姜琰婕 周涵

摘要：在住房供給改革的背景下，推行“租售同權(quán)”制度的推行對(duì)深化我國(guó)住房改革具有重要意義。本文從社會(huì)、政策、經(jīng)濟(jì)等角度分析了“租售同權(quán)”住房改革面臨的問(wèn)題，探討“租售同權(quán)”住房改革的困境。基于實(shí)際情況，我們開(kāi)創(chuàng)了一系列適用于房地產(chǎn)調(diào)控政策以及體系，該體系其中包括政府、承租方、租賃企業(yè)、政府執(zhí)行機(jī)構(gòu)四大板塊。通過(guò)以上體系創(chuàng)造出了一套有利于政府推行租售同權(quán)的方案，從而推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展而彌補(bǔ)新增商品房量過(guò)少的空缺，以此來(lái)控制房?jī)r(jià)的上漲，讓消費(fèi)者在租房的條件下享有和購(gòu)房同等的權(quán)益，增加住房的利用率，抑制炒房熱潮。

關(guān)鍵字：租售同權(quán)；租賃改革；可行性

一、習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中明確指出： “堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這一新思路將成為中國(guó)住房市場(chǎng)改革與發(fā)展的根本指導(dǎo)思想。

試行“租售同權(quán)”的政策，明確房屋租賃政策能夠享受與購(gòu)房同樣的入學(xué)機(jī)會(huì)等政策，將租賃市場(chǎng)的重要性提高到前所未有的高度，有利于促進(jìn)房屋回歸居住屬性，并向“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”運(yùn)作模式全面推進(jìn)，引導(dǎo)居民形成梯級(jí)消費(fèi)理念，讓房?jī)r(jià)健康穩(wěn)定的運(yùn)行，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。

二、“租售同權(quán)”相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)

（一）“租售同權(quán)”相關(guān)概念：

商務(wù)部宣稱(chēng)將明確 “租售同權(quán)”：租房和買(mǎi)房子居民享受同樣的待遇， 住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，穩(wěn)定的租賃和租賃制度，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)的居民出租的房子與買(mǎi)主居民享受同樣的待遇。

（二）近年來(lái)，中國(guó)城市化的步伐正在加快。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，城市之間存在著很大的差異。在租售同權(quán)的背景下，農(nóng)民工子女可以選擇在附近的一線、二線、三線等城市學(xué)習(xí)，從而保障農(nóng)民工子女的教育權(quán)利。其次，中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)主要與國(guó)內(nèi)分稅制財(cái)政管理，在這種背景下“租售同權(quán)”政策下的房地產(chǎn)與我國(guó)金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展和深化經(jīng)濟(jì)改革產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

三、建立租售同權(quán)模式中存在的問(wèn)題

（一）政府問(wèn)題

1.戶(hù)籍問(wèn)題：

作為外來(lái)務(wù)工人員較多的城市，外來(lái)務(wù)工人員的戶(hù)籍問(wèn)題將是目前需要解決的一個(gè)大問(wèn)題。

2.教育資源分配問(wèn)題：

教育所帶來(lái)的問(wèn)題有怎樣實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)房屋下學(xué)區(qū)房的獲得以及如何分配學(xué)位房的問(wèn)題。

（二）特別執(zhí)行機(jī)構(gòu)問(wèn)題

特別執(zhí)行機(jī)構(gòu)是我們專(zhuān)門(mén)為實(shí)施租售同權(quán)所設(shè)立的一個(gè)新的機(jī)構(gòu)，在具體落實(shí)的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)政策落實(shí)、職責(zé)落實(shí)以及崗位設(shè)置的問(wèn)題

（三）承租方問(wèn)題

1.對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，在簽訂租賃合同的過(guò)程中，當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛時(shí)該怎么辦？

2.“候鳥(niǎo)”生活方式的興起是否會(huì)影響租戶(hù)？

（四）房產(chǎn)租賃企業(yè)問(wèn)題

無(wú)運(yùn)行方式：目前的房地產(chǎn)租賃企業(yè)暫時(shí)沒(méi)有學(xué)位租賃的概念，企業(yè)需要開(kāi)設(shè)一個(gè)新的板塊單獨(dú)經(jīng)營(yíng)學(xué)位住房。

四、針對(duì)以上問(wèn)題應(yīng)如何應(yīng)對(duì)

