摘?要：近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在住房消費(fèi)政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度不斷加快。房地產(chǎn)行業(yè)有著資金相對(duì)集中、風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)，若是實(shí)現(xiàn)高速與良性的發(fā)展，應(yīng)該控制好融資規(guī)模，提升財(cái)務(wù)管理水平，解決融資中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展打牢基礎(chǔ)。本文首先概述我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，最后提出了具體可行的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);防范措施

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資逐步呈現(xiàn)出周期長(zhǎng)、規(guī)模大等特征，對(duì)資金的需求量越來(lái)越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限，因此很難滿足實(shí)際需求。因此在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，不僅需要提高對(duì)自有資金的利用率，也必須依賴于外部融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資中風(fēng)險(xiǎn)很大，如果不采取有效的規(guī)避措施，將給企業(yè)、個(gè)人甚至社會(huì)造成巨大的損失。對(duì)此我們要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，合理采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

一、 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源復(fù)雜，融資以銀行貸款為主，同時(shí)在我國(guó)多輪宏觀政策調(diào)控后，商業(yè)銀行貸款逐步收緊，融資門(mén)檻也有了很大幅度的提升。而房地產(chǎn)企業(yè)融資在我國(guó)出現(xiàn)時(shí)間很短，缺乏完善的融資體系，相關(guān)法律法規(guī)也不完善，無(wú)法讓其做到規(guī)范，這樣房地產(chǎn)企業(yè)融資難以得到可靠保障。很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力有限，存在很多不確定因素，也讓融資出現(xiàn)了很多風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)銀行貸款非常依賴，只要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行金融風(fēng)險(xiǎn)，為國(guó)家金融安全帶來(lái)了不利影響。且隨著銀行貸款利率的升高，極大增加了房地產(chǎn)企業(yè)還款壓力，而房產(chǎn)項(xiàng)目的增多，銀行也制定了很多約束條件，讓房地產(chǎn)企業(yè)貸款變得更加困難。另一方面，分析房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道可知，房地產(chǎn)信托有著巨大發(fā)展?jié)摿?，而分析信托投資公司實(shí)際情況可知，很多有著治理結(jié)構(gòu)缺陷的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在法律政策制約、信托產(chǎn)品流動(dòng)性問(wèn)題、信托計(jì)劃異地發(fā)行、資金異動(dòng)運(yùn)用管理和審批較為嚴(yán)格等，為房地產(chǎn)信托發(fā)展造成了限制。而股權(quán)融資籌資量較大，融資能力很強(qiáng)，有利于幫助公司提升盈利能力，價(jià)值成長(zhǎng)也具備更大潛力。不過(guò)公司要想上市需要自身?yè)碛行酆竦膶?shí)力，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)上市融資門(mén)檻較高，如負(fù)債率必須低于70%的要求讓大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法滿足上市規(guī)定。由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍融資渠道單一，負(fù)債率基本上超出了75%，對(duì)此很多企業(yè)無(wú)法直接上市。房地產(chǎn)企業(yè)融資也會(huì)依靠海外房產(chǎn)基金，然而其在中國(guó)投資有很多障礙，對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)而言，在國(guó)際上核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，無(wú)法吸引海外投資公司的關(guān)注，同時(shí)也難以在政策上獲得支持。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）政策的調(diào)整變化

最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度很快，很多市場(chǎng)主體由此實(shí)現(xiàn)了利益的增長(zhǎng)，也為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也實(shí)施了很多政策法規(guī)，目的在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，這也為房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定的風(fēng)險(xiǎn)。如2015年1月～3月，國(guó)家實(shí)施了12條房地產(chǎn)政策，而2015年3月27日國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)文救市，加大了對(duì)供地規(guī)模的控制力度，目的在于促使供求關(guān)系得到改善。我國(guó)在實(shí)施上述政策時(shí)，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定的影響，也讓融資受到了較大限制。

