摘 要：在房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的情況下，政府連續(xù)頒布了大量針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，用來(lái)調(diào)節(jié)房地市場(chǎng)，使其變得穩(wěn)定、遏制投機(jī)，多元化的住房形式也悄然而生，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了龐大的打擊。為了使企業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到強(qiáng)化，目前房地產(chǎn)的重點(diǎn)是做好內(nèi)控管理，成本支配管理、成本結(jié)構(gòu)完善是內(nèi)控管理的核心。本文研究了房地產(chǎn)企業(yè)成本支配管理的重要性，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)成本支配管理存在的問(wèn)題和局限性，并提出了房地產(chǎn)成本支配管理的完善建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);成本支配管理

房地產(chǎn)企業(yè)是只進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。其中有立項(xiàng)、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售或自營(yíng)等行為。是開(kāi)始得到土地到前期規(guī)劃再到開(kāi)發(fā)建設(shè)之后需要政府多部門(mén)驗(yàn)收合格后再完成銷(xiāo)售的一系列過(guò)程，一般是很長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)周期，對(duì)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行規(guī)范的成本控制，可達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)。故成本的支配管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有舉足輕重的作用，怎樣合理的對(duì)成本進(jìn)行支配管理對(duì)完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有著關(guān)鍵的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本支配管理的必要性和重要性

成本核算指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)銷(xiāo)的一系列費(fèi)用，接著對(duì)其歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)，用來(lái)核算項(xiàng)目總成本與單位成本。成本核算一般以會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)，以貨幣形式計(jì)算。成本會(huì)計(jì)核算對(duì)企業(yè)的成本預(yù)測(cè)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策等產(chǎn)生直接的影響，對(duì)企業(yè)管理者的經(jīng)營(yíng)決策提供確切的成本數(shù)據(jù)資料，可以對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)與管理水平有整體的反映。

成本管控是連續(xù)成長(zhǎng)的管理模式，它參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，對(duì)企業(yè)以后的成長(zhǎng)有著關(guān)鍵的作用，是企業(yè)管理能力評(píng)價(jià)的重要標(biāo)志，可以讓企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到大量收益同時(shí)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)成本支配管理存在的問(wèn)題

（一）成本的核算對(duì)象劃分的不明確

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地通常是成片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的城市住房項(xiàng)目的核算是依照不同的開(kāi)發(fā)期數(shù)設(shè)立成本核算對(duì)象進(jìn)行的。假若使用整體核算的方法會(huì)對(duì)成本核算的精確性產(chǎn)生影響，成本核算對(duì)象確立時(shí)，盡量融合項(xiàng)目的特質(zhì)、管理準(zhǔn)則與功能設(shè)計(jì)等因素。實(shí)踐中，成本核算的對(duì)象有不確定性，項(xiàng)目特殊性是其產(chǎn)生的原因，另一個(gè)原因是企業(yè)管理者沒(méi)有完全掌握成本核算對(duì)象的類(lèi)別及對(duì)其確切定位。假如成本核算對(duì)象類(lèi)別不清，范疇含糊，那么就不能明確的反應(yīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)部門(mén)產(chǎn)品的實(shí)際成本，加大了成本核算對(duì)象的隨意性。

（二）成本費(fèi)用分配的方法不合理

為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在條件允許的前提下，會(huì)讓多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，但不同的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)周期、具體用途及土地價(jià)格等方面都有著或多或少的迥異，存在部分企業(yè)為了成本核算難度的降低，對(duì)成本分配比率恣意修改，出現(xiàn)了實(shí)際支出成本與項(xiàng)目預(yù)決算差別懸殊的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目歸集沒(méi)有一致的規(guī)則或準(zhǔn)則，成本項(xiàng)目歸集及分配有極強(qiáng)的隨意性，無(wú)法精確分派，最后使得實(shí)際成本計(jì)算不精確。整體而言，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在成本劃分與分配上的隨意性很強(qiáng)，沒(méi)有一套較為系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行有效的監(jiān)管，導(dǎo)致成本核算方法產(chǎn)生了迥異。

