【摘要】隨著“租售同權”政策在試點城市的深入實施，該政策離長春市似乎也越來越近。如果“租售同權”在長春實施，將面臨優(yōu)質教育資源不足、租賃中介機構管理不規(guī)范等難點，相應的政策實施就要增加優(yōu)質教育資源，加大對房地產中介機構管理力度，還要賦予承租人更多的公共服務權利。

【關鍵詞】租售同權? 學區(qū)房? 住房租賃市場

住建部印發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中選取了12個城市作為“租售同權”政策試點，雖然其中并無長春市，但是與吉林省毗鄰的遼寧省省會沈陽已被納入其中，所以該政策離長春市并不遙遠。而且待試點階段過后，該政策很有可能在全國大面積實施，長春市應及早謀劃，相關部門也可以提前做好準備和籌劃。

一、長春市住房及租賃市場發(fā)展現狀

（一）住房價格逐年上漲

長春市的住房價格從全國來看相對較低。長春市2017年新建商品住宅均價為6811元/平方米，全國35個大中城市的新建商品住宅價格為11048元/平方米，長春市位于第29位，處于下游位置，比這35個城市住宅價格平均水平每平方米要低4234元，與吉林省毗鄰的黑龍江和遼寧兩省省會哈爾濱和沈陽的新建商品住宅價格分別為7861元/平方米和 7944元/平方米，每平方米分別高于長春市1050元和1133元。

雖然長春市的新建商品價格與全國其他大中城市相比是相對較低的，但是從近年來看，它是呈逐漸上升趨勢的。2008年長春住宅均價3344元/平方米，到2017年漲至6811元/平方米，正好是翻了一番，年均增長8.24%。另一組來自安居客房價評估網上的數據顯示，2018年以來，長春市的房價更是呈現快速上漲的形勢。2018年1月，長春市房價為7576元/平方米，然后逐月上漲，每平方米價格一路沖破8000元和9000元兩大關口，到2018年12月，房價達到9195元/平方米。2019年1月，長春市房價為9203元/平方米，同比上漲22.66%。截至2019年5月，長春市房價已經漲到9583元/平方米。而實際上，長春市主城區(qū)內大多數住房，包括新建住房和二手房，價格早已突破一萬大關，有些高端小區(qū)的價格已經逼近兩萬。近兩年來長春市房價的快速上漲大大加重了居民的購房壓力，所以適時實施“租售同權”，促進長春市住房租賃市場的發(fā)展和完善，能夠為居民解決住房問題提供另一個較好的選擇。

（二）住房租賃比重較低

長春市城鎮(zhèn)居民家庭的住房房屋來源以購買商品房為主，租賃房屋的比重非常低。2017年，長春城鎮(zhèn)居民住房來源中比重最大的購買商品房為46.93%，其次是購買房改房，比重為21.46%，第三位的拆遷安置房占20.05%，第四位的是自建住房，比重為5.11%，之后排在第五位的才是租賃住房，僅占比3.62%。而在住房市場發(fā)展比較成熟的發(fā)達國家，30%-60%的家庭選擇租房。根據鏈家研究院數據，2017年我國租房家庭比例為11.6%，一線城市大約在30%左右。長春市租房比例與發(fā)達國家相差甚遠，與我國的平均水平也有相當大的差距。

長春市租賃房屋的比重近年來呈不斷下降的趨勢。2014年至2016年長春市住房來源中租賃住房比重分別為12.59%、6.20%和3.90%，2017年繼續(xù)下降至3.62%，2017年的比重比2014年下降8.97個百分點。這說明長春市的城鎮(zhèn)居民租房意愿非常低，越來越多的居民選擇通過其它途徑解決住房問題。

（三）住房租賃價格相對較低

與全國同等城市相比較，長春市的住宅租賃價格相對較低。根據中國產業(yè)信息網數據顯示，2017年3月，長春市一類地段，即城區(qū)中心地段的住宅市場租賃價格為：最低成交價28元/平方米，最高成交價39元/平方米，集中成交價33元/平方米;長春市二類地段，即城區(qū)一般地段的住宅市場租賃價格為：最低成交價24元/平方米，最高成交價35元/平方米，集中成交價25元/平方米;長春市三類地段，即城近郊區(qū)地段的住宅市場租賃價格為：最低成交價21元/平方米，最高成交價30元/平方米，集中成交價23元/平方米。與毗鄰我省的兩個省會城市沈陽和哈爾濱相比較，從各個地段的成交最低價、最高價以及集中價來看，沈陽的租金價格最低，哈爾濱的租金價格最高，長春基本都居于這三個城市的中間位置。以城市二類地段租賃的最低價、最高價和集中價為例，沈陽分別為19元/平方米、24元/平方米和19元/平方米，哈爾濱分別為19.1元/平方米、50元/平方米和25.1元/平方米。

