孫建峰

摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化水平的提高，中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得越來(lái)越快，房地產(chǎn)也成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其健康穩(wěn)定地發(fā)展對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義。然而，近些年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在諸多不穩(wěn)定因素，存在很多的金融風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這些不利因素，我們需要積極應(yīng)對(duì)，一旦管控不當(dāng)就會(huì)給我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文將主要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的主要問(wèn)題展開(kāi)詳細(xì)的分析，然后對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及金融風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的防范措施，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 波動(dòng) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

一、引言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定會(huì)對(duì)社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的不利影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分具有重要意義，特別是對(duì)于維護(hù)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性發(fā)揮了重要作用。有鑒于此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，必須高度重視中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)定，具有金融風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，及時(shí)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)中的不穩(wěn)定性因素，采取合理的措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定地運(yùn)行與發(fā)展。

例如，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。部分城市出現(xiàn)的一個(gè)比較特殊的現(xiàn)象就是房?jī)r(jià)上漲了，可是租金的漲幅并不大的現(xiàn)象。相關(guān)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為這種房?jī)r(jià)和房租相背離的樓市泡沫問(wèn)題是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的重要信號(hào)。因此，需要政府出臺(tái)政策防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，充分發(fā)揮政府市場(chǎng)宏觀調(diào)控的作用，保持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，防范相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的主要問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)資金依賴性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，存在的問(wèn)題之一就是，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的前期過(guò)度依賴銀行的貸款，缺少資金的保障。房地產(chǎn)作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中的確需要依靠銀行的貸款作為后期發(fā)展的資金保障。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和銀行貸款數(shù)據(jù)的有關(guān)調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目中最為重要的就是土地的開(kāi)發(fā)。為此，在房地產(chǎn)發(fā)展的前期，許多經(jīng)營(yíng)者都會(huì)購(gòu)置大量的土地，而這些購(gòu)置土地的貸款費(fèi)用80%都來(lái)自銀行貸款。這表明在銀行業(yè)的發(fā)展中，風(fēng)險(xiǎn)大都集中在房地產(chǎn)業(yè)。

在商業(yè)銀行的發(fā)展過(guò)程中，由于將大部分的資金都貸款給了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這就意味著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和商業(yè)銀行的發(fā)展緊密相關(guān)，存在正向影響。即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就小，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定，商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就高。也就是說(shuō)，商業(yè)銀行在發(fā)展的過(guò)程中直接或者間接地承擔(dān)著房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來(lái)了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致商業(yè)銀行的發(fā)展存在許多的不確定因素。

（二）住房信貸風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，以及購(gòu)買者的購(gòu)買需求的不斷增長(zhǎng)，很多住戶和家庭出現(xiàn)了“不只一套房”的現(xiàn)象，很多的家庭都會(huì)在已有住房的基礎(chǔ)上考慮第二套房產(chǎn)，也就是改善型住房，但是在消費(fèi)者購(gòu)買過(guò)程中存在一些矛盾。即消費(fèi)者對(duì)住房的購(gòu)買有一定的需求，而手中的資金又不足以購(gòu)買住房的矛盾。因此，許多的消費(fèi)者為了滿足住房的需求都會(huì)考慮到住房信用貸款。雖然這種信用貸款的形式滿足了消費(fèi)者的消費(fèi)需求和住房需求，但是也存在一定的安全隱患，即消費(fèi)者的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題，一旦出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，就很容易導(dǎo)致借款還不上或者還款不及時(shí)的現(xiàn)象。這也在無(wú)形當(dāng)中加大了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

目前為止，雖然我國(guó)出臺(tái)了相關(guān)的政策性措施和監(jiān)管性措施，但還沒(méi)有建立完善的社會(huì)信用征信體系，致使銀行無(wú)法及時(shí)、有效地監(jiān)管和掌控借貸者的個(gè)人信用情況和不良的貸款行為。如果任由這種情況發(fā)生，會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定帶來(lái)不良的影響，增加商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。為此，需要加強(qiáng)對(duì)住房信貸的重視，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展存在著密切的關(guān)聯(lián)，無(wú)論是地產(chǎn)業(yè)還是金融業(yè)的發(fā)展都需要考慮到彼此之間的影響。

（三）銀行經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要指的就是銀行業(yè)等金融性機(jī)構(gòu)在發(fā)展過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源就是經(jīng)營(yíng)者的管理、決策存在失誤與偏差。由于我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升和快速發(fā)展，很多的商業(yè)銀行將信用貸款的主攻方向放到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，把房地產(chǎn)行業(yè)的信用貸款看成一種優(yōu)質(zhì)的信用貸款。房地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中過(guò)于重視發(fā)展帶來(lái)的效益，缺少對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)性考慮。例如，商業(yè)銀行為了吸引更多的借款用戶會(huì)故意降低信用貸款門(mén)檻，對(duì)一些信用貸款的必要手續(xù)也進(jìn)行簡(jiǎn)化，這無(wú)疑會(huì)增加商業(yè)銀行信用貸款的危險(xiǎn)性。此外，還存在部分商業(yè)銀行為了追求利益，加快對(duì)信用貸款的審核速度，這也是導(dǎo)致商業(yè)銀行在貸款中存在不良貸款和巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。其實(shí)這些商業(yè)銀行的信用貸款客戶本身就是不確定性的因素，存在壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，屬于不良貸款。

