劉會(huì)娟

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的提高，在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估指的是估價(jià)人員通過(guò)模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評(píng)估方法，模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成的過(guò)程。在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，再?gòu)姆康禺a(chǎn)的估價(jià)理論出發(fā)，選取適當(dāng)參數(shù)，以不同的計(jì)算方法使各估價(jià)結(jié)果能夠趨于一致。但在估價(jià)過(guò)程中，由于對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素的分析不夠充分，特別是成本法計(jì)算時(shí)，由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺陷，可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與其他計(jì)算方法的結(jié)果相差甚遠(yuǎn)，在此情況下，由于估價(jià)對(duì)象的建筑形態(tài)多樣，在成本法評(píng)估中結(jié)合工程造價(jià)的計(jì)算方法可更好的保證重建價(jià)格或重置價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此，探索工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估機(jī)構(gòu)；研究

一、估價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響

我國(guó)房地產(chǎn)在評(píng)估過(guò)程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法。（1）成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多的，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的情況。成本法，因其未能充分考量房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，其估價(jià)結(jié)果經(jīng)常偏離于其他方法的計(jì)算結(jié)果，因而其運(yùn)用受到一定限制。（2）市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說(shuō)服力。從適用條件來(lái)看，主要用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。（3）收益法也稱收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說(shuō)是指將待估房地產(chǎn)的未來(lái)正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅（公寓）、商店等，它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。使用不同的估價(jià)方法因模擬了房地產(chǎn)在不同市場(chǎng)形成價(jià)格的過(guò)程，會(huì)產(chǎn)生不同的估價(jià)結(jié)果。實(shí)際操作中往往采取兩種方法進(jìn)行評(píng)估比較，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)理論，只要參數(shù)選取得當(dāng)，不同方法計(jì)算的估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)趨于一致。

二、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

（一）借助可參考的資料和采用工程造價(jià)電算化技術(shù)

若想提高房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，除了要充分考慮以上取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)該借助可參考的資料和采用工程造價(jià)電算化技術(shù)。造價(jià)計(jì)算所需資料可以借助于城建檔案資料，一般工程的竣工存檔資料可以滿足大部分的造價(jià)復(fù)算需要，這些資料可以借助委托人的幫助進(jìn)行查閱。現(xiàn)在工程造價(jià)電算化已得到較好的發(fā)展，原來(lái)大量依靠手工計(jì)算的工作，現(xiàn)在可以用計(jì)算機(jī)協(xié)助完成，工作效率大為提高，運(yùn)用軟件進(jìn)行工程量計(jì)算已比較簡(jiǎn)便，對(duì)工程量組價(jià)計(jì)算預(yù)算工程造價(jià)運(yùn)用計(jì)算機(jī)更為便捷，這些技術(shù)手段簡(jiǎn)化了工程造價(jià)的計(jì)算，大大提高工作效率，應(yīng)用工程造價(jià)為包括房地產(chǎn)評(píng)估在內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)提供了便利條件。

（二）開發(fā)成本估價(jià)規(guī)范

第一，在成本法估算時(shí)，評(píng)估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因?yàn)檫@種方法比較簡(jiǎn)單。但工程測(cè)量法和分部分項(xiàng)法需要采用工程造價(jià)方法，則需要造價(jià)工程師的配合，還需要詳細(xì)的工程圖紙、構(gòu)造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價(jià)師并不常用該種方法。第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時(shí)，建筑成本的價(jià)格指數(shù)、平米造價(jià)一般都是由工程造價(jià)站和評(píng)估公司發(fā)布的數(shù)據(jù)資料，還有一些來(lái)自于估價(jià)師、評(píng)估公司對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集和整理，這些資料一般以時(shí)間歸類，以大的結(jié)構(gòu)型式來(lái)劃分，如鋼結(jié)構(gòu)廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評(píng)估中，一般將這些作為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，對(duì)工程成本進(jìn)行分析。第三，由于估價(jià)對(duì)象的建筑形態(tài)多樣，而這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)，因此其使用具有局限性，對(duì)于某些與標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與實(shí)際情況比較符合，結(jié)果比較準(zhǔn)確，但是對(duì)于差異性、個(gè)別性較強(qiáng)的建筑物，一般構(gòu)筑物，非標(biāo)廠房及現(xiàn)代設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝的建筑物，其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說(shuō)服力較弱，由于指數(shù)調(diào)整法和單位比較法中采用的這種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的局限性，造成評(píng)估結(jié)果與實(shí)際開發(fā)成本附和性較差，而在這類非標(biāo)建筑物評(píng)估中，結(jié)合工程造價(jià)的分部分項(xiàng)法對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，可有效彌補(bǔ)因基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺陷造成的評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確，提高成本法的科學(xué)性。

（三）工程造價(jià)替代成本法更具有可操作性

房地產(chǎn)評(píng)估中的成本法與工程造價(jià)類似，有共同點(diǎn)也有不同之處，評(píng)估中的成本法為一般社會(huì)化客觀成本，工程造價(jià)為特定工程在特定條件下的建筑費(fèi)用，其內(nèi)涵不同。但當(dāng)工程造價(jià)采用一般社會(huì)化條件，且調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)材料價(jià)格，工程造價(jià)應(yīng)可作為成本法評(píng)估的基礎(chǔ)，但某個(gè)具體工程的合同價(jià)并不能直接拿來(lái)為評(píng)估使用。

三、結(jié)語(yǔ)：

隨著我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作也越來(lái)越突出，對(duì)于其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，要不斷的健全制度，提高評(píng)估師專業(yè)素養(yǎng)，合理的預(yù)防和處理評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)促使房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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