林 海

(廈門市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 福建廈門 361012)

1 項目背景

廈門地鐵2號線全長41.64km，于2014年12月25日正式開工建設(shè)，計劃2019年12月31日開通試運營。

地鐵2號線蔡塘站，位于廈門島中東部湖邊水庫片區(qū)，站點定位為軌道與BRT換乘站、社區(qū)公共服務(wù)中心站、公交換乘站。該站點目前正在施工。

蔡塘社區(qū)發(fā)展中心，位于蔡塘站東側(cè)約300m，項目用地面積3.1hm2，西側(cè)沿路尚余0.3hm2用地未出讓。

湖里區(qū)擬抓住地鐵建設(shè)契機，推動蔡塘社區(qū)發(fā)展中心西側(cè)未出讓地塊建設(shè)站點連接商業(yè)體，并通過地下通道連接地鐵2號線蔡塘站。

2 規(guī)劃主要內(nèi)容

2.1 規(guī)劃必要性分析

(1)站點發(fā)揮輻射能力

蔡塘社區(qū)發(fā)展中心是政府支持下首個由社區(qū)居民集資興建的社區(qū)發(fā)展用地項目，也是為解決失地農(nóng)民發(fā)展問題的民生項目。開業(yè)以來人氣低迷，商家經(jīng)營困難，社區(qū)股民投資回報信心不足。但軌道蔡塘站西北側(cè)原規(guī)劃軌道綜合開發(fā)項目由于實施問題已取消，目前站點周邊未規(guī)劃綜合開發(fā)用地，難以發(fā)揮軌道站點周邊土地的商業(yè)開發(fā)潛力。

該項目的設(shè)置，將充分發(fā)揮軌道蔡塘站的輻射能力，提升蔡塘社區(qū)發(fā)展中心等周邊項目的商業(yè)價值。

(2)站點周邊慢行交通系統(tǒng)

從區(qū)域功能分布上看，站點周邊有瑞景商圈、寶龍商圈、市行政服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施，以及忠侖公園、湖邊水庫等大型公共綠地，人流量大。

軌道與BRT換乘點位于項目北側(cè)，直線距離僅200m，現(xiàn)狀兩個地塊的銜接主要通過人行天橋?qū)崿F(xiàn)。規(guī)劃地下通道的設(shè)置將地面、地下、空中步行一體化，串聯(lián)公共交通系統(tǒng)、商業(yè)區(qū)等節(jié)點，減少與城市車行交通交叉，形成立體貫通慢行系統(tǒng)，滿足行人不同的出行需求，以達到交通便捷、流線清晰目的。

(3)地下空間互聯(lián)互通狀況

軌道蔡塘站定位為站點與BRT換乘站、社區(qū)公共服務(wù)中心站，停車需求較大?，F(xiàn)狀蔡塘發(fā)展中心地下停車場設(shè)有通道和東側(cè)蔡塘學(xué)校地下公共停車場相連，合計車位1300余個。該項目建設(shè)可將片區(qū)地下空間互聯(lián)互通，為蔡塘站提供充足的備用停車位。

2.2 規(guī)劃構(gòu)思

蔡塘社區(qū)發(fā)展中心距離蔡塘站地下出口直線距離約200m，采用“通道式”結(jié)合“開放式”的連接模式(圖1)。

項目以蔡塘一路為界，西側(cè)地塊對接軌道站點建設(shè)地下通道，采用“通道式”連接模式，具有明確的交通空間，內(nèi)部人流容易組織，方向性強，人流通行不受干擾。

東側(cè)地塊對接蔡塘社區(qū)發(fā)展中心建設(shè)商業(yè)連接體，采用“開放式”連接模式，將地下室、下沉廣場、街頭綠地結(jié)合起來處理建筑底部區(qū)域。“開放式”連接的實質(zhì)，在于實現(xiàn)內(nèi)外空間的相互滲透，既豐富空間層次，又改善地下封閉內(nèi)向的空間環(huán)境[1]。

