蘇開祥

摘要：通過介紹房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，總結房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的不足之處，提出針對性的建議和解決方案，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞：項目管理;不足;措施

隨著市場經(jīng)濟體制的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更加激烈，只有不斷加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式的改革創(chuàng)新，簡化工作流程，降低建筑成本，提高建筑資源以及人力資源的利用率，增加企業(yè)利潤，樹立企業(yè)形象，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的雙贏。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容和特征

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系中，管理人員利用現(xiàn)代化設備和現(xiàn)代化管理方法對整個項目進行全面的管理和把控，優(yōu)化資源配置，建造出外觀新穎，經(jīng)濟適用的高質(zhì)量建筑。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作內(nèi)容比較多，形成完整的項目規(guī)劃方案，明確該項目需要使用的建筑設備以及建筑技術，避免因建筑設備不到位或者建筑技術不達標影響項目的開展，延誤工期。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作涉及的范圍比較廣，需要不同部門之間的配合，加強各部門的溝通合作，避免出現(xiàn)部門之間相互推諉工作的情況，房地產(chǎn)開發(fā)項目施工周期較長，容易發(fā)生各種各樣的糾紛事件，不同部門推卸責任，讓原本很簡單明了的糾紛事件變得復雜化，增加了解決糾紛事件的難度;提高項目工程驗收標準，完善項目工程質(zhì)量檢查制度，配合相關部門對項目進行驗收，加快項目工程款項的結算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的不足之處

（一）前期的準備工作不充分

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，當項目在前期確定以后，就需要通過建筑圖紙來開始著手前期工作的各項準備，這個準備的過程中需要我們?nèi)ビ嬎沩椖抗こ痰恼w成本、施工設備的準備以及招聘項目的技術人員等，當一系列準備工作充分了解之后才能夠去制定出實際可行的施工方案與目標。但很多的一些房地產(chǎn)開發(fā)商，只注重項目周邊的配套設施是否完善，卻很少去關注房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的體系是否健全完善。想要讓他們?nèi)セㄙM時間精力去做前期規(guī)劃，做充分的調(diào)研工作簡直太難，基本上都是剛得到項目建設圖紙就馬上開始動工。直到進行一段時間之后，才發(fā)現(xiàn)設計圖紙根本與實際情況不相符，導致不得不暫停工程進度，然后重新設計圖紙，不但沒有達到預期的效果，反而浪費了時間和成本，得不償失。

（二）過于追求經(jīng)濟效益，忽略社會效益

很多的房地產(chǎn)工程管理人員意識不到施工許可證在施工過程中的重要性，他們在施工的過程中，為加速資金周轉回收，盲目趕進度搶工期，無形中降低了項目的質(zhì)量，為施工項目存在了很多安全隱患問題，為后期發(fā)生安全事故提高了概率。甚至有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取最大的經(jīng)濟利益，有意識地對建筑成本進行壓縮，以次充好，而這些企業(yè)最終都會因為沒有施工許可證而被相關的政府部門進行強制停工處理并進行罰款，嚴重影響了企業(yè)形象。

（三）項目工程驗收機制不完善

有很大一部分的房地產(chǎn)開發(fā)商自我的認為，自己企業(yè)開發(fā)的項目得到相關部門驗收合格，這個項目就與自己沒有什么關系了，從而不再關注這個項目，最終導致很多的企業(yè)因為項目缺少一些資料而影響項目的交付期限，造成延期。

（四）厲地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理模式相對落后

眼下有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)依舊使用的是傳統(tǒng)的管理制度，認為管理制度對項目建沒和企業(yè)的綜合競爭力沒有直接關系，這樣就導致房地產(chǎn)企業(yè)領導認為管理制度只是一個擺設，完全不會影響施工項目的整體進度。這就讓他們對資金投入進行壓縮，最終導致企業(yè)形成一種管理部門沒有技術部門地位高的思維模式，直接造成管理人員失去了工作的積極性和主動性。全員沒有了企業(yè)的歸屬感，覺得企業(yè)的好壞以及榮譽都與他們個人無關，久而久之，企業(yè)也就存在著被行業(yè)追趕并淘汰的境遇。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的完善措施

（一）做好市場可行性研究調(diào)查

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理活動中，前期的準備工作發(fā)揮著十分重要的作用，特別是項目的前期市場研究性調(diào)查工作，更是前期準備工作中的重中之重。只有做好了前期市場研究性調(diào)查工作，才可以為項目開發(fā)管理提供必要的資料依據(jù)。因此，在實際中，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員必須充分意識到前期市場研究性調(diào)查工作的重要性，結合項目具體情況，采用多樣化的手段，科學、有序的開展市場調(diào)查，充分掌握項目的實施背景、可行性、安全性、經(jīng)濟效益等，以此為依據(jù)開展項目決策工作，并結合各項資料做好設計圖稿、施工圖稿等工作，為房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的良好進行奠定基礎。

（二）完善成本管理體系

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)中獲取經(jīng)濟利益的關鍵手段之一。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項系統(tǒng)性、復雜性的工程，所以在整個過程中對費用要求十分龐大。如果控制不到位，很容易造成虧損的情況。開發(fā)商只有做好了項目成本控制工作，才可以有效的節(jié)省項目開發(fā)過程中投入的資金。因此，在實際中，開展房地產(chǎn)開發(fā)項目管理時，必須結合項目的具體情況，采用科學合理項目成本控制方法，實施項目成本動態(tài)化管理控制，從多個角度、多個層次開展成本管理活動，保證成本管理控制的有效性。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，需要明確每一個環(huán)節(jié)的成本控制目標、相關責任人，并細化成本控制工作，定期對個階段的項目成本控制情況進行評估，對比實際成本控制與預期成本控制之間的差異，尋找引起差異的原因，并對其進行有效處理，從而最大限度的保證項目成本最低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中還應該注重對相關風險進行規(guī)避，特別是隱蔽工程中的相關風險，以此來降低其成本投入。

（三）加強質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，質(zhì)量控制也是十分重要的內(nèi)容之一。因為只有保證了房屋建筑的質(zhì)量，才可以讓消費者更加放心的購買房屋，才能在提升人們生活質(zhì)量的同時，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。因此，在實際中，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理還需要結合國家相關規(guī)范、項目要求，制定相對應的質(zhì)量監(jiān)控體系，對整個項目建設過程中的質(zhì)量情況進行監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不達標的情況時，要及時進行處理，確保每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量都符合相關要求，從根本上保障項目的質(zhì)量。同時在具體的管理工作中，每一個管理人員都需要充分意識到自身的職責，并積極的履行自身職責，在管理過程中，如果發(fā)現(xiàn)施工人員或相關設施存在問題時，要及時與相關領導獲取聯(lián)系，對這些問題進行處理，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)都符合相關規(guī)定的要求。

四、總結

綜上所述，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持續(xù)加快，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中會遇到各種復雜的條件、流程，為了更好的提升其管理質(zhì)量，就需要從細節(jié)出發(fā)，對各個環(huán)節(jié)進行強化管理、控制，特別是管理中的難點，更是需要采用科學、合理、規(guī)范的措施進行處理，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障。

參考文獻：

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