姚紅芬

摘 要：房地產企業(yè)屬于高投資、高回報型企業(yè)，但同時也是高風險類企業(yè)，一項業(yè)務的開展涉及多個環(huán)節(jié)，涵蓋政府機構、建筑公司等其他企業(yè)多個主體參與，項目開展較為復雜。在當前的政策環(huán)境以及市場走勢下，房地產企業(yè)面臨著嚴峻的發(fā)展形勢，企業(yè)收益空間大幅縮水，行業(yè)行情低迷，居民投資傾向下降，甚至商業(yè)銀行也提高了放貸要求，在這樣的背景下，房地產企業(yè)若想要實現可持續(xù)發(fā)展，則必然要加強風險控制和成本管理，降本增效。基于此，本文首先闡述了房地產企業(yè)項目成本管理中存在的風險，并進一步對風險成因進行分析，最后針對性地提出了房地產企業(yè)提高項目成本控制效率的有效途徑。

關鍵詞：房地產企業(yè) 項目成本控制 成本管理風險

一、房地產企業(yè)項目成管本理中存在的風險

在企業(yè)經營中，風險的存在具有客觀性，內外部因素的影響使得房地產企業(yè)既擁有外部風險，也存在內部風險。從實踐來看，房地產企業(yè)在項目成本管理中主要面臨的風險有以下幾類：

（一）資金風險

房地產企業(yè)的主營項目為房地產開發(fā)，在項目建設中需要投入大量的資金，目前我國多數房地產企業(yè)主要通過銀行貸款、股權融資等各類融資來實現杠桿操作，企業(yè)負債比例較高，而房地產企業(yè)主要依靠房產銷售來回籠資金，再償還負債。在過去幾年，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，投資回報率居高不下，給企業(yè)帶來了巨大的收益。但近年來，“炒房”熱情的高昂催生房地產企業(yè)的非理性繁榮，高昂的房產價格不但給普通居民帶來較大的生存壓力，而且同時也給國家經濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素，基于此，政府采取宏觀手段來打壓房地產行業(yè)的進一步非理性擴張發(fā)展，與此同時我國經濟走勢也逐漸平穩(wěn)，在國家政策和市場變動雙重影響下，商業(yè)銀行加強了對貸款的管理，房地產企業(yè)借貸難度較大，再加上一直以來我國企業(yè)過于依賴銀行貸款，其自有融資渠道單一，在銀行加大貸款管轄后，企業(yè)融資難度和融資成本直線上升[1]。另外，“限售”、“房產稅”等政策也增加了房產銷售的難度，房地產企業(yè)資金回籠難度較大，同時房產管理周期加長、管理成本增加，進一步加大了企業(yè)資金回流難度，企業(yè)資金鏈斷鏈風險較高，負債償還壓力較大，甚至面臨破產危機。

（二）管理風險

經濟改革的進一步深化增加了企業(yè)對成本管理的重視，但整體來看，房地產企業(yè)的成本管理并不全面，側重于事中控制，而相對忽視事前預測，前期對材料市場價格、施工環(huán)境等考量不足，事前預測效果甚微，企業(yè)成本管理水平較為一般，管理重復和管理真空問題并存，成本管理效率低下，風險增加因素眾多。

（三）稅務風險

房地產企業(yè)項目的開發(fā)涉及多個主體，這也使得其稅收管理較為復雜，而稅率作為國家調控經濟的宏觀手段，變動性較強，比如從2016年營業(yè)稅改增值稅后，稅率已經經過了多次的改動，幾乎每年一遍，增加了企業(yè)稅務管理的難度。而且房產項目施工周期較長，項目橫跨多個納稅周期，進一步增加了企業(yè)的稅務風險。另外，人員對政策制度解讀的及時性、自身專業(yè)能力也給企業(yè)會計核算、應納稅額計算等帶來了不確定性，給企業(yè)帶來了稅務風險。

二、房地產企業(yè)成本管理中存在的問題

從當前來看，《造價管理辦法》、《成本管理制度》等政策制度給房地產企業(yè)成本管理建設提供了較為全面的參考數據，企業(yè)也逐漸從重靜態(tài)轉移為重動態(tài)管理[2]。但整體而言，企業(yè)成本管理依舊較為粗放，效果不顯著。在深入研究中可以發(fā)現，房地產企業(yè)在成本管理過程中還存在諸多問題，給成本管理風險提供了滋生地。其中存在的問題具體可以歸納為以下幾點：第一，成本管理未能全面開展。受傳統(tǒng)財務管理模式、管理理念、人員綜合能力等的影響，房地產企業(yè)經營發(fā)展中依舊以短期利益的獲取為主，實踐中企業(yè)的成本核算也多側重于項目實施環(huán)節(jié)，在設計階段的成本管理效力較弱。設計環(huán)節(jié)主要用來規(guī)劃招投標工作，在加上房地產行業(yè)激烈的競爭環(huán)境，為得到施工資格，存在企業(yè)過度壓縮工程款的問題，設計環(huán)節(jié)所制定的成本并不具有太多的參考價值，進一步加劇了管理者對設計階段成本管控的忽視，無法從事前制定成本控制策略。第二，成本核算和分析缺乏準確性。企業(yè)業(yè)務系統(tǒng)和財務系統(tǒng)在應用過程中各自為營，系統(tǒng)信息編碼不一致，各部門本位思想嚴重，彼此缺乏溝通，數據難共享。第三，成本管理制度不不健全。多數企業(yè)成本管理制度的核心并未改變，再加上監(jiān)督機制的缺乏，制度有效性無法得到準確評估，成本管理效率也難以提升。

