貨幣政策寬松、供需空間錯(cuò)配與房?jī)r(jià)持續(xù)分化

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院 倪鵬飛 本文節(jié)選自《經(jīng)濟(jì)研究》2019年第8期

近年來(lái)，房?jī)r(jià)成為全社會(huì)聚焦和學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，其中城市間的房?jī)r(jià)關(guān)系尤其令人關(guān)注。表面上看，中國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的地區(qū)差異在經(jīng)歷一段時(shí)間的擴(kuò)大之后總體似有收斂趨勢(shì)。但如果進(jìn)一步細(xì)分并比較城市間的房?jī)r(jià)及其變化趨勢(shì)，將得出與以上加總或平均分析完全相反的結(jié)論：

首先，通過(guò)285個(gè)地級(jí)城市房?jī)r(jià)核密度分布圖可以發(fā)現(xiàn)：在2001—2013年間，中國(guó)城市房?jī)r(jià)核密度左偏分布正在改善，這表明，伴隨著房?jī)r(jià)的整體增長(zhǎng)，各城市價(jià)格的分布變得越來(lái)越分散，城市間房?jī)r(jià)分化越來(lái)越嚴(yán)重。

其次，將285個(gè)地級(jí)以上城市按照有關(guān)基準(zhǔn)分成一線、二線、三線、四線等四個(gè)組別，考察2001—2013年的房?jī)r(jià)總體和四組變化趨勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，一線、二線城市尤其一線城市增幅越來(lái)越大，相比三線，四線城市增幅越來(lái)較大。四組城市相互間住房?jī)r(jià)格差距都在擴(kuò)大，同時(shí)發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量也在高速增長(zhǎng)。

不同層級(jí)城市間房?jī)r(jià)分化衍生了諸多嚴(yán)峻問(wèn)題：一、二線城市土地及住房短缺和房?jī)r(jià)飛升導(dǎo)致居民解決住房的難度大大增加，經(jīng)濟(jì)因大量資金投資或投機(jī)房地產(chǎn)而房地產(chǎn)化，大規(guī)模信用違約風(fēng)險(xiǎn)快速集聚。三、四線及以下城市大量的土地投入和住房供給導(dǎo)致土地與住房大量過(guò)剩閑置和庫(kù)存積壓，造成嚴(yán)重資源浪費(fèi)和資金占?jí)?，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨破產(chǎn)倒閉和資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)空間過(guò)度分化還導(dǎo)致生產(chǎn)要素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上的錯(cuò)配。因此，研究和解決城市間房?jī)r(jià)過(guò)度分化的影響因素和作用機(jī)制，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

在一個(gè)多城市的經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)，城市間房?jī)r(jià)關(guān)系及其變化是城市間產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口規(guī)模、收入水平、土地供給以及經(jīng)濟(jì)體系的宏觀經(jīng)濟(jì)變量等相互作用的結(jié)果。一方面，由于初始條件的差異，大城市的人口規(guī)模大于中小城市，這將導(dǎo)致居民收入、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和人口規(guī)模相互加強(qiáng)的變動(dòng)，從而導(dǎo)致大城市住房需求大于和快于小城市。另一方面，由于土地的行政限制政策，大城市土地的住房供給相對(duì)越來(lái)越小于小城市（人均），從而導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格在大小城市間分化。

同時(shí)，貨幣政策作為不同城市共同的宏觀變量，持續(xù)擴(kuò)張通過(guò)對(duì)人口流動(dòng)、實(shí)際收入等作用的傳導(dǎo)，使得大城市相對(duì)住房需求更大的放大，中小城市的住房需求更小的放大。在土地及住房供給變化較小的情況下，大城市房?jī)r(jià)水平與增速都將高于中小城市，這進(jìn)一步加劇城市間房?jī)r(jià)的分化。

研究結(jié)論也表明：一方面，客觀上，由于收入變化與勞動(dòng)力流動(dòng)同向且作用相互加強(qiáng)，土地及住房供給對(duì)需求調(diào)整的滯后性，大小城市間房?jī)r(jià)分化具有一定的必然性；另一方面，主觀上，政府的土地、金融等政策對(duì)城市間房?jī)r(jià)關(guān)系及變化具有重要作用。

