李長鎖

摘 要：近年來，城市建設(shè)擴(kuò)張迅猛，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。隨著城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，大批勞動就業(yè)人員涌入城市，住房剛需呈現(xiàn)上升趨勢。當(dāng)前，城市 建設(shè)項目設(shè)計、審批、建設(shè)、驗收、銷售、不動產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)中的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層出不窮，以 地塊規(guī)劃容積率指標(biāo)確定土地出讓價格，而房屋銷售價格則以房屋產(chǎn)權(quán)面積計算。該文通過 分析規(guī)則的差異性，為建立統(tǒng)一的建筑工程竣工聯(lián)測聯(lián)核標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)避行政部門職權(quán)交 叉、多頭管理等提供現(xiàn)實依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量；規(guī)劃監(jiān)督；城市規(guī)劃管理；國家標(biāo)準(zhǔn)；差異性

引言 房屋產(chǎn)權(quán)與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異的主要原因在于測繪的引用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，兩者數(shù)值的差異直 接影響行政許可判析，導(dǎo)致行政管理上出現(xiàn)從屬關(guān)系混淆、責(zé)權(quán)不清等問題。例如，規(guī)劃許 可的陽臺（含封閉陽臺）均半算面積，而封閉陽臺在房產(chǎn)方面為全算，從采用標(biāo)準(zhǔn)上各有立 足之地。通過合理規(guī)避規(guī)則漏洞，提高房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)利益最大化已成不爭的事實。

1.規(guī)劃監(jiān)督測量與房產(chǎn)測量計算規(guī)則的來源和區(qū)別

鑒于當(dāng)前建筑結(jié)構(gòu)、形式、技術(shù)、工藝等的不斷發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督 檢驗檢疫總局在GB/T50353-2005國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上新修訂GB/T50353-2013《建筑工程建筑面 積計算規(guī)范》（后文簡稱“建規(guī)”），并于2014年7月1日頒布實施。適用于建筑工程建設(shè)全 過程的建筑面積計算，是當(dāng)前普遍采用的規(guī)劃報批計算標(biāo)準(zhǔn)，以滿足工程造價工作的需要。 房產(chǎn)測量規(guī)范（后文簡稱“房規(guī)”）是國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局實施的，包括房 產(chǎn)測量規(guī)定和房產(chǎn)圖圖式兩個單元。它是在國家測繪局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的 基礎(chǔ)上結(jié)合科技發(fā)展和生產(chǎn)需求而制定，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦 企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量，并規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，是不動 產(chǎn)確權(quán)的主要依據(jù)。從以上兩者計算規(guī)則的制定、發(fā)布及適用范圍來看，前者側(cè)重于建設(shè)工 程的造價方面，而后者偏向于產(chǎn)權(quán)確權(quán)方面。

2.規(guī)劃監(jiān)督測量與房產(chǎn)測量的目的及意義

2.1規(guī)劃監(jiān)督測量的目的及意義 為加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及建設(shè)工程規(guī)劃許可后的監(jiān)督管理，規(guī)范建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實 工作，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效實施，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合綜合實驗區(qū)實際，制定本區(qū)建設(shè)工程竣工條件核實管理辦 法。規(guī)劃監(jiān)督測量是以測繪為基礎(chǔ)，參照城市測量規(guī)范、行業(yè)法規(guī)等實現(xiàn)測繪成果在城市管 理中起到監(jiān)督管理的行為手段，是關(guān)系到城市建設(shè)中管理和規(guī)劃實施、監(jiān)督、落實的一項重 要工作，關(guān)系到人民的切身利益。規(guī)劃監(jiān)督測量包括放線測量、灰線驗線測量、±0層驗線測 量和驗收測量，它作為城市規(guī)劃管理工作的重要組成部分，任務(wù)是提供城市規(guī)劃、城市建設(shè) 和城市管理所需的基礎(chǔ)測繪和規(guī)劃管理所需的相關(guān)信息。它貫穿于城市建設(shè)和監(jiān)督管理整個 過程，為開展行政執(zhí)法管理工作提供事實依據(jù)。

2.2房產(chǎn)測量的目的及意義

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，不動產(chǎn)和動產(chǎn)受法律 保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。房產(chǎn)測量的目的是通過測量、調(diào)查，查清房屋權(quán)利人、坐 落、項目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號、戶號、 總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ?積等內(nèi)容，針對宗地內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、構(gòu)（建）筑物 名稱、構(gòu)（建）筑物數(shù)量或者面積、分?jǐn)偼恋孛娣e等，它為不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依 據(jù)。

