(鄭州大學(xué) 河南 鄭州 450000)

一、引言

住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產(chǎn)、有價(jià)證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對(duì)借款人財(cái)產(chǎn)的留置權(quán)和質(zhì)押權(quán)而向其提供的一種貸款。這種貸款實(shí)際上是債務(wù)人(抵押人)在法律上把財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人(抵押權(quán)人)以取得貸款，這期間如果債務(wù)人不能按期償還貸款本金和利息，債權(quán)人有權(quán)處分抵押物，并可優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。

這種貸款方式，可以減少債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)，為債權(quán)人收回貸款提供了最有效的保證。在住房信貸中采用抵押貸款是基于銀行經(jīng)營(yíng)資金的安全性、流動(dòng)性和盈利性考慮的。由于這項(xiàng)住房貸款的借款人大都是居民個(gè)人，而借款人的資金實(shí)力和信譽(yù)程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而抵押貸款恰恰在貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，為債權(quán)人提供了收回貸款的有效保證。因此，銀行在對(duì)居民個(gè)人的住房貸款中，大都采用抵押貸款方式。

二、研究方法和數(shù)據(jù)來源

CiteSpace軟件是由美國(guó)雷賽爾大學(xué)陳超美博士開發(fā)出的一款知識(shí)圖譜可視化分析工具，能夠清晰的展現(xiàn)一個(gè)學(xué)科領(lǐng)域在一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)和研究動(dòng)態(tài)，形成研究前沿領(lǐng)域的演進(jìn)歷程。本文所用版本為CiteSpace5.3.R4，用其做出國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的關(guān)鍵詞圖譜，關(guān)鍵詞是每篇文獻(xiàn)研究?jī)?nèi)容的高度提煉，在文獻(xiàn)中出現(xiàn)的頻次可在一定程度上反映出該內(nèi)容的受關(guān)注程度，分析在不同時(shí)間范圍內(nèi)關(guān)鍵詞頻次變化可以發(fā)現(xiàn)該領(lǐng)域研究熱點(diǎn)的變遷以及該領(lǐng)域的發(fā)展過程。一般來說，頻次高的關(guān)鍵詞代表該領(lǐng)域研究的重點(diǎn)，而頻次變化大的高頻關(guān)鍵詞可以反映該領(lǐng)域研究熱點(diǎn)的變遷。

本文的數(shù)據(jù)主要來源于中國(guó)知網(wǎng)(CNKI)和Web of Science(WOS)。國(guó)外文獻(xiàn)搜索以Web of Science(WOS)核心合集中的SCI-EXPANDED,SSCI等數(shù)據(jù)庫(kù)收錄國(guó)外生計(jì)風(fēng)險(xiǎn)研究文獻(xiàn)為樣本，檢索式為：主題TS=(home mortgage loan)，語種為English，文獻(xiàn)類型為Article，時(shí)間跨度為不限年限，檢索日期為2019年8月4日，共獲得檢索結(jié)果307條文獻(xiàn)記錄。以CiteSpace文件讀取格式要求導(dǎo)出文獻(xiàn)，形成國(guó)外生計(jì)風(fēng)險(xiǎn)研究的樣本數(shù)據(jù)。國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)搜索以中國(guó)知網(wǎng)(CNKI)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù)中的CSSCI來源期刊收錄的國(guó)內(nèi)住房抵押貸款研究文獻(xiàn)為樣本，采用文獻(xiàn)計(jì)量學(xué)分析方法，為了追求數(shù)據(jù)信息的完整性和文獻(xiàn)的高質(zhì)量，在CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行數(shù)據(jù)檢索時(shí)，選擇了 “CSSCI”作為來源期刊類別，以“住房抵押貸款”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，檢索條件為“精確”，時(shí)間跨度不限，檢索日期為2019年8月4日。此次檢索共獲得文獻(xiàn)記錄698條，將文獻(xiàn)用Reworks格式導(dǎo)出，并用CiteSpace轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)，形成國(guó)內(nèi)住房抵押貸款研究的樣本數(shù)據(jù)。

三、國(guó)外住房抵押貸款研究進(jìn)展與趨勢(shì)

