彭志勤

【摘要】伴隨著城市化進程的快速推移以及舊城改造步伐的不斷加快，土地資源供給逐漸呈現(xiàn)出了緊張的局面。此時需要積極開展土地收購儲備工作，規(guī)范土地收購儲備管理流程，全面提升土地資產的管理質量水平。因此文章就如何做好土地收儲工作談談個人的一些看法。

【關鍵詞】土地收購;土地儲備;儲備制度

土地收儲指國家通過行使土地的優(yōu)先權，并進行一系列包括購買、拍賣、儲備管理在內的工作過程;其旨在通過利用強制性政策以及市場化規(guī)律進行有限國土資源的管理，從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，以促進城市化水平的提高。在過去的土地收儲實踐中，我國完成了土地收儲制度、管理機制等一系列規(guī)則的建立，在推進城市化進程中起了一定程度的作用。但從時代發(fā)展的現(xiàn)狀來看，土地收儲中仍存在許多法律制度、管理機制、經(jīng)濟體系以及工作方式等方面的缺陷，不利于土地管理的可持續(xù)發(fā)展。

1、土地收儲工作的必要性

土地收儲即將由政府或者公共機構對未開發(fā)利用或未充分開發(fā)利用的土地進行收購，在需進行新投資或實現(xiàn)某些公共服務需要時，再將土地投入市場，以保證土地利用率最大化。實施土地收儲的必要性主要體現(xiàn)在以下方面：首先，土地收儲是管理土地資產的重要措施?！锻恋貎涔芾磙k法》的制定為的就是讓具有批準使用權的政府部門有法可依。假如政府未統(tǒng)一收儲與征用土地，對土地的宏觀調控便無法落實，集約與節(jié)約也就成為空談，也會助長部分開發(fā)商私自圈劃、積囤土地的氣焰。因此，各級政府必須強化土地收儲工作。其次，土地收儲對于防止國有資產流失具有重要作用。城市國有存量土地、舊城改造建設用地、城郊結合集體用地是土地收儲的主要對象。由此，便實現(xiàn)了政府對土地的直接調控，國有資產得到有效保護。

2、我國土地收購儲備制度發(fā)展現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的土地儲備收購管理制度，經(jīng)過起步階段、推廣階段、發(fā)展階段以及成熟階段的發(fā)展后已經(jīng)逐漸的成熟且完善。土地儲備收購制度的建立和完善，不僅實現(xiàn)了合理協(xié)調土地存量與增量之間的關系，而且促進了土地使用效率的穩(wěn)步提升，為城市建設用地供應方式的轉變提供了統(tǒng)一的渠道，避免了產出效率低、土地出讓權力濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)，為我國城市經(jīng)濟建設和發(fā)展的順利進行奠定了堅實的基礎。但是，由于現(xiàn)行土地收購儲備制度在實施的過程中，仍然存在著很大不完善的地方，雖然政府部門可以通過直接收購土地的方式進行房地產市場的調控，但是，土地儲備的范圍也只是局限于經(jīng)營性用地，像很多重大基礎設施建設用地、工業(yè)用地以及公益用地等都沒有包括在內。這就導致很多地方政府為了賺取更多的利益，而出現(xiàn)了肆意提高土地出讓價格的現(xiàn)象，從而導致地區(qū)房地產價格出現(xiàn)了大幅飆升的現(xiàn)象。

3、促進土地收購儲備規(guī)范化管理的措施

3.1重視土地收購儲備制度建設

重視土地收購儲備制度建設，從而更好的指導土地收購儲備工作的有序開展。在日常工作中，需要對地方政策相關行為進行明確，政府在土地收購儲備工作要遵循統(tǒng)一的流程，有效的提高土地收購儲備工作的規(guī)范性。同時還要從法律角度來對土地收購儲備行政行為的性質進行明確，并明確相應的權責利關系，進一步對土地收購儲備的行政主體、執(zhí)行程序、行為對象、補償辦法和監(jiān)督管理工作進行規(guī)范，從而為政府土地收購儲備工作提供重要的指導，促進土地收購儲備規(guī)范化管理目標的實現(xiàn)。

3.2完善土地收購儲備管理機制

當前需要對土地市場秩序進行治理整頓，加快推動土地使用制度改革的不斷深入，對劃撥供地范圍進行明確，以此來為土地收購儲備工作創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。各部門之間還要加強協(xié)調配合，由于土地收購、儲備和供應等工作整個程序較為復雜，會涉及到較多的部門，因此要建立協(xié)調機制，以此來提高土地儲備和土地資源運營的效益。同時建立價格補償機制，通過對土地價格內涵進行明確，并由中介機構來完成土地價格評估工作。結合不同的情況來對土地收益進行合理分配。針對于當前部分地區(qū)土地收購儲備管理工作中存在的一些問題，需要進一步完善土地收購儲備運作管理機制，對土地收購儲備工作中行政主管部門和行政授權組織之間的關系進行界定，以此來科學的開展土地收購儲備工作，確保土地收購儲備各項工作的有序進行。

3.3拓寬土地收購儲備資金的渠道，健全完善風險防范機制

當前土地收購儲備工作中資金來源較為單一，多依賴于銀行貸款，這必然會增加土地收購儲備的融資風險。因此需要進一步建立健全土地收購儲備資金籌措機制，拓寬土地收購儲備資金渠道，可以建立土地投資基金、政府土地基金、發(fā)生債券及推行“換地權益書”等，拓寬資金業(yè)源，在融資過程中盡量將風險降至最低，有效的提主土地收購儲備的經(jīng)濟效益。

3.4合理規(guī)劃土地儲備及供應規(guī)模

由于土地收購工作具有一定的系統(tǒng)性和周期性特點，其與城市保持發(fā)展和進

步。因此在對土地收購儲備工作開展過程中，需要綜合考慮到城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展需要及具體的步驟，確保各項工作逐步推進。另外，在對土地收購儲備合理規(guī)劃過程中，還要重視土地儲備的規(guī)模，以此來促進土地供求的平衡。這其中需要通過對市場進行必要的調控，同時還要考慮到可支配資源對土地儲備的制約作用，在確保相應收益的暗道不好，要力求做到土地儲備和供應規(guī)劃的合理規(guī)劃，確保推動城市的和諧發(fā)展。

3.5強化政府壟斷土地一級市場的力度

為了進一步深化土地使用制度改革，需要強化政府壟斷土地一級市場的力度，確保國有土地資產的保值增值。同時通過強化政府對土地一級市場的壟斷，也是正確處理保障經(jīng)濟社會發(fā)展與保護土地資源關系，嚴格控制建設用地增量、盤活存量、強化節(jié)約集約利用土地的重要途徑。要把壟斷土地一級市場嚴格土地市場作為當前的重要工作來抓。通過集中多方力量，更好的發(fā)揮國有土地資產的效益。

總之，土地作為重要的資源，是人類得以生存和發(fā)展的重要保障。為了實現(xiàn)土地的最優(yōu)化利用，則國家將土地收購儲備作為最重要的宏觀調控手段。在當前市場經(jīng)濟環(huán)境下，土地使用制度改革不斷深入，這也使土地合理利用的重要性更為凸顯出來，因此要推進土地收購儲備的規(guī)范化管理，以此來實現(xiàn)產業(yè)結構的調整，更好的推動社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。

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