3.規(guī)劃監(jiān)督測量與房產(chǎn)測量的差異分析

3.1運(yùn)用方向不同 根據(jù)《平潭綜合實驗區(qū)建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實管理辦法》要求，建設(shè)工程未取得規(guī)劃 部門核發(fā)的《建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實意見書》，不得交付使用，房地產(chǎn)主管部門不得辦 理房屋產(chǎn)權(quán)登記。規(guī)劃監(jiān)督測量成果用于審查建設(shè)單位是否按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，它側(cè)重 于用地面積、用地界線、容積率、建筑密度、綠地率、停車位數(shù)量、建筑立面、公建配套、 建筑退讓、層高、層數(shù)、平面位置、地下管線等規(guī)劃指標(biāo)。以某建設(shè)工程為例，其測量結(jié)果 如圖1所示。房屋面積測量是產(chǎn)權(quán)登記的一項測繪工作，它是《物權(quán)法》在不動產(chǎn)登記時的體 現(xiàn)依據(jù)，必須代表“物權(quán)”對不動產(chǎn)合法處理的量化前提，主要工作有房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素 測量、房產(chǎn)圖繪制、共有分?jǐn)倻y算、房產(chǎn)面積測算等，它與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、變更、 拆遷等活動緊密相關(guān)。

3.2計算規(guī)則不同 因引用的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)不同，現(xiàn)根據(jù)“建規(guī)”、“房規(guī)”以及地方相關(guān)規(guī)定進(jìn)行比較分析， 具體有差異。

3.3允許誤差和測量精度要求不同

3.3.1面積允許誤差不同“房規(guī)”中房產(chǎn)面積的精度要求。

3.3.2邊長測量允許 誤差“房規(guī)”中房產(chǎn)實測邊長與圖紙標(biāo)注邊長的限差如表4所示。經(jīng)實地測量，當(dāng)實測邊長與 設(shè)計圖紙邊長在限差內(nèi)時，平均采用設(shè)計的理論值進(jìn)行面積計算?！冻鞘袦y量規(guī)范》對 驗收測量建筑面積測量的規(guī)定：當(dāng)測量邊長扣除抹灰和裝飾厚度后（相當(dāng)于清水墻邊長）與 設(shè)計邊長的較差的絕對值在0.028m+0.0014×D之內(nèi)（D為邊長，單位：m）或城市規(guī)劃主管部 門規(guī)定的條件時，可按設(shè)計邊長計算?！毒C合實驗區(qū)建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實管理辦 法》規(guī)定，建（構(gòu)）筑物等的滿外尺寸正誤差不超過0.2m，如扣除建筑物外貼磚、找平、粘 結(jié)、抹灰等材料尺寸，實際的允許誤差不大于0.1m。

3.4概念上的不同 規(guī)劃面積是經(jīng)實地測量并由地方規(guī)劃或建設(shè)主管部門確定，規(guī)劃指標(biāo)中的總建筑面積分為 計容建筑面積與不計容建筑面積。理論上，總建筑面積等于“計容建筑面積+不計容建筑面 積”。實際上，因各地方不同規(guī)定，特別是在層高、架空、地下室、半地下室等方面，計容 方式又有獨有的計算規(guī)則，如單列建筑面積，致使總建筑面積不等于“計容建筑面積+不計容 建筑面積”。計容建筑面積受總規(guī)和控規(guī)控制，主要用于土地出讓金的測算。產(chǎn)權(quán)面積同樣 經(jīng)實地測量，由地方房管部門登記確權(quán)認(rèn)定，分為可售和不可售面積，它與計容建筑面積并 無直接聯(lián)系，多數(shù)產(chǎn)權(quán)面積不等于計容面積，但它必須在規(guī)劃部門的規(guī)劃許可前提條件下才 能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，通常情況下，對違法違規(guī)建筑不能進(jìn)行確權(quán)。

3.5共有分?jǐn)偹惴ú煌?房產(chǎn)面積含套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)傓k法則采用“誰使用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t， 也可按合法權(quán)屬分割文件、協(xié)議文件等規(guī)定執(zhí)行，也可按房屋的建筑面積比例分?jǐn)偂Ｆ涔灿?建筑面積分?jǐn)偤娞菥?、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地 下室、值班警衛(wèi)室等，為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房等，以及套在公共建筑之間的分隔 墻、外半墻（包括山墻）。共有建筑面積算法：幢共有建筑面積=幢建筑面積-套內(nèi)建筑面積按 現(xiàn)有的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)未能描述規(guī)劃建筑面積涉及的共有分?jǐn)倖栴}，它依據(jù)土地出讓合同約定或 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行，主要體現(xiàn)規(guī)劃指標(biāo)及要求，以及公建配套的配置需求，不存 在共有分?jǐn)傉f法。

4.建議與結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前因行政部門職責(zé)分工不同，行政執(zhí)法權(quán)力交叉，致使規(guī)劃監(jiān)督測量與房產(chǎn) 測量的計算規(guī)則來源有所差異，已不適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展需求。在新時代，應(yīng)借助“多規(guī)合 一”系統(tǒng)平臺，建設(shè)融合建設(shè)工程的設(shè)計、審批、驗收等管理系統(tǒng)，壓縮審批時間，通過精 簡流程，將規(guī)劃與房產(chǎn)統(tǒng)一竣工測量成果和驗收標(biāo)準(zhǔn)；確定一家部門牽頭，實行并聯(lián)審批， 限時辦結(jié)，實行“一次委托、統(tǒng)一測繪、成果共享”。通過多部門的職責(zé)及規(guī)范整合統(tǒng)一， 以及相關(guān)法律、法規(guī)的不斷完善，確保不動產(chǎn)登記工作有序、平穩(wěn)推進(jìn)，使房地產(chǎn)市場健康 有序地發(fā)展。