(一)國(guó)外住房抵押貸款研究的整體概況

從國(guó)外WOS核心合集收錄的住房抵押貸款年度分布看(共307篇)，國(guó)外有關(guān)住房抵押貸款的研究從2004年開始，起步較晚，該領(lǐng)域文獻(xiàn)發(fā)表數(shù)量總體呈上升趨勢(shì)，發(fā)文量越大，引文量隨之提高，且增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯，尤其是在2011年發(fā)文量增長(zhǎng)幅度較大，最近幾年的發(fā)文量一直保持在較高的水準(zhǔn)，2018年達(dá)到該領(lǐng)域研究的頂峰，2019年仍有較大的上升趨勢(shì)。由于國(guó)外有關(guān)住房抵押貸款的發(fā)文量在2011年有了大幅度的增長(zhǎng)，因此筆者將2010年看作一個(gè)時(shí)間界限，把下文的可視化分析分為2004-2010年和2011-2019年兩個(gè)階段?？傮w來說，國(guó)外的住房抵押貸款研究起步相對(duì)較晚，研究成果一般，從2004年開始住房抵押貸款開始成為國(guó)外學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期重點(diǎn)關(guān)注的研究領(lǐng)域，并在近幾年來一直處于學(xué)者們研究關(guān)注的焦點(diǎn)之下。

圖1 國(guó)外住房抵押貸款相關(guān)發(fā)文量

圖2 國(guó)外住房抵押貸款相關(guān)發(fā)文量

(二)國(guó)外住房抵押貸款研究熱點(diǎn)與主題

利用CiteSpace軟件對(duì)國(guó)外生計(jì)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域研究的關(guān)鍵詞進(jìn)行分析。高頻關(guān)鍵詞體現(xiàn)出生計(jì)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)問題，關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜可以反映出該領(lǐng)域研究熱點(diǎn)的聯(lián)系和結(jié)構(gòu)范式。在該軟件中，不限時(shí)間年限，時(shí)間切片為1，節(jié)點(diǎn)類型為選擇關(guān)鍵詞，提取片段為Top50，得到關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜，并做出關(guān)鍵詞表。

1.國(guó)外住房抵押貸款研究起步階段(2004-2010年)

圖3 2004-2010年國(guó)外住房抵押貸款關(guān)鍵詞圖譜

在生成的知識(shí)圖譜中，節(jié)點(diǎn)代表關(guān)鍵詞，節(jié)點(diǎn)越大，關(guān)鍵詞頻次越高，是該領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)；節(jié)點(diǎn)間的連線代表關(guān)鍵詞之間的共現(xiàn)關(guān)系，連線越粗，共現(xiàn)的強(qiáng)度越大，表明連線連接的兩個(gè)關(guān)鍵詞經(jīng)常同時(shí)出現(xiàn)作為研究對(duì)象；網(wǎng)絡(luò)密度代表該研究主題的聚集和分散程度。

在圖3中，共有節(jié)點(diǎn)25個(gè)，即一共有25個(gè)關(guān)鍵詞，最大節(jié)點(diǎn)mortgage(抵押貸款額)，處在圖譜的中心位置，向四周發(fā)散，與mortgage相連的關(guān)鍵詞有：risk(風(fēng)險(xiǎn))、affordability(支付能力)、house price(房?jī)r(jià))等，國(guó)外學(xué)者在研究mortgage時(shí)，經(jīng)常與這些主題聯(lián)系在一起進(jìn)行研究；圖3中連線共38條，表明各主題之間聯(lián)系較少；網(wǎng)絡(luò)密度0.1267，表明研究主題相對(duì)集聚，這是由于在住房抵押貸款研究的起步階段，研究的主題較少，因此相對(duì)聚集。

表1 2004-2010年國(guó)外住房抵押貸款關(guān)鍵詞表Top10

衡量關(guān)鍵詞重要與否的指標(biāo)有頻次和中心度，一般來說，頻次與中心度呈正相關(guān)關(guān)系，頻次越高，受到的關(guān)注越高；中心度代表關(guān)鍵詞的重要程度：中心度越大，該關(guān)鍵詞越重要。