（三）成本核算周期難以確定，竣工核算延遲

房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有不同的開(kāi)發(fā)周期，開(kāi)發(fā)周期最短需要一年甚至十余年之久。對(duì)于成本核算而言，需要按照不同生產(chǎn)周期進(jìn)行合理的開(kāi)展。但是對(duì)于核算周期的明確，當(dāng)前并沒(méi)有準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)，為成本核算帶來(lái)了巨大的難題。由于存在周期不明等現(xiàn)象，竣工決算拖延情況也隨之產(chǎn)生，這對(duì)企業(yè)利潤(rùn)以及企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)結(jié)算產(chǎn)生了消極影響。由于受到竣工決算拖延的影響，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確性評(píng)價(jià)，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目日常工作的開(kāi)展產(chǎn)生消極影響。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行成本核算，目的在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等相關(guān)成本進(jìn)行核算，從當(dāng)前的實(shí)際運(yùn)行工作中，主要是工程決算，沒(méi)有考慮項(xiàng)目決算。在項(xiàng)目決算工作中，可能會(huì)受到大量因素的影響，出現(xiàn)推延的情況。例如，即使部分配套設(shè)施未完工，但不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作產(chǎn)生任何影響等等，這些因素都將會(huì)對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目決算進(jìn)度產(chǎn)生直接的影響。

（四）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用區(qū)分模糊

在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，成本核算工作不完善。特別是在開(kāi)展成本核算工作時(shí)，商品房期間費(fèi)用以及商品房成本間接費(fèi)用并沒(méi)有予以明確的界定。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，很難對(duì)于“管理費(fèi)用”以及“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”進(jìn)行區(qū)別。部分企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中，直接將非直接工程管理人員費(fèi)用計(jì)入其中，從而容易造成成本核算失真問(wèn)題;部分企業(yè)存在著將招待費(fèi)用納入到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中。按照企業(yè)最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，明確規(guī)定了企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)不受到招待對(duì)象以及招待原因等因素的影響，都應(yīng)該歸入到管理費(fèi)用中來(lái)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商設(shè)有現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，有開(kāi)發(fā)商委派工作人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)工作而產(chǎn)生的費(fèi)用，也應(yīng)該計(jì)入到管理費(fèi)用中。

（五）在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)不標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)我國(guó)稅法以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求，買(mǎi)主進(jìn)行商品房購(gòu)買(mǎi)時(shí)，需要將其算為獨(dú)立產(chǎn)品按確定收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)成本。對(duì)于目前成本結(jié)轉(zhuǎn)方式，不適用于現(xiàn)有商品房開(kāi)發(fā)以及商品房銷(xiāo)售工作，容易使得房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本結(jié)轉(zhuǎn)工作中墜入一種雜亂狀態(tài)。包括以下的內(nèi)容：

（1）企業(yè)在核算每平米建筑面積成本時(shí)，一般按照商品房總成本與開(kāi)發(fā)建筑面積的比值確定，將這一數(shù)值與銷(xiāo)售面積的乘積得到本期銷(xiāo)售成本。考慮到房?jī)r(jià)高低受到樓層、朝向等許多因素影響，不同房屋售價(jià)相差程度較大。按照這一方式得到的結(jié)果極易出現(xiàn)失真問(wèn)題。

（2）部分企業(yè)按照確定系數(shù)方式進(jìn)行核算。依據(jù)不同層建筑面積確定每平米建筑面積成本，由此進(jìn)一步確定各戶(hù)型成本。在系數(shù)確定中，沒(méi)有形成統(tǒng)一的準(zhǔn)則，也會(huì)出現(xiàn)失真問(wèn)題。

（3）部分企業(yè)受到利益的影響，在運(yùn)用成本售價(jià)比率時(shí)會(huì)有任意性。采用的比率各式各樣。在成本結(jié)轉(zhuǎn)中，沒(méi)有一個(gè)科學(xué)、恰當(dāng)?shù)脑瓌t進(jìn)行管制。得到的結(jié)果，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)不斷提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本支配管理改善措施

（一）準(zhǔn)確區(qū)分成本核算對(duì)象

確定成本核算對(duì)象時(shí)，房地產(chǎn)公司需要把當(dāng)?shù)貤l件融入其中，提議依據(jù)項(xiàng)目單位劃分成本核算對(duì)象。第一，把政府部門(mén)批準(zhǔn)的單獨(dú)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算對(duì)象。該方法適合開(kāi)發(fā)規(guī)模，周期長(zhǎng)，分階段規(guī)劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。第二，根據(jù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分，把功能相似的項(xiàng)目，啟動(dòng)和完成時(shí)間相似的建筑物看作是一種成本核算對(duì)象，這種模式在某種程度上擁有可比性。第三，以單個(gè)的產(chǎn)品作為成本核算對(duì)象。這種情況適合規(guī)模大并且高成本的產(chǎn)品，但只開(kāi)發(fā)一種產(chǎn)品。依據(jù)上述準(zhǔn)則確定會(huì)計(jì)對(duì)象對(duì)企業(yè)監(jiān)控成本及費(fèi)用會(huì)產(chǎn)生積極影響，明確保證了成本核算的一致性和合理性。

