摘要：在國內(nèi)城市規(guī)模快速擴(kuò)張的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也隨著城市的經(jīng)濟(jì)提高在不斷的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)與政府、銀行形成相互依賴、相互依存的關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展積極地促進(jìn)國民消費(fèi)，但是當(dāng)前房價(jià)過高問題，已經(jīng)引起黨中央的高度重視，政府出臺一系列嚴(yán)格的限價(jià)限購房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，遏制國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)快速增長的勢頭。地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)公司內(nèi)控控制，以此提高公司的穩(wěn)健經(jīng)營能力，來應(yīng)對外界不確定的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制問題;策略

一、開展內(nèi)控工作的意義

隨著國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多國有地產(chǎn)公司和民營地產(chǎn)公司均加入地產(chǎn)市場中的競爭中。房地產(chǎn)公司為提升企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)在市場中的地位，需要提高自身的內(nèi)部管理能力，建立完善的內(nèi)部控制體系。同時，房地產(chǎn)公司還需要培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)控管理人員，來推動公司內(nèi)控工作的開展，為公司建立一個穩(wěn)定高效的環(huán)境。

房地產(chǎn)公司主要是為社會提供住宅、商業(yè)寫字樓等建筑產(chǎn)品，但是在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營過程中，由于項(xiàng)目開發(fā)時間長，前期的投入資金量大，并且項(xiàng)目建設(shè)過程中會受到外界市場政策等多個因素的影響。因此，外界因素會給房地產(chǎn)公司帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)公司前期項(xiàng)目資金的投入量大、回收周期長，容易在房地產(chǎn)公司內(nèi)部產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營需要穩(wěn)健的資金流來供公司開展項(xiàng)目建設(shè)。在公司面臨大量外部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以及內(nèi)部經(jīng)營管理不斷涌現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的背景下，公司需要積極地完善內(nèi)部控制體系，來提升公司的資金管控能力和業(yè)務(wù)管控能力，為公司的穩(wěn)健經(jīng)營提供可靠的保障。同時，高效的內(nèi)控管理體系也可以促進(jìn)公司重大決策方向的合理性，有效地幫助房產(chǎn)公司規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)營質(zhì)量。

二、內(nèi)控管理工作存在的問題

（一）預(yù)算管理體系不科學(xué)

房地產(chǎn)公司在開展項(xiàng)目建設(shè)時，需要財(cái)務(wù)部門為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以及建筑材料的采購、建筑設(shè)備租賃購置等各個工作環(huán)節(jié)提供預(yù)算資金。但是國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)公司由于內(nèi)部管理不夠科學(xué)，導(dǎo)致其預(yù)算管理工作無法提升業(yè)務(wù)的經(jīng)營質(zhì)量。預(yù)算部門不能夠給各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)制定科學(xué)的預(yù)算目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算工作無法指導(dǎo)業(yè)務(wù)。在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)過程中，造成成本過高，壓縮房地產(chǎn)公司的利潤空間，同時，也給房的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。在國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司內(nèi)部沒有建立預(yù)算管理體系，其中預(yù)算工作是由財(cái)務(wù)部門的會計(jì)人員來兼職完成，很少有房地產(chǎn)公司會綜合地考慮項(xiàng)目建設(shè)的全過程，來制定滾動預(yù)算編制方案。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)不注重在公司內(nèi)部建立系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，財(cái)務(wù)部門的工作人員也不注重在財(cái)務(wù)工作中的風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)管控，導(dǎo)致公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營中存在較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)中小型地產(chǎn)公司內(nèi)部沒有建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，并且對內(nèi)控工作中的風(fēng)險(xiǎn)防控工作認(rèn)知不足。在公司在經(jīng)營過程中，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作，導(dǎo)致業(yè)務(wù)經(jīng)營經(jīng)常被外界因素干擾，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度被拖延，也增加額外的項(xiàng)目成本。一線的業(yè)務(wù)工作人員將風(fēng)險(xiǎn)管理視為形式，不注重在項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，這樣就極大地增加地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，給公司帶來較大的損失。

（三）員工能力不足

在房地產(chǎn)公司內(nèi)缺少專業(yè)的內(nèi)部管理人員，導(dǎo)致公司內(nèi)控能力不強(qiáng)。國內(nèi)的房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)作業(yè)中，一線的施工人員普遍為農(nóng)民工，他們文化素質(zhì)不高，對專業(yè)現(xiàn)代化項(xiàng)目建設(shè)管理知識掌握不足，會直接影響到項(xiàng)目的質(zhì)量。房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工思想境界不高，會阻礙內(nèi)控工作的順利開展。在國內(nèi)的部分中小型房地產(chǎn)公司，內(nèi)部員工對企業(yè)發(fā)展的內(nèi)控體系建設(shè)不夠關(guān)注，進(jìn)而導(dǎo)致其在落實(shí)內(nèi)控制度工作方面，積極性不高。員工能力不足導(dǎo)致公司無法順利的推動內(nèi)控體系建設(shè)，給公司的經(jīng)營帶來較多的風(fēng)險(xiǎn)。