從2004-2010年國(guó)外住房抵押貸款81篇文獻(xiàn)中25個(gè)關(guān)鍵詞挑選出頻次最高的10個(gè)，如表1所示：頻次最高的關(guān)鍵詞mortgage(抵押貸款額)出現(xiàn)頻次也僅有11次，其余9個(gè)關(guān)鍵詞頻次均在10次以下；從中心度上來看，mortgage和home ownership(住房擁有者)兩個(gè)關(guān)鍵詞最高，且首次出現(xiàn)年份最早，表明mortgage和home ownership兩個(gè)關(guān)鍵詞在該領(lǐng)域最為重要。從表中10個(gè)高頻關(guān)鍵詞可以看出，基本每一個(gè)關(guān)鍵詞都從住房抵押貸款自身角度出發(fā)，研究角度過于單一。

2.國(guó)外住房抵押貸款研究成熟階段(2011-2019年)

圖4 2011-2019年年國(guó)外住房抵押貸款關(guān)鍵詞圖譜

在圖4中，共有節(jié)點(diǎn)107個(gè)，即關(guān)鍵詞個(gè)數(shù)107個(gè)，最大節(jié)點(diǎn)仍為mortgage(抵押貸款額)，較于2004-2010年，關(guān)鍵詞在數(shù)量上有了大幅度提升，研究進(jìn)一步深化，此時(shí)與mortgage相連的關(guān)鍵詞有：impact(影響)、foreclosure(喪失抵押品贖回權(quán))、default(違約)等，國(guó)外學(xué)者經(jīng)常把這些關(guān)鍵詞與mortgage放在一起研究；圖3中連線共400條，較2004-2010年(38條)大幅增多，各個(gè)主題之間的聯(lián)系明顯增多，共現(xiàn)關(guān)系增強(qiáng)；網(wǎng)絡(luò)密度0.0705，表明研究主題相對(duì)集聚，這是由與在住房抵押貸款研究的起步階段，研究的主題較少，因此相對(duì)聚集。

表2 2011-2019年國(guó)外住房抵押貸款關(guān)鍵詞表Top10

從2011-2019年國(guó)外住房抵押貸款226篇文獻(xiàn)中的107個(gè)關(guān)鍵詞挑選出頻次最高的10個(gè)，如表1所示：排名前10的關(guān)鍵詞頻次均在15以上，較2004-2010年(僅有一個(gè)關(guān)鍵詞頻次超過10次)有了明顯的提升，表明該階段的研究進(jìn)入了一個(gè)新的階段，研究成果增多，不斷深化。頻次最高的關(guān)鍵詞依舊為mortgage(抵押貸款額)，出現(xiàn)頻次為35次，唯一一個(gè)超過30次的關(guān)鍵詞。排名2-10位的關(guān)鍵詞也發(fā)生了很大變化，變?yōu)榱耍篺oreclosure(喪失抵押品贖回權(quán))、crisis(危機(jī))、market(市場(chǎng))、home ownership(住房擁有者)、impact(影響)、model(模型)、credit(信用)、race(種族)、default(違約)。由這些變化分析出：該階段有關(guān)住房抵押貸款的研究，從次貸危機(jī)的背景下，對(duì)抵押貸款展開研究，并運(yùn)用模型進(jìn)行分析，分析結(jié)果更加科學(xué)合理，關(guān)注的熱點(diǎn)是信用問題。從中心度上來看，雖然在該階段有關(guān)住房抵押貸款研究的熱點(diǎn)發(fā)生了一些變化，但是mortgage(0.25)和home ownership(0.24)兩個(gè)關(guān)鍵詞在該領(lǐng)域仍最為重要。表2與表1比較可得：2011-2019年各關(guān)鍵詞頻次明顯高于2004-2010年的，研究的熱點(diǎn)也發(fā)生了變化，從關(guān)注抵押貸款本身，到從外部環(huán)境入手關(guān)注違約、信用等問題。

四、國(guó)內(nèi)住房抵押貸款研究進(jìn)展與趨勢(shì)