（四）“學區(qū)房”價格飆升

長春市的“學區(qū)房”主要可以分為兩類。一類是位于老城區(qū)的老學區(qū)房。這些房子房齡都比較老，至少都在20年以上，房子的基礎設施老化，居住條件較差，但是就因為具備“學區(qū)”這一屬性，以上缺點似乎都可以忽略不計，而且價格屢創(chuàng)新高。這些高齡學區(qū)房一般都被劃入重點名校，學校歷史悠久，教學質量得到大家公認，比如省二實驗、師大附小、師大附中、明德路小學等。另一類是近幾年在距離長春市中心較遠地區(qū)新建的樓盤，這些偏遠的新盤一旦被劃入附近新建名校的學區(qū)范圍內，不僅銷售量和入住率大幅度提升，房價也呈倍數上升，如吉大慧谷、吉大尚德、吉大英才、師大惠仁、師大明達、華岳等學校所在學區(qū)范圍內的各大樓盤。

二、“租售同權”政策實施將對長春市產生的影響

（一）“租售同權”政策對政府的影響

第一，“租售同權”政策能夠緩解土地供應壓力。長春市現在土地供應已經明顯不足，“租售同權”政策的實施能夠通過降低直接購房需求，緩解土地供應壓力。

第二，“租售同權”政策能夠增加房產租賃稅收?！白馐弁瑱唷闭叩膶嵤⒂欣陂L春市住房租賃市場的發(fā)展壯大，促進地方政府房產租賃稅收的規(guī)范性增長。

（二）“租售同權”政策對住房租賃市場的影響

“租售同權”政策的出臺最有可能從以下兩方面對住房租賃市場產生影響。

第一，住房租賃需求增加?！白馐弁瑱唷闭呓o租房者帶來的一系列權益會促使一些買房具有很大負擔的居民不再急于傾其所有甚至負債累累地去購買住房，轉而選擇先租房居住，待經濟條件允許再去購房，這就會在很大程度上增加租房需求，住房租賃市場也會逐漸升溫。

第二，住房租金有所提高?！白馐弁瑱唷闭呓o租賃房屋增加了很多的附加價值，尤其是教育方面，租房需求的增加應該會在一定程度上拉高租賃價格，而“學區(qū)”范圍內的房租很有可能會出現大幅度的上漲。

（三）“租售同權”政策對租房者的影響

“租售同權”政策會降低住房自有率，使更多的人選擇租房，租房者的數量會有所增加，全市的租房比例會有所上升?！白馐弁瑱唷睘樽赓U住房本身附加了價值，房屋租金必然會隨之出現上漲，這將增加租房者的負擔。對學區(qū)房租賃的需求應該會迎來一個小高峰，旺盛的租房需求會大幅度拉升學區(qū)房的租金價格，這將大大損害本來就租住在學區(qū)房的租房者的利益。

（四）“租售同權”政策對購房者的影響

“租售同權”政策的實施對于購房者的影響是有可能會將一批潛在購房客戶帶入持續(xù)觀望狀態(tài)，待政策效果明朗后再做決定是否買房，尤其是對于原本打算購買學區(qū)房的家長們，他們不會輕易出手，因為如果政策真的可以讓他們通過租房就能夠讓孩子進入理想的學校就讀，就可以省下一筆數目可觀的購房款。

對于已經擁有住房的購房者來說，將大量資產購買完住房后卻面臨著要與租房者享用相同的待遇，“租售同權”政策對于公共資源的使用普惠到了租房者，但是由于資源的有限性，政策卻變相打壓了購房者，使得購房者的權益在一定程度上受到沖擊。

（五）“租售同權”政策對房價的影響

“租售同權”政策的出臺會減少一部分剛性需求，在抑制投資投機性需求也有可能會起到一定作用，所以它有利于房價的理性回歸。雖然購房需求的減少有可能會對房地產市場的“降溫”起到一定作用，但是筆者認為這種影響程度應該有限。而對于價格已經很高的“學區(qū)房”來說，筆者認為“租售同權”政策也不會使其價格下跌，恰恰相反，還有可能助推這些“學區(qū)房”價格的進一步攀升。因為這些“學區(qū)房”很有可能會遭到租房者的“哄搶”，租賃價格也會大幅度提高，導致“學區(qū)房”更具有投資價值，價格也就繼續(xù)上漲。

三、長春市實施“租售同權”政策存在的難點

（一）優(yōu)質教育資源不足

“租售同權”政策能夠真正的得以落地的關鍵是公共資源的充足供給和均衡分布。美國、法國等這些國家之所以能夠實現“租售同權”，一個重要原因也是前提條件，就是這些國家具有非常豐富的公共資源，而且資源的分布比較均勻。如果在長春市實施“租售同權”，優(yōu)質教育資源的缺乏和分布不均將是最大的難點和障礙。如果“蛋糕”沒有做大就想通過大家一起“切蛋糕”的方式來實現公平那是不可能的。暫不說長春市尚未實行“租售同權”，就是現在一些優(yōu)質學校按照學區(qū)就近入學的制度進行招生，也經常出現具有入學資格的學生數量遠高于學校招生指標的情況。盡管很多學校列出一系列非常嚴格的硬性要求，如“兩個一致”原則，即戶口所在地與長期居住地一致，還會進行實地考察，詢問鄰居實際居住情況，檢查水、電、燃氣費用的繳納使用憑證，房屋產權所有人必須為孩子父母，孩子落戶時間要滿三年，等等，但是還是有學校根本容納不下所有符合要求的學生，如今年朝陽區(qū)某小學部一年級的招生就出現這種情況。

