陳海夫

【摘要】結(jié)合爛尾樓盤處置實(shí)踐，介紹案例背景、發(fā)生過程、工作措施，對案例進(jìn)行總結(jié)分析，提出預(yù)防應(yīng)對措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);爛尾樓盤;處置措施;風(fēng)險(xiǎn)防范

1、案例背景

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資金密集型產(chǎn)業(yè)，對開發(fā)商的資金能力、經(jīng)營能力、銷售水平和開發(fā)技術(shù)等要求較高，同時(shí)該行業(yè)受國家宏觀政策、房產(chǎn)調(diào)控政策的影響也較大。在房產(chǎn)市場發(fā)展階段各種風(fēng)險(xiǎn)極易掩蓋，當(dāng)房產(chǎn)市場處在調(diào)控或下行階段各種風(fēng)險(xiǎn)和矛盾就將呈現(xiàn)，極易產(chǎn)生由于經(jīng)營不善造成資金鏈斷裂，項(xiàng)目停建而引發(fā)社會(huì)問題。從前期溫嶺市房產(chǎn)開發(fā)商總體能力上看，大量是項(xiàng)目開發(fā)公司，整體融資能力差，開發(fā)實(shí)力低下，扛風(fēng)險(xiǎn)能力弱，以及由于自身對市場研判不準(zhǔn)確，在國家宏觀調(diào)控下，致使相關(guān)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目停工建設(shè)，無法按時(shí)交房，導(dǎo)致購房業(yè)主利益受損，造成群體性事件和社會(huì)不穩(wěn)定因素。

2、發(fā)生過程

2015年上半年開始，受房地產(chǎn)市場低迷影響，溫嶺市共有7個(gè)樓盤由于開發(fā)時(shí)間較長，地價(jià)、開發(fā)成本的不斷增加，企業(yè)融資困難，資金壓力增大，導(dǎo)致7個(gè)樓盤相繼停工，延期交房，引發(fā)購房業(yè)主出現(xiàn)非理性維權(quán)，造成群體性事件和社會(huì)不穩(wěn)定因素。為確保業(yè)主利益，2015年下半年起，溫嶺市政府積極應(yīng)對，采取有效措施，通過多種途徑，幫助停建樓盤復(fù)工建設(shè)。截止目前，原停工的7個(gè)樓盤已全面復(fù)工，業(yè)主情緒得以平復(fù)。其中：潤城房產(chǎn)東湖怡景園項(xiàng)目通過驗(yàn)收并交房;天宏房產(chǎn)兩個(gè)樓盤項(xiàng)目得到銀行貸款支持后已復(fù)工，鉑金家園項(xiàng)目進(jìn)入工程竣工驗(yàn)收階段，鑫業(yè)佳園已通過驗(yàn)收并交房;寧波銀潤置業(yè)有限公司注入資金托管寧興房產(chǎn)兩個(gè)樓盤項(xiàng)目，寧興佳苑和濱海灣花苑均已通過驗(yàn)收并順利交房。華富房產(chǎn)兩個(gè)樓盤項(xiàng)目通過業(yè)主和股東籌資，歐華苑已通過驗(yàn)收并交房。

3、工作措施

為有效處置相關(guān)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停工建設(shè)，無法交房，群眾利益受損，造成社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。市委、市政府高度重視，相關(guān)部門根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分類施策，采取有效措施，積極處置。

3.1加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，緊抓責(zé)任落實(shí)

一是建立處置領(lǐng)導(dǎo)小組。建立由市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立處置辦公室，領(lǐng)導(dǎo)處置工作。處置辦公室牽頭相關(guān)部門，深入一線勘察、評(píng)估，多次商討研究，根據(jù)每個(gè)樓盤實(shí)際情況制定相對應(yīng)的處置方案，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)主的聯(lián)系，定期召開會(huì)議，掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況。二是開展日常協(xié)調(diào)工作。處置辦定期召集住建、國土、建工、稅務(wù)、法院、公安等部門分析研究相關(guān)項(xiàng)目處置措施，積極推進(jìn)處置工作。處置辦主動(dòng)對接業(yè)主代表，及時(shí)聽取、了解業(yè)主的意見和訴求，向業(yè)主代表通報(bào)項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)展情況，并就相關(guān)的事宜進(jìn)行解答。三是召集多方專題商討。針對各個(gè)樓盤復(fù)盤過程中的具體問題，多次召開專題研討會(huì)，與業(yè)主代表、當(dāng)?shù)卣㈤_發(fā)企業(yè)、法律顧問、銀行等共同研究，群策群力，商討具體問題的解決措施。

