趙新江

今年以來，蘇州市多場土地競買熱度持續(xù)升溫，多宗土地的成交單價刷新所在地區(qū)的單價紀錄;一、二手房價格出現(xiàn)倒掛，4月底房地產價格指數(shù)提高5%，已超過蘇州全年調控目標5%的界限。

繼《都挺好》和蘇大強讓蘇州這個城市火了一把后，緊接著，蘇州的樓市也火了。

據(jù)相關媒體報道，5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業(yè)座談會，明確如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調控會即刻加碼，包括擴大限售范圍、提高外地人購房需要的社保門檻等，并提出全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。同時，蘇州房地產長效調控機制政策已經形成方案，并上報住建部。

樓市火爆，地王頻出

蘇州房價到底漲了多少？土地市場到底有多火爆？

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1-4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬平方米，比2018年同期增長38%。成交均價為21279元/平方米，比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現(xiàn)同比“量價齊升”的局勢。

根據(jù)鏈家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，蘇州工業(yè)園區(qū)的二手房參考均價同比上漲25%，在今年4月達到近4萬元/平方米，較2019年年初已上漲8%。

工業(yè)園區(qū)板塊內部分熱門樓盤，如鉑悅犀湖、天域花園、中海半島華府等，二手房參考均價突破了5.3萬元/平方米;部分高檔樓盤，如蘇州鉑悅府、金雞湖花園、萬科見濱府，參考均價已經在6萬元/平方米上下。而2019年4月，深圳全市二手房參考均價是57020元/平方米。

一業(yè)內人士表示，隨著地價的上漲，低價項目不斷去化，以及在未來調控政策不變的情況下，蘇州商品住宅大概率呈現(xiàn)量價維穩(wěn)走勢，價格穩(wěn)中有升是趨勢。

在二手房方面，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，3月蘇州二手房掛牌參考均價為26629元/平方米，較2月漲了544元/平方米，環(huán)比上漲2.09%;4月二手房掛牌參考均價為27324元/平方米，較3月漲了695元/平方米，環(huán)比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價已連續(xù)7個月環(huán)比上漲，并且近期漲幅呈現(xiàn)擴大趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從蘇州市場來看，今年春節(jié)后其實二手房交易就比較活躍，尤其是當?shù)匾皇址坎欢?，類似蘇州園區(qū)，所以這就會帶來很多購房活躍和價格上漲的態(tài)勢，確實房價上漲過快引起了監(jiān)管層的關注。

土地市場同樣熱度不減。相關數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，蘇州住宅用地出讓金622億元，同比上漲10.23%，但土地規(guī)劃建筑面積減少了9.34%。

對于蘇州房價的上漲，專家分析，蘇州市場已率先調整近3年，積壓大量剛需和改善需求，在市場穩(wěn)定之后陸續(xù)釋放，但因為市場調整而供貨不足，造成短期價格上升。

紅燈亮起，點名警告

蘇州樓市這一輪回暖始于春節(jié)后。3月，蘇州商品住宅成交量大幅回升，同比增長54%，環(huán)比暴增111%。其火熱的行情也引起了有關部門的關注。

5月18日，住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的4個城市進行預警提示，蘇州在列。這距離國家統(tǒng)計局5月16日公布4月70城房價指數(shù)僅過了2天。

值得注意的是，國家統(tǒng)計局每月公布的70城房價名單中并沒有蘇州，“這在一定程度上弱化了其房價管控的壓力，但后續(xù)此類城市房價管控會強化。”嚴躍進如是說。

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，住建部對4城的預警體現(xiàn)出中央對于2019年“三穩(wěn)”的目標毫不動搖，對于各城市樓市穩(wěn)定的要求決不放松。

嚴躍進同樣認為，此次住建部對于此類城市的房價預警提示，說明房價管控工作一直沒有松懈，是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)。

密集調控，降溫樓市

針對蘇州火熱的市場，蘇州市政府也是頻頻出手進行調控。

為了降溫土地市場，5月17日，蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于吳地網（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價及一次性報價全部降低，其中一次性報價最高限價降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。

為了降溫樓市，5月，蘇州已經多次出臺調控收緊政策。

5月11日，蘇州市政府出臺了《關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》（以下簡稱“補充意見”）。根據(jù)補充意見，即日起，蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。

嚴躍進認為，蘇州上述政策的出臺與此前土地價格上漲、二手房價格上漲等因素有關。政策出臺，說明“房住不炒”的政策邏輯不變，也體現(xiàn)了蘇州在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期方面繼續(xù)采取了嚴厲的政策。“此次蘇州政策相對細致，對于土地、購房、學區(qū)、人才等領域都有較為明確的政策管控，有力地打擊了各類炒房需求。不排除后續(xù)在政策落實中，還會有各類檢查，進而進一步促進蘇州樓市尤其是蘇州園區(qū)樓市的健康發(fā)展。”

5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購住房學位政策由5年調整為9年，這意味著在九年義務教育階段只允許使用一次學區(qū)資源，即使子女讀完小學，學區(qū)也不允許通過房屋買賣的方式轉給別人。

5月24日，蘇州市政府召開的房地產行業(yè)座談會，可看作對于當下樓市的再降溫。

蘇州“限售”政策對新區(qū)和園區(qū)短期投資炒賣行為已經表現(xiàn)出了立竿見影的打擊效果。但園區(qū)和新區(qū)市場的房價何時將趨于平穩(wěn)和健康、房企是否會更加謹慎地拿地，依然還需要時間來驗證。業(yè)內人士預計，如果后期市場熱度持續(xù)走高，不排除調控持續(xù)加碼的可能性。