(一)國(guó)內(nèi)住房抵押貸款研究的整體概況

圖5 1998-2019年國(guó)內(nèi)住房抵押貸款發(fā)文量

住房抵押貸款研究文獻(xiàn)年代分布可以從側(cè)面反映該領(lǐng)域的研究歷史和現(xiàn)狀，并揭示其發(fā)展趨勢(shì)。從國(guó)內(nèi)CSSCI來源期刊發(fā)表的住房抵押貸款研究文獻(xiàn)的年度分布來看，國(guó)內(nèi)的研究從1998年開始，比國(guó)外相關(guān)研究提早6年，國(guó)內(nèi)有關(guān)住房抵押貸款發(fā)文量(698篇)是國(guó)外有關(guān)住房抵押貸款發(fā)文量(307篇)的2.27倍，由此對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，有關(guān)住房抵押貸款的研究，不論從起步時(shí)間還是研究成果上面，國(guó)內(nèi)的研究都領(lǐng)先于國(guó)外。如圖5所示，在1998-2008年間，住房抵押貸款的發(fā)文量呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢(shì)，在2007-2008年，有關(guān)住房抵押貸款的發(fā)文量翻了一倍，并在2008年達(dá)到頂峰，因此筆者將2008年看作為一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在下文中分別對(duì)2008年前后兩個(gè)時(shí)間段(1998-2008年和2009-2019年)的研究狀況進(jìn)行了分析。在2008年之后，有關(guān)住房抵押貸款的發(fā)文量呈現(xiàn)出逐年遞減的趨勢(shì)，在近兩年有關(guān)住房抵押貸款的發(fā)文量只有個(gè)位數(shù)，跌落到谷底，“住房抵押貸款”從一個(gè)社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)逐漸成為了一個(gè)少有研究的方向。

(二)國(guó)內(nèi)住房抵押貸款研究熱點(diǎn)與主題

詞頻分析法是在文獻(xiàn)信息中提取能夠表達(dá)文獻(xiàn)核心內(nèi)容的關(guān)鍵詞或主題詞頻次的高低分布，來研究該領(lǐng)域發(fā)展動(dòng)向和研究熱點(diǎn)的方法(李杰、陳超美，2016)。本文用CiteSpace5.3對(duì)國(guó)內(nèi)生計(jì)風(fēng)險(xiǎn)研究樣本文獻(xiàn)(1998-2008年和2009-2019年)進(jìn)行關(guān)鍵詞詞頻分析，得到關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜(圖6和圖7)與關(guān)鍵詞表(表3和表4)。

1.國(guó)內(nèi)住房抵押貸款研究起步階段(1998-2008年)

圖6中節(jié)點(diǎn)140個(gè)，表明共有140個(gè)關(guān)鍵詞，最大節(jié)點(diǎn)為住房抵押貸款，以它為中心展開了一系列的研究，該領(lǐng)域的很多主題都與住房抵押貸款有聯(lián)系，聯(lián)系最為密切的是金融與證券化；連線533條，表明各個(gè)主題之間的聯(lián)系緊密，經(jīng)常一同在同一篇文獻(xiàn)中作為關(guān)鍵詞進(jìn)行研究；網(wǎng)絡(luò)密度0.0548，密度較低，表明在住房抵押貸款領(lǐng)域內(nèi)各研究主題較為分散。

圖6 1998-2008年國(guó)內(nèi)住房抵押貸款關(guān)鍵詞圖譜

排名關(guān)鍵詞頻次中心性首次出現(xiàn)年份1住房抵押貸款1180.2219982住房抵押貸款證券化650.1019983銀行560.1519984金融機(jī)構(gòu)550.1019985個(gè)人住房抵押貸款470.1619986金融450.0619987財(cái)政金融430.0519988證券化390.1019989美國(guó)380.03199810資產(chǎn)證券化350.091999

上表列出了1998-2008年住房抵押貸款領(lǐng)域出現(xiàn)頻次最高的10個(gè)關(guān)鍵詞，從表中可看出：僅有住房抵押貸款頻次超過100，其余9個(gè)關(guān)鍵詞頻次處在35-65之間；就中心度來看，除去住房抵押貸款(0.22)和個(gè)人住房抵押貸款(0.16)，住房抵押貸款證券化、銀行和證券化三個(gè)關(guān)鍵詞中心度均為0.10，資產(chǎn)證券化中心度為0.09，這表明在1998-2008年間住房抵押貸款的研究熱點(diǎn)集中在證券化方面，這與住房抵押貸款證券化始于美國(guó)60年代，隨后蔓延到其他國(guó)家有關(guān)。

