【摘要】不動產統(tǒng)一登記制度是我國《物權法》構架下法定的制度模式，實施后必然對房地產經濟產生重要影響，而房地產業(yè)作為我國國民經濟的支柱產業(yè)，其變化直接影響社會的穩(wěn)定、經濟的發(fā)展和群眾的切身利益。本文主要從物權法視域出發(fā)，并結合本市及外省市不動產登記整合現(xiàn)狀，針對不動產統(tǒng)一登記對唐山市房地產經濟發(fā)展的促進作用進行多角度分析。

【關鍵詞】物權法、不動產統(tǒng)一登記、房地產經濟

1、《物權法》對不動產統(tǒng)一登記工作的時代意義

《物權法》作為一部基本的民事法律，明確了物的歸屬、確定了物包括不動產和動產，以14個條文（第九條至第二十二條）的篇幅，確立了我國不動產登記的基本結構，其中：該法第六條、第九條、第十條規(guī)定了，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記，經依法登記、發(fā)生效力，未經登記、不發(fā)生效力，不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理，國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度[1]，上述規(guī)定為《不動產登記暫行條例》及操作規(guī)范的制定，提供了整體的框架和結構。因此，《物權法》及最高人民法院相繼出臺一系列司法解釋（如《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等）成為不動產登記的重要法律依據，從行政行為的規(guī)制法來看，登記機構的行政職權來源于法律授權，即不動產登記職權并非一般民法意義上權利，而是國家公權力的體現(xiàn)，不具有權利義務對等的特性。登記機構在履行法定職責時必須嚴格依照《物權法》及相應部門規(guī)章的規(guī)定，依申請登記，依法收件、審核、計費。

2、不動產統(tǒng)一登記的歷史沿革及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1唐山市不動產登記工作的沿革及現(xiàn)狀

唐山市的不動產登記工作主要包括土地確權登記和房屋權屬登記，分屬于唐山市國土資源局和唐山市住房和城鄉(xiāng)建設局管轄，分別進行登記。直至2013年11月20日，國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統(tǒng)一登記制度，后2014年11月24日《不動產登記暫行條例》公布、2015年3月1日該條例施行，2015年6月29日國土資源部審議通過《不動產登記暫行條例實施細則》、2016年1月1日該實施細則公布并實施，為進一步開展整合不動產登記職責、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記等工作提供了法律依據。自此，唐山市的不動產登記整合工作，由唐山市國土資源局負責牽頭整合，自中心區(qū)（路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)）為起點正式開展，逐漸輻射至周邊八區(qū)七縣。2016年10月，唐山市不動產登記局正式掛牌成立，下設唐山市不動產管理中心，主要負責路南區(qū)、路北區(qū)范圍內的不動產登記業(yè)務，高新技術開發(fā)區(qū)范圍內的不動產登記業(yè)務轉由高新區(qū)國土資源分局負責。2017年1月3日起，唐山市不動產登記中心正式開展業(yè)務，統(tǒng)一受理坐落在路南、路北轄區(qū)內的不動產（房屋、土地）登記業(yè)務，頒發(fā)全國統(tǒng)一的不動產權證書和證明，不再分別登記、辦證，2017年1月3日前依法頒發(fā)的各類不動產權屬證書和證明繼續(xù)有效、不變不換，此后依法辦理變更登記、轉移登記等業(yè)務時予以換發(fā)新證。

2.2外省市的經驗

從中央來看，房地產行政主管部門分別為住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部，均為國務院組成部門;從各地實踐來看，不動產登記業(yè)務整合前，主要存在三種登記機構設置模式：一是作為政府職能部門的房地產管理部門，但實現(xiàn)了“房地合一”，如天津、重慶、廈門、深圳等地;二是作為政府職能部門的房地產管理部門，但土地和房屋分屬不同部門管轄，分別進行登記，如成都、無錫等地，唐山市亦是采取了這一模式;三是獨立于國土、房管部門之外直屬于政府、自收自支性質的事業(yè)單位負責房地產登記，如福州、珠海等地[2]。這三種模式相比較而言，第一種模式與不動產統(tǒng)一登記制度的契合度最高，不動產登記整合之后，各項工作的對接均較為順暢，以深圳市為例，該市自2015年9月22日起實施不動產統(tǒng)一登記，整合成立深圳市不動產登記中心，在原有的“房地合一”的登記模式下，對照《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》進行變革，全面推進不動產登記權責清單標準化，率先完成了行政確認、其他服務62項不動產登記權責清單編制工作，同時配合當地主管部門推進《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》修訂進程，對《產權登記標準化操作手冊（2014版）》進行了修編，最終形成了《不動產登記標準化操作手冊（2017版）》。