圖1 整體連接方案示意圖

2.3 規(guī)劃面臨問題及解決措施

作為廈門市地鐵站點與現(xiàn)有商業(yè)體聯(lián)通項目第一例，將涉及多個利益相關(guān)方，如何處理好相互之間關(guān)系成為規(guī)劃的重點、難點。

(1)對軌道站點用地的影響

擬建地下通道基于土地集約利用的原則，規(guī)劃與在建軌道站點地下建筑貼墻建設(shè)，將占用部分軌道站點用地。

解決措施：

在與軌道集團溝通后，同意貼墻建設(shè)，該部分地下通道產(chǎn)權(quán)屬于軌道集團，由競標(biāo)中標(biāo)人使用及維護(圖2)。

圖2 地下通道與軌道站點范圍示意圖

(2)對相鄰未開發(fā)地塊的影響

地下通道所處地面部分用地開發(fā)意向尚未明確，或?qū)ζ鋵淼囊?guī)劃建設(shè)產(chǎn)生影響，地下與地上開發(fā)建設(shè)需要多方面協(xié)調(diào)。

解決措施：

與規(guī)劃管理部門溝通后，同意將地下通道地面部分用地由原來規(guī)劃的商住用地調(diào)整為公共綠地，結(jié)合北側(cè)防護綠帶打造街頭帶狀公園。同時，地下通道考慮未來與南側(cè)未開發(fā)地塊地下的聯(lián)通，設(shè)計上預(yù)留連接開口。

項目采用分層出讓方式，地下空間的出入口、通風(fēng)井等需要占用地表一定空間，在整體工程結(jié)構(gòu)、相關(guān)配套等方面需要相互合作[2]。

(3)對蔡塘發(fā)展用地的影響

為了將連接體項目與現(xiàn)有蔡塘商業(yè)中心進行更好銜接，規(guī)劃在兩個項目之間建設(shè)架空連廊，需利用蔡塘發(fā)展中心用地。同時，新建建筑與現(xiàn)有蔡塘商業(yè)中心建筑之間的最小間距，需滿足《廈門市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2016年版)》相關(guān)要求，建設(shè)難度大。

解決措施：

與蔡塘社區(qū)進行溝通后，社區(qū)同意將架空連廊涉及的蔡塘發(fā)展中心部分用地由廈門市土總進行收儲后納入該項目出讓用地(圖3)。同時，在出讓條件中規(guī)定，若本地塊與東側(cè)地塊為同一競標(biāo)中標(biāo)人所有，則地塊東側(cè)允許貼線建設(shè)。

圖3 天橋用地范圍示意圖

(4)對片區(qū)城市環(huán)境的影響

項目位于廈門“五緣灣-湖邊水庫-忠侖公園-萬石山”城市山水廊道的重要節(jié)點和景觀中心，在規(guī)劃設(shè)計上需重點考慮景觀滲透、慢道銜接。

解決措施：

對項目及周邊片區(qū)進行整體城市設(shè)計，從高度控制、空間退讓、建筑布局、公共空間等多個方面進行研究，制定相關(guān)控制要求(圖4)。詳細內(nèi)容參見文末地塊規(guī)劃設(shè)計條件。

圖4 城市設(shè)計圖則

3 地塊出讓模式及規(guī)劃設(shè)計條件

3.1 分層出讓模式

分層出讓模式廣泛應(yīng)用于軌道建設(shè)中，因為地下與地上可能涉及不同開發(fā)主體，分層出讓、分層設(shè)立產(chǎn)權(quán)的思路給軌道工程相關(guān)用地開發(fā)增加了靈活性[3]。相關(guān)法律也確立了分層出讓的依據(jù)，《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！?/p>

