王宇飛

摘要：在我國現(xiàn)代城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，部分城鎮(zhèn)規(guī)劃過大，與此同時(shí)，還有部分地區(qū)在審批土地利用規(guī)劃，相關(guān)工作流于形式，導(dǎo)致土地亂用，必須對其進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保再次開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地。本文首先分析幾種開發(fā)模式，然后以此為基礎(chǔ)，進(jìn)一步探究具體開發(fā)途徑，希望能夠有效推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn);低效用地;再開發(fā)

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過程中，各地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)逐漸產(chǎn)生更大的用地需求，導(dǎo)致土地供需矛盾不斷加大，在部分地區(qū)，土地資源開發(fā)過度，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境損壞，基于此，需要確保對城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行再開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地供給量的有效提升，為了對其具有更為明確的認(rèn)知，特此展開本次研究。

一、低效用地在開發(fā)主要模式

其一為土地補(bǔ)償模式。該模式是實(shí)現(xiàn)一二級土地聯(lián)動共同開發(fā)的一種商業(yè)模式，在此過程中，土地開發(fā)企業(yè)在對城鎮(zhèn)低效用地完成一級開發(fā)任務(wù)之后，政府部門并不是與其進(jìn)行現(xiàn)金計(jì)算，而是將一定面積的土地贈與開發(fā)企業(yè)作為補(bǔ)償。其二為利潤分成模式，政府部門委托一級開發(fā)商在對城鎮(zhèn)低效用地科學(xué)劃定在開發(fā)之后，由國土局評估土地之后出讓再開發(fā)土地，在此過程中，需要在土地價(jià)款中扣除凈收益部分何必要的成本，一級開發(fā)商需要和政府部門基于約定比例對收益利潤進(jìn)行分成。其三為PPP模式，該模式具體應(yīng)用過程中通常需要由多方參與，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)共贏。在具體應(yīng)用該模式時(shí)，社會資本和政府部門處于平等主體，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的合作理念，實(shí)現(xiàn)自身比較優(yōu)勢的充分發(fā)揮，確保在生產(chǎn)過程中進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)合作共贏。

二、開發(fā)途徑

（一）強(qiáng)化政府部門引導(dǎo)

在對城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行再開發(fā)過程中，相關(guān)政府部門需要科學(xué)把控工作方向，同時(shí)還需要科學(xué)設(shè)置相關(guān)調(diào)控政策，基于公共利益對其城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行更為有效的開發(fā)。在具體開發(fā)過程中，還需要嚴(yán)格遵循市場發(fā)展規(guī)律，確保能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的有效提升。在此過程中，必須需要確保高度符合市場規(guī)劃，嚴(yán)格監(jiān)管再開發(fā)過程，政府部門需要確保積極發(fā)揮自身主導(dǎo)價(jià)值，確保高效利用土地資源，保證在對低效用地進(jìn)行再開發(fā)過程中能夠獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）合理統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展

在對城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行再開發(fā)過程中，相關(guān)部門需要科學(xué)制定專項(xiàng)規(guī)劃，基于城市總體規(guī)劃明確不同土地規(guī)劃需求和具體用途，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)庫的科學(xué)構(gòu)建，基于規(guī)劃需求合理設(shè)置土地利用方案，同時(shí)，基于現(xiàn)場具體情況對其進(jìn)行動態(tài)調(diào)整?；诟鞯鼐唧w情況在城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行再開發(fā)作業(yè)時(shí)，相關(guān)單位需要根據(jù)低效用地所處位置對其不同用途進(jìn)行合理安排，以此為基礎(chǔ)，確保更為有效的利用土地資源，保證現(xiàn)在城市化建設(shè)。

（三）科學(xué)完善相關(guān)政策

在目前我國城鎮(zhèn)低效用地建設(shè)過程中，存在部分歷史遺留問題，相關(guān)政策的完善性存在很大程度的不足，基于此，在對其進(jìn)行再開發(fā)時(shí)，需要進(jìn)行土地管理制度的科學(xué)創(chuàng)新和改革，以此為基礎(chǔ)，對其開發(fā)過程中的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行有效解決，與此同時(shí)，還需要進(jìn)行指導(dǎo)意見和相關(guān)法律政策的科學(xué)構(gòu)建，確保能夠進(jìn)一步明確歷史遺留問題，對其進(jìn)行更為有效的解決，推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地的工作的有效發(fā)展。與此同時(shí)，在我國目前進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地交易過程中，交易市場還存在一定程度的矛盾現(xiàn)象，基于此，需要科學(xué)構(gòu)建相關(guān)政策體系，確保高度符合當(dāng)前城鎮(zhèn)低效用地市場交易規(guī)律，以此為基礎(chǔ)，能夠確保用地市場交易的公平性和公開性，為相關(guān)單位有序開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（四）確保均衡各方利益

在對城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行再開發(fā)過程中，通常涉及較多矛盾，包括拆遷房屋產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償原則、補(bǔ)償總量、補(bǔ)償價(jià)值以及安置方式等，針對該類矛盾，需要科學(xué)構(gòu)建補(bǔ)償協(xié)調(diào)機(jī)制，通過進(jìn)行協(xié)商調(diào)節(jié)科學(xué)設(shè)置利益平衡點(diǎn)，確保能夠有序推進(jìn)拆遷安置補(bǔ)償工作。與此同時(shí)，在對城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行改造過程中，利益分配失調(diào)也是其中較為常見的一個(gè)問題，在此過程中，需要基于交易市場規(guī)律，科學(xué)構(gòu)建利益分配機(jī)制，確保在資源配置過程中，充分發(fā)揮市場決定作用，保障合理配置各方資源。在具體開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地時(shí)，政府部門需要高度重視其治理效果，城市環(huán)境改善以及社會效益，而開發(fā)商需要對其利益最大化加強(qiáng)重視，相關(guān)企業(yè)和動遷居民則需要對其生產(chǎn)條件和生活條件的改善以及安置補(bǔ)償加強(qiáng)重視，充分發(fā)揮市場作用，進(jìn)一步明確三方利益平衡點(diǎn)。在具體開發(fā)低效用地時(shí)，通常需要投入大量資金，與開發(fā)建設(shè)投入，安置補(bǔ)償以及土地收回補(bǔ)償?shù)确矫婢哂袠O為緊密的聯(lián)系，相關(guān)部門可以在一定程度內(nèi)科學(xué)引進(jìn)PPP模式，鼓勵社會資金和市場主體積極參與開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地，確保資金問題的有效解決，在保障公共利益的同時(shí)，確保各方利益之間具有更高程度的平衡性。

三、結(jié)束語

總而言之，通過強(qiáng)化政府部門引導(dǎo)，合理統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，科學(xué)完善相關(guān)政策，確保均衡各方利益能夠確保對城鎮(zhèn)低效用地進(jìn)行更為科學(xué)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用，對國家土地資源進(jìn)行更高程度的保障，進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)代國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

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