東浩 錢松烽

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的腳步越來越快，人們對住房的需求越來越大，房地產(chǎn)市場成為當(dāng)心社會熱點問題，房屋建筑面積也是百姓關(guān)注的焦點，關(guān)系到老百姓的利益，房屋面積測算質(zhì)量的好差尤為重要。本文主要分析了房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的檢測方法，對面積測繪質(zhì)量的檢測價值進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】住房；面積測繪；質(zhì)量檢查

一、引言

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提升，房地產(chǎn)企業(yè)也迅猛發(fā)展，政府也大力深化改革了土地使用政策以及相關(guān)住房制度，不動產(chǎn)測繪部門測算的房產(chǎn)面積是產(chǎn)權(quán)登記以及房屋交易過程中十分重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，關(guān)系到千家萬戶消費者的切身利益，從而體現(xiàn)了房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量檢測工作的基礎(chǔ)性和重要性。

二、檢測房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的方式

（一）大力發(fā)展數(shù)學(xué)精度檢測方法

1、外業(yè)檢測方法，目前的外業(yè)檢測的原則是“由整體到局部，由外到內(nèi)”的先后順序。在實際測量中要分層逐戶的進(jìn)行測量，應(yīng)使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上。邊長的測量次數(shù)至少兩次，以此獲得有效的邊長。當(dāng)實測房屋有不規(guī)則形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素或?qū)崪y房屋特征點坐標(biāo)計算面積，實測坐標(biāo)點的點位中誤差應(yīng)不大于±0.05m。

2、觀測質(zhì)量的檢查。觀測質(zhì)量的檢查主要包括：（1）測量人員是否持證上崗；（2）對項目數(shù)據(jù)采集方法正確性，包括層高采集方法、位置正確，采集數(shù)據(jù)完整性進(jìn)行檢查；（3）對草圖繪制與現(xiàn)狀吻合規(guī)范性、有無偽造資料現(xiàn)象進(jìn)行檢查；（4）對房屋調(diào)查信息填寫完整性、準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查。

3、墻體厚度檢測方法，在檢測墻體厚度的時候，一定要注意外墻的保溫層、裝飾性幕墻以及保護(hù)層并不屬于外墻體厚度，在工作人員對墻體厚度進(jìn)行檢測的時候，如果發(fā)現(xiàn)墻體厚度變化超過0.02米就一定要對墻體不同部位進(jìn)行厚度檢測。如果在檢測過程中遇到困難，可以根據(jù)設(shè)計的相關(guān)數(shù)據(jù)，測量抹灰層以及外墻裝飾貼面等，以此來推斷墻體厚度等相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、檢測數(shù)據(jù)處理方法。當(dāng)對房屋面積測繪完畢以后，工作人員要對相關(guān)數(shù)據(jù)運(yùn)用平差方式進(jìn)行整合，房屋內(nèi)部分段丈量出的數(shù)據(jù)與房屋外圍長度的數(shù)據(jù)存在著一定的差異，但差異屬于限差范圍內(nèi)的時候，通常用房屋外廊的相關(guān)數(shù)據(jù)當(dāng)做標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，那些采用分段丈量方法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)按照比例配賦的方式獲得房屋邊長的平差值。在對房屋面積進(jìn)行計算時，可以通過分析計算由平差處理后的檢測數(shù)據(jù)，取得準(zhǔn)確的房屋邊長數(shù)據(jù)。當(dāng)實測邊長與設(shè)計邊長的較差符合限差值，可采用設(shè)計邊長，否則，應(yīng)采用實測邊長。通過邊長有效的計算各個房屋建筑的面積，并對那些共用共有房屋面積進(jìn)行分?jǐn)偅ㄟ^這些方式，能夠得到以下面積數(shù)據(jù)：各戶的房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積、各功能區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積、房產(chǎn)整幢的產(chǎn)權(quán)建筑面積等。

5、面積分?jǐn)偡椒?，依?jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范，房屋面積的計算以幢為單位進(jìn)行測算。不適用一次性整體分?jǐn)偟姆课莶捎枚嗉壏謹(jǐn)?。多級分?jǐn)偟脑瓌t遵循由整體到局部，從大到小逐級分?jǐn)偂？筛鶕?jù)房屋功能區(qū)劃、共有建筑的服務(wù)范圍等的不同，可以將房屋劃分不同的功能區(qū)，一般按商業(yè)、辦公、住宅、車庫等進(jìn)行劃分。一級分?jǐn)倿楣δ軈^(qū)間的分?jǐn)?，即為功能區(qū)間的共有建筑面積按比例分?jǐn)偧由细鞴δ軈^(qū)自有建筑面積得到各功能區(qū)建筑面積。二級分?jǐn)倿楦鞴δ軈^(qū)內(nèi)各層的分?jǐn)?，某一功能區(qū)通過第一級分?jǐn)偟玫焦灿薪ㄖ娣e加上本功能區(qū)各層之間的共有面積按各層套內(nèi)面積分?jǐn)傊粮鲗印Ｈ壏謹(jǐn)倿楦魈字g的分?jǐn)?，第二級分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加上各層的層有共有面積，按層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮魈?。房屋需更多級的分?jǐn)偅瑓⒄丈鲜龇椒ㄔ谏弦患壍幕A(chǔ)上再進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?。如各產(chǎn)權(quán)人使用的共有部分有協(xié)議或者合同規(guī)定，優(yōu)先按照協(xié)議或者合同來分?jǐn)偂?/p>