三、房地產企業(yè)優(yōu)化項目成本控制的途徑

（一）識別項目各環(huán)節(jié)風險點，實施全成本管理

1.項目投資決策階段。

房地產企業(yè)在此階段主要面臨的風險點包括政策、土地獲取等外部因素以及企業(yè)融資能力因素。因而，在此環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)應提高投資可行性分析效率。具體可以借助全面預算管理機制，通過制定和強化項目各環(huán)節(jié)資金預算指標來確定科學合理的資金定額。為確保預算指標的科學性和適宜性，財務人員除提高自身專業(yè)能力外，還應深入業(yè)務前線，了解材料、人工、政策等市場因素，盡可能將主要影響因素納入預算編制中。

2.項目開發(fā)設計階段。

房地產企業(yè)在此階段主要面臨的風險點包括建筑設計、建筑環(huán)境等，為避免中途修改設計、增加不必要的成本問題，主要面臨的風險為稅務風險和管理風險，房地產企業(yè)應先提高設計部門和施工部門、銷售部門的溝通，通過和銷售部門溝通來了解當前受歡迎的房型結構，了解影響房產價格的主要因素;通過和施工部門溝通來提高對施工環(huán)境的理解，同時為施工難題提供指導。在充分了解各類信息后，設計施工方案，并由財務部門對比各方案投入成本比，從中選出性價比更高的方案。其次，對施工中涉及稅務的環(huán)節(jié)進行詳細規(guī)劃，由專業(yè)稅務人員提前制定稅務籌劃方案。

3.項目施工階段。

房地產企業(yè)在此階段主要面臨的風險點是材料供應商、建筑商的信譽度以及資料價格波動、工程質量、工程周期等，同時面臨資金風險、管理風險以及稅務風險。因而，首先，在材料采購環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)應在設計階段選擇材料供應商，并簽訂購貨合同，既能規(guī)避價格漲價問題，也能為稅務籌劃提供較為準確的數據。所需要注意的一點是，在考慮供貨商資質的同時，還需要考慮其是否可以提供專用增值稅發(fā)票，對一般納稅供應商和小規(guī)模納稅人供應商所提供的價格進行合理對比，選擇最優(yōu)的價格。同時，做好供應商信譽調查，并嚴格制定違約條款，確保施工階段貨物的質量和供貨的及時，控制采購成本[3]。其次，完善監(jiān)督機制，對整個項目施工進行動態(tài)監(jiān)管，實時對比實際工程進度和計劃進度，并及時采取措施調整進度，確保工程可以按期竣工。另外，加強內部控制，規(guī)范各人員行為，避免貪污腐敗、損害公司利益的現象發(fā)生。

4.項目銷售階段。

此階段主要存在的風險為資金回籠風險，主要受政策和購買欲的影響，因而房地產企業(yè)應重視市場行情、政策行情分析，并根據淡旺季制定合理的價格，同時對購房者的資信情況、購買能力等進行詳細的調查，減少中途毀約、房產滯銷現象，加快資金回籠。

（二）做好基礎準備

基礎準備主要是指企業(yè)管理思想以及人員綜合能力，這兩個因素是支撐成本管理在企業(yè)內部順利運行的基礎前提。因此，首先，樹立正確的成本管理理念，促使管理者將成本管理提高到戰(zhàn)略層面，做好頂層設計。其次，加強人員能力培養(yǎng)。房地產企業(yè)組織全體人員學習成本管理知識、解讀相關政策內容，提高其對現階段房地產企業(yè)成本管理建設的重視，并積極參與其中。同時，加快財務人員轉型，促進財務人員從核算等低附加值工作向管理、決策分析等高附加值工作的轉變，為房地產企業(yè)項目成本管理提供高效支持。

四、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)成本管理的不善必然會增加企業(yè)所面臨的風險，進而為企業(yè)帶來破產威脅，不利于企業(yè)實現價值最大化。從房地產企業(yè)經營特點出發(fā)，企業(yè)在實踐中可以從項目決策、設計、施工以及銷售等全過程出發(fā)，識別項目各環(huán)節(jié)風險點，實施全成本管理，并通過基礎準備的優(yōu)化，進一步提高企業(yè)成本管理效率，從而促進企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻：

[1]佟風華.房地產開發(fā)企業(yè)項目管理與成本控制研究[J].中小企業(yè)管理與科技，2018（11）：45-47.

[2]辛書成.房地產開發(fā)項目的風險管理[J].現代物業(yè)（中旬刊），2018（05）：112.

[3]李瑞華.房地產企業(yè)開發(fā)項目成本控制的探討[J].會計師，2018， 295（16）：46-47.