肖玉航

從近期房地產(chǎn)市場動態(tài)來看，因城施策、房住不炒及落戶政策等信號較為明顯，而對于A股上市房企而言，其圍繞政策變化的博弈仍將繼續(xù)，而大城市戰(zhàn)略運營或仍是企業(yè)重中之重。

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟體量中占據(jù)重要位置，也是區(qū)域財政的重要支撐。從近年房地產(chǎn)市場的起落來看，政策博弈所帶來的影響較為明顯，比如2015年限購政策取消，帶來市場價格的全面飛漲;2018年以來的重點城市“五限”使得成交減少，部分區(qū)域城市房價回落等。進入2019年，由于地產(chǎn)政策向因城施策轉(zhuǎn)移，而區(qū)域博弈或?qū)@政策層面展開，上市房企作為行業(yè)內(nèi)重要組成，其政策博弈的信號或更為明顯。

從滬深A(yù)股市場相關(guān)房地產(chǎn)上市企業(yè)來看，是一個具有相當(dāng)分量的板塊，目前共有141家房地產(chǎn)企業(yè)，如果加上香港及美國上市的部分企業(yè)，可以說在行業(yè)內(nèi)具有領(lǐng)先地位的公司基本實現(xiàn)了上市。

對于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們認為其與貨幣、人口、政策等因素密切相關(guān)，本文僅結(jié)合A股相關(guān)公司及從今年相關(guān)兩個重要政策層面進行基本分析。

因城施策將更多體現(xiàn)區(qū)域博弈

中共中央政治局4月19日會議顯示，“房住不炒”再次提及，而從大的層面來看，因城施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是其主要考慮。

如果從2018年政策來看，2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策“房住不炒”和“租購并舉”的基調(diào)較為明顯。地方層面上，各地房地產(chǎn)政策調(diào)控較密集，強化與擴圍并存，市場監(jiān)管力度持續(xù)加大。具體來看，各線城市繼續(xù)完善限購、限售措施，精準化程度進一步提高，有23個城市出臺限購政策，29個城市出臺限售政策，長沙、西安等城市暫停企事業(yè)單位購房，海南則從省級層面進行限購、限售。進一步強調(diào)差別化住房信貸政策。北京、上海等30多個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動成效非常明顯。可以說，各地調(diào)控對2018年中國房地產(chǎn)市場影響較大。

進入2019年，因城施策政策開始走向前臺，對于區(qū)域內(nèi)的上市房企而言，如何運用好政策，成為博弈的一個重要看點。從上市公司層面來看，萬科、保利、金地、招商地產(chǎn)等加大了對大城市的運營戰(zhàn)略，而區(qū)域大城市本地房企的擴張戰(zhàn)略與因城施策政策也格外密切。比如上市企業(yè)新城控股年報顯示：2018 年，公司銷售金額達2210.98 億元，同比增長74.82%;銷售面積達1812.06 萬平方米，同比增長95.21%。從拿地情況看，公司2018 年新增土地儲備164 幅，總建筑面積達4773.24 萬平方米，平均樓面地價為2330 元/平方米。2018 年公司拿地總價約761.4 億元，占銷售總額的34%。從區(qū)域上看，新城控股拿地以長三角、京津冀等重點大城市群為主，并在中西部重慶、成都、武漢、鄭州等核心城市布局;此外，保利地產(chǎn)堅持深耕一、二線大城市及熱點三線城市的戰(zhàn)略持續(xù);行業(yè)龍頭之一的萬科，2018年實現(xiàn)合同銷售金額6069.5億元，其人均銷售金額達4998萬元，遠高于其他典型房地產(chǎn)企業(yè)，在24個市場占有率第一，另外18個進入前三，一、二線核心城市龍頭地位穩(wěn)固，如果細化其戰(zhàn)略運營來看，一、二線城市及重點城市的布局和土地儲備戰(zhàn)略明顯。

通過上市公司運營戰(zhàn)略及布局區(qū)域展望來看，在因城施策的政策背景中，研究認為，此政策的變化將使大城市的吸引力增強，特別是在限購或限售、限價等方面出現(xiàn)明顯因城施策變化的區(qū)域。

落戶政策將使區(qū)域博弈加大

2019年4月18日，呼和浩特正式印發(fā)《呼和浩特市大學(xué)畢業(yè)生安居工程（試點）實施辦法》（簡稱《辦法》）引發(fā)業(yè)界關(guān)注。《辦法》明確，具有普通全日制本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生（往屆3年及以內(nèi)），在試點范圍內(nèi)就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)的，可憑相關(guān)證明材料依程序申請享受安居住房政策。大學(xué)畢業(yè)生住宅平均銷售價格按照項目所在區(qū)域市場價格的50%確定，產(chǎn)權(quán)交易涉及相關(guān)稅費按規(guī)定由建設(shè)單位和購房者分別承擔(dān)，5年內(nèi)不得上市交易。采取按揭或公積金貸款的，首付比例最低可按20%支付。

如果動態(tài)觀察來看，2019年4月8日，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》。該文件明確，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)這份文件，超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策，積極推進建檔立卡農(nóng)村貧困人口落戶。

從上市企業(yè)來看，龍頭企業(yè)處于北上廣深，而絕大多數(shù)地產(chǎn)公司均處于Ⅰ型大城市，如果對應(yīng)超大特大城市來看，上述兩項政策的推動，對于一、二線城市的房地產(chǎn)企業(yè)或重點項目區(qū)域發(fā)展將形成利多因素。根據(jù)住建部發(fā)布的《中國城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，2017年底，城區(qū)常住人口在100萬至500萬的有69個城市，其中西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春等10個城市的人口超過了300萬，屬于全面放開放寬落戶條件的城市。滿足“全面取消落戶限制”的城市則有59個，包括長沙、洛陽、蘇州、無錫、揚州、合肥、寧波、福州、廈門、南寧等城市。

研究發(fā)現(xiàn)，2019年至今，發(fā)布各種人才引進與落戶政策的城市已超過50個。

因此可以判定，從地產(chǎn)發(fā)展的重要構(gòu)成之一人口來看，業(yè)務(wù)或主要業(yè)務(wù)處于Ⅰ型大城市和Ⅱ型大城市的上市企業(yè)明顯受益。研究預(yù)計，這些城市在人才競爭、科技競爭及發(fā)展競爭中，會很大程度上得到管理部門的支持，并與因城施策相結(jié)合，對于此類區(qū)域的上市房企而言，政策博弈的動力會增加。

總體而言，筆者認為在因城施策與城市落戶政策的背景下，大城市戰(zhàn)略對于上市房企而言，將更加鞏固與明顯，對于優(yōu)勢企業(yè)而言，這種博弈的信號將更加具有經(jīng)營軌跡，在整體政策調(diào)控或國家戰(zhàn)略背景下，地產(chǎn)企業(yè)有望呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰以穩(wěn)為主的發(fā)展態(tài)勢。

（特別提示：以上分析僅供參考，據(jù)此入市，風(fēng)險自擔(dān)。）