（二）檢測計算質(zhì)量的有效措施

相關(guān)工作人員在進(jìn)行測量時一定要保證測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，將檢測數(shù)據(jù)與樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。其工作內(nèi)容包括：（1）房產(chǎn)面積技術(shù)依據(jù)的正確性；（2）房屋邊長測量數(shù)據(jù)處理、非實測數(shù)據(jù)采用的正確性、合理性；（3）對于計算房屋全部面積、一半面積以及不計算面積的執(zhí)行是否符合國家的規(guī)定；（4）判斷公用共有面積分?jǐn)傆嬎愕恼_性；（5）分類面積數(shù)據(jù)計算的齊全性

（三）檢測資料質(zhì)量的有效措施

資料的檢查包括兩方面：一是對房屋面積測算收集的圖形、批復(fù)文件的有效性、完整性以及正確性進(jìn)行必要的檢查。圖形文件會對房產(chǎn)面積計算成果直接產(chǎn)生重大影響，關(guān)系到功能劃分、計算分?jǐn)偟?。因此，在質(zhì)量檢查時應(yīng)檢查設(shè)計圖紙是否為相關(guān)主管單位批準(zhǔn)的圖紙，收集的相關(guān)批復(fù)文件復(fù)印件是否與原件一致，并加蓋與原件核準(zhǔn)一致的印章，對相關(guān)協(xié)議、說明、承諾合法有效性作出必要的判斷。二是對內(nèi)業(yè)計算成果資料規(guī)范性、正確性、完整性進(jìn)行檢查。內(nèi)業(yè)資料的檢查主要包括圖表數(shù)據(jù)完備，圖形繪制規(guī)范，符合現(xiàn)行規(guī)定，圖面美觀大方、圖廓圖式采用符合規(guī)定，計算數(shù)據(jù)表內(nèi)容完整規(guī)范，座落、權(quán)屬四至等房屋信息完整等。

三、房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量檢查的重要意義

（一）有效的保障消費者利益

房屋建筑面積涉及千家萬戶，直接關(guān)系到廣大老百姓切身利益。因此，在房產(chǎn)面積測繪時，測算人員一定要保證面積測量以及計算的嚴(yán)謹(jǐn)性以及規(guī)范性，避免出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量事故，最大限度保證消費者的利益。同時也能夠為房屋糾紛等提供依據(jù)，這里需要注意的是房屋面積測繪質(zhì)量數(shù)據(jù)在房屋所有權(quán)證核發(fā)中占據(jù)重要地位，同時也是原始資料之一。因此，房產(chǎn)測繪質(zhì)量的檢查意義是非常重大，是保證消費者利益的根本。

（二）能夠有效的維護(hù)房產(chǎn)市場秩序

房地產(chǎn)作為當(dāng)前社會百姓關(guān)注的熱點問題，經(jīng)常出現(xiàn)消費者與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，消費者維權(quán)事件不斷。其中房屋銷售面積也是消費者關(guān)注的熱點，銷售面積一般為測繪單位測算的建筑面積。因此為減少買賣糾紛，維護(hù)消費者權(quán)益，一定要將房產(chǎn)銷售面積的準(zhǔn)確性提升上去，促進(jìn)房產(chǎn)市場高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）提高測繪單位成果質(zhì)量。測繪成果質(zhì)量是測繪單位的生命線，關(guān)系到單位的生存發(fā)展。只有質(zhì)量提高上去了，單位才能得到社會認(rèn)可。因此，作為測繪單位的質(zhì)檢部門應(yīng)該為單位核心部門之一，測繪單位必須高度重視，不算完善質(zhì)量檢查制度。

（四）為相關(guān)政府部門提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)。

房產(chǎn)測繪成果可作為產(chǎn)權(quán)登記、財政稅收、拆遷補(bǔ)償、城市建設(shè)規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)測繪質(zhì)量直接關(guān)系到政府公信力和決策，關(guān)系民生。所以測繪成果顯得尤為重要，成果質(zhì)量檢查必不可少。

結(jié)束語

房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查在房產(chǎn)測算整個估計過程起到舉足輕重的作用，作為測量單位應(yīng)建立完善的檢查制度，并有專職質(zhì)檢人員，提高從業(yè)人員技能水平，不斷提高房屋面積測算質(zhì)量，為社會穩(wěn)定、房地產(chǎn)的市場健康有序的發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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（作者單位：1南通市房產(chǎn)管理測繪隊；

2南通市房產(chǎn)測繪有限公司）