與此同時(shí)，商業(yè)銀行的這種盲目性也在信用貸款的實(shí)施過(guò)程中存在諸多不便，不利于整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。在銀行的金融活動(dòng)中，部分經(jīng)營(yíng)管理不到位的商業(yè)銀行過(guò)分依賴信托公司，沒(méi)有對(duì)信托公司進(jìn)行規(guī)范性的審查，導(dǎo)致許多管理水平有限、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足以及實(shí)力不強(qiáng)的信托公司進(jìn)入。這些不良企業(yè)的進(jìn)入不僅不會(huì)給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，反而會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)許多問(wèn)題，給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良的影響，導(dǎo)致許多企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)更多的阻礙性因素。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及金融風(fēng)險(xiǎn)防范性措施

（一）加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管控力度

當(dāng)前，在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題。甚至在一些一二線的發(fā)達(dá)城市中還會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)猛漲的問(wèn)題，存在超出了價(jià)格變化的正常范圍值的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的上漲幅度也超出了正常的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和水平以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展水平。為此，為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)值處于合理的范圍，需要政府出臺(tái)相關(guān)的制度和措施，加大對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管控力度，合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。如果不及時(shí)調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)越來(lái)越貴的問(wèn)題，讓許多想買房的人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)置房子，進(jìn)而帶來(lái)城市無(wú)根感。

長(zhǎng)此以往，這種問(wèn)題也會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂社會(huì)的穩(wěn)定和和諧。為此，需要認(rèn)識(shí)到調(diào)控的重要意義，需要分清楚調(diào)控并不是限制發(fā)展，而是將價(jià)格控制在合理的范圍值之內(nèi)。這是為了防止價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)，形成穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。此外，有必要防止相關(guān)的投資客操縱房地產(chǎn)價(jià)格，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。只有這樣才能讓房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久可持續(xù)地發(fā)展，保障商業(yè)銀行的金融安全，防止商業(yè)銀行決策者在金融決策中出現(xiàn)失誤與偏差，造成商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題。

（二）將房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)的抵押貸款證券化主要指的是金融機(jī)構(gòu)通過(guò)匯集以及通過(guò)住房的抵押貸款等形式，然后以現(xiàn)金的形式購(gòu)入證券。其主旨就是根據(jù)貸款者的個(gè)人信用和個(gè)人信用的評(píng)級(jí)來(lái)確定貸款者的信用等級(jí)，然后以證券的形式為投資者提供一種新型的貸款模式，以此加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸款證券化過(guò)程，有效地將銀行的金融性風(fēng)險(xiǎn)分散開(kāi)來(lái)，進(jìn)而促進(jìn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。與此同時(shí)，這也是有效降低我國(guó)金融性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，在具體的實(shí)踐活動(dòng)中可以實(shí)現(xiàn)相關(guān)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)，及時(shí)回收資金，避免出現(xiàn)更大的損失。

另外，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，需要積極推進(jìn)和改善房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金問(wèn)題，解決房地產(chǎn)投資部門(mén)的門(mén)檻高、流動(dòng)性差的問(wèn)題。這樣才能從根本上解決現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)資金難的問(wèn)題，降低我國(guó)的金融性風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展行為，通過(guò)信托資金的問(wèn)題引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

還需要建立完善的社會(huì)信用征信體系，使銀行及時(shí)、有效地監(jiān)管和控制借貸者的個(gè)人信用情況和不良的貸款行為，提高銀行的有效貸款率。同時(shí)，需要對(duì)信托公司進(jìn)行規(guī)范性的審查，防止一些不合規(guī)范的、經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，增加市場(chǎng)的金融性風(fēng)險(xiǎn)。需要金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)相關(guān)的工作人員的培訓(xùn)力度，定期對(duì)金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者進(jìn)行知識(shí)性、風(fēng)險(xiǎn)防控性的培訓(xùn)，更多地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)者的作用，對(duì)金融性的決策采取科學(xué)的處理方式，防止因?yàn)闆Q策失誤而給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提升金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

在當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)下，金融機(jī)構(gòu)為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，需要不斷調(diào)整自身的發(fā)展模式，適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)管理模式，讓金融機(jī)構(gòu)不斷提升管理水平。要知道金融機(jī)構(gòu)要想改變自身的發(fā)展形勢(shì)就必須改變自身的經(jīng)營(yíng)管理模式。金融機(jī)構(gòu)的管理模式是促進(jìn)商業(yè)銀行發(fā)展之本。因此，各個(gè)商業(yè)銀行需要根據(jù)實(shí)事求是的原則，制訂屬于本銀行的管理機(jī)制，不斷提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力。還需要建立相應(yīng)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，建立健全相關(guān)的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)外部機(jī)構(gòu)的合作與溝通體系建設(shè)，提升銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

對(duì)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范和管控，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。需要經(jīng)營(yíng)者根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題制訂適合本銀行發(fā)展的決策，減少在發(fā)展過(guò)程中急功近利的現(xiàn)象，將銀行的貸款放到更需要的地方，提高商業(yè)銀行貸款的門(mén)檻，增加必要的商業(yè)銀行貸款手續(xù)，拉長(zhǎng)信用貸款的審核時(shí)間，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的細(xì)節(jié)性審核環(huán)節(jié)，減少壞賬風(fēng)險(xiǎn)，提升銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力。

四、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，存在許多的風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題。例如，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中過(guò)度依賴銀行貸款、消費(fèi)者在住房信貸存在違約的風(fēng)險(xiǎn)以及在我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)發(fā)展過(guò)程中的一些危險(xiǎn)性因素等。這些危險(xiǎn)性的因素既給我國(guó)的房地產(chǎn)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了一系列的不良影響。為此，需要采取相對(duì)的措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。需要國(guó)家加大對(duì)金融市場(chǎng)的管控力度，科學(xué)地引導(dǎo)整個(gè)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，規(guī)避金融性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)銀行和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合性發(fā)展。

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