與深圳市不動產權屬整合工作相比，唐山市在整合過程中，因原主管部門管轄不同，導致操作系統(tǒng)、辦事流程、人員組成等均存在一定程度的差異，組建唐山市不動產登記中心后，各項事務的對接較復雜繁多，特別是由于原權屬系統(tǒng)管理平臺不同一，相應資源和信息無法共享、電子數據傳遞困難，致使整合后不動產權屬登記業(yè)務在操作初期頻繁遭遇技術問題。因此，唐山市應積極學習借鑒外省市的先進工作經驗，更新觀念、開拓視野，助推唐山市不動產登記工作又好又快發(fā)展。

3、不動產統(tǒng)一登記對唐山市房地產經濟發(fā)展的促進作用

3.1對房屋成交量的提升作用

自2017年1月，唐山市不動產登記中心正式開展業(yè)務以來，全年累計完成各類不動產登記業(yè)務92019件（路南和路北兩個區(qū)），較去年同期的60889件（路南、路北和高新三個區(qū)）上升了51.13%，2018年較2017年登記量繼續(xù)攀升。從下列柱狀圖中可以較直觀的看出2010-2018年房屋權屬登記及2017年不動產統(tǒng)一登記后業(yè)務數量的對比情況。

從當前房地產的買賣市場發(fā)展情況來看，雖然不動產統(tǒng)一登記制度實施本身并不能對房屋成交量及價格進行直接調控，但不動產登記制度卻與房地產行業(yè)的發(fā)展密切相關。特別是，自2017年唐山市專門針對房地產開發(fā)過程中的歷史遺留問題成立專門的“處理房地產開發(fā)遺留問題領導小組”，推進唐山市房地產開發(fā)遺留問題的工作進程，解決諸如“建設難、辦證難”等與民生密切相關的問題，而這一項工作的難點之一就是需要統(tǒng)籌協(xié)調土地、房產、規(guī)劃等職能部門，其中土地及房屋權屬登記分屬唐山市國土資源管理局和唐山市住房和城鄉(xiāng)建設局管轄，但自唐山市不動產登記整合之后，土地、房屋權屬登記統(tǒng)一至唐山市國土資源局管轄，大大減少了在處理此類登記問題時需要各職能部門統(tǒng)籌協(xié)調的環(huán)節(jié)。因此，不動產統(tǒng)一登記的整合不僅方便了民眾辦理業(yè)務、減少了登記費，更是協(xié)助“市處遺辦”解決了一些商品房項目的權屬登記遺留問題，進而促使2017年度不動產登記數量大幅增加。

3.2對稅收征繳的助推作用

依照國家稅務總局2015年下發(fā)的《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)【2005】 82號）和《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》（國稅發(fā)【2005】156號）文件要求，房屋權屬登記施行“先稅后證”。自不動產統(tǒng)一登記后，加之諸多因素的影響，唐山市不動產登記數量急劇攀升，與不動產交易相關稅種（如契稅、增值稅、個人所得稅等）的辦理數量隨之增加;加之，唐山市房地產市場受“京津冀”一體化國家重點戰(zhàn)略及一港雙城發(fā)展規(guī)劃的影響，自2017年3、4月份起，唐山市涌入大量外地購房業(yè)主，使得房地產市場急劇回暖，商品房及二手房房價均大幅上漲，而上述稅種的征繳基數是以不動產市場價值為參考。因此，在稅務交易數量及征繳基數均增長的前提下，唐山市稅收收入必然上漲。

