徐 嵩 馬 超

近年來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛有不少是因收取小區(qū)停車費引發(fā)的。小區(qū)的停車位屬于業(yè)主還是開發(fā)商？物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)決定小區(qū)停放車輛的收費標(biāo)準(zhǔn)嗎？收取的停車費到底屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主？ 本文通過對杜女士起訴 J 物業(yè)公司擅自提高停車費的案例進行分析探討，并提出相應(yīng)建議。

案情簡介

2016年5月5日，杜女士與開發(fā)商D公司簽訂了《廣州市商品房買賣合同》購買一處房產(chǎn)。根據(jù)合同的規(guī)定，D公司在買賣合同訂立時已選聘J物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)并與J公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

《廣州市商品房買賣合同》簽訂當(dāng)天，杜女士也與 J 物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》。《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》明確約定了機動車地下車位的停車費為300元/個/月；機動車地面車位的停車費為200元/個/月。2017年房屋交付使用后，杜女士一直按照此標(biāo)準(zhǔn)向 J 公司繳納停車費。2018年1月，J 物業(yè)公司忽然張貼出一紙公告，上調(diào)地下車位的停車費，從300元/月上調(diào)到650元/月至750元/月不等（地下停車場負(fù)三層650元/月，負(fù)二層700元/月，負(fù)一層750元/月）。

公告一出在小區(qū)內(nèi)引起軒然大波，杜女士等業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主與 J 物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》明確約定機動車地下車位的停車費為300元/個/月，該約定是雙方真實的意思表示，合法有效。D公司、J 物業(yè)公司單方漲價的行為違反了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的合同約定，嚴(yán)重?fù)p害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，要求恢復(fù)原價，而J物業(yè)公司態(tài)度強硬拒不協(xié)商。為此杜女士將D公司和J物業(yè)公司一并訴至法院，要求按照300元/個/月的收費標(biāo)準(zhǔn)開放機動車地下車位，并賠償經(jīng)濟損失17 000元。

審理過程與審理結(jié)果

庭審中，被告D公司辯稱，涉案車位登記在D公司名下，D公司享有完整的物權(quán)，有權(quán)決定車位的出租價格。D公司報備的《商住小區(qū)地下車位出售（出租）方案》，嚴(yán)格履行了法律法規(guī)規(guī)定的程序，得到了區(qū)住建局認(rèn)可和備案，合法有效，原告要求履行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》沒有法律依據(jù)。

另一被告 J 物業(yè)公司辯稱，J 公司并非涉案車位的所有權(quán)人，無權(quán)對車位租金定價，J 物業(yè)公司也沒有提供車位租賃服務(wù)。J 物業(yè)公司只是車位的物業(yè)管理方，沒有獲取車位租金的權(quán)限， J 物業(yè)公司原先收取的300元/月的費用，是物業(yè)管理費，不是車位租金。

經(jīng)審理，P區(qū)法院認(rèn)為：D公司與 J物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為D公司與原告簽訂的《廣州市商品房買賣合同》的附件，是商品房買賣合同的一部分，對原告、D公司、 J 物業(yè)公司均具有法律約束力。

根據(jù)D公司與 J 物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及原告與J物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定的內(nèi)容，地面車位停車費收費標(biāo)準(zhǔn)為每個每月200元，地下車位停車費為每個每月300元，D公司、 J 物業(yè)公司均應(yīng)按照上述約定向原告收取停車場車位的月租費用。

住宅小區(qū)配套的車庫、車位具有特殊性，是小區(qū)住宅的附屬設(shè)施，開發(fā)商對住宅小區(qū)車位不能單方面任意提高收費標(biāo)準(zhǔn)，其調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的行為必須考慮小區(qū)業(yè)主基本的需求，必須遵循一定的協(xié)商程序，征詢業(yè)主代表的意見，D公司、 J 物業(yè)公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意單方面將地下停車場車位月租價格上調(diào)，程序上侵害了小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)，又違反了前期物業(yè)服務(wù)管理合同之約定，顯屬不妥。

P區(qū)法院表示，J 物業(yè)公司此前按地下停車位每個每月300元向業(yè)主收取“停車費”，已包含租金及物業(yè)管理費。至于停車費中租金及物業(yè)管理費如何分配，屬于D公司與 J 物業(yè)公司內(nèi)部結(jié)算問題，J 物業(yè)公司不能以價格僅包含物業(yè)管理費為由擅自變更地下車庫的停車收費標(biāo)準(zhǔn)。故J物業(yè)公司關(guān)于地下車位按每個每月收取300元的費用僅為物業(yè)管理費的抗辯意見，有違常理，法院依法不予采信。

據(jù)此，P法院作出判決，兩被告應(yīng)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定 ，按每月每輛300元的收費標(biāo)準(zhǔn)向原告開放小區(qū)地下車庫車位月保服務(wù)；駁回原告其他訴訟請求。

案件分析

本案中，D公司與 J 物業(yè)公司是否有權(quán)單方面提高地下停車位收費標(biāo)準(zhǔn)？如何看待D公司經(jīng)過報備的《商住小區(qū)地下車位出售（出租）方案》和杜女士與J 物業(yè)公司《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的關(guān)系？到底應(yīng)該以哪份文件作為小區(qū)地下車位價格核定的依據(jù)？

根據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！毙^(qū)停車位屬于小區(qū)的配套設(shè)施，首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的基本需求，故其價格的調(diào)整也應(yīng)當(dāng)征詢小區(qū)業(yè)主或業(yè)主代表的意見。

依法成立的合同受法律保護，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。該案中小區(qū)的地下車位已經(jīng)通過《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定了使用方式與收費標(biāo)準(zhǔn)。而D公司與 J 物業(yè)公司想單方面提高價格是對合同約定的違反。

D公司雖然履行了《商住小區(qū)地下車位出售（出租）方案》的備案手續(xù)，但這僅僅表明該方案經(jīng)過了政府部門的登記，履行了行政程序，但并不代表也不能取代D公司與 J 物業(yè)公司與業(yè)主之間就調(diào)價事宜進行了協(xié)商；且在《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中并無預(yù)設(shè)“停車位租金或物業(yè)管理費以屆時政府相關(guān)部門準(zhǔn)予登記備案之文件為準(zhǔn)”的類似條款，故僅有該方案，并不能變更當(dāng)事人之間就《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之約定。

結(jié) 論

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取小區(qū)停車費是有前提條件的。日常生活中我國小區(qū)停車位一般分為兩種性質(zhì)，一種是可以出售辦理產(chǎn)權(quán)證的停車位，可以選擇以買賣、附贈等方式轉(zhuǎn)讓，屬于業(yè)主所有。另一種是占用小區(qū)共有道路、綠地等設(shè)立停車位，一般而言，因其系使用全體業(yè)主共有的公共區(qū)域面積而設(shè)立的，故應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定，對于在共有道路上停車收費需經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會，由業(yè)主共同決定，再委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，收取的停車費應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可獲取相關(guān)服務(wù)、維護費用。

在實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，包括但不限于擅自調(diào)價、擅自設(shè)立停車位、改變共建配套設(shè)施的用途等，均可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主亦具有約束力。如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主亦可請求人民法院予以撤銷?！?/p>

（漫畫/趙曉蘇）