李建鵬

[摘 要]伴隨國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的日趨成熟，以及房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)內(nèi)經(jīng)營(yíng)沉淀下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模日益增大之現(xiàn)狀，盤活、盤盈不動(dòng)產(chǎn)，助力集團(tuán)資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)，提升集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展水平，已是房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)企業(yè)迫在眉睫的關(guān)鍵性課題。文章立足房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)整體，以集團(tuán)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)公司視角，剖析如何在集團(tuán)內(nèi)搭建專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)模式，為同行企業(yè)解決相似困境提供思路。

[關(guān)鍵詞] 集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)公司;地產(chǎn)投資方向;經(jīng)營(yíng)模式

[中圖分類號(hào)]F279.23

1 房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理訴求

相比長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，商品房經(jīng)過(guò)拿地、開發(fā)、銷售、回款等各環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較短。然而，當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)、快銷售的時(shí)代已不可能重現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)存量管理的必要性越來(lái)越突出，順勢(shì)而為地做好存量房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)必須面臨的重大挑戰(zhàn)。因此，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)，建立內(nèi)部專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)的訴求顯著增強(qiáng)，具體如下。

1.1 解決歷史沉淀不動(dòng)產(chǎn)盤活、盤盈的迫切需要

發(fā)展較早的房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)，沉淀下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)，規(guī)模不容小覷。一方面，若放任粗放式管理，而不加任何盤活、盤盈管理措施，將會(huì)逐步侵蝕企業(yè)后續(xù)發(fā)展的現(xiàn)金流，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)發(fā)展不堪負(fù)重;另一方面，資產(chǎn)應(yīng)有的價(jià)值潛能、利用程度，未能及時(shí)得到管理，勢(shì)必影響到集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)成果質(zhì)量。因此，集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，十分迫切。

1.2 夯實(shí)戰(zhàn)略發(fā)展必要支撐

當(dāng)下政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)不僅在商住項(xiàng)目拿地階段被要求自持一定比例物業(yè)，更規(guī)定了長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目用地永久持有。在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)投資開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的前提下，從管理、資源、組織架構(gòu)等方面考慮，都應(yīng)建立健全集團(tuán)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)公司，構(gòu)建其科學(xué)、合理的運(yùn)營(yíng)模式。

1.3 完善績(jī)效管理考核體系的重要一環(huán)

房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)，針對(duì)存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，并非完全不管，而是存在較多的“管而未考核”“重過(guò)程考核而輕投資考核”績(jī)效管理弊端，即考核未形成閉環(huán)。例如，關(guān)注出租率、租金收繳率、客戶滿足度等過(guò)程管理指標(biāo)，而未重視與前期投資捆綁的內(nèi)部收益率（自有資金IRR）、靜態(tài)投資回收期、投資退出等投資者重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)，主要原因是責(zé)任、成本、收益界面不清晰，數(shù)據(jù)采集困難。集團(tuán)內(nèi)組建權(quán)、責(zé)、利界面清晰專業(yè)公司，就是為績(jī)效考核體系形成閉環(huán)奠定基礎(chǔ)。

1.4 精細(xì)化管理的基礎(chǔ)

單純的房地產(chǎn)投資開發(fā)，其管理方式與存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理存在顯著不同，因此，對(duì)存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，尤其是其酒店、商業(yè)、辦公、公寓等服務(wù)密集、信息化要求高的業(yè)態(tài)進(jìn)行精細(xì)化管理，更需要專業(yè)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)，直接嫁接房地產(chǎn)的管理方式，難以滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要。

2 專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)模式的構(gòu)建

2.1 經(jīng)營(yíng)模式內(nèi)涵詮釋

不同企業(yè)，面對(duì)不同問(wèn)題，其搭建的經(jīng)營(yíng)模式都有其自身特色，即使同一問(wèn)題，使用同一經(jīng)營(yíng)模式，其具體實(shí)施也可能不盡相同，為了透過(guò)現(xiàn)象抓本質(zhì)，本文主要介紹以下兩類四種模式。

（1）輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。委托經(jīng)營(yíng)：集團(tuán)內(nèi)組建的不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“專業(yè)公司”），受集團(tuán)內(nèi)投資開發(fā)項(xiàng)目法人公司委托，按照雙方預(yù)先規(guī)定的合同內(nèi)容，以委托方名義，代其管理不動(dòng)產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等事宜，并收取管理服務(wù)費(fèi)用。類似于原屬于內(nèi)部管理的招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)工作，有償外包給集團(tuán)內(nèi)專業(yè)公司。

承租經(jīng)營(yíng)：按照合理價(jià)格，專業(yè)公司整體租賃項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)，然后以自己名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

（2）重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。自建自營(yíng)：項(xiàng)目從拿地階段開始，就已明確該不動(dòng)產(chǎn)建造后，全部投資運(yùn)營(yíng)，而非銷售。專業(yè)公司投資成立獨(dú)立法人公司，并以該法人公司名義投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目。

