趙新江

7月11日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《6月房貸市場報告》：2019年6月，全國首套房貸款平均利率為5.423%，相當于基準利率1.107倍，環(huán)比上漲0.14%。

在經(jīng)歷連續(xù)下調(diào)半年后，全國首套房貸款平均利率觸底反彈。

據(jù)《理財》雜志記者了解，全國多地房貸利率不斷上調(diào)，消費貸也顯示出逐漸收緊、趨嚴的態(tài)勢，比如南京、蘇州、青島等多地的房貸利率近期均有所上浮。作為樓市調(diào)控的重要手段，房貸利率上漲，買房要多花多少錢？

多城房貸利率上調(diào)

融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，全國首套房貸款平均利率為5.423%，較上月的5.416%略有上漲;二套房貸款利率的變化緊跟首套，平均利率為5.5%，環(huán)比上漲1個基點。從數(shù)據(jù)上看，雖然幅度有限，但6月銀行房貸利率在年內(nèi)已經(jīng)首度出現(xiàn)回彈。

今年5月以來，江蘇南京已經(jīng)連續(xù)3次提高房貸利率：5月初，首套房貸利率從基準利率上浮8%調(diào)整到上浮10%;5月底調(diào)整到上浮15%;7月初，南京市兩家銀行將首套房貸利率調(diào)整到基準利率上浮20%。

據(jù)新華社報道，今年樓市率先回暖的蘇州，房貸利率在6-7月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準利率上浮23%執(zhí)行，二套房貸款未還清的客戶多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%。

在山東青島，從今年5月開始，青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%，個別達到25%?！安煌泻烷_發(fā)商的協(xié)議不一樣，具體執(zhí)行的利率要看具體項目，但不會偏離太多?！鼻鄭u銀行的一位工作人員透露。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期以來，為防止部分地區(qū)房地產(chǎn)價格漲幅過大，多地房貸政策從緊，未來一段時間，個人住房貸款利率有進一步上調(diào)的可能。事實上，監(jiān)管部門一直要求銀行實施差異化的住房信貸政策。

專家認為，對銀行自身來說，在上半年大規(guī)模信貸投放之后，下半年信貸額度相對較少，適當提高利率，也有助于銀行提升收益水平。

利率上浮提高買房成本

對購房者來說，房貸利率的上調(diào)意味著買房成本的增加。

已在青島工作三年多的李吉強，目前在工廠附近租房居住，最近打算貸款購買第一套房，需要貸款175萬元。按照貸款期限20年，等額本息還款方式，利率上浮15%，與基準利率相比，要多付利息17.38萬元。

據(jù)《理財》雜志記者測算，若按照6月基準利率5.423%計算，如果貸款200萬元，期限為30年，總利息205.34萬元;而若按照2018年以來最高點的5.71%計算，總利息218.35萬元，買房成本將多支出13萬元。

從市場規(guī)律來看，房貸利率和樓市應該是反向關(guān)系，若房貸寬松，樓市就有上行的可能;相反，房貸較緊的話，樓市就有下行的可能。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，對于房屋交易來說，貸款額度收緊是最重要的收緊模式，而利率上調(diào)等相對來說帶來的利空影響會小一點，不過類似成本最后疊加，都會制約市場交易，最終導致部分房企主動降價促銷。

面對買房成本的“變相”增加，使得購房者感到壓力的同時也遇到艱難的抉擇，是觀望還是及時出手，讓購房者站在天平的兩端。

那么購房者該如何應對呢？

對于買房人而言，首先要確定自己的定位，如果你是剛需，買房的目的是自住，利率調(diào)整說變就變，無法預測，所以面對諸多不確定性因素，如果能及早下手，還是早買早安心。

可能一開始會覺得無法接受，但是有實力的剛需不建議觀望和等待。換個角度想，多年后你每月多還的這幾百元，早就被房價的上漲和通貨膨脹抵消了。

未來房貸利率怎么走？專家分析認為，未來一段時間，在市場流動性仍然合理充裕的情況下，個人住房貸款利率雖然有進一步上調(diào)的可能，但上調(diào)的幅度不會太大。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼建議，實施差異化的住房信貸政策，應根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同，綜合運用調(diào)整貸款總量、貸款價格、貸款條件、首付比例等手段，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月樓市調(diào)控已超40次

一邊是利率上漲，一邊是政策調(diào)控，目的都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比增長31%。

今年7月，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)推出，包括個別城市寬松政策“一日游”、房企資金鏈收緊措施、地方限售加碼、亂象整頓等，截至當月底，房地產(chǎn)調(diào)控已超40次。特別是7月連續(xù)兩次針對房地產(chǎn)信托及美元債，都是單獨針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布資金收緊政策，未來市場對政策持續(xù)收緊的預期漸強。

7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”。會議要求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

4月19日中央政治局會議對樓市的提法是，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長期調(diào)控機制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，這是在去年年末兩次政治局會議不提房地產(chǎn)之后，4月19日與7月30日連續(xù)兩次提及“房住不炒”，繼續(xù)明確房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)收緊。首先，在市場出現(xiàn)小陽春、局部區(qū)域房價出現(xiàn)波動的情況下，強調(diào)“房住不炒”，對炒房者將有所打擊，有利于市場平穩(wěn)。

其次，中央政治局會議首次明確了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。在過去經(jīng)濟發(fā)展過程中，的確出現(xiàn)過為了短期經(jīng)濟穩(wěn)定的目標而放棄房地產(chǎn)長效機制的落地執(zhí)行。短期看，整體經(jīng)濟面臨一定的下行風險，但這一次中央明確了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

再次，落實房地產(chǎn)長效管理機制。房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)在租售并舉、“房住不炒”等環(huán)節(jié)開始快速落地，預計2019年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。另外，房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策也將加速落地。

張大偉稱，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外，必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。從政策預期看，下一步應加快住房、土地供應、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長效機制引導市場穩(wěn)預期。