張艷秀

摘?要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施意義重大，尤其是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)于農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大意義。但目前我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著法律法規(guī)不完善、信息化管理難落實(shí)、權(quán)屬信息不統(tǒng)一、配套設(shè)施不健全等問(wèn)題，本文梳理了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，針對(duì)目前農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記存在的一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題提出解決策略。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記;農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn);問(wèn)題;策略

隨著我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記重視程度的不斷提升，為了更順利、有序的開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)交易工作，有關(guān)部門(mén)在登記工作實(shí)施期間就必須將相關(guān)管理制度嚴(yán)格落實(shí)，同時(shí)還需要將不同部門(mén)間權(quán)利與責(zé)任的分配工作增強(qiáng)。而要想為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開(kāi)展提供更可靠的保障，還需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意義、影響深入了解，并將相關(guān)技術(shù)人員培訓(xùn)工作妥善落實(shí)。

一、 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)混亂

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)有以下部門(mén)：土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、林業(yè)主管部門(mén)、海域使用權(quán)管理部門(mén)等等，不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型多樣，包括國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、林權(quán)使用證、海域使用權(quán)證等多種類(lèi)型，部門(mén)眾多，證書(shū)類(lèi)型多樣，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門(mén)需要將多部門(mén)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，不同部門(mén)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不同以及歷史原因，造成數(shù)據(jù)整合過(guò)程中存在登記資料缺失，登記數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)混亂問(wèn)題，給下步不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記造成很大的困惑。

（二）宅基地私有化

宅基地“私有化”傾向比較突出。農(nóng)村土地“私有化”現(xiàn)象是由農(nóng)村這一特殊環(huán)境、文化傳承和歷史原因造成的。大多數(shù)農(nóng)村群眾接受文化教育少，造成農(nóng)村群眾對(duì)國(guó)家法律法規(guī)在認(rèn)識(shí)上存在一些偏差，大多數(shù)農(nóng)村群眾認(rèn)為上級(jí)批準(zhǔn)給自己的以及祖上遺留的宅基地，都屬于自己私有的;有的農(nóng)村在批準(zhǔn)新宅基地之后，沒(méi)有及時(shí)收回舊宅基地，造成部分宅基地滯留在個(gè)別農(nóng)村群眾手中;特別是城市房地產(chǎn)“過(guò)熱”，征用農(nóng)村宅基地中，也出現(xiàn)了“地價(jià)”節(jié)節(jié)高攀等現(xiàn)象，直接影響著農(nóng)村群眾期望擁有一塊宅基地，以便日后獲取高價(jià)土地補(bǔ)償費(fèi)。由此，也導(dǎo)致了糾紛多發(fā)、工作難做，影響了農(nóng)村社會(huì)的和諧與安定。

（三）信息化管理難落實(shí)

我國(guó)農(nóng)村村落分布廣，且較為分散，地域差異大，受農(nóng)村復(fù)雜環(huán)境的限制，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作信息量大，加之村民對(duì)此項(xiàng)工作不了解，部分登記人員的服務(wù)意識(shí)不到位，可能引起村民的抵觸，配合情況不理想，進(jìn)一步增大統(tǒng)一登記的難度。

二、改善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的措施

（一）優(yōu)化管理制度體系

為確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有序性，優(yōu)化管理制度體現(xiàn)勢(shì)在必行。不動(dòng)產(chǎn)管理制度體系強(qiáng)化期間，應(yīng)當(dāng)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)密切結(jié)合，確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記具備可靠、穩(wěn)定的數(shù)據(jù)。具體工作期間，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行包含證件發(fā)放、信息登記與管理在內(nèi)的完整體制的構(gòu)建，同時(shí)還需確保管理科學(xué)性、結(jié)構(gòu)合理性、部門(mén)協(xié)調(diào)性等。此外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息處理模式而言，也應(yīng)當(dāng)保障其能與不同管理需要相適應(yīng)，以此將安全、有效的系統(tǒng)平臺(tái)提供給整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記使用，最終可實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作業(yè)務(wù)水準(zhǔn)與質(zhì)量水平的提升。在此基礎(chǔ)上，需要將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)展實(shí)際要求作為依據(jù)，優(yōu)化升級(jí)管理體制，通過(guò)獎(jiǎng)懲措施和監(jiān)督體系的嚴(yán)格、規(guī)范制定，將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記各項(xiàng)工作要求妥善落實(shí)，從而能夠科學(xué)、有效地推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的發(fā)展。

