文/內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院 李 萌 馬玉斌

1 長租公寓概述

長租公寓是指開發(fā)商將存量房進(jìn)行改造和重新裝修后，再以單間形式出租給不同使用人群，并由專業(yè)品牌公司運(yùn)營管理的出租型公寓，是近年來房地產(chǎn)市場新興的項(xiàng)目類型。與傳統(tǒng)住房租賃的分散交易不同，長租公寓追求規(guī)?；馁Y產(chǎn)聚集和集中化的運(yùn)營管理，根據(jù)不同客群定位與需求進(jìn)行資產(chǎn)配比與精細(xì)化設(shè)計(jì)，有利于提升客戶的居住品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資與盈利。

1.1 長租公寓現(xiàn)狀

我國租賃人口和租賃市場的規(guī)模巨大，根據(jù)智研咨詢的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國租賃人口已達(dá)2億，租賃規(guī)模達(dá)1.38萬億元，預(yù)計(jì)未來有望突破3億人口及3萬億元人民幣。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，一、二線城市已出現(xiàn)由增量開發(fā)向存量交易和資產(chǎn)管理過渡的趨勢，這為長租公寓的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇；2015年以來，租購并舉上升為國家戰(zhàn)略，國家層面也不斷出臺相關(guān)政策倡導(dǎo)租賃住房模式，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，為長租公寓市場的健康發(fā)展提供政策支持。

目前，國內(nèi)重點(diǎn)城市的品牌長租公寓門店已超過2000家，房間數(shù)超過200萬間。從運(yùn)營模式看，分散式長租公寓市場占比近80%，但集中式長租公寓具有更強(qiáng)的品牌知名度和影響力。

1.2 客戶需求的多元化

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及人口結(jié)構(gòu)變化，人們的生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、工作模式發(fā)生改變，如隨著互聯(lián)網(wǎng)普及，工作模式更靈活，越來越多的人不定期更換工作或工作地點(diǎn)，即使在工作單位附近購買住宅，之后還可能進(jìn)入穿梭通勤的狀態(tài)；隨著年輕人結(jié)婚年齡的推遲，城市聚集了大量單身人口，房地產(chǎn)市場供應(yīng)端卻缺乏足夠的小空間滿足其需求；隨著人們消費(fèi)層次升級，更加追求個性與體驗(yàn)，但支付能力略顯不足，這給在較低成本控制下創(chuàng)造高品質(zhì)的居住體驗(yàn)提出難題。

人們生活方式的改變帶來居住需求的多元化，也使長租公寓面臨更廣闊的客戶群體，涉及白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、涉外、養(yǎng)老、學(xué)區(qū)房、公司宿舍等，因此長租公寓需細(xì)分客戶需求，提供多樣化、個性化產(chǎn)品。

1.3 長租公寓的公共空間

長租公寓的公共空間是承載使用者公共生活與社交活動的重要場所，針對不同客群需求，其規(guī)模大小、空間分布、功能設(shè)置等有所不同。公區(qū)設(shè)計(jì)分2部分：①純社交性質(zhì)的公共活動空間，包括位于公寓首層的公共活動空間、少量商業(yè)配套空間等；②承擔(dān)必要性活動的公共空間，包括分層或隔層設(shè)置的公共廚房、洗衣房、晾曬區(qū)、走道等。

目前長租公寓的公共空間普遍存在設(shè)計(jì)定位不清、功能單一、空間效率低等問題，服務(wù)人群過于集中、同質(zhì)化嚴(yán)重且質(zhì)量參差不齊，無法滿足不同客群需求。本文對國內(nèi)幾家經(jīng)營較成功的長租公寓進(jìn)行分析，總結(jié)其公區(qū)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。

2 長租公寓公共空間案例

2.1 燕京里

北京燕京里是共享辦公與長租公寓的綜合體（見圖1），在這個小的混合社區(qū)內(nèi)，1棟為辦公樓，1棟為公寓樓，所有配套設(shè)施在辦公與公寓之間共享，保證日間與夜間都能得到有效利用。長租公寓的公共空間遵循通過共享再分配資源的Co-living理念，即把整棟公寓樓作為1個大家庭，1層設(shè)有集中的大客廳、餐廳和開放廚房(見圖2，3)，2層以上是臥室區(qū)，除居室外，其他所有空間都設(shè)為公共空間，雖然每人只占1個居室，但如果其他人不在，可獨(dú)享客廳和廚房，這對于市中心稀缺資源而言是一種提高空間使用率的方式。

圖1 北京燕京里休閑辦公區(qū)

圖2 北京燕京里平面

圖3 北京燕京里開放廚房

公寓大客廳是整個社區(qū)的中心，每天都有社員自發(fā)組織各種活動，新鮮想法和生活的熱情在這里匯聚；每戶門口都有1個柜子，可放置相對低頻使用的物件或個性裝飾品，使走廊成為多功能空間，人們在這里相遇并產(chǎn)生互動（見圖4）。這種Co-living理念頗受自由職業(yè)者、小團(tuán)體工作者、微創(chuàng)企業(yè)和喜愛新事物年輕人的青睞，入住率很高。