購(gòu)置自營(yíng)：基于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司存在非本集團(tuán)內(nèi)股東、集團(tuán)外存量不動(dòng)產(chǎn)投資等因素考慮，專業(yè)公司以所屬獨(dú)立法人公司，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)自營(yíng)。

2.2 經(jīng)營(yíng)模式適用范圍和具體運(yùn)作步驟

為了確保經(jīng)營(yíng)模式落地、可行，充分區(qū)別各種模式適應(yīng)不同業(yè)務(wù)場(chǎng)景，以下介紹兩類四種模式的適用范圍和具體步驟。

（1）委托經(jīng)營(yíng)模式。適用范圍：集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目公司開發(fā)銷售剩余零星可售物業(yè)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是出售，主要特征是項(xiàng)目底商、規(guī)模小、區(qū)位分散。

具體運(yùn)作步驟：第一，在項(xiàng)目所屬地，成立專業(yè)公司控股下的獨(dú)立法人公司;第二，該專業(yè)公司二級(jí)機(jī)構(gòu)與適用范圍內(nèi)集團(tuán)當(dāng)?shù)厮鶎俑黜?xiàng)目公司簽訂委托管理協(xié)議，履行合同義務(wù)，收取合同費(fèi)用。

（2）承租經(jīng)營(yíng)模式。適用范圍：項(xiàng)目公司名下既有可售物業(yè)，又有政府規(guī)定或集團(tuán)計(jì)劃自持物業(yè)，在可售物業(yè)未完全去化前，采取承租經(jīng)營(yíng)。主要特征是可售物業(yè)與自持物業(yè)同屬一個(gè)項(xiàng)目公司名下，自持部分集中、形成規(guī)模、自持計(jì)劃性強(qiáng)。

具體運(yùn)作步驟：第一，在項(xiàng)目所屬地，成立專業(yè)公司控股下的獨(dú)立法人公司;第二，一個(gè)專業(yè)公司二級(jí)機(jī)構(gòu)與適用范圍內(nèi)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司，一對(duì)一地簽訂整體承租合同，即禁止將所有適用范圍內(nèi)項(xiàng)目租賃給一個(gè)專業(yè)公司二級(jí)機(jī)構(gòu);第三，專業(yè)公司二級(jí)機(jī)構(gòu)以自己名義對(duì)外出租或自營(yíng)。

（3）自建自營(yíng)模式。適用范圍：項(xiàng)目拿地階段，針對(duì)自持部分可以單獨(dú)成立項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)的，維持該項(xiàng)目公司作為運(yùn)營(yíng)角色繼續(xù)存在。

具體運(yùn)作步驟：第一，在項(xiàng)目所屬地，成立專業(yè)公司控股下的獨(dú)立法人公司;第二，以該專業(yè)公司二級(jí)機(jī)構(gòu)名義投資開發(fā)自持項(xiàng)目，并在建成后轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)主體繼續(xù)存在。建設(shè)期間，可以與集團(tuán)內(nèi)投資開發(fā)公司簽訂代建協(xié)議，厘清權(quán)責(zé)。

（4）購(gòu)置自營(yíng)模式。適用范圍：項(xiàng)目公司存在非本集團(tuán)內(nèi)股東或主動(dòng)投資持有集團(tuán)外存量不動(dòng)產(chǎn)，以及其他特殊因素需要變更該資產(chǎn)所有權(quán)主體的。

具體運(yùn)作步驟：第一，在項(xiàng)目所屬地，成立專業(yè)公司控股下的獨(dú)立法人公司;第二，以該專業(yè)公司二級(jí)機(jī)構(gòu)名義購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)自營(yíng)或?qū)ν獬鲎狻?/p>

2.3 經(jīng)營(yíng)模式中主要稅務(wù)策劃注意事項(xiàng)

集團(tuán)內(nèi)設(shè)立專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，主要的稅務(wù)策劃注意事項(xiàng)如下。

（1）承租定價(jià)策劃。內(nèi)部承租的實(shí)質(zhì)是所有權(quán)和使用權(quán)分離，更好地行使資產(chǎn)使用權(quán)，進(jìn)而創(chuàng)造更高價(jià)值。然而，不考慮老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅的前提下，集團(tuán)內(nèi)部租賃定價(jià)，稅務(wù)籌劃的核心在房產(chǎn)稅。如何確保專業(yè)公司承租經(jīng)營(yíng)模式下項(xiàng)目公司與專業(yè)公司合計(jì)稅負(fù)，相比項(xiàng)目公司直接經(jīng)營(yíng)更優(yōu)，是稅務(wù)策劃的初衷。

