租購(gòu)并舉政策，此時(shí)北京市住宅價(jià)格達(dá)到41628元/平方米，杭州市達(dá)到24898元/平方米，肇慶市達(dá)到6402元/平方米。參考有關(guān)文獻(xiàn)[21]中的參數(shù)取值方法并結(jié)合北京、杭州和肇慶三個(gè)城市的住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)模型中進(jìn)行初始值設(shè)定如下：

北京：α=88512；β=2；γ=2.5；T=0.4；S0=1200；Pt-1=31000；β0=35000；

杭州：α=57962；β=2；γ=2.14；T=0.4；S0=1000；Pt-1=20737；β0=25301；

肇慶：α=14800；β=2；γ=2；T=0.4；S0=1000；Pt-1=5471；β0=6000；

基于以上初始值，取τ=0.2、0.06和0.02，分別得到不同項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度下北京(見(jiàn)圖2)、杭州(見(jiàn)圖3)、肇慶(見(jiàn)圖4)住宅市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)曲線；取β1=0.95、1、1.05，分別得到不同土地供給速度下北京(見(jiàn)圖5)、杭州(見(jiàn)圖6)、肇慶(見(jiàn)圖7)住宅市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)曲線。

(二)仿真結(jié)果討論

1.租購(gòu)并舉政策影響具有滯后性，不同等級(jí)城市滯后期略有差異

由上述仿真結(jié)果(見(jiàn)圖2-圖7)可以看出，受預(yù)期影響，短期內(nèi)租購(gòu)并舉政策對(duì)住宅價(jià)格的影響具有滯后性，不同等級(jí)城市滯后期略有差異。租購(gòu)并舉政策及需求者適應(yīng)性預(yù)期對(duì)住宅價(jià)格的影響一線城市明顯大于二、三線城市。一線城市住宅價(jià)格短期內(nèi)先上升后下降，短期內(nèi)存在拐點(diǎn)，但長(zhǎng)期逐步趨于平穩(wěn)。仿真結(jié)果(見(jiàn)圖2)顯示，北京在2017年實(shí)行租購(gòu)并舉政策以后，住宅價(jià)格并沒(méi)有立刻下降，而是呈繼續(xù)上漲趨勢(shì)。在2018年5月左右達(dá)到最大值，隨后隨著租購(gòu)政策的執(zhí)行住宅價(jià)格逐漸下降，在2022年后逐漸趨于平穩(wěn)。與之相比，二線城市杭州(見(jiàn)圖3)和三線城市肇慶(見(jiàn)圖4)，價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)較晚，滯后期長(zhǎng)。杭州市(圖3)住宅價(jià)格最高點(diǎn)出現(xiàn)在2018年10月左右，肇慶市住宅價(jià)格最高點(diǎn)出現(xiàn)在2019年前后。不同等級(jí)城市中政策影響滯后期有所不同，究其原因，一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在區(qū)域差異；另一方面，不同城市市場(chǎng)參與主體的政策感知及主觀因素的影響也不容忽視。相比于二、三線城市，一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，政策敏感度高，市場(chǎng)參與主體知識(shí)儲(chǔ)備高，且信息流通速度快，市場(chǎng)參與主體可對(duì)政策變化做出正確預(yù)判，短時(shí)間內(nèi)比較容易形成準(zhǔn)確預(yù)期，進(jìn)而采取合理行動(dòng)，所以滯后期較短。而二、三線城市正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展上升時(shí)期，因城市客觀條件和參與主體主觀認(rèn)知水平限制需要不斷試錯(cuò)才能形成合理性預(yù)期，故政策作用滯后期較一線城市有所延長(zhǎng)。

圖2 不同項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度下北京市住宅價(jià)格演化(τ=0.2、0.06、0.02)

圖3 不同項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度下杭州市住宅價(jià)格演化(τ=0.2、0.06、0.02)

圖4 不同項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度下肇慶市住宅價(jià)格演化 (τ =0.2、0.06、0.02)