圖4 燕京里公寓走廊

2.2 萬科棠下泊寓

萬科棠下泊寓是由城中村舊廠房改造而成、專為城市青年人群打造的長租公寓，共6棟高度相同的廠房，第1棟和第2棟中間連接部分及第2棟底層部分為公共空間（見圖5），面積約230m2，設(shè)有大廳、影音、閱覽、咖啡、健身等功能。閱覽與咖啡區(qū)較安靜，故整合為相近的開敞空間；健身和影音區(qū)可能產(chǎn)生噪聲，故單獨(dú)設(shè)置并圍合，形成封閉空間，以保證動靜分區(qū)。由于第1棟樓臨街，因此底層設(shè)置商鋪，面積約400m2，包括便利店、餐飲等，不僅滿足租客的生活需求，而且能激活附近街區(qū)的商業(yè)活力。

棠下泊寓與一般長租公寓在公共空間設(shè)計(jì)上的最大不同在于其屋頂設(shè)計(jì)，6棟樓的屋頂通過5個新增的鋼制鐵橋直接連接(見圖6)，形成大面積整體空間，并設(shè)有衣物晾曬空間、洗衣房、公共廚房和休閑空間，屋面上放置1組混凝土預(yù)制塊制作而成的城市家具，可通過自由組合實(shí)現(xiàn)不同使用需求，增加屋頂空間的趣味性和使用率（見圖7）。

圖5 萬科棠下泊寓平面

圖6 萬科棠下泊寓鋼制鐵橋

圖7 萬科棠下泊寓預(yù)制混凝土家具

2.3 灣流國際

目前灣流國際共有7條產(chǎn)品線，對應(yīng)不同的受眾人群。如針對藍(lán)領(lǐng)階層和低層消費(fèi)人群的R-Neighbors產(chǎn)品，這類人群的社交較單一，喜歡坐在一起打牌、看電視、聊天，而鮮少在公區(qū)喝咖啡、學(xué)習(xí)或工作，所以影音室、臺球桌、棋牌室等比咖啡廳受歡迎；針對企業(yè)白領(lǐng)、新興中產(chǎn)階級的Apartments產(chǎn)品，公區(qū)配有面積較大的健身房和書吧；針對高收入人群的Elite產(chǎn)品更為考究，設(shè)有非常大的露臺。

灣流國際在徐家匯的女神公寓屬于主題型社區(qū)產(chǎn)品項(xiàng)目，是專門為女性租客提供服務(wù)的長租公寓，其公共空間將功能細(xì)分重組后布置于不同樓層：1樓設(shè)有會客廳、咖啡廳和露天花園，2樓的開放式廚房配有烤箱和微波爐等，頂樓是健身房、瑜伽房、咖啡吧及露臺(見圖8，9)，通過垂直交通將這些功能緊密聯(lián)系，形成立體、多維度的公共空間。粉白墻壁、原木色家具、大量收納空間等針對女性需求的設(shè)計(jì)，打開了現(xiàn)代社會精致女性的公寓租賃市場。

3 長租公寓公共空間設(shè)計(jì)策略

3.1 精確定位

長租公寓需對客戶進(jìn)行細(xì)分，公共空間的設(shè)計(jì)應(yīng)對不同客群需求進(jìn)行精確定位（見圖10）。如青年學(xué)生、年輕白領(lǐng)等較注重學(xué)習(xí)、社交、戀愛，平時早出晚歸，生活節(jié)奏緊湊，故居室面積可相對壓縮，但公區(qū)面積應(yīng)放大，為社交活動提供足夠的開放空間；30多歲有身份和閱歷的單身人士更追求高品質(zhì)生活方式，不需要熱鬧的開放式社交空間，較私密和安靜的小空間更適合他們；對于城市藍(lán)領(lǐng)，公區(qū)設(shè)置棋牌、桌球、影音等設(shè)施比書吧、咖啡、茶座更受歡迎；對于老年公寓，公區(qū)除設(shè)置休閑設(shè)施外，還應(yīng)增加簡單的醫(yī)療、康復(fù)等功能，且餐廳、洗衣類房間宜分層設(shè)置而非集中于1個樓層，方便老年人使用。

圖8 女神公寓瑜伽房

圖9 女神公寓露臺

圖10 客群需求細(xì)分

目前灣流國際有7條產(chǎn)品線，龍湖和旭輝各有3條產(chǎn)品線，越來越多的長租公寓品牌推出多樣化產(chǎn)品，而對客群需求精確定位是設(shè)計(jì)長租公寓公共空間的前提與關(guān)鍵。