順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，消減城市間房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲與過(guò)度分化，政府應(yīng)該可以有所作為：

第一，調(diào)整土地政策和改革土地制度。首先，調(diào)整城市發(fā)展的戰(zhàn)略方針。放開(kāi)大城市人口規(guī)模限制，放松大城市和城市群內(nèi)中小城市的土地限制，提高大城市的住房供給彈性。其次，減少限制人口流出或增長(zhǎng)緩慢、住房庫(kù)存積壓嚴(yán)重的中小城市的土地供給，降低供給彈性。最后，建立“人地掛鉤”和城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)市場(chǎng)化交易制度，構(gòu)建住房供需空間匹配的市場(chǎng)化機(jī)制。

第二，調(diào)整貨幣政策和改革相關(guān)制度。避免用短期過(guò)度寬松的貨幣政策刺激房地產(chǎn)發(fā)展，維持不可持續(xù)的過(guò)高增長(zhǎng)。保持貨幣政策對(duì)住房市場(chǎng)的中性作用，即使在貨幣政策整體寬松的背景下，采取行業(yè)差異化的結(jié)構(gòu)性貨幣政策，通過(guò)貸款和利率的差異化，同時(shí)加強(qiáng)金融監(jiān)管，限制資金過(guò)多地流向住房市場(chǎng)。

第三，加快建立“一城一策”的長(zhǎng)效機(jī)制。首先，實(shí)施區(qū)域差異化的結(jié)構(gòu)性貨幣政策。其次，落實(shí)并賦予地方政府對(duì)房地產(chǎn)和住房保障的主體責(zé)任。

中國(guó)農(nóng)地制度變遷70年：中央—地方—個(gè)體的互動(dòng)與共演

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系 豐雷、鄭文博、張明輝 本文節(jié)選自《管理世界》2019年第9期

新中國(guó)成立70年來(lái)的經(jīng)濟(jì)騰飛和貧富差距現(xiàn)象與農(nóng)地制度變遷密切相關(guān)。中央政府的戰(zhàn)略決策、地方政府的實(shí)施特征以及農(nóng)戶個(gè)體的制度需求三者有機(jī)互動(dòng)、共生演化，形塑了制度變遷的路徑。

第一，國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略變遷大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：1949-1952年，首要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)民族獨(dú)立，通過(guò)發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為新中國(guó)的工業(yè)化開(kāi)辟道路；1953-1977年，政治上對(duì)農(nóng)業(yè)、手工業(yè)等進(jìn)行社會(huì)主義改造，經(jīng)濟(jì)上優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)；1978年至今，發(fā)展戰(zhàn)略從“以階級(jí)斗爭(zhēng)為綱”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙越?jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，從激進(jìn)的“超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家”轉(zhuǎn)變?yōu)闈u進(jìn)的“三步走”戰(zhàn)略，并堅(jiān)持“快速工業(yè)化和城市化”的發(fā)展戰(zhàn)略。第二，地方政府的自由裁量權(quán)逐步放寬，得到更多制度創(chuàng)新的空間，并逐步形成分利集團(tuán)。第三，農(nóng)民表現(xiàn)出擴(kuò)大和完善土地權(quán)利束、獲取穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)保障的制度需求。在三者互動(dòng)過(guò)程中，農(nóng)地制度經(jīng)歷了前30年艱難探索，從新中國(guó)成立初期土地改革短暫的“產(chǎn)權(quán)合一”農(nóng)民所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)槿嗣窆缰贫认碌耐恋貒?guó)家所有制；以及后40年的經(jīng)濟(jì)騰飛，發(fā)軔于家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革，進(jìn)一步通過(guò)“不得調(diào)地”改革、確權(quán)登記頒證改革賦予農(nóng)民土地使用權(quán)；通過(guò)“三塊地”試點(diǎn)改革進(jìn)一步啟動(dòng)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)改革。得益于農(nóng)村土地制度改革，農(nóng)地市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從鄉(xiāng)俗民約到司法監(jiān)管、從熟人經(jīng)濟(jì)到逐步市場(chǎng)化的演進(jìn)過(guò)程。

