劉景彪 劉寶程 張懷虎

摘 要：時(shí)光荏苒，歲月流逝，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，物價(jià)的飛速上漲，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。中國建筑業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃向上的景象，但隨之而來是購房熱，人們跟隨大眾買房，房地產(chǎn)商哄房價(jià)，引導(dǎo)人們不合理消費(fèi)。導(dǎo)致我國房價(jià)呈現(xiàn)出高溫不下的態(tài)勢。房價(jià)上漲的原因是多種因素造成的，本文將具體闡述房價(jià)上漲的原因和減緩房價(jià)的具體措施。

關(guān)鍵詞：房價(jià) 上漲原因 減緩措施

一、我國房價(jià)近況

在2017年以前房價(jià)整體呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，雖然有政府出臺政策調(diào)控使得房價(jià)不至于快速增長，但房價(jià)依然在增長人們的購房熱在2013年和2014年達(dá)到高潮，近幾年略微有所降溫。在北京上海等一線城市仍然存在天價(jià)房，相對與三四線城市，居民仍然沒有能力全款買房。大部分仍然是貸款買房，成為一輩子的房奴，但是仍然降低不了房價(jià)。

（一）我國房價(jià)形勢

1.房價(jià)持續(xù)上漲

房價(jià)上漲是中國發(fā)展迅速的標(biāo)志之一，預(yù)示著我國社會經(jīng)濟(jì)水平的提高。但同時(shí)不平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶來了相當(dāng)多的弊端比如物價(jià)的快速上漲，房價(jià)的上漲是最大的弊端之一。從2010年到2017年，人們開始有意識的向城市居住，導(dǎo)致城市住房緊缺，房地產(chǎn)商大勢開發(fā)土地，甚至不惜向銀行借貸用來建設(shè)住房。而更多的不法商人借機(jī)哄抬房價(jià)，引導(dǎo)居民買房，而更多的居民則是寧愿向銀行借貸也要買房。多種因素影響下導(dǎo)致我國房價(jià)居高不下，人們望房興嘆。

（二）房價(jià)上漲的原因

1.經(jīng)濟(jì)和物價(jià)的快速增長

可以說經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)上漲是房價(jià)飛速上漲的根本原因。1978-2015年，中國人均GDP名義增長36倍。緊急的高速增長和物價(jià)的大幅上升早就了人均收入的高速度增長，輸入的高速度增長大大提高了劇名的購買力。促進(jìn)了中國房地產(chǎn)銷售和價(jià)格的持續(xù)走高。同時(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要堅(jiān)持房子是用來住的而不是用來炒的的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，用來抑制告訴經(jīng)濟(jì)增長下的房地產(chǎn)泡沫，和防止大起大落的房價(jià)。

2.土地市場政策和城鎮(zhèn)化

我國的土地市場是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品交換的綜合。土地市場也成地產(chǎn)市場。2013年來土地市場就一直在不斷加大，五年來高溫不減，開發(fā)商在一直搶占土地，從二環(huán)到四環(huán)再到現(xiàn)在的遠(yuǎn)郊區(qū)縣。但是我國的土地一直存在開發(fā)利用率比較低的問題，而且我國規(guī)定不得占用耕地用來建房，目前我國正將一級市場向二級市場拓展尋求更大的發(fā)展空間。

城鎮(zhèn)化也是影響房價(jià)的重要因素之一。城鎮(zhèn)化意味著農(nóng)村人口遷移到城市新增的人口會帶來新的購房需求。20世紀(jì)90年代末中國的城鎮(zhèn)化率開始每年提高1-1.5個(gè)百分點(diǎn)，快速增長的城鎮(zhèn)化帶來了中國城市人口的快速增長，也帶來了中國房地產(chǎn)市場需求的增加，中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的快速上升也是從這個(gè)時(shí)間段開始的。

3.人口年齡的不平穩(wěn)結(jié)構(gòu)