圖5 不同土地供給速度下北京市住宅價(jià)格演化(β1 =0.95、1、1.05)

圖6 不同土地供給速度下杭州市住宅價(jià)格演化(β1=0.95、1、1.05)

圖7 不同土地供給速度下肇慶市住宅價(jià)格演化( β1=0.95、1、1.05)

2.項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度對(duì)住宅價(jià)格的影響

根據(jù)仿真結(jié)果(見(jiàn)圖2、圖3、圖4)所示，租購(gòu)并舉政策下項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度對(duì)住宅價(jià)格有較大影響。對(duì)同一個(gè)城市而言，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度越快，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系數(shù)τ值越大，住宅價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)越早，價(jià)格最值越小，價(jià)格的波動(dòng)幅度也越小。三個(gè)城市不同項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)系數(shù)下住宅價(jià)格變化整體趨勢(shì)基本一致：當(dāng)τ=0.02時(shí)，價(jià)格波動(dòng)幅度最大；τ=0.06時(shí)，波動(dòng)幅度適中；當(dāng)τ=0.2時(shí)，波動(dòng)幅度最小。項(xiàng)目建改開(kāi)發(fā)速度越快，新增租賃住房供給量越大，越有利于租購(gòu)并舉政策執(zhí)行。值得注意的是，不同等級(jí)城市的住宅價(jià)格對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度的敏感程度不同，一線城市敏感度明顯高于二線和三線。2018年6月北京市住宅價(jià)格為43076元/平方米，相比于2017年8月上漲幅度約為3%。根據(jù)圖2，以τ=0.06為例，預(yù)計(jì)2020年住宅價(jià)格將降至39000元/平方米，據(jù)2018年最高點(diǎn)下降幅度約為9.5%。 2017年8月杭州市住宅價(jià)格為24898元/m2，到2018年6月，杭州市住宅價(jià)格最高達(dá)到27845元/m2，增長(zhǎng)幅度約為11.84%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期北京市3.5%的漲幅。根據(jù)圖3所示，以τ=0.06為例，到2020年杭州市住宅價(jià)格約為25000元/平方米，據(jù)最高點(diǎn)回落的幅度約為3.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北京市9.5%的降幅。2017年8月肇慶市住宅價(jià)格為6402元/m2，2018年8月達(dá)到最高值8897元/m2，增幅約為39%，遠(yuǎn)高于同一時(shí)期北京的3.5%與杭州的11.84%。但據(jù)圖4所示，以τ=0.06為例，2020年肇慶市住宅價(jià)格將降至9200元/平方米，降幅為3.1%，小于北京和杭州。

3.土地供給速度對(duì)住宅價(jià)格的影響

與項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度相比，土地供給速度對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響更為明顯。土地供給速度越快，即土地開(kāi)發(fā)系數(shù)(β1)越大，住宅價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)越早，價(jià)格最值越小，價(jià)格下降幅度也越大(見(jiàn)圖5、圖6、圖7)，三城市不同土地開(kāi)發(fā)系數(shù)(β1)下住宅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)整體上趨于一致，當(dāng)β1=0.95時(shí)，住宅價(jià)格漲幅最大，下降幅度最??；當(dāng)β1=1.05時(shí)，漲幅最小，下降幅度最大；β1=1時(shí)情況位于兩者之間。對(duì)比不同等級(jí)城市仿真結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，一線城市對(duì)土地供給速度敏感程度明顯大于二、三線城市。當(dāng)β1=1.05時(shí)，北京的(見(jiàn)圖2)住宅價(jià)格將下降至租購(gòu)并舉政策執(zhí)行之前，而杭州(見(jiàn)圖3)和肇慶(見(jiàn)圖4)的住宅價(jià)格雖有下降，但均未降至政策執(zhí)行前，表明一線城市住宅價(jià)格對(duì)于土地供給尤為敏感。此外，對(duì)比不同城市對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度的仿真結(jié)果(見(jiàn)圖2、圖3、圖4)可以發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)系數(shù)(τ)和土地開(kāi)發(fā)系數(shù)(β1)一定的情況下，土地開(kāi)發(fā)速度對(duì)住宅價(jià)格的影響明顯強(qiáng)于項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度對(duì)住宅價(jià)格的影響，由此表明，要使租購(gòu)并舉政策更好地發(fā)揮抑制住宅價(jià)格上漲的調(diào)控效果，還需重點(diǎn)關(guān)注租賃用地供給方面政策的有效落實(shí)。