（二）合理確定成本核算的分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)成本的方法：占地面積法、建筑面積法和預(yù)算造價(jià)法。不同的成本分配方法用于不同的成本項(xiàng)目。核算土地成本通常情況下按占地面積法進(jìn)行分配。接著，根據(jù)某個(gè)成本對(duì)象占用的面積與當(dāng)前時(shí)期總成本的比例來(lái)分?jǐn)偝杀?。根?jù)合同和項(xiàng)目進(jìn)度，將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共設(shè)施配套費(fèi)用記入工程建設(shè)成本，依照建筑面積法在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)象中分配。對(duì)于非自用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成本核算通常運(yùn)用平均分?jǐn)傇搮^(qū)域的比例的方法。

（三）確定成本核算周期，及時(shí)竣工核算

確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況而定。如果項(xiàng)目規(guī)模小，持續(xù)時(shí)間短，則可以根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的周期確定成本核算周期。這不僅可以匹配項(xiàng)目的建設(shè)周期，還可以及時(shí)完成成本核算工作。但是，如果項(xiàng)目規(guī)模大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，則依據(jù)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期確定成本核算周期是行不通的。這使得成本信息的及時(shí)性降低。其次，要及時(shí)進(jìn)行竣工核算。對(duì)于還沒(méi)有完工的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以依據(jù)實(shí)際情況預(yù)算可能產(chǎn)生的成本和費(fèi)用。企業(yè)需要對(duì)成本估算人才的培養(yǎng)進(jìn)行強(qiáng)化，會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)需要進(jìn)一步提升。

（四）明確間接成本費(fèi)用與期間費(fèi)用的界限

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的間接成本和期間費(fèi)用之間有個(gè)明確的界限。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和建設(shè)的直接費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的工資，福利費(fèi)，折舊費(fèi)，辦公費(fèi)，公用事業(yè)費(fèi)和其他費(fèi)用。如果難以區(qū)分出間接成本費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用先歸集再分配的模式對(duì)直接成本與間接成本費(fèi)用進(jìn)行分配，最常見(jiàn)的方法是評(píng)估整體項(xiàng)目工程的價(jià)值，依據(jù)評(píng)估出來(lái)的價(jià)值進(jìn)行間接成本的分?jǐn)?。只要進(jìn)行合適的間接成本費(fèi)用分配，就能夠讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)睦麧?rùn)管理和事前的預(yù)計(jì)，這樣可以使得成本費(fèi)用合理分配，把企業(yè)的成本核算管理效率提升。

（五）準(zhǔn)確歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)

成本的結(jié)轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算最為重要的過(guò)程，精確并且準(zhǔn)時(shí)的成本結(jié)轉(zhuǎn)，可以讓企業(yè)根據(jù)此結(jié)果評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及獲利情況，有利于向各利益相關(guān)者的利潤(rùn)分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)成品的交付使用驗(yàn)收合格證明，安排已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)成品成本的結(jié)轉(zhuǎn)工作，建立銷(xiāo)售控制臺(tái)賬戶(hù)，依據(jù)收入實(shí)現(xiàn)原則及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。

（1）實(shí)際售價(jià)成本率法

實(shí)際售價(jià)成本比率方法是將實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格乘以本季度前兩個(gè)月的計(jì)劃銷(xiāo)售成本率計(jì)算當(dāng)前銷(xiāo)售成本。計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本比率減去本季度前兩個(gè)月的轉(zhuǎn)售成本等于季度銷(xiāo)售成本。該方法適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，但是不能及時(shí)準(zhǔn)確地提供更詳細(xì)的成本信息資料。

（2）計(jì)劃售價(jià)成本比率法

計(jì)劃售價(jià)成本率方法是計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格乘計(jì)劃銷(xiāo)售成本率對(duì)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決算后，產(chǎn)成品的開(kāi)發(fā)成本可以按照樓層和單元分類(lèi)結(jié)轉(zhuǎn)，據(jù)此算出單位面積的開(kāi)發(fā)成本。盡管這種方法結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量非常巨大，但它依照連續(xù)性規(guī)則，提供的信息更加有可信度，并且能在日常工作中使結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量得到分布，該方法適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

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作者簡(jiǎn)介：

劉欣，女，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)在職研究生在讀，會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)。