摘 ?要：老齡化主要通過對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響進(jìn)而對房價(jià)的波動(dòng)產(chǎn)生影響。老齡化程度的增加會(huì)降低居民對風(fēng)險(xiǎn)性投資品的偏好，在一定程度上起到抑制投機(jī)性需求的作用。

關(guān)鍵詞：老齡化;房價(jià)波動(dòng);影響

一、生命周期視角老齡化對投資的偏好

生命周期理論（LCH）最早是由莫迪里尼亞等人于20世紀(jì)50年代在其一系列著作中提出的，而由弗里德曼于1957年提出的生命收入假說（PIH）把收入、消費(fèi)與儲(chǔ)蓄整合成一個(gè)閉合圈;兩者的綜合漸漸演變成研究居民投資的基本假定。LC-PIH理論認(rèn)為理性的消費(fèi)者是會(huì)為以后的生活打算的，人們會(huì)在較長時(shí)間范圍內(nèi)計(jì)劃他們的生活消費(fèi)開支，從而達(dá)到在整個(gè)生命周期內(nèi)消費(fèi)的最佳配置。人們通常選擇在第一階段參加工作，有消費(fèi)的同時(shí)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，在第二階段時(shí)進(jìn)行純消費(fèi)而無收入，用第一階段的儲(chǔ)蓄來彌補(bǔ)第二階段的消費(fèi)。這樣，個(gè)人的可支配收入與財(cái)富的邊際消費(fèi)傾向則取決于該個(gè)體的年齡。

在整個(gè)生命周期中，投資者對風(fēng)險(xiǎn)投資品的偏好呈駝峰狀。究其因是由于人們在處于生命周期的初始時(shí)期（青年階段）時(shí)，勞動(dòng)收入的絕對值在整個(gè)生命周期中處于低位，因此需要加大對無風(fēng)險(xiǎn)投資如國債或低風(fēng)險(xiǎn)投資品的投入，以保證未來生活中的突發(fā)情況與開支有足夠的資金安全墊以緩沖。而當(dāng)進(jìn)入老年階段，由于勞動(dòng)收入的減少以及對投資周期偏好的縮短，為保證老年生活的質(zhì)量與必要的醫(yī)療儲(chǔ)備，投資者會(huì)傾向于賣出風(fēng)險(xiǎn)投資品而選擇低風(fēng)險(xiǎn)或無風(fēng)險(xiǎn)投資品進(jìn)行投資替代。美國2013年的投資者金融偏好調(diào)查（Survey of investor preference on finance）的結(jié)果也對上述假說提供了數(shù)據(jù)支撐。

從表1.1中的數(shù)據(jù)可看出，傾向于股票這種高風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品的年齡段集中在25—55歲年齡區(qū)段，而年齡處于生命周期兩端的區(qū)段的投資者則更傾向于選擇國債這種低風(fēng)險(xiǎn)甚至無風(fēng)險(xiǎn)投資品，這與之前理論分析的結(jié)果是一致的。

社會(huì)公眾對于其暫存的資產(chǎn)，可以用貨幣形式，也可以用有價(jià)證券形式保存。除必備的交易性以及預(yù)防性的貨幣持有外，對剩余資產(chǎn)的持有，公眾大多以爭取更大盈利或規(guī)避更多損失的原則來進(jìn)行對渠道的選擇。投資性房地產(chǎn)需求的定義是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或兩者兼而有之而引致的房產(chǎn)需求。這類需求的人群分布主要集中在了 35至50 歲人群，他們具備一定的購買能力，購房是為了投資或者同時(shí)兼具改善住房的需要，一般為二次及以上置業(yè)。

二、老齡化使剛性購房需求下降

從總?cè)丝诮Y(jié)構(gòu)變動(dòng)角度來說，老齡人口的增多會(huì)使總社會(huì)撫養(yǎng)率（即無工作能力人群）上升，降低人均可支配收入。人均可支配收入的降低會(huì)促使人們更傾向于支付食物、衣物等力所能及的支出，從而對住房需求形成了擠出效應(yīng)，并最終減少社會(huì)對房地產(chǎn)的總需求。在對以往文獻(xiàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上我們可以看出，住房的剛性需求會(huì)隨著適齡購房人數(shù)（25至55歲）的絕對數(shù)減少而減少。在以往人口老齡化對剛性購房需求的分析中可以看到，適齡購房人口總量與剛性購房需求是成正比的。（哈繼銘，2007）對于購房需求而言，這部分需求主要集中在購房自主使用型需求。結(jié)合我國國情來看，這部分需求主要集中在了 25到35 歲之間由于結(jié)婚所引發(fā)的初次置業(yè)需求人群。其次，也包括主要集中在35到50歲之間出于改善并提高生活環(huán)境需要，進(jìn)行二次置業(yè)的改善型自住住房人群需求。由于這類人群購房的目的是為了滿足基本居住的需要，所以普遍來說其需求彈性比較小，較不容易受到市場價(jià)格波動(dòng)的影響。

三、老齡化使投資性購房需求下降

人口老齡化對投資性需求的影響主要集中在以下幾個(gè)方面：從年齡角度劃分，青壯年人與老年人所能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)不同，這就導(dǎo)致了兩者間將會(huì)存在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不同。青壯年的消費(fèi)偏好主要集中在了發(fā)展型需求品與享樂型需求品，而老年人的消費(fèi)則大多集中在了生活必需品。在老齡化人口比例不斷擴(kuò)張的進(jìn)程中，總體來看，整個(gè)社會(huì)的生活必需品消費(fèi)比例將提高，而并不構(gòu)成生活必須的投資性需求將會(huì)逐漸下降。

來自中國指數(shù)研究院的《2018年購房者年齡結(jié)構(gòu)調(diào)查》也從數(shù)字角度側(cè)面印證了上述分析。從圖1.1可看出，從年齡構(gòu)成劃分角度來看，占比最多的購房年齡區(qū)段集中在了20至29歲，占比高達(dá)40.1%;緊隨其后的是30至39歲區(qū)段，該部分購房人口占比達(dá)到了34.8%;接下來是占比驟減到11.2%的50至59歲區(qū)段以及占比8.5%的40至49歲區(qū)段。除此之外的60歲以上老齡人口僅占到5.4%的比例。

同時(shí)，投資性房地產(chǎn)需求本身所具備的高價(jià)格彈性會(huì)導(dǎo)致其需求量將會(huì)在很大程度上受到價(jià)格的影響，而價(jià)格往往是多重預(yù)期在市場信息結(jié)構(gòu)中發(fā)酵的最終體現(xiàn)。老齡人口比例的上升意味著適齡購房人口比例的下降。而依據(jù)上文的結(jié)論，適齡人口的減少往往會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負(fù)面預(yù)期。在這種預(yù)期的作用下，一旦房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，投資性房地產(chǎn)需求出于避險(xiǎn)需求與對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌擔(dān)心的雙重效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大對自身的減少。

作者簡介：

張軒暢（1990.10-），女，漢族，陜西寶雞人，金融學(xué)碩士，助教。