3.2 靈活通用

長租公寓的公共空間需靈活、通用，能隨著客戶需求進(jìn)行變化，做到“空間多用”。如很多公寓大廳布置了大桌、吧臺或沙發(fā)，若為固定式，在公區(qū)面積較小的情況下將減弱其靈活性，形成諸多角落空間，不利于使用；若將桌子設(shè)置為可分可合式，將沙發(fā)、吧臺等設(shè)為可移動式，則可隨時將大空間分隔為小空間，還可將其移走以便舉行大型活動，提高空間靈活性。

除減少固定家具，空間開敞也是實(shí)現(xiàn)功能疊加、提高使用率的方法（見圖11）。如大廳、健身房、影音室等可對外開放，咖啡、書吧等空間盡量對接，公共餐廳和休閑辦公也可進(jìn)行整合，公共餐廳可承擔(dān)一般性活動，休閑辦公可作為公共餐廳使用，相近功能空間的整合提高了使用的靈活性。

圖11 公區(qū)的功能疊加

3.3 分時利用

長租公寓公共活動區(qū)包括門廳、水吧、接待、閱覽、休閑卡座、長桌游戲、影音播放、桌球、健身等，這些功能并非全天使用，如學(xué)生族和上班族一般只在晚六點(diǎn)后或周末才有時間在公區(qū)活動；中老年人日間活動相對頻繁。因此，對公共空間進(jìn)行分時利用十分必要，如健身房、影音室或棋牌室等可在設(shè)計(jì)時盡量貼邊設(shè)置，并對外直接開門(見圖12)，在特定時間段向租戶外的使用者開放或出租，不僅可提高公共空間的分時使用率，還能為公寓帶來收入。

圖12 健身房、影音室對外開放

萬科的某些長租公寓將公區(qū)部分空間出租給畫室、手工室等小工作室，日間這些空間租戶未使用時，工作室人員可在此辦公，這種分時利用方式為創(chuàng)業(yè)的年輕租戶提供了就近辦公場所。

3.4 共享化與家庭化

近幾年興起的共享理念正被越來越多的人接受，共享單車、共享辦公、CBD迷你倉等案例出現(xiàn)，而長租公寓公共空間也可通過資源共享來提高面積使用率。居住空間內(nèi)使用頻率較低的功能可抽離整合到公共空間，如廚房、餐廳、會客廳等，面積比單獨(dú)設(shè)置增大，其他人不在時還可獨(dú)享，類似燕京里的大客廳與開放式廚房。對于市中心資源緊張的地段，共享化的公區(qū)配置是資源高效利用的選擇。

公區(qū)配置共享資源有利于營造家庭感，公共空間不再是單純的走廊、功能區(qū)，而是整個合租大家庭的一部分，租客還可將個人物品如書籍、畫作等放入公區(qū)，對公區(qū)進(jìn)行創(chuàng)造性的二次設(shè)計(jì)，有利于提升租戶的歸屬感。

3.5 “公寓+”延伸服務(wù)

長租公寓的租客對除居住外的辦公、娛樂、健身、餐飲等需求越來越多元化，而長租公寓本身也在其所處社區(qū)內(nèi)扮演越來越復(fù)合化的角色，可通過自主經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營或外包經(jīng)營等形式，將其他生活服務(wù)類型引入公寓公共空間，形成諸如公寓+保潔、公寓+餐飲、公寓+購物等多元化服務(wù)模式，既可豐富公共空間的功能種類，又能增加營業(yè)收入 (見圖13)。如鏈家旗下的自如寓，其保潔業(yè)務(wù)除滿足自身公寓的保潔服務(wù)外，還向外部市場開放，可充分利用其公區(qū)的閑置空間和保潔人員的閑散時間；魔方公寓張江店在其公共空間自營咖啡，有效實(shí)現(xiàn)公寓業(yè)務(wù)的向外延伸。

圖13 豐富公共空間功能

利用長租公寓的公共空間開展“公寓+”延伸服務(wù)，需在公共空間設(shè)計(jì)之初對其服務(wù)類型進(jìn)行策劃，并根據(jù)服務(wù)類型的需要預(yù)留一定的設(shè)備空間。

4 結(jié)語

近年來，國內(nèi)長租公寓發(fā)展迅速，得益于城市流動人口對于品質(zhì)租賃住房的巨大需求及國家在政策方面對房屋租賃市場的支持。2019年長租公寓迎來重要轉(zhuǎn)折期，逐漸向標(biāo)準(zhǔn)化前提下的差異化方向發(fā)展。長租公寓的公共空間還存在設(shè)計(jì)定位不清、功能單一、空間效率低等問題，歸根結(jié)底是對客群需求的認(rèn)識不充分。本文從客群需求角度出發(fā)，結(jié)合實(shí)際案例總結(jié)長租公寓公共空間的設(shè)計(jì)策略，旨在推動長租公寓的發(fā)展。