3.2靈活融資手段，加大監(jiān)管力度

分項(xiàng)目設(shè)立專項(xiàng)處置監(jiān)管賬戶，積極籌集建設(shè)資金。一是引導(dǎo)銀行貸款建設(shè)。通過市政府協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行，解決樓盤后續(xù)復(fù)建資金，銀行按有關(guān)程序發(fā)放貸款，由政府和相關(guān)部門監(jiān)管該筆資金，做到?？顚Ｓ?，完成樓盤后續(xù)工程建設(shè)。二是組織業(yè)主集資自救。鼓勵(lì)購房業(yè)主自主籌集資金，作為借款注入樓盤續(xù)建工程，待樓盤完工銷售后，在業(yè)主代表和部門監(jiān)管下，銷售回籠資金優(yōu)先歸還業(yè)主。三是企業(yè)墊資建設(shè)。通過處置辦協(xié)調(diào)后，供水、供電、供氣等相關(guān)施工企業(yè)同意先行墊付工程費(fèi)用，進(jìn)場建設(shè)水、電、氣等配套設(shè)施。四是盤活資產(chǎn)。運(yùn)用司法手段，督促房地產(chǎn)企業(yè)加快“名為買賣，實(shí)為借款”網(wǎng)簽商品房的置換工作，相關(guān)部門積極指導(dǎo)資產(chǎn)置換工作，加強(qiáng)對網(wǎng)簽交易的有效監(jiān)管，加快原網(wǎng)簽商品房的資產(chǎn)盤活。

3.3鼓勵(lì)第三方介入，完善后續(xù)工作

一是尋求企業(yè)托管。通過選擇信譽(yù)較好，公眾認(rèn)可度較高的公司來托管樓盤，注入啟動(dòng)資金，進(jìn)行后續(xù)的項(xiàng)目管理和銷售，直到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，房屋具備入住條件為止。如寧興房產(chǎn)開發(fā)的溫嶠鎮(zhèn)寧興佳苑、濱海鎮(zhèn)濱海灣花園由寧波銀潤置業(yè)有限公司進(jìn)行代管，于2016年12月底簽訂項(xiàng)目委托代管協(xié)議書。二是委托業(yè)主委員會(huì)接管。為了將有限的資金用好，基本完成樓盤的后續(xù)工程。多次召集房地產(chǎn)公司及建筑公司，就樓盤后續(xù)工程建設(shè)的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)調(diào)，由房地產(chǎn)公司委托業(yè)主委員會(huì)實(shí)施后續(xù)工作。如鉑金家園于2016年11月簽訂了后續(xù)建設(shè)工程協(xié)議書，由業(yè)主委員會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)后續(xù)工程的施工。

4、案例啟示

上述項(xiàng)目出現(xiàn)的問題是近幾年我市房地產(chǎn)市場少有的現(xiàn)象，暴露出我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行不規(guī)范的、不健康的一面，也同時(shí)反映出我市房地產(chǎn)監(jiān)管不到位的一面，需要及時(shí)改進(jìn)，積極處置。

4.1強(qiáng)化監(jiān)管，突出預(yù)防

一是房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售管理，防止銷售資金未及時(shí)進(jìn)入房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管賬戶。二是加強(qiáng)對房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管賬戶資金流向監(jiān)管。房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管銀行要切實(shí)發(fā)揮好資金監(jiān)管責(zé)任，房地產(chǎn)主管部門要強(qiáng)加資金動(dòng)態(tài)監(jiān)管，確保房地產(chǎn)商銷售資金規(guī)范使用、合法分配。三是突出預(yù)防。通過有效監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的異常情況，及時(shí)預(yù)警預(yù)防。

4.2依法處置，積極應(yīng)對

始終把握房地產(chǎn)開發(fā)是市場行為，房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)的問題也是市場經(jīng)濟(jì)正常的現(xiàn)象，政府不能越位代行。始終堅(jiān)持依法處置底線，對資不抵債的企業(yè)堅(jiān)決采取破產(chǎn)保護(hù)、破產(chǎn)重整等措施解決。對違法違規(guī)房產(chǎn)開發(fā)商堅(jiān)決立案查處，嚴(yán)厲打擊。同時(shí)政府在解決過程中要積極有為，在政策允許的范圍內(nèi)采取有效措施幫助企業(yè)解困，維護(hù)群眾利益。

4.3部門聯(lián)動(dòng)，分類施策

一要加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，必然涉及建設(shè)、稅收、債務(wù)等，處置過程也較為復(fù)雜，需要住建、建工、稅務(wù)、法院等部門緊密配合共同協(xié)調(diào)幫助解決。要建立部門協(xié)同機(jī)制，加強(qiáng)處置工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。二要分類施策，要針對項(xiàng)目的實(shí)際，及時(shí)掌握具體項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對性的開展處置工作，如采取資產(chǎn)盤活、引入第三方資金、破產(chǎn)保護(hù)等措施予以處置。

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作者簡介：

陳海夫，溫嶺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，浙江溫嶺。