綜上所述，通過(guò)對(duì)租購(gòu)并舉政策下三種不同等級(jí)試點(diǎn)城市住宅價(jià)格的政策影響滯后期、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度的敏感度以及對(duì)土地供給速度的敏感度三個(gè)方面的綜合分析可以發(fā)現(xiàn)，租購(gòu)并舉政策對(duì)不同等級(jí)城市住宅價(jià)格調(diào)控效果不同，一線城市調(diào)控效果最優(yōu)，二、三線城市調(diào)控雖有成效但遠(yuǎn)不及一線城市。通過(guò)對(duì)三個(gè)試點(diǎn)城市的分析可以發(fā)現(xiàn)，在租購(gòu)并舉政策下，雖然不同等級(jí)城市住宅價(jià)格波動(dòng)幅度不盡相同，但整體走向都是先上升，后逐漸下降至平穩(wěn)狀態(tài)，且都受項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度和土地供給速度影響。這表明，預(yù)期因素是影響住宅市場(chǎng)調(diào)控的重要因素，短期內(nèi)住宅價(jià)格受預(yù)期影響產(chǎn)生不降反升的結(jié)果；長(zhǎng)期來(lái)看，住宅市場(chǎng)均衡價(jià)格不受預(yù)期影響，而是在政策作用下逐漸下降趨于均衡價(jià)格。

六、結(jié)論及建議

(一)結(jié)論

本文基于適應(yīng)性預(yù)期理論建立了住宅適應(yīng)性預(yù)期價(jià)格模型；運(yùn)用MATLAB軟件分別對(duì)我國(guó)典型一、二、三線政策試點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行模型仿真，結(jié)果表明租購(gòu)并舉政策對(duì)住宅價(jià)格的影響存在滯后性，且價(jià)格波動(dòng)幅度與項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度和土地供給速度有關(guān)，不同等級(jí)的城市對(duì)政策實(shí)施的敏感度不同。

(1)預(yù)期是影響住宅市場(chǎng)政策調(diào)控的重要因素，適應(yīng)性預(yù)期理論在房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中起主導(dǎo)作用。租購(gòu)并舉政策下住宅市場(chǎng)價(jià)格受適應(yīng)性預(yù)期理論影響產(chǎn)生波動(dòng)，且該波動(dòng)具有政策滯后性，具體表現(xiàn)為：政策執(zhí)行后短期內(nèi)出現(xiàn)住宅價(jià)格繼續(xù)上漲現(xiàn)象，長(zhǎng)期內(nèi)住宅價(jià)格水平不受預(yù)期影響，而是在租購(gòu)并舉政策作用下逐漸下降趨于均衡價(jià)格。

(2)租購(gòu)并舉政策下，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)幅度與項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度和土地供給速度有關(guān)。項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)系數(shù)越大，即項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度越快，住宅市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)幅度越小，價(jià)格下降越快；土地開(kāi)發(fā)系數(shù)越大，即土地供給速度越快，住宅市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)幅度越小，價(jià)格下降越快，政策調(diào)控效果越顯著。

(3)不同等級(jí)城市住宅市場(chǎng)價(jià)格對(duì)租購(gòu)并舉政策敏感程度具有差異性。一線、二線、三線城市對(duì)政策敏感程度逐步遞減。不同等級(jí)城市對(duì)土地供給速度敏感性均大于對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度敏感性，一線城市對(duì)土地供給速度敏感性尤為強(qiáng)烈；三線城市對(duì)土地供給速度和項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)速度敏感性均較低，但對(duì)前者的敏感程度仍大于后者；二線城市敏感程度介于一線城市與二線城市之間。

