鄒彬 莊光賓

2018年上半年是很有意思的一段時期，地產(chǎn)市場既繼承了2017年的火爆，也經(jīng)歷了央視帶來的意外，以及現(xiàn)在開始呈現(xiàn)的降溫。讓威海地產(chǎn)人既有打了雞血的一群人依然在搖旗吶喊，也有一批人趨于理性，不過更多的人還是比較迷茫。其實這些地產(chǎn)人無論是持有什么觀點(diǎn)都有一個共同的特點(diǎn)就是對市場的判斷都是沒有太多依據(jù)支持或者思考問題的邏輯性存在問題，尤其是沒有精確全面的數(shù)據(jù)作為支持。

國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的問題可以說是成了全國學(xué)術(shù)界近年來比較關(guān)注的焦點(diǎn)。地方政府在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中用無形的手對房地產(chǎn)價格進(jìn)行著影響.近年來地方政府對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行大力推動，從而成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展、推動房地產(chǎn)價格非正常.上升的一個系統(tǒng)性因素。影響方式具有多樣性，其涉及原因更為復(fù)雜。本文將以系統(tǒng)科學(xué)的思想為指導(dǎo)來，重視案例研究，深化理論和實際相結(jié)合的方法，探尋地方政府影響房地產(chǎn)價格的深層次機(jī)理，為在源頭上有效揭示地方政府對房地產(chǎn)價格影響的策略提供理論參考。

地方政府在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中是用無形的手對土地市場進(jìn)行壟斷性控制的，近年來地方政府對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行大力推動.從而成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展、推動房地產(chǎn)價格非正常上升的一個系統(tǒng)性因素。其涉及原因更為復(fù)雜。因此對地方政府影響房價的原理進(jìn)行分析研究，探究影響其價格的機(jī)理.對于從某方面或角度分析出地方政府如何盡量減少對房地產(chǎn)價格影響的策略有著決定性的意義。

國內(nèi)許多專家、學(xué)者對地方政府影響房地產(chǎn)價格的機(jī)理都做過各個方向的研究，無論何種研究，影響機(jī)理大都涉及到了3個方面：土地市場全面控制、城市建設(shè)及改造、各種利好政策刺激，這3個方面在房地產(chǎn)影響機(jī)理中都是密切相關(guān)的，他們之間的關(guān)聯(lián)直接由主體一地方政府控制.且這些影響機(jī)理也隨著地方政府對經(jīng)濟(jì)形勢判斷的變化而變化。

一、威海房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級趨于完成

威海的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級趨于完成，意味著威海的房地產(chǎn)從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”。這一時期的地產(chǎn)特點(diǎn)和威海前十年的地產(chǎn)特征截然不同。具體的幾個表現(xiàn)為：一是威海目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品多元化，別墅、洋房、多層、小高層、高層都有供給，且有不同層次，價差區(qū)分比較明顯。價格基本反應(yīng)了產(chǎn)品價值、企業(yè)價值、地段價值和城市資源價值;二是客群市場更加分明、中高端客群以本地為主，中低端客群以外地為主。需求目的更加細(xì)分，本地居住和投資、外地是度假、養(yǎng)老和投資;三是新開的盤基本上都在6個月內(nèi)，完成銷售工作。開發(fā)主體完成規(guī)模的大小更替、業(yè)態(tài)新老更替，功能從單一走向多元、資源從個體走向整合。開發(fā)主體已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜泄?、國資地產(chǎn)公司和本地實力公司。

二、威海房地產(chǎn)本地客群購買力透支嚴(yán)重

威海居民因為對2017年房地產(chǎn)發(fā)展的恐慌引發(fā)的透支消費(fèi)，已經(jīng)對日常生活、企業(yè)效益和社會發(fā)展造成了影響。威海居民出行市民卡頻次的上升，表明威海居民消費(fèi)支出的減少，這一數(shù)據(jù)直接反應(yīng)了日常支出能力的降低。

威海高校和事業(yè)單位工作人員銀行存款的大幅下降反應(yīng)了居民財富的透支情況以及未來應(yīng)付危機(jī)的能力，這種存款的不足將會導(dǎo)致居民消費(fèi)信心不足，影響社會整體發(fā)展，也側(cè)面反應(yīng)了威海本地居民在3-5年之內(nèi)無能力購買住宅這種大宗商品。

威海居民餐飲和出游次數(shù)反應(yīng)了在社交和休閑娛樂方面的支出情況，威海本地居民減少了這兩項支出，表明2017年的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，居住支出已經(jīng)影響了居民的生活質(zhì)量。

三、威海房地產(chǎn)外地客群需求強(qiáng)勁

山東省外部市場房價對威海依然有利好趨勢。根據(jù)山東大學(xué)威海市場管理研究中心的研究發(fā)現(xiàn)威海的房地產(chǎn)和青島、濟(jì)南有很高的相關(guān)關(guān)系，當(dāng)青島房價與威海房價比為2.8，濟(jì)南房價與威海房價比為1.8時，這兩個城市的居民會來威海購房，且能形成規(guī)模化。新增市場可持續(xù)較好，外部市場樂觀。2017-2018年4月，在套數(shù)分布上，外地客群購房比例超過本地客群，其中小戶型外地客群占比為67%，大戶型比例為28.1%。山東省成為威海外部市場最主要的省份，占比超過50%，其中濟(jì)南、淄博和青島成為前三位，但青島增速最快;外部客群中，河北客群增長最快，購買區(qū)域主要集中在榮成和南海。山東省四縱四橫鐵路網(wǎng)，交通便利，將助力威海房地產(chǎn)外部市場。山東的四縱四橫交通網(wǎng)的建設(shè)，極大縮短了威海與周邊地區(qū)的距離，提升了威海房地產(chǎn)的競爭力和輻射范圍。

四、威海本地?fù)Q房率高峰期已過，首改和中產(chǎn)改善客群大幅減少

威海人均房屋擁有量已經(jīng)突破國際最高標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)泡沫最高警戒標(biāo)準(zhǔn)。國際上房地產(chǎn)泡沫的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均l套房，但是考慮中國房地產(chǎn)收入比較高，加上是三四線城市，一般認(rèn)為人均在0.8套房為最高警戒線，威海目前人均已經(jīng)超過1套房，行業(yè)處在高風(fēng)險運(yùn)行階段。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進(jìn)步，但在發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了一系列問題，如房價上漲過快，開發(fā)過程中的腐敗，房地產(chǎn)業(yè)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等，這對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重制約。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)必須在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，與環(huán)境相適應(yīng)，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著核心作用。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)，怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，這非常重要。這既是研究房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。

結(jié)合前人研究，本文將房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展定義為：房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)活動與其所賴以存在和發(fā)展的資源、環(huán)境和社會等因素的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，即既要滿足當(dāng)代人對住房及其經(jīng)濟(jì)活動所需要的各種房產(chǎn)產(chǎn)品的需要，又要滿足子孫后代發(fā)展的需要;同時也意味著既要保持房地產(chǎn)業(yè)自身不斷增長和健康發(fā)展，又要使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。

因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在實質(zhì)上表現(xiàn)為一種經(jīng)濟(jì)活動，同時它又與生態(tài)環(huán)境、社會發(fā)展密切相關(guān)。它包括土地資源的合理利用、生態(tài)環(huán)境的維護(hù)和改善、房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活水平的不斷提高、房地產(chǎn)市場機(jī)制的逐步完善等多方面內(nèi)容。