本文初步構(gòu)建一個(gè)“中央—地方—個(gè)體”三者互動(dòng)與共演的動(dòng)態(tài)制度變遷分析框架，分析中國(guó)農(nóng)地制度變遷70年實(shí)踐的動(dòng)態(tài)過(guò)程，主要包括艱難探索中的農(nóng)地所有權(quán)改革、成功的使用權(quán)改革以及突破中的轉(zhuǎn)讓權(quán)改革。

動(dòng)態(tài)制度變遷過(guò)程可劃分為3個(gè)階段：“發(fā)展戰(zhàn)略：中央政策制定”“中間擴(kuò)散：地方實(shí)施創(chuàng)新”以及“基層變遷：個(gè)體需求反饋”。其中，中央政策制定的可行集主要取決于變遷要素、要素權(quán)重以及政策制定者知識(shí)，三者共同決定了可選政策的多樣性和統(tǒng)一性。

中國(guó)農(nóng)地制度變遷的動(dòng)態(tài)過(guò)程是由中央—地方—農(nóng)戶3類(lèi)主體及其特征變化所形成，包括：中央政府發(fā)展戰(zhàn)略和決策者認(rèn)知的轉(zhuǎn)變、地方政府特征的改變以及農(nóng)民制度需求的變化。其中，中央政府的政策與發(fā)展戰(zhàn)略存在動(dòng)態(tài)調(diào)整：制度變遷要素包含需求、經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人意志，發(fā)展戰(zhàn)略是政權(quán)穩(wěn)定和為工業(yè)化開(kāi)辟道路→中央賦予個(gè)人意志和國(guó)外經(jīng)驗(yàn)更高權(quán)重，發(fā)展戰(zhàn)略為優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)→中央轉(zhuǎn)向?qū)⑸鐣?huì)需求和個(gè)人意志賦予更高權(quán)重，發(fā)展戰(zhàn)略為以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，效率優(yōu)先、兼顧公平→社會(huì)需求和個(gè)人意志賦予更高權(quán)重，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?yōu)槌青l(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

中央—地方—農(nóng)戶三者間的利益關(guān)系也存在動(dòng)態(tài)變化：地方政府積極執(zhí)行中央決策，并創(chuàng)新探索→由積極執(zhí)行轉(zhuǎn)變?yōu)榕c農(nóng)民“串通”→為農(nóng)民提供支持和發(fā)聲渠道，積極向中央反饋本地做法→地方政府根據(jù)自身情況創(chuàng)新探索→地方政府形成參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的分利集團(tuán)，但也對(duì)改革進(jìn)行了創(chuàng)新探索。

中國(guó)農(nóng)地制度改革的實(shí)踐表明，中央集權(quán)制下政府主導(dǎo)的改革成功有兩個(gè)關(guān)鍵：一是強(qiáng)制性與誘致性變遷相結(jié)合且方向一致，中央政府能夠積極回應(yīng)個(gè)體和地方的制度需求，提供制度供給，降低改革阻力；中央甄別引導(dǎo)→個(gè)體與地方探索創(chuàng)新→中央擇優(yōu)并固化為正式規(guī)則，這一互動(dòng)過(guò)程使得改革能夠及時(shí)調(diào)整，適應(yīng)不斷變化的系統(tǒng)和外部環(huán)境；二是制度矩陣中的相關(guān)制度互補(bǔ)而非擠出的改革更易成功，相關(guān)制度之間相互補(bǔ)充，從不同方面達(dá)成同一政策目標(biāo)，增強(qiáng)了政策效果。

前30年的探索過(guò)程，中央政策可行集設(shè)定存在偏差，缺少?gòu)?qiáng)制性與誘致性的互動(dòng)，制度缺乏適應(yīng)性；后40年的成功主要原因在于，中央政策可行集得到調(diào)整，進(jìn)行了有效的強(qiáng)制性與誘致性的互動(dòng)，充分利用了制度的互補(bǔ)性，進(jìn)行了漸進(jìn)且廣泛的改革，制度具備較強(qiáng)的適應(yīng)性。