卜婉淇 王綺嫻 王晨旭 郭兵帥 蘇偉倫

[摘 要]部落式公寓是結合酒店公寓、青年公寓、老年公寓、綠色建筑的一種綜合性公寓，構造上主要體現在縮小房間內客廳社交空間，增大群體社交空間。酒店式公寓、青年公寓、老年公寓在20世紀末進入中國市場，主要建立在像“北上廣”等一線城市。隨著社會發(fā)展的需要，我國的這類公寓開始在全國各地興起，文章以煙臺市為例，分析了煙臺市的經濟發(fā)展前景及地理位置優(yōu)勢，煙臺發(fā)展部落式公寓的便利條件。

[關鍵詞]部落式公寓;背景研究;設計構想

[中圖分類號]F719

1 針對老年部落式公寓實施前的背景研究

部落式公寓是長租公寓，是主打興趣部落社區(qū)，致力于為城市青年打造集生活、休閑、社交于一體的新型服務型公寓。營造“好玩、有趣、激情”氛圍，致力于興趣部落組，讓部落公寓租客之間有更多交流。部落公寓擁有不同主題類型房間，配套管家服務，天臺還設有公共區(qū)域，是租客平時休閑、鍛煉、玩樂的場所。區(qū)別于普通公寓，部落公寓是適于青年人交流，展現個人風采的棲息地。在設計上除了要考慮居住的舒適性和便利性，還要考慮年輕人生活習慣，以及人與人之間交流與互助，設計細節(jié)上也從青年人角度出發(fā)。

2017年年末中國大陸總人口139008萬人，從年齡構成看，16～59周歲的勞動年齡人口為90199萬人，我國當前的老年化水平與1985年的日本、1996年的中國臺灣及1975年的美國相當。據預測，到2020年我國65歲以上的人口比例將達到14.73%。

隨著中國人口老齡化的問題日益加劇，“養(yǎng)老產業(yè)”已經成為社會熱議焦點。21世紀是人口老齡化和家庭結構轉變的世紀。歐美地區(qū)存在老年部落式公寓的類型，例如，美國漢堡高端養(yǎng)老別墅、德國巴伐利亞州老年公寓等。它們的共同特點是在建筑設計上采用暖色調，有良好的采光功能，并具有花園露臺、綠化場所等適合老年人活動的公共活動場所，并都產生了較好的效果。

2 部落式公寓公共區(qū)域的社會意義

2.1 體現人與人和人與社會的“共生性”

共生效應，是指一定的參照群體中的人們，在從事日常的勞動、工作和學習時，受到群體中成員的智慧、能力及以往的勞動成果的影響，在思維上獲得啟發(fā)，能力水平得到有效提高的現象。這種影響是群體成員之間相互的、潛移默化的，是發(fā)展與發(fā)揮個人潛能的社會激發(fā)因素之一。在當代，透過生物共生現象，人們認識到共生是人類之間、自然之間以及人與自然之間形成的一種相互依存、和諧、統(tǒng)一的命運關系。

現代青年已經不止局限在基本的居住條件，人際交流是社會上必須存在的，公共活動空間促進了人與人之間的社交，“部落式”公寓剛好營造了共生性氛圍。而綠化類公共場所不僅增加了生態(tài)性，也增加了住戶的歸屬感。

2.2 增加團隊效益

不同的活動場所吸引不同的青年，使志趣、品位、層次、社會地位相似的人更容易聚集在一起，從而產生團隊效應。并且不同生活習慣的人也可以互相交流產生影響，例如北京的“浙江村”。部落式公寓的設計形成化分為整的構造。

3 老年部落式公寓的設計構想

部落式公寓分為青年部落公寓和老年部落公寓，距離較近，但結構和生活設施不同，同時滿足了青年和老年的需求，也使子女和父母更方便成為鄰里，形成“近居型”生活狀態(tài)。

私人居住場所要保證老人的安全性和便利性，例如衛(wèi)生間安置防滑扶手、洗漱盆的高度、廚房的安全設施，建筑外部結構要在國家標準的老年公寓要求內。多設置無障礙設置保證老人的便利性，同樣縮小客廳增大臥室的部落式公寓構想非常適用于老年人的私人居住環(huán)境，增加生活的功能性。

對于公共區(qū)域，老年部落式公寓的公共活動場所中提供適合老年人的活動環(huán)境，例如利用一層和小區(qū)內設置綠化種植區(qū)域、棋牌室、廣場、營養(yǎng)飲食餐廳、公共影像放映區(qū)域。使老人實現馬斯洛需要，老人可以通過自己的興趣愛好和生活方式完成自我實現，提升生活質量，同時兼顧老年人的身體和精神健康，實現了老年人的歸屬感和自我價值實現感。

4 老年部落式公寓的社會效益

4.1 減少老年人心理問題和社會養(yǎng)老壓力

通過部落式公寓的構造使老年人脫離當代獨居的狀態(tài)，提供了豐富的活動環(huán)境促進老年人交流活動，有利于老年人身心健康，減少了子女離開自己后的不適和孤單。同時也使父母和子女更方便地生活在一起，方便照顧和交流。同時使老年人更集中的聚集在一起，社會照顧起來更方便，極大地減少了社會養(yǎng)老壓力。

4.2 商業(yè)與養(yǎng)老公寓結合的效益

養(yǎng)老公寓正與養(yǎng)老院、敬老院、福利院等傳統(tǒng)養(yǎng)老機構發(fā)生著從量變到質變的脫離，而綜觀整個國內養(yǎng)老產業(yè)的現狀，在所有的養(yǎng)老服務細分領域實現商業(yè)化的道路上走得最快的一直是養(yǎng)老地產，正源于其可觀的盈利空間。養(yǎng)老公寓的商業(yè)化在逐漸擴大，并且政府受益于此種模式，一方面解決了養(yǎng)老問題，另一方面可以令政府獲得收益。

