李紅波

安居樂(lè)業(yè)，是我們普通百姓理想的生活狀態(tài)。人的一生，總會(huì)買一套或更多的房子，或自己居住或用于投資。由于每套房子都價(jià)格不菲，一旦投入，無(wú)論買的是一手新房還是二手房，只要產(chǎn)權(quán)證沒(méi)到手，還沒(méi)辦理入住，都不免擔(dān)憂。“這房子不會(huì)再被出賣人給賣了吧？”人們這種擔(dān)心絕不是杞人憂天，因?yàn)椤耙环慷u”現(xiàn)象太普遍了。

請(qǐng)看以下這個(gè)案例：小張是農(nóng)村出來(lái)的大學(xué)生，畢業(yè)工作幾年后有了一些積蓄，想到父母辛苦供自己上大學(xué)不容易，現(xiàn)在年事已高，就想給父母買套房，接他們到身邊照顧。再三挑選后，選中了自己家旁邊的一個(gè)小區(qū)。遠(yuǎn)離市區(qū)、環(huán)境優(yōu)美，非常適合老年人居住，主要是鄰近自己居住的小區(qū)，方便互相照顧。通過(guò)房屋中介得知，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主小王正想和家人一起移居別處，打算把房屋處理掉。于是小張和小王經(jīng)過(guò)一番協(xié)商，簽訂了房屋買賣合同。雙方商定小王以80萬(wàn)元的價(jià)格將房屋賣給小張，小張預(yù)交房款30萬(wàn)元后，交付鑰匙。到年底，小張支付余下的50萬(wàn)元房款，就辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

一個(gè)月后這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)上漲了，小王想要小張?jiān)黾臃靠?，因?yàn)槎说暮贤缫焉?，小張自然不接受這種無(wú)理漲價(jià)要求。小王不樂(lè)意了，就琢磨著把這套房子賣給出價(jià)更高的人。正好，小吳看中了這套房子，愿意出90萬(wàn)元高價(jià)購(gòu)買。小王瞞著小吳房子已經(jīng)出售的實(shí)情，催促小吳一次性付清全款，迅速地辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，小吳拿到了產(chǎn)權(quán)證，簡(jiǎn)單裝飾后就入住了。兩個(gè)月后，當(dāng)小張來(lái)找小王要交余款時(shí)才發(fā)現(xiàn)小吳一家已經(jīng)入住了。小張非常氣憤，精挑細(xì)選的房子，說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了?！斑@不是‘一房二賣’嗎？小王也太沒(méi)有誠(chéng)信了！”小張一氣之下將小王和小吳起訴到法院，請(qǐng)求判令小王履行合同，將房屋交付給自己所有?？墒沁@房子的產(chǎn)權(quán)證都是小吳的了，小吳也入住其中，面對(duì)這種局面，法院會(huì)怎么處理呢？

因?yàn)樾侵Ц读撕侠韺?duì)價(jià)，對(duì)房屋屬善意取得，在這場(chǎng)交易中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，何況房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在小吳名下，所以房屋應(yīng)歸小吳所有。經(jīng)法院調(diào)解，小王與小張最終達(dá)成和解協(xié)議：小王將已付購(gòu)房款30萬(wàn)元返還給小張，并支付小張4萬(wàn)元違約金。至此，一場(chǎng)“一房二賣”的糾紛算是告一段落。雖然小張獲得了4萬(wàn)元的賠償金，但其購(gòu)房目的卻落空了，只能另尋他處安置父母養(yǎng)老了。對(duì)任何人來(lái)說(shuō)，選房買房確實(shí)是個(gè)耗時(shí)耗力的過(guò)程，運(yùn)氣不好還得像小張那樣打上一場(chǎng)官司。那么，針對(duì)變幻莫測(cè)的人心，如何避免“一房二賣”甚至“一房多賣”？如何保護(hù)自己的權(quán)益不受損害？

律師解讀：房屋預(yù)告登記能幫你解煩憂。我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！币虼耍苊狻耙环慷u”的尷尬，先購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)約定預(yù)告登記條款并及時(shí)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進(jìn)行申請(qǐng)辦理。第一房屋買受人辦理了預(yù)告登記，未經(jīng)第一買受人同意，后買受人雖然簽訂了房屋買賣合同，卻因該房產(chǎn)有預(yù)告登記，無(wú)法辦理房屋變更登記，即無(wú)法取得所有權(quán)。這樣就保護(hù)了先買受人的購(gòu)房利益，保障了先購(gòu)房者最終取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。

另外，現(xiàn)在很多城市實(shí)行網(wǎng)簽，它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)與交易方簽訂房屋買賣合同，并在網(wǎng)上進(jìn)行公布的行為，用戶可通過(guò)網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。但房屋的網(wǎng)簽并無(wú)直接的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)定，因此，還是建議購(gòu)房者辦理預(yù)告登記。（作者單位：遼寧成功金盟律師事務(wù)所）