該項目地下通道部分僅出讓地下用地，商業(yè)連接體部分同時出讓地上、地下用地，但地上及地下用地紅線范圍又不盡相同，因此該項目也采用了分層出讓的模式。

3.2 分層出讓圖則

規(guī)劃將地下通道部分定為B1-1地塊(圖5)，商業(yè)連接體地上及地下部分整合為B1-2地塊(圖6)，分別制定出讓圖則。相關(guān)規(guī)劃設(shè)計條件如下：

圖5 B1-1地塊界址圖

圖6 B1-2地塊界址圖

(1)B1-1地塊重點規(guī)劃設(shè)計條件

除了規(guī)定地塊用地性質(zhì)及地下開發(fā)強度外，重點提出地下空間控制要求。

①地下空間的開發(fā)須保證地上設(shè)施及功能的完整性。地面為規(guī)劃綠地及市政道路，其地下空間開發(fā)按規(guī)定確需配置的配套設(shè)施應(yīng)全部布置在地下；在滿足綠地率不低于85%前提下，確需占用地面空間設(shè)置的通風(fēng)口、出入口、冷卻塔、采光井、設(shè)備用房、消防水箱等設(shè)施面積，不得超過地塊用地面積10%(根據(jù)方案調(diào)整)，并不得壓占道路紅線，其體量和形式不得影響地面整體景觀。

②地下空間開發(fā)，需滿足市政管線埋設(shè)要求。

③地下空間開發(fā)，需滿足與軌道站點地下空間連通條件，并符合軌道交通管理的相關(guān)規(guī)定。

④地下空間開發(fā)，需滿足與軌道站點地下空間連通條件，并預(yù)留與南側(cè)遠期開發(fā)地塊的接口條件，接口寬度應(yīng)≥6m,地下通道寬度應(yīng)≥6m。

(2)B1-2地塊重點規(guī)劃設(shè)計條件

除了規(guī)定地塊用地性質(zhì)及地下開發(fā)強度外，重點提出城市設(shè)計控制要求。

①建筑高度控制：與蔡塘商業(yè)中心裙房相協(xié)調(diào)，不應(yīng)高于24m。

②建筑退線：擬建建筑北側(cè)退用地紅線15m以上，西側(cè)退用地紅線4m以上。開放退線空間，統(tǒng)籌步行通行區(qū)、設(shè)施帶與建筑前區(qū)(圖7)。若本地塊與東側(cè)地塊為同一競得人所有，地塊東側(cè)允許貼線建設(shè)。

③建筑底層：要求部分架空作為公共開放活動區(qū)域，架空區(qū)域面積不少于底層建筑面積的60%，架空層高度不小于6m。

④轉(zhuǎn)角退讓：呂嶺路與蔡塘一路交叉口宜設(shè)置街頭廣場，用地面積不小于400m2。

⑤步行綠道：地塊內(nèi)應(yīng)保證沿呂嶺路與蔡塘一路的人行通道暢通，寬度不小于4m。

⑥連廊：在征得相鄰業(yè)主書面同意的前提下，可利用地面和地下空間設(shè)置通道進行連通；若設(shè)置地面架空連廊，須保證機動車通行凈空不小于5m。

圖7 B1-2建筑退線空間城市設(shè)計控制示意圖

4 結(jié)語

本案作為位于城市成熟區(qū)的地鐵連接體項目，在規(guī)劃設(shè)計中重點做了以下幾點工作：

(1)對項目所處環(huán)境進行深入考察分析，采用最合適的連接模式。

(2)對軌道集團、蔡塘社區(qū)、城市居民等多個利益相關(guān)方的訴求進行梳理和協(xié)調(diào)，以期真正實現(xiàn)城市多方參與者共贏。

(3)充分考慮項目對城市環(huán)境的影響，通過片區(qū)城市設(shè)計提出開發(fā)控制要求。

(4)制定合理的地塊出讓方式及地塊規(guī)劃設(shè)計條件，保證項目的順利開發(fā)及合理建設(shè)。

在城市軌道建設(shè)與舊城改造快速推動的今天，以上研究成果供大家借鑒。