(二)完善租購(gòu)并舉政策實(shí)施的建議

租購(gòu)并舉政策實(shí)施是一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，需要各方主體齊心協(xié)力才能達(dá)到理想的政策預(yù)期效果。因此，只有在住宅市場(chǎng)各參與主體的共同努力下，才能使租購(gòu)并舉政策發(fā)揮其最佳作用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。政府作為政策制定和實(shí)施的主導(dǎo)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮在土地供給、住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)速度、政策監(jiān)管、完善立法等方面采取多元化措施以促進(jìn)政策的有效推進(jìn)與實(shí)施。

(1)合理優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，加快租賃用地供給。政府部門(mén)要嚴(yán)格劃撥租賃住房建設(shè)用地，完善土地出讓方式。多渠道增加土地供給，盤(pán)活空置閑置住房，尋找新的租賃住宅用地來(lái)源。對(duì)于城市租賃住房用地，在土地利用年度計(jì)劃安排或土地性質(zhì)改造中給予重點(diǎn)關(guān)注[23]。簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，提高辦事效率，加大加快落實(shí)租賃用地供給。

(2)提高住宅項(xiàng)目建設(shè)速度，提高優(yōu)質(zhì)租賃房源供給。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高租賃住房開(kāi)發(fā)速度，從投資決策、項(xiàng)目改建、市場(chǎng)交易和運(yùn)營(yíng)管理四個(gè)階段落實(shí)租購(gòu)并舉政策[24]。嚴(yán)格按照工期節(jié)點(diǎn)完成工作，同時(shí)提高施工質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)房源，使中低收入居民、青年就業(yè)群體和新市民等住房困難者早日住有所居。

(3)完善政策傳導(dǎo)機(jī)制，建立科學(xué)監(jiān)控機(jī)制。 政府部門(mén)通過(guò)對(duì)政策傳播的時(shí)間、方式和強(qiáng)度等的干預(yù)來(lái)加強(qiáng)對(duì)政策的宣傳，使市場(chǎng)參與主體產(chǎn)生合理預(yù)期，防止不良預(yù)期的產(chǎn)生。 市場(chǎng)參與者要響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，落實(shí)租購(gòu)并舉政策，杜絕炒房行為； 同時(shí)要做到不盲目從眾，培養(yǎng)預(yù)期思維，積極響應(yīng)政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思想和政策號(hào)召。政府要建立科學(xué)有效的監(jiān)察跟蹤體系，確保政策能夠及時(shí)精確傳達(dá)；加強(qiáng)政策執(zhí)行過(guò)程中的跟蹤和評(píng)估，利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)為分析政策提供技術(shù)支持，根據(jù)政策執(zhí)行結(jié)果總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合實(shí)際情況不斷完善政策。

(4)建立健全住房租賃相關(guān)法律法規(guī)，完善各項(xiàng)規(guī)章制度。各地方政府要明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，減小因界限不明、主體不清等情況產(chǎn)生的投機(jī)倒把行為；開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，杜絕捂盤(pán)惜售等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的產(chǎn)生。同時(shí)中央要積極完善金融財(cái)稅政策，通過(guò)立法、稅收、土地、貨幣等政策組合拳的配合來(lái)推動(dòng)租賃市場(chǎng)更好地發(fā)展。

(5)中央與地方聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建租購(gòu)并舉長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。中央要保持政策的穩(wěn)定性和有效性，杜絕租購(gòu)政策朝令夕改現(xiàn)象，防止住宅價(jià)格大起大落，提高群眾對(duì)政策的信任感；各地方政府要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，積極落實(shí)租購(gòu)并舉政策，加快建立網(wǎng)絡(luò)租賃服務(wù)平臺(tái)，堅(jiān)持因城施策原則，落實(shí)相關(guān)主體責(zé)任，切實(shí)完善住房租賃管理體系。