（二）資本市場(chǎng)機(jī)制不健全

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要內(nèi)容之一，近年來(lái)逐步從傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下財(cái)政供給融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下金融資源配置融資方式。然而現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還有待進(jìn)一步完善，需要不斷完善金融體系，尤其是缺少了多元化融資渠道，在股權(quán)、債券、信托和基金等方面發(fā)展速度較慢，不能形成多元化房地產(chǎn)金融體系與分擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中對(duì)資金需求量較大，運(yùn)行周期也很長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)較好的情況下，融資資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本運(yùn)轉(zhuǎn)，通過(guò)生產(chǎn)與銷售的過(guò)程后，貨幣資本將回流到企業(yè)，全部所借款項(xiàng)可以按時(shí)歸還，房地產(chǎn)企業(yè)融資也將順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益。若是企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不佳，融資資本參與房地產(chǎn)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，若是在某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)沉淀，所借款項(xiàng)無(wú)法按時(shí)歸還，將對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資本的運(yùn)行帶來(lái)不利影響，也為其他企業(yè)資本周轉(zhuǎn)造成了限制，預(yù)期收益將難以正常實(shí)現(xiàn)，也引起了極大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力低

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)短期內(nèi)資金需求量增加的情況，為了滿足有足夠的資金支撐自身發(fā)展，這需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。因此只要房地產(chǎn)企業(yè)在融資上出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，將為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)行造成不利的影響。要想達(dá)到有效控制風(fēng)險(xiǎn)的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到融資中出現(xiàn)的問(wèn)題，這關(guān)系著自身的穩(wěn)定與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也需要建立完善的機(jī)制達(dá)到對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的目的。然而很多房地產(chǎn)公司以盈利為主，一味關(guān)注眼前利益，很少深入思考公司的發(fā)展，導(dǎo)致在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防范上未做到位。

（五）融資渠道相對(duì)單一

在20世紀(jì)90年代我國(guó)融資手段開(kāi)始被得到運(yùn)用，通過(guò)多年的發(fā)展融資渠道變得越來(lái)越多。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資起步很晚，與英美等發(fā)達(dá)國(guó)家不一樣，在融資理論上還顯得不夠完善，同時(shí)受到政策、法律等客觀因素的影響，讓房地產(chǎn)企業(yè)在多元化融資過(guò)程中難度極大，必須通過(guò)銀行融資獲取資金。由《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中相關(guān)信息可知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)基本上采取國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金等方式進(jìn)行融資，在外資利用上不夠，同時(shí)將自有資金除去，國(guó)內(nèi)貸款占據(jù)著最大的比例。由于房地產(chǎn)企業(yè)在融資上對(duì)銀行貸款過(guò)于依賴，也為企業(yè)的發(fā)展造成了不利影響，也容易引起更大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）確保融資政策的準(zhǔn)確性

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要將目光瞄準(zhǔn)投資政策與投資項(xiàng)目上，結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目的可行性做出相應(yīng)的研究和評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與現(xiàn)有投資框架，結(jié)合實(shí)際投資項(xiàng)目和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投資方式和領(lǐng)域基本規(guī)范等，對(duì)整體資本配置結(jié)構(gòu)、融資進(jìn)度與時(shí)間、融資規(guī)模等制定完善的計(jì)劃，在評(píng)估計(jì)劃與統(tǒng)籌規(guī)劃后，對(duì)資金的使用做出科學(xué)合理的安排。應(yīng)該確保投資項(xiàng)目與融資項(xiàng)目保持協(xié)調(diào)與匹配，能夠滿足我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，確保融資規(guī)劃始終處在嚴(yán)肅性管理氛圍中，能夠有效貫徹與執(zhí)行。

（二）完善金融體系，健全資本市場(chǎng)

要將市場(chǎng)決定性作用體現(xiàn)出來(lái)，作為資源配置的重要工具，金融領(lǐng)域要吸引更多的民營(yíng)資本進(jìn)入，打破原有的壁壘，為金融企業(yè)的多元化發(fā)展打牢基礎(chǔ)。要注重開(kāi)發(fā)金融體系，確保民間資本等可以順利進(jìn)入，增加金融體系的活力與彈性。此外，還需要不斷完善運(yùn)行機(jī)制，主要有債市、股市的機(jī)制，匯率和境外資本賬戶，不僅要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，也要保證其運(yùn)行效率實(shí)現(xiàn)提升。要建立多層次資本市場(chǎng)體系，加快股票發(fā)行注冊(cè)制改革，多渠道推動(dòng)股權(quán)融資，提升債券市場(chǎng)規(guī)范化水平，也保證房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例實(shí)現(xiàn)提升。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，合理投資