三、應(yīng)對策略

（一）建立預(yù)算管理體系

地產(chǎn)公司經(jīng)營過程中需要結(jié)合項(xiàng)目開展以及項(xiàng)目運(yùn)作過程中的特征，來制定科學(xué)的預(yù)算體系。地產(chǎn)行業(yè)具有高負(fù)債、高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，因而公司高層領(lǐng)導(dǎo)需要著重加強(qiáng)預(yù)算方案編制工作，要求財(cái)務(wù)部門需要在每年度為各個業(yè)務(wù)以及各個項(xiàng)目的開展，提供科學(xué)的預(yù)算方案和預(yù)算目標(biāo)，以此來實(shí)現(xiàn)通過預(yù)算管理公司和業(yè)務(wù)，預(yù)算管理人員需要實(shí)時地監(jiān)督業(yè)務(wù)部門執(zhí)行預(yù)算的具體情況。給各個部門制訂詳細(xì)的業(yè)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，部門有效地落實(shí)預(yù)算方案，以最大程度上降低公司的項(xiàng)目建設(shè)成本，為公司提供更多的經(jīng)濟(jì)利潤，提高公司資金穩(wěn)定運(yùn)行的能力。在一線業(yè)務(wù)部門項(xiàng)目建設(shè)完成后，預(yù)算管理人員需要對項(xiàng)目建設(shè)過程中的各個成本進(jìn)行系統(tǒng)的分析，檢查項(xiàng)目成本與實(shí)際預(yù)算的偏差。不僅在項(xiàng)目結(jié)束之時，預(yù)算管理人員要檢查項(xiàng)目成本的偏差情況，同時還需要在項(xiàng)目建設(shè)過程中，預(yù)算人員加強(qiáng)對預(yù)算成本的實(shí)時監(jiān)督、監(jiān)控，以保證施工成本在合理的預(yù)算范圍內(nèi)。預(yù)算人員通過制定預(yù)算目標(biāo)，為后期的項(xiàng)目建設(shè)開展提供科學(xué)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。例如，萬科地產(chǎn)公司就通過在公司內(nèi)部建立科學(xué)的預(yù)算管理體系以及建立預(yù)算的獎懲機(jī)制，來督促業(yè)務(wù)部門執(zhí)行預(yù)算方案，預(yù)算人員通過考核業(yè)務(wù)部門在開展項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的成本與預(yù)算目標(biāo)的偏離情況，對于已經(jīng)超過預(yù)算目標(biāo)的業(yè)務(wù)部門給予一定的懲罰。反之，在預(yù)算目標(biāo)之內(nèi)，會適當(dāng)給予一定的獎勵，推動一線業(yè)務(wù)部門執(zhí)行預(yù)算方案。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

在地產(chǎn)公司內(nèi)部需要組建風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以此來為地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等工作，制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)給地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)帶來較大的損失。當(dāng)前國內(nèi)的信貸政策正在逐步收緊，地產(chǎn)公司未來的發(fā)展速度會逐步降低，同時政策的收緊會給地產(chǎn)公司帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司需要業(yè)務(wù)部門系統(tǒng)分析國家的房地產(chǎn)政策，研究政策給公司帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。另外，公司還需要提高一些業(yè)務(wù)操作人員、財(cái)務(wù)融資管理、投資管理等關(guān)鍵性崗位人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識。在地產(chǎn)公司制定長期的發(fā)展戰(zhàn)略過程中，需要著重地將風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制融入戰(zhàn)略規(guī)劃方案中，以此來提高風(fēng)險(xiǎn)管理在公司經(jīng)營中的地位。

公司的風(fēng)險(xiǎn)管理部門需要應(yīng)用新型的管理方法，對公司內(nèi)控管理機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新。結(jié)合公司項(xiàng)目建設(shè)施工、原材料采購、倉儲等各個作業(yè)環(huán)節(jié)中的工作內(nèi)容，來梳理工作環(huán)境中的風(fēng)險(xiǎn)，以此來為公司建立：適合業(yè)務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，推動企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營，提高地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

（三）建立內(nèi)控體系

地產(chǎn)公司需要在內(nèi)部管理部門組織開展內(nèi)控體系的建設(shè)工作，通過給內(nèi)控部門的員工賦予一定的管理權(quán)限，讓其深入到一線的業(yè)務(wù)部門，來系統(tǒng)地梳理業(yè)務(wù)存在的問題。內(nèi)控人員與業(yè)務(wù)人員進(jìn)行溝通交流，探討如何解決業(yè)務(wù)部門以及項(xiàng)目建設(shè)過程中的問題，以此來優(yōu)化公司的內(nèi)控制度體系。地產(chǎn)公司的內(nèi)控管理部門需要應(yīng)用swot的分析方法，來對公司內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)分析，并且研究行業(yè)政策以及競爭對手的具體情況。因此，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展過程中存在的不足以及企業(yè)潛在的發(fā)展機(jī)會，來為公司制定科學(xué)的內(nèi)控體系。地產(chǎn)公司需要結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的具體情況，來設(shè)置業(yè)務(wù)發(fā)展流程和項(xiàng)目建設(shè)施工流程，為一線的業(yè)務(wù)部門提供科學(xué)的業(yè)務(wù)流程，以規(guī)范項(xiàng)目施工人員的施工作業(yè)行為。加強(qiáng)公司內(nèi)部各個部門之間的交流，為業(yè)務(wù)部門的溝通建立信息溝通平臺，以實(shí)現(xiàn)公司信息資源的科學(xué)流動。

四、結(jié)束語

地產(chǎn)公司開展內(nèi)控體系建設(shè)工作對公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)和施工管理工作具有關(guān)鍵性的作用，通過提升公司的內(nèi)控管理能力，可以提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和施工進(jìn)度。公司需要組建獨(dú)立的內(nèi)控管理部門，以提高員工的內(nèi)控管理能力，并著重通過建立完善的內(nèi)控機(jī)制來有效地預(yù)防公司項(xiàng)目建設(shè)、融資、財(cái)務(wù)管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)公司高質(zhì)量的發(fā)展，避免外部市場和政策風(fēng)險(xiǎn)給公司內(nèi)部經(jīng)營帶來的影響，通過加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，以提高公司的經(jīng)營管理能力，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公司的高質(zhì)量發(fā)展。

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作者簡介：

葉守金，南京龍州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇南京。