5 煙臺發(fā)展部落式公寓的前景分析

迎合時代公寓發(fā)展出SOHO（家居辦公的經營模式）和SOLO（單身精準居住空間）及新興的LOFT戶型。煙臺2008年全年實現地區(qū)生產總值3434.19億元，按可比價格計算，增長13.6%（比上年，下同）。人均GDP達到49012元（按現折匯率折算為7171美元），增長13.1%?！笆濉遍_局之年的上半年，煙臺拿到了一份扎實的成績單。經濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，呈現出質量高、效益好、速度快的良好態(tài)勢。隨著經濟發(fā)展，煙臺的購房需求也就應運而生，由于煙臺現在還未存在正規(guī)部落式公寓，所以創(chuàng)造了商機。此篇SWOT分析主要針對煙臺“部落式公寓行業(yè)”分析。

“部落式公寓”的SWOT分析， 主要是基于不同年齡段購房趨勢、綠色建筑和造價控制方面進行分析， 利用 SWOT分析各個要素，進行可行性分析和基本判斷，為我國“部落式”公寓發(fā)展進行綜合分析及經營策略?！安柯涫焦ⅰ本哂叙B(yǎng)老和青年快節(jié)奏生活兩方面的功能。將部落式公寓一分為二，老年人和青年人的生活空間利用綠化等分開，具有獨立的老年空間和青年空間，且不同公寓的內部公共社交區(qū)域和設計也不同。例如，老年部落式公寓內部裝修安裝衛(wèi)生間防滑等安全設計，公共區(qū)域會設置養(yǎng)生館、花園等公共區(qū)域。而青年公寓則可以添加圖書館、咖啡廳等娛樂休閑場所。同時也可以滿足父母和子女成為近鄰且具有各自獨立空間的想法。房屋的內部裝修風格完全自定義化，滿足客戶意愿，部落式公寓只提供不同的功能結構。

5.1 良好的經濟前景和地理位置優(yōu)勢

煙臺地處山東半島，是山東省對外開放的前沿陣地，更是東北亞經濟圈的中心地帶。煙臺擁有四個國家一類開放口岸，煙臺港更是北方最重要的港口之一，與70多個國家和地區(qū)的100多個港口通航，是連接沿海城市的重要交通樞紐。煙臺先后代表承辦了APEC國際貿易博覽會以及五次果蔬會等，給煙臺帶來了巨大的收益。煙臺良好的經濟發(fā)展前景同時帶動了煙臺房地產業(yè)的迅猛發(fā)展。

5.2 煙臺房價的增加及政策帶來的影響

煙臺市在山東省的旅游人數和旅游收入名列第二。2019年上半年，煙臺的接待量突破2000萬人次，旅游收入超過250億元。

放眼中國目前的房價，只增不減給當代年輕人及養(yǎng)老帶來了巨大的社會經濟壓力，而小戶型及完善的基礎設施、物業(yè)服務，搭建了青老年交流平臺，房間短租長居都可的條件下完全迎合了現代生活理念。將LOFT設計風格加入老年公寓構造、SOHO和SOLO，使得客戶選擇多樣化。

煙臺房價已經由平均7000元漲到了10000元，房價在逐年上升，使得購房壓力增大，煙臺正在發(fā)展的起步階段，帶來的購房需求和部分人的經濟實力不符，而“部落式公寓”剛好滿足了現狀。且在煙臺酒店式公寓具有政策優(yōu)勢，煙臺的酒店式公寓不受新政貸款和套數限制。對于城市中普通的工作群體和老年群體帶來了極大的便利，部落式的設計極具吸引力。

5.3 綠色建筑的政策支持

綠色建筑在全生命周期的節(jié)能效果顯著，與傳統(tǒng)建筑相比，其性價比還是合理的。合理的性價比和響應了國家節(jié)能減排要求的號召，促使政府出臺了一系列支持、推動綠色建筑的文件。

5.4 國內省內競爭激烈

在國內， 酒店公寓、青年公寓、老年公寓與同行業(yè)之間的競爭逐漸激化，地產商為了爭取客源， 出現競相壓價的情況， 使利潤下降， 對部落式公寓的建設形成了目前最大的威脅。對于省內，煙臺興起許多新興公寓且在開發(fā)區(qū)等地房價略低，納入了購房者的考慮范圍。且煙臺內還沒有過多的引入部落式公寓的概念，會造成說服力度不夠。

5.5 公寓房價

部落式公寓的特色就是滿足基礎設施且性價比高，并具有種類繁多的公共社交區(qū)域。但是公共區(qū)域及綠色建筑的成本較高，國內其他城市的不合理定價將會嚴重地影響部落式公寓的構建。

可以看出“部落式公寓”這種綠色建筑的優(yōu)越性大于缺陷。隨著全球不可再生資源的不斷消耗，能源危機猛然敲響了人類的生存警鐘，“部落式公寓”可以發(fā)揮很好的示范作用類似于風能——這種可再生、無污染且儲量巨大的能源，更能激發(fā)天下有識之士的信心，使之各展才智，合理開發(fā)利用資源，以減少二氧化碳之類溫室氣體的排放，保護人類賴以生存繁育的地球。并且這種綠色建筑式公寓也可以很好地展示城市文化和底蘊，給城市注入新鮮活力的建筑。有了這種文化魅力，人才會聚集，城市才會發(fā)展壯大。

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