中國是一個(gè)人口大國，自新中國建國以來有三次比較大的嬰兒潮，這三次嬰兒潮導(dǎo)致中國的人口年齡結(jié)構(gòu)非常不平衡。目前購房的人群主要集中在25-35歲，當(dāng)嬰兒潮人口進(jìn)入購房適齡人群后，人口的突然暴漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場剛性需求大大增加，短期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，房價(jià)也會出現(xiàn)上漲。目前的主要現(xiàn)象是進(jìn)入購房適齡人群的人，即使是背負(fù)房貸也要買房，導(dǎo)致了房價(jià)居高不下。

4.公民長期以來的消費(fèi)理念

中國是一個(gè)文化歷史悠久的國家，在長期以來的公民消費(fèi)理念里。房子是很重要的詞，目前結(jié)婚要求必須在城市里有房。房是立身之本。所以就造成購房適齡人群和年輕人要購房的觀念，還有很多的人在屯房，大肆購買房屋后哄抬房價(jià)，進(jìn)行炒房等不法行為，來讓自己獲利。但正是這些不正確的消費(fèi)理念，導(dǎo)致了房價(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的加劇。

二、減緩房價(jià)上漲的措施

（一）國家政策調(diào)控

1.房地產(chǎn)限購政策

為了調(diào)控房價(jià)，國家出臺了房地產(chǎn)限購政策。目前中國人口年齡結(jié)構(gòu)正處于第三次嬰兒潮人口購房年齡階段，剛性需求正處于高峰期，為了避免房地產(chǎn)市場形成嚴(yán)重的泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩潰從而影響整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)限購政策必須長久以往的堅(jiān)持下去，等剛性需求回落過后，投資或者投機(jī)者對房地產(chǎn)市場的影響才會逐步降低。對于部分上漲過快的城市，限購政策甚至應(yīng)該從緊。

2.房地產(chǎn)補(bǔ)貼和房貸

補(bǔ)貼會擾亂真實(shí)的市場供需信號，不僅擴(kuò)大了需求，也刺激了供給。在未來中國房地產(chǎn)市場長期面臨供給大于需求的背景下，補(bǔ)貼雖然能解決短期問題，但是對于扭轉(zhuǎn)長期的供求關(guān)系微乎其微。房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵還在于改變供求關(guān)系，三、四線城市應(yīng)停止新的土地供給，利用城市教育、醫(yī)療的優(yōu)勢吸引更多的潛在需求，解決庫存較多的問題。同時(shí)國家出臺最新的經(jīng)濟(jì)政策將提高購房首付，直接付全部款項(xiàng)的30%，從而限制了房貸的減少，間接的降低了購房熱。從而降低了房價(jià)。

3.購房人口年齡迎來拐點(diǎn)和城鎮(zhèn)化減速

由于計(jì)劃政策的實(shí)施，1995年中國出生的人口比1990年出現(xiàn)大幅下降，1990那年出生人口為2800萬，1987-1990年平均每年出生人口在2500萬以上。1995-2015年中國每年出生人口都在1500-1600萬左右，巨大的人口落差導(dǎo)致中國25-35歲的購房適齡人口出現(xiàn)負(fù)增長，中國房地產(chǎn)市場的剛性雪球的拐點(diǎn)正在到來。

1978-199年中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是快速發(fā)展階段，截止2015年末，中國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%。隨著中國的城鎮(zhèn)化水平不斷提高，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)度也將進(jìn)入慢車道。主要是因?yàn)槌鞘泄I(yè)發(fā)展已經(jīng)到達(dá)天花板。環(huán)境資源約束，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)難以維持，整體勞動力需求減弱。從而對農(nóng)村勞動力的吸納作用檢索。隨著老齡化進(jìn)程的加劇，勞動人口也呈現(xiàn)下降趨勢。

4.引導(dǎo)公民消費(fèi)理念

公民消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變是全體公民整體消費(fèi)意識的提高，將公民的消費(fèi)從買房引導(dǎo)到對社會保障等的需求上，是我國由發(fā)展中國家向發(fā)達(dá)國家的轉(zhuǎn)變的進(jìn)步，也是消除千年以來文化弊端所留下的影響。不對房地產(chǎn)市場進(jìn)行過多的關(guān)注，貨幣政策就不過度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。公民整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，也是降低房價(jià)的間接措施。

參考文獻(xiàn)

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