朱久洋

摘要：隨著社會經(jīng)濟高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在很大程度上得到了發(fā)展，企業(yè)一定要重視對開發(fā)項目的工程管理問題，這是一項比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對房地產(chǎn)項目工程的優(yōu)化管理，在房地產(chǎn)項目規(guī)劃前就要做好充分的調(diào)研工作，還要不斷的完善房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的機制和制度。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的工程管理問題，一定要正確的對待，及時的解決問題，并且對房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程進(jìn)行全面的控制，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；項目管理；問題；對策

1 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的主要問題

1.1 開發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠

房地產(chǎn)項目開發(fā)并非一件簡單的工作，做好前期的準(zhǔn)備工作是至關(guān)重要的。目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目的開工，沒有在項目開發(fā)之前詳細(xì)做好項目的調(diào)查和研究工作，只是粗略的了解周圍的環(huán)境、配套設(shè)施情況，對于施工中真正需要利用的技術(shù)資料則不予以重視。在開發(fā)過程中，由于沒有做好充分的技術(shù)資料準(zhǔn)備，導(dǎo)致開發(fā)過程頻頻出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)工程質(zhì)量大大降低。項目竣工后，直接影響了進(jìn)住的用戶的使用效果。

1.2 不夠重視施工許可規(guī)定

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)需要有巨大的資金投入，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都希望項目能夠盡快的開工，盡快的順利完工，收貨投資的資金，獲得經(jīng)濟利益。所以，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于心急，沒有足夠重視施工資質(zhì)的審批和審核工作，在沒有獲得相關(guān)部門許可的情況下就開始開發(fā)。同時，也有少部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過先獲得開挖和填坑手續(xù)的辦法來提前動工開發(fā)，這種做法一旦被相關(guān)部門察覺，項目立即就會被停止，施工單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要同時受到懲罰。以上這兩種錯誤的行為都反映了有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠重視對施工許可文件的審批和審核工作。

1.3 設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當(dāng)前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，使得工程進(jìn)展變得緩慢。

1.4 完工驗收與備案管理不夠嚴(yán)格

房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。

1.5 售后服務(wù)和物業(yè)管理的工作不到位

房地產(chǎn)行業(yè)其實是一個投資較大的產(chǎn)業(yè)，許多的消費者一般在購買的時候都很關(guān)注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的情況。但是現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開發(fā)項目，品牌意識及售后服務(wù)都比較差。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策

2.1 加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

我國房地產(chǎn)項目普遍存在著缺乏前期調(diào)研和可行性研究的問題，因此，要全面優(yōu)化項目管理，就必須加強對項目開發(fā)的前期管理，包括規(guī)劃階段和設(shè)計階段。一個項目在開發(fā)前要做充分的市場調(diào)研和投資決策分析，將風(fēng)險控制在預(yù)期范圍內(nèi)，此外，在設(shè)計階段，要重視和規(guī)范設(shè)計，以市場需求為出發(fā)點，綜合性能、經(jīng)濟、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更所造成的巨大浪費，一方面，要結(jié)合實際，遵循預(yù)算施工設(shè)計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設(shè)計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不留缺口，將意外風(fēng)險控制在預(yù)期之內(nèi)，做到前期管理與過程管理和事后管理的動態(tài)一致，真正的將項目管理打造成一個動態(tài)可控的彈性系統(tǒng)。

2.2 工程施工階段

（1）進(jìn)度控制

應(yīng)結(jié)合工程項目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長短、工人的數(shù)量、機械裝備、材料供應(yīng)情況、運輸、地質(zhì)、氣候條件等各項具體的技術(shù)經(jīng)濟條件，對承建單位指定的施工組織設(shè)計、施工方案、施工進(jìn)度計劃進(jìn)行優(yōu)化， 最后選定最合理利用人力、物力、財力、資源的方案。在施工階段要安排專業(yè)人員或工程監(jiān)理人員對施工現(xiàn)場進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，定期撰寫施工進(jìn)度報告。定期組織召開由工程各方參與的會議聽取監(jiān)理工程師報告工程進(jìn)度情況，及時了解工程的實際進(jìn)度。

（2）質(zhì)量控制

要堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)， 在工程施工階段及時發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判，以便及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，以減少由于質(zhì)量問題造成的經(jīng)濟損失。

（3）工程費用控制

工程費用的控制是降低工程造價的重要手段，降低工程費用就能增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。

（a） 有效控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證

在工程建設(shè)項目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進(jìn)行有效的控制。嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算。根據(jù)施工圖設(shè)計的進(jìn)度計劃和現(xiàn)場施工的實際進(jìn)度，及時核定施工圖預(yù)算。

（b） 加強材料、設(shè)備的采購和管理

項目管理者可在施工工程中參與主要材料的選型定價，為做好選型定價工作， 要認(rèn)真調(diào)查和分析材料市場的價格及其走勢，對商品混凝土、鋼材、門窗、水電及墻地面裝飾等大宗材料的采購應(yīng)協(xié)助承包商進(jìn)行多家比選，對大型的工程項目還可以組織供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)，在質(zhì)量、服務(wù)、價格方面反復(fù)比較，從中選優(yōu)。

2.3 要樹立品牌形象

社會的高速發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越厲害，而消費者的消費意識逐漸提高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要重視自己的品牌形象?；蛟S有人以為樹立品牌就是鋪天蓋地地大發(fā)廣告，大肆宣揚自己的產(chǎn)品，實際上這是錯誤的一種認(rèn)識，要樹立品牌形象，首先要有優(yōu)秀的服務(wù)水平，有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品做后盾，然后再加以適當(dāng)?shù)拿襟w的推介以及準(zhǔn)確的形象策劃、公關(guān)活動的進(jìn)行等等?？梢哉f，品牌的建設(shè)需要一個過程，是以開發(fā)商一個個成功的項目作為基礎(chǔ)，并且這些項目要被消費者認(rèn)可，才最終有了品牌形象的樹立及市場知名度的形成。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)包含前期規(guī)劃，工程建設(shè)，市場營銷，物業(yè)管理四個階段，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐過程中，筆者深刻體會到要維持房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展，必須處理好兩種關(guān)系：建筑施工技術(shù)，施工管理，質(zhì)量的出類拔萃；施工企業(yè)內(nèi)部的項目承包制。

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（作者單位：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司）