（二）對(duì)以土地登記為核心的登記制度進(jìn)行完善

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記方法與制度與其他先進(jìn)國(guó)家相比，還存在很多制度方面的空白，因此可以采用借鑒的方式對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行修整，本土化后再出臺(tái)更為適宜的制度管理?xiàng)l例。積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記全城通辦、就近能辦，實(shí)行“馬上辦、就近辦、一次辦”。推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳配置法治工作室，為辦事群眾進(jìn)行政策解答、法治宣傳，實(shí)現(xiàn)法治服務(wù)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳。要基于互聯(lián)網(wǎng)、自助終端、移動(dòng)終端，將不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)全方位延伸至鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、城鄉(xiāng)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)就近能辦、多點(diǎn)可辦、少跑快辦，盡量營(yíng)造出一個(gè)更優(yōu)質(zhì)的工作對(duì)接環(huán)境既提高工作人員的工作效率與大大提高權(quán)利人的幸福感。

（三）建立信息平臺(tái)，統(tǒng)一信息管理

我國(guó)農(nóng)村受傳統(tǒng)文化的影響根深蒂固，農(nóng)民對(duì)自己多年居住的房屋有著深厚感情，有些農(nóng)村家庭終其一生都在為自己的房屋而奔波，現(xiàn)在農(nóng)村各類(lèi)房屋建筑并存，村民建房子憑借自己的喜好而不顧房屋施工類(lèi)型，導(dǎo)致農(nóng)村房屋建筑規(guī)劃的無(wú)序發(fā)展。為了提高房屋信息采集的效率，可采用現(xiàn)代信息技術(shù)，如利用GPS技術(shù)和RS技術(shù)進(jìn)行建筑定位和建筑外觀圖形的采集，降低基層操作人員的執(zhí)行難度，同時(shí)建立基礎(chǔ)信息庫(kù)，將收集到的信息納入信息管理平臺(tái)，統(tǒng)一管理住房信息，提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的準(zhǔn)確性和有效性。

（四）進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記審查制度

為提高不動(dòng)產(chǎn)登記的可信度，中國(guó)應(yīng)進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記審查制度。（修改理由：2016年7月，司法部廢止了《司法部建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，不動(dòng)產(chǎn)登記不再要求強(qiáng)制公證.）統(tǒng)一登記程序，改進(jìn)登記程序的內(nèi)容。過(guò)去，不動(dòng)產(chǎn)登記程序的規(guī)定不統(tǒng)一，程序內(nèi)容不完善，妨礙了對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)，在未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記程序應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，當(dāng)事人的登記和登記機(jī)關(guān)的職責(zé)應(yīng)當(dāng)通過(guò)科學(xué)有效的登記程序進(jìn)行規(guī)范，登記機(jī)關(guān)要盡到審查職責(zé)的履職盡責(zé)、合理審慎的審查標(biāo)準(zhǔn)，在形式審查的同時(shí)，必要時(shí)通過(guò)查看現(xiàn)場(chǎng)等實(shí)質(zhì)審查相接合，提高工作人員的業(yè)務(wù)水平，在登記的準(zhǔn)確高效和登記機(jī)構(gòu)審查能力之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而達(dá)到一種平衡，確立依法合理且相對(duì)可行的不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)，避免可能出現(xiàn)的注冊(cè)錯(cuò)誤和欺詐行為，滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。

（五）制訂符合本地區(qū)農(nóng)村宅基地使用特點(diǎn)的規(guī)范性文件

當(dāng)前，我國(guó)規(guī)范宅基地使用權(quán)方面的法律法規(guī)分散于《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、原國(guó)家土地管理局頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》等幾部法律、法規(guī)及規(guī)章中，沒(méi)有一部統(tǒng)一的法規(guī)涵蓋宅基地使用權(quán)從取得到消滅的各個(gè)環(huán)節(jié)，且這些規(guī)定均較為原則，缺乏可操作性，加上我國(guó)地域遼闊，地理自然條件各不相同，因此，制訂一部完整的規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單行法規(guī)難度較大。因此，地方政府在不與相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)章相抵觸的情況下，針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，制訂符合本地農(nóng)村宅基地使用特點(diǎn)的規(guī)范性文件，從宅基地的申請(qǐng)，批劃到宅基地使用權(quán)的收回的各個(gè)環(huán)節(jié)制訂具有可操作性的標(biāo)準(zhǔn)，使宅基地使用權(quán)的取得、宅基地使用權(quán)的登記、宅基地使用權(quán)的調(diào)整、宅基地使用權(quán)的收回步入規(guī)范化的軌道，糾正以前在宅基地管理問(wèn)題上的無(wú)序混亂狀態(tài)，徹底改變農(nóng)民宅基地私有化的觀念。

四、結(jié)語(yǔ)

深入推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，依舊有大量問(wèn)題存在，而在妥善處理這些問(wèn)題之后，即可有效完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有序開(kāi)展，并將科學(xué)合理地保護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。

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