3.3對不動產交易安全的保護作用

不動產作為家庭的重要資產，對于大多數家庭而言，往往占據了最大的比重，在進行交易時，買方首先關注的就是交易房屋的權屬是否明確、是否存在瑕疵、是否存在抵押或查封，房屋登記信息是否與房屋現(xiàn)狀一致等數據。但是，在土地、房屋權屬登記分別管轄時，由于主管部門不同、登記規(guī)程不同、登記系統(tǒng)不同，往往登記項目、信息、時間均不能保持一致，后續(xù)變更也不能保持同步更新，這就為交易安全埋下了不可避免的隱患。而隨著不動產統(tǒng)一登記工作的逐步構建及整合，土地、房屋權屬登記統(tǒng)一劃歸一個部門管轄，在登記種類、登記規(guī)程、登記系統(tǒng)等方面均保持同一，最終將建立全國性不動產信息管理平臺，能夠最大限度的確保不動產交易安全、保護交易雙方的合法權益。

3.4對涉案不動產保全、查封措施的保障作用

在不動產統(tǒng)一登記制度實施之前，公、檢、法等辦案部門在進行案涉不動產保全、查封時，往往需要依照土地的現(xiàn)狀，選擇主管部門，如果案涉土地上不存在建筑物，那么只需到土地管理部門辦理保全、查封手續(xù);如果案涉土地上在進行保全、查封時已存在建筑物，那么依照“地隨房走”的原則，就需要到住建部門去辦理保全、查封手續(xù)[3]。但是，實踐中往往存在著諸多弊端，譬如保全、查封土地存在變化，多起案件首次、輪候查封存在交叉，行政區(qū)劃變更檔案移交不及時導致保全、查封手續(xù)不能同時對接等，如：A案件查封案涉土地為空地，在土地管理部門辦理查封手續(xù)并為首次查封;后該地塊進行地上建設，在建設過程中，B案件就案涉建筑物進行查封，在住建部門辦理查封手續(xù)也為首次查封;之后，案涉土地及建筑物所在區(qū)域發(fā)生行政區(qū)劃變更，變更后C案件在行政區(qū)劃變更后接受建筑物權屬登記業(yè)務的職能部門辦理了查封手續(xù)，因該職能部門尚未與原部門辦理權屬檔案移交手續(xù)，故C案件的查封仍顯示為首次查封。后上述三個案件均進入了執(zhí)行程序，但因辦理各自的查封登記時土地現(xiàn)狀不同、主管權屬登記部門不同、地方地區(qū)區(qū)劃變更等原因，使得三個案件按照法定程序辦理后均為首封登記，導致三個案件執(zhí)行過程中就執(zhí)行標的物產生爭議，直接阻礙了各案件的執(zhí)行進展，使得各案件雙方當事人的矛盾升級為各法院間因依法查封、執(zhí)行同一標的物引發(fā)的執(zhí)行難題。這一法律難題究其根源系因土地、房屋權屬登記分屬管轄、各司其職，進而導致登記信息不對等、不同步引起的。但不動產統(tǒng)一登記制度實施之后，這一難題便迎刃而解，公檢法查封對案涉不動產的保全、查封，不論其現(xiàn)狀如何、是否在建，均可向同一職能部門提起，有效避免了類似上述三個案件的情形。另外，不動產統(tǒng)一登記制度實施之后，擁有大量房產的人可以被很快確定，從這個角度來說，這項制度對反腐的助力作用也不容小視。

綜上，不動產統(tǒng)一登記制度是我國《物權法》構架下法定的制度模式，實施后必然對房地產經濟的各個層面均產生促進作用，但鑒于唐山市實施不動產統(tǒng)一登記尚處于初級階段，在整合前，由于各職能部門在收件審核、權屬登記、系統(tǒng)應用等方面存在較大的差異，整合后在實踐對接方面容易出現(xiàn)種種問題，因此還需要針對實際問題并結合外省市的先進經驗，不斷改進完善，如規(guī)范收件審核受理標準、盡快建立統(tǒng)一的登記系統(tǒng)操作平臺、充分利用“互聯(lián)網+”技術以提升不動產登記的便捷性等，以更廣闊的視域對不動產登記進行規(guī)范，使其更有效的促進房地產經濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]最高人民法院物權法研究小組.中華人民共和國物權法條文理解與適用[M].北京：人民法院出版社，2012：2-3.

[2]物權登記案件法律適用問題調研課題組.物權登記與司法審查及新司法解釋解讀[M].北京：人民出版社，2011：24.

[3]住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司.房地產交易與權屬等級問題解答[M].北京：人民出版社，2010：219-227.

作者簡介：

董艷潔，女，1981.12出生，漢，河北唐山人，本科，研究方向：房地產經濟，唐山市不動產登記中心。