2.國(guó)內(nèi)住房抵押貸款研究探索階段(2009-2019年)

圖7 2009-2109年住房抵押貸款關(guān)鍵詞圖譜

圖中共有節(jié)點(diǎn)75個(gè)，在2009-2019年的住房抵押貸款研究中出現(xiàn)關(guān)鍵詞共75個(gè)，基本為1998-2008年關(guān)鍵詞數(shù)量(140)的一半，最大節(jié)點(diǎn)依舊為住房抵押貸款，圖中連線188條，相較于1998-2008年(533條)也有大幅度下降，與住房抵押貸款相關(guān)的主題也發(fā)生了變化，從連線中可看出，與其聯(lián)系密切的主題變?yōu)榱舜钨J危機(jī)、美國(guó)、金融危機(jī)等，顯然這與當(dāng)時(shí)美國(guó)發(fā)生的金融危機(jī)有關(guān)，大環(huán)境和政策導(dǎo)向是學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)。從關(guān)鍵詞數(shù)量和連線數(shù)量上的驟減可以看出，近十年我國(guó)對(duì)住房抵押貸款研究減少，與圖5所呈現(xiàn)結(jié)果一致。

表4 2009-2019年住房抵押貸款高頻關(guān)鍵詞Top10

上表列出了2009-2019年住房抵押貸款領(lǐng)域出現(xiàn)頻次最高的10個(gè)關(guān)鍵詞，從表中可看出：10個(gè)關(guān)鍵詞的頻次均不超過50，較1998-2008年關(guān)鍵詞頻次有了大幅度下降，出現(xiàn)頻次最高的關(guān)鍵詞依舊為住房抵押貸款，其次為次貸危機(jī)和金融危機(jī)，可分析出2008年美國(guó)出現(xiàn)的次貸危機(jī)對(duì)住房抵押貸款市場(chǎng)影響重大，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)二者間聯(lián)系的研究增多，次貸危機(jī)中心度0.28和美國(guó)中心度0.21，可看出在這一領(lǐng)域的重要性較高。

由排名第八的“違約風(fēng)險(xiǎn)”(10次)看出，國(guó)內(nèi)住房抵押貸款的研究也開始關(guān)注“房貸”與“風(fēng)險(xiǎn)”之間的聯(lián)系，在中國(guó)知網(wǎng)(CNKI)以“住房抵押貸款”為關(guān)鍵詞、“風(fēng)險(xiǎn)”為主題，選擇了 “CSSCI”作為來源期刊類別，共有相關(guān)文獻(xiàn)125篇，此階段有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的研究占了一定比例，研究的熱點(diǎn)也發(fā)生了遷移。

五、研究結(jié)論

通過對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)住房抵押貸款文獻(xiàn)的發(fā)文量和關(guān)鍵詞的分析，得到結(jié)論：

在住房抵押貸款領(lǐng)域的研究，國(guó)內(nèi)研究在起步時(shí)間上早國(guó)外6年，發(fā)文量是國(guó)外的2.27倍，由此看來，不論從起步時(shí)間還是從發(fā)文量上看，都領(lǐng)先于國(guó)外的相關(guān)研究。國(guó)外2004-2010年住房抵押貸款的研究熱點(diǎn)集中于住房所有者、市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)，2011-2019年間的研究熱點(diǎn)集中于喪失抵押品贖回權(quán)、危機(jī)、市場(chǎng)、住房擁有者、信用、違約；國(guó)內(nèi)1998-2008年住房抵押貸款研究熱點(diǎn)集中于證券化、銀行和金融機(jī)構(gòu)等，2009-2019年間的研究熱點(diǎn)集中于金融危機(jī)、資產(chǎn)證券化、違約風(fēng)險(xiǎn)等。國(guó)內(nèi)外的研究住房抵押貸款的視角和研究熱點(diǎn)不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)是都將住房抵押貸款與風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在了一起，這里的風(fēng)險(xiǎn)包含拖欠風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)住房抵押貸款與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)研究有了一定的成果。