（一）政府

1.針對(duì)戶(hù)籍問(wèn)題的解決方案：

為了實(shí)現(xiàn)共同所有制，政府應(yīng)該對(duì)戶(hù)籍制度進(jìn)行相應(yīng)的改革。首先，我們應(yīng)該解決外來(lái)務(wù)工人員的戶(hù)口問(wèn)題。在當(dāng)前政策下，政府將城鄉(xiāng)規(guī)劃作為主導(dǎo)，促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移，執(zhí)行相同的落戶(hù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，以確保新老城鎮(zhèn)居民得到應(yīng)有的待遇。為實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)提供實(shí)質(zhì)性的政策保障。

2.針對(duì)教育資源分配問(wèn)題的解決方案：

在租售同權(quán)政策下要解決教育資源問(wèn)題，首先政府應(yīng)該加大力度鼓勵(lì)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)建立學(xué)校，增加教育資源，解決難學(xué)問(wèn)題。其次，與相關(guān)單位對(duì)接并落實(shí)租房可享受同等教育權(quán)利的政策。

（二）特別執(zhí)行機(jī)構(gòu)問(wèn)題

在政策方面，直接上級(jí)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的規(guī)章制度，按照規(guī)章制度行使職權(quán)。在崗位設(shè)置方面，根據(jù)崗位職責(zé)和業(yè)務(wù)設(shè)置相應(yīng)的獨(dú)立崗位，防止崗位職責(zé)重疊。在權(quán)力和職責(zé)的實(shí)施方面，實(shí)行職責(zé)與崗位不干涉、不混淆的管理制度，明確界限，保證整個(gè)部門(mén)制度的高效運(yùn)行。

（三）承租方問(wèn)題

1.甲乙雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)明確租賃期限及與延長(zhǎng)租賃期限有關(guān)的事項(xiàng)，并就違約條款進(jìn)行協(xié)商。房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)承租人利益的損害，視為違約，并按合同有關(guān)規(guī)定予以調(diào)整和解決。

2.“候鳥(niǎo)式”居住方法大多是外來(lái)務(wù)工人員或者本地居民為了孩子上學(xué)問(wèn)題而選擇的居住模式，他們多半都會(huì)在假期回到自己的老家或者是原有住房，只要在雙方協(xié)商好的情況下，可以將“候鳥(niǎo)式”和“租售同權(quán)”相結(jié)合，更好的利用房屋使用率，加大房源的選擇面。

（四）房產(chǎn)租賃企業(yè)問(wèn)題

內(nèi)外結(jié)合，建立新型租賃企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)，房產(chǎn)租賃企業(yè)需要在內(nèi)部重新規(guī)劃出學(xué)區(qū)房源的租賃體系，成立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)管理相應(yīng)額業(yè)務(wù)。再建立新型租賃企業(yè)外部聯(lián)絡(luò)網(wǎng)，防止承租方多次租用帶有學(xué)位的房源再進(jìn)行倒租。

租售同權(quán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)可行性較高的政策，原因有以下幾點(diǎn)：第一，租售同權(quán)給城市發(fā)展帶來(lái)很多利好，實(shí)行租售同權(quán)政策可以達(dá)到控制房?jī)r(jià)和節(jié)約用地的目的；第二，我國(guó)的政策支持可以給以租賃帶來(lái)很多便利，加強(qiáng)了租售同權(quán)的可行性；第三，增強(qiáng)了房地產(chǎn)的循環(huán)利用率，給低收入人群、剛畢業(yè)的大學(xué)生以及被孩子讀書(shū)難所困擾的家庭等這些需要臨性住所的人們提供了便利；第四，公積金政策對(duì)租房的利好條件放的越來(lái)越寬也是發(fā)展租售同權(quán)的一個(gè)很好的契機(jī)；第五，租售同權(quán)是房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市化建設(shè)發(fā)展前景的一大重要手段，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，發(fā)展也還不夠完善，正處于城市化進(jìn)程的階段，有很多老城區(qū)需要改造，暫時(shí)性的租賃住房也將成為一大熱點(diǎn)，租賃性住房的發(fā)展前景將更加廣闊、市場(chǎng)潛力巨大。

五、結(jié)語(yǔ)：

總的來(lái)說(shuō)，我們對(duì)租售同權(quán)景還是屬于較為看好的一個(gè)狀態(tài)，租售同權(quán)也是一個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的好契機(jī)，我們認(rèn)為租售同權(quán)將會(huì)迎來(lái)“春天”。

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