（2）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)策劃。集團(tuán)內(nèi)各公司將非主營(yíng)業(yè)務(wù)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移至專業(yè)公司，如何劃轉(zhuǎn)以及劃轉(zhuǎn)標(biāo)的資產(chǎn)安排為不動(dòng)產(chǎn)本身還是股權(quán)，將是企業(yè)所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅種籌劃的核心。

3 經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)證檢驗(yàn)

可以確定的是，沒(méi)有良好經(jīng)營(yíng)模式約束房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)管理，任其粗放和簡(jiǎn)單的過(guò)程管理，必然導(dǎo)致集團(tuán)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值信息扭曲，難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)效用最大化。因此，對(duì)經(jīng)營(yíng)模式的探討，其本身更應(yīng)該是一種對(duì)“實(shí)踐精神”的把握，需要一個(gè)具體、量化的過(guò)程，總的來(lái)看，經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)證檢驗(yàn)大體上沿著管理問(wèn)題解決是否有效、模式本身盈利點(diǎn)是否合理、指導(dǎo)投資活動(dòng)是否科學(xué)這一路徑進(jìn)行。

3.1 管理問(wèn)題解決的有效性

房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)內(nèi)成立專業(yè)公司，不是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)零管理到開始管理，而是進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部管理，解決原管理現(xiàn)狀下存在的諸多問(wèn)題。通過(guò)以上兩類四種經(jīng)營(yíng)模式，可以實(shí)現(xiàn)如下管理效能。

（1）專業(yè)分工界面界定清晰，管理專業(yè)性提升。原來(lái)集中在房地產(chǎn)營(yíng)銷部門、策劃部門的招商、運(yùn)營(yíng)工作劃歸專業(yè)公司專門管理，釋放了地產(chǎn)開發(fā)銷售的資源空間，銷售和自持獨(dú)立管理、各自考核。

（2）解決了考核體系基礎(chǔ)不完整、數(shù)據(jù)混亂的弊端。未設(shè)立專業(yè)公司前，不動(dòng)產(chǎn)管理、經(jīng)營(yíng)的成本費(fèi)用難以從地產(chǎn)整體中分離，經(jīng)濟(jì)責(zé)任數(shù)據(jù)采集的客觀性和公平性難以保證。成立專業(yè)公司后，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)據(jù)沉淀和相應(yīng)責(zé)任一一對(duì)應(yīng)，設(shè)定考核指標(biāo)更加容易，評(píng)價(jià)更加公平。

（3）內(nèi)部管理流程進(jìn)一步優(yōu)化。未設(shè)立專業(yè)公司前，涉及不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的事項(xiàng)，在地產(chǎn)投資開發(fā)流程上層層流轉(zhuǎn)，可能存在不專業(yè)的人決策專業(yè)的事、內(nèi)部流程冗長(zhǎng)，管理成本較高。成立專業(yè)公司后，根據(jù)充分授權(quán)、專業(yè)分工的管理原則，流程簡(jiǎn)化、高效，管理成本優(yōu)化。

3.2 構(gòu)建盈利點(diǎn)的合理性

集團(tuán)內(nèi)設(shè)立專業(yè)公司，以適用的經(jīng)營(yíng)模式開展管理，核心是為了創(chuàng)造價(jià)值，量化價(jià)值考核。

（1）委托管理模式的盈利點(diǎn)就是管理服務(wù)增值部分，可以多維度設(shè)定評(píng)價(jià)管理效能指標(biāo)，以此為參考，對(duì)專業(yè)公司付費(fèi)。

（2）承租經(jīng)營(yíng)模式，無(wú)論是精裝租賃，還是毛坯租賃，比對(duì)市場(chǎng)行為內(nèi)部承租后，專業(yè)公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)，其盈利點(diǎn)就是賺取經(jīng)營(yíng)管理盈余，這樣既公平又實(shí)現(xiàn)了對(duì)專業(yè)公司的量化考核。

（3）自建自營(yíng)和購(gòu)置自營(yíng)，直接以投資者回報(bào)為盈利點(diǎn)，即滿足自有資金收益率和靜態(tài)投資回收期底線值下的投資回報(bào)絕對(duì)額。

3.3 指導(dǎo)投資活動(dòng)的前瞻性和科學(xué)性

經(jīng)營(yíng)模式的搭建，回歸終點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)投資者投資收益目標(biāo)。成立專業(yè)公司，采用清晰、量化的經(jīng)營(yíng)模式，有利于倒逼不同適用范圍下擬投資項(xiàng)目投資指標(biāo)刻度管理，防止后續(xù)經(jīng)營(yíng)模式與初始投資非相關(guān)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié) 論

時(shí)間能證明房地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)內(nèi)部專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)模式論證的重要性，缺失良好經(jīng)營(yíng)模式未必給集團(tuán)整理帶來(lái)災(zāi)難性損失或風(fēng)險(xiǎn)，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，有效論證并規(guī)劃集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)模式，可以規(guī)避不必要的成本和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益朝著最大化目標(biāo)靠攏。

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