房地產(chǎn)企業(yè)要想減少融資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資金的控制，充分運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)和運(yùn)籌學(xué)等方式，逐步實(shí)現(xiàn)自身財(cái)務(wù)管理水平的提升。房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資決策的過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)融資規(guī)模的控制，保證在融資上保持理性。如果房地產(chǎn)企業(yè)籌資較多，將會(huì)造成資金被閑置與浪費(fèi)的情況，也將造成融資成本的增加，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)將承擔(dān)更多的債務(wù)，超過(guò)自己的償債能力。當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該保證籌資足夠，避免為正常運(yùn)營(yíng)與業(yè)務(wù)進(jìn)行帶來(lái)影響。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

一是房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，注重對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)控制框架的完善，通過(guò)科學(xué)合理的預(yù)測(cè)融資風(fēng)險(xiǎn)，才能保證有針對(duì)性運(yùn)用控制手段。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好資金管理工作，充分認(rèn)識(shí)到資金流的關(guān)鍵性，根據(jù)戰(zhàn)略情況制定相應(yīng)的現(xiàn)金收支計(jì)劃，所有現(xiàn)金收支都將做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與規(guī)劃。三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重提升自己的盈利能力與創(chuàng)選能力，不斷提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓財(cái)務(wù)更具彈性與靈活性，才能有效解決融資風(fēng)險(xiǎn)，為自身的可持續(xù)發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

（五）強(qiáng)企業(yè)信用管理，拓寬負(fù)債融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重建立良好的資信體系，這樣對(duì)融資方式的優(yōu)劣、融資額度的大小有著決定性影響。房地產(chǎn)企業(yè)要想具備較高的信資登記，應(yīng)該將以下工作做到位。一是對(duì)銀行要注重信譽(yù)，將貸款合同履行到位，不能拖欠貸款，并從金融咨詢?cè)u(píng)信機(jī)制的標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，參與信用等級(jí)評(píng)價(jià)，通過(guò)雄厚經(jīng)營(yíng)實(shí)力、強(qiáng)大還款能力以及優(yōu)良企業(yè)素質(zhì)取得更好的資信評(píng)價(jià)。二是對(duì)社會(huì)、對(duì)政府、對(duì)設(shè)計(jì)、施工以及監(jiān)理單位要注重信譽(yù)。三是對(duì)客戶注重信譽(yù)，保證不交豆腐渣工程、不謊報(bào)住房面積、不拖延交房日期、不推卸售后責(zé)任。

當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)融資渠道進(jìn)行拓寬，不僅要爭(zhēng)取引導(dǎo)貸款，也需要適當(dāng)提高其他融資方式比例，這樣才能讓融資風(fēng)險(xiǎn)得以分散。具體來(lái)說(shuō)包括以下兩個(gè)方面：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極拓寬融資渠道，保證自身資金需求得到滿足。另一方面，以現(xiàn)有融資渠道為基礎(chǔ)，增加其融資資金，確保銀行貸款不足的情況下自身資金需求也能得到滿足，也避免發(fā)生資金短缺與資金鏈斷裂的現(xiàn)象，讓融資風(fēng)險(xiǎn)得到更加有力的控制。

四、 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展離不開(kāi)充足的資金，只要擁有雄厚的資金企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)才能順利開(kāi)展。資金作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石，必須高度關(guān)注融資工作，結(jié)合政策法規(guī)和自身實(shí)際情況，加大對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制力度。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也要積極拓寬融資渠道，做好資金管理工作，才能最大限度消除融資風(fēng)險(xiǎn)，為自身的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

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作者簡(jiǎn)介：劉旭凱，佛山市奧園置業(yè)投資有限公司，廣東佛山。