（二）租賃住房有效供給不足

健康的房地產市場應該是住房銷售與租賃兩個市場共同發(fā)展，市場供應也應該是售房與租房“雙引擎”帶動。長春市的住房市場供應以住房銷售市場為主，住房租賃市場供應明顯不足。除去政府提供的少量公共租賃住房，長春市的租賃住房大多都是由個人提供，機構租賃在長春市剛剛起步，尚未形成規(guī)模。這些由私人出租的住房從位置、租金、裝修程度、室內設施等各方面條件都存在相當大的差異，很難與租房者的要求相匹配，因此租賃住房的有效供給十分有限。

（三）租賃中介機構管理不規(guī)范

長春市房地產中介機構數目眾多，有一些是形成規(guī)模的連鎖機構，如新發(fā)、家港等，小型中介機構也大量存在。這些規(guī)模較小的中介機構經常發(fā)生欺騙、誤導出租方和承租方的現象。有的租賃中介機構發(fā)布虛假房源，幫助房東隱瞞房屋真實情況，作出不實承諾，對租房者進行誘騙和誤導。中介機構一般都會以帶客戶看房方便為由向房主索要房屋鑰匙，而其中有一些機構或者業(yè)務人員就會把房主不便管理的房屋暫時挪作私用或者作為廣告房以多收取些看房費。還有的租賃中介機構會誘導客戶租轉售，以獲取更多的傭金。

四、長春市“租售同權”政策的實施路徑

（一）賦予租房者更多公共服務權利

從我國已經選取的12個 “租售同權”試點城市來看，未來長春市要實現“租購同權”，也應該是讓租房者可以享受與買房者同等的公共資源，如教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等。這些權利中，最受關注的當屬同等教育權，長春市應參考試點城市做法，根據實際情況，及早進行籌劃，制定出實施方案。租房者公共服務權利的提升也有利于轉變人們“重買輕租”的住房消費觀念，不再將租房作為迫不得已的選擇，而是將購房與租房二者并重作為解決住房問題的途徑。

（二）增加優(yōu)質教育資源

要從根本上實現 “租售同權”中關于公共服務資源服務配置公平化的目標，就必須要做到供給端上教育資源的增加。相關部門要增加對公立學校的投入。該投入既包括對“量”的投入，也包括對“質”的投入。雖然近幾年長春市已經新興建和投入使用一批公立學校，但是供給仍顯不足，仍然需要繼續(xù)加大建設優(yōu)質學校的投入。長春市的優(yōu)質中小學校分布極其不均，大多集中在朝陽區(qū)，其它區(qū)的好學校屈指可數，所以相關部門在開建新學校時應該考慮到優(yōu)質學校布局的均勻性，在好學校少的區(qū)域興建。對于現有的非優(yōu)質學校，要給予更多的資金投入，提高學校教師的教學質量和學校的硬件條件，縮小這些學校與優(yōu)質學校的差距。

（三）加大對房地產中介機構管理力度

在房地產市場中以租房為唯一業(yè)務存在的租賃中介機構很少，房屋租賃大多都是與房屋買賣一起作為房地產中介機構的主營業(yè)務，對租賃中介機構的監(jiān)管實際上就是對這些房地產中介機構的監(jiān)督和管理。長春市的房地產中介機構缺乏有效的引導和管理，要針對房地產中介機構制定管理規(guī)定，規(guī)范經營行為，提升服務水平。提高行業(yè)準入門檻，明確租賃中介機構服務標準、行為規(guī)范和違規(guī)懲罰辦法等。中介機構從業(yè)人員要經過專業(yè)培訓并通過資格考試才能上崗，這樣可以從整體上提高人員的業(yè)務素質，以向社會提供更加優(yōu)質的服務。對中介機構的經營狀況和信譽程度進行評價和打分，誠信經營、信譽度高的給予獎勵，違規(guī)經營、信用度低的進行打擊和懲治。扶植信譽好的房地產中介機構發(fā)展壯大，引導已經形成一定規(guī)模的房地產中介機構做大做強，成為行業(yè)品牌。

參考文獻：

[1]郭笑辰.租售同權背景下二手學區(qū)房交易價格變化趨勢分析[J].產業(yè)創(chuàng)新研究，2018，（09）.

[2]黃宇健.租售同權背景下住房承租人權益保護問題探討[J].中國房地產，2018，（36）.

作者簡介：王佳蕾，吉林省社會科學院助理研究